xxxx年房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究-資料下載頁(yè)
2025-06-28 08:36本頁(yè)面
【正文】 變的文化習(xí)慣；：有意大利機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，二00四年中國(guó)的零售業(yè)相當(dāng)于當(dāng)時(shí)的意大利，而從五年之后（二00九年）開(kāi)始，每年中國(guó)的零售業(yè)增長(zhǎng)量將等于一個(gè)意大利。隨著百姓購(gòu)買力的迅速進(jìn)步，中國(guó)未來(lái)的城鄉(xiāng)商業(yè)還會(huì)有巨大的發(fā)展空間，而商業(yè)的發(fā)展會(huì)帶來(lái)新的生活方式和開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)；：國(guó)家的發(fā)展基于地方的發(fā)展，地方發(fā)展最主要的原動(dòng)力之一是土地梯級(jí)利用和土地價(jià)值變現(xiàn)。目前，地方財(cái)政收入中土地出讓收入的比重高達(dá)50％左右，可謂“土地財(cái)政”。故各地房地產(chǎn)發(fā)展的背后有著充足的政治動(dòng)力；：三十年前。目前中國(guó)的人口城市化率約45％，而中等發(fā)達(dá)國(guó)家平均為61％，高收入國(guó)家則平均為78％。南美大國(guó)巴西屬于發(fā)展中國(guó)家，城市比率也已達(dá)到86％。中國(guó)城市發(fā)展的空間還很大。人口城市化率每增加1％，就意味著新增城市人口約1,300萬(wàn)，；：中國(guó)縣級(jí)以上的城市多達(dá)近三千個(gè)。隨著上一級(jí)城市在發(fā)展中不可避免地發(fā)生的商務(wù)成本的上升，各種類型的城市會(huì)呈“梯級(jí)成長(zhǎng)”之狀態(tài)，這種狀態(tài)往往會(huì)引起投資地點(diǎn)和方向的轉(zhuǎn)移；：近年來(lái)中國(guó)城市中的舊城改造從未停步。除了必要的保護(hù)性建筑之外，大量的舊城應(yīng)該改造、必須改造也能夠改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地進(jìn)行，這有助于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和土地的高效利用；：由于歷史和地理的因素，在中國(guó)人多地少。可用于城市建設(shè)的土地受到嚴(yán)格控制。土地供應(yīng)愈緊張，人們對(duì)住房的要求往往愈強(qiáng)烈?！?8億畝”耕地控制限是必要的，但我們應(yīng)注意到在每年的耕地減少量中，用于商住開(kāi)發(fā)的土地還不到10％，其余的是生態(tài)退耕用地、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地、災(zāi)毀地以及特殊用地等。中國(guó)的海岸線很長(zhǎng)，東部相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)在合理的規(guī)劃之下，充分利用近海資源填海造地，是發(fā)展居住的一種好方法；22.“觀望”過(guò)后：商品房?jī)r(jià)的升高主要是因?yàn)榈貎r(jià)上升、拆遷成本上升、材料成本上升及通貨膨脹等原因。當(dāng)前中國(guó)不少城市的百姓對(duì)于近期購(gòu)房持觀望態(tài)度，期望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回落，并不意味著“需求萎縮”而當(dāng)觀望目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)后，原本存在的剛性需求必會(huì)引發(fā)新的市場(chǎng)狀態(tài)，個(gè)別地方可能還會(huì)出現(xiàn)短時(shí)效果“井噴”現(xiàn)象；：人民幣在過(guò)去的半年之內(nèi)升值了近7％。人民幣現(xiàn)在和將來(lái)的持續(xù)升值，使中國(guó)人的投資信心和投資能力在悄然地發(fā)生著改變；：中國(guó)東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、廣州、深圳等國(guó)際化都市的房?jī)r(jià)，與亞太地區(qū)同類型城市（如東京、首爾、臺(tái)北、香港和新加坡等）的房?jī)r(jià)相比，仍存在著數(shù)倍的差距。此外，中國(guó)的房地產(chǎn)加上建筑業(yè)所占GDP的比重剛過(guò)10％，而發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)在GDP中所占比重在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)超過(guò)了20％；：人民幣的升值預(yù)期，使得不少的境外熱錢欲通過(guò)在境內(nèi)置業(yè)獲取特殊收益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度涌入的熱錢達(dá)851億美元，為歷史上最高值；26.“灰色收入”：國(guó)內(nèi)有一部分人有“灰色收入”已是不爭(zhēng)的事實(shí)。不少地方的各類行政干部的灰色收入高于薪酬，這個(gè)可能涉及數(shù)萬(wàn)億元的巨額資金已經(jīng)成為樓市結(jié)構(gòu)中的一個(gè)重要因素；：由于房地產(chǎn)在國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)角色中的支柱作用，各級(jí)ZF并不希望房?jī)r(jià)和銷量的大起大落，這是一個(gè)可能危及國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的嚴(yán)肅問(wèn)題。一個(gè)已經(jīng)有80%以上百姓擁有自己房產(chǎn)的國(guó)家，不會(huì)贊同房?jī)r(jià)大落引起的百姓“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)；：由于房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和百姓生活中十分特殊的地位，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)家的綜合影響巨大。穩(wěn)定是第一位的，行業(yè)的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)因地制宜和設(shè)有底限；：當(dāng)前的房地產(chǎn)政策中尚存在一些不盡合理的內(nèi)容，有些也只是暫時(shí)性的政策。隨著今后政策的進(jìn)步和完善，房地產(chǎn)將獲得更加理性的發(fā)展空間；：經(jīng)過(guò)近幾年一系列政策措施的苛嚴(yán)行動(dòng)，房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)行為和百姓的市場(chǎng)行為已經(jīng)逐步地理性化，這將會(huì)有效地影響行業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)的理性化；：國(guó)家建設(shè)部一直力推的“住宅產(chǎn)業(yè)化”進(jìn)程將改善住房建筑的建造工藝、速度和效益，一旦成功將大大改進(jìn)和加速各類住房的建設(shè)；：由于在市場(chǎng)、原料、技術(shù)等多方面的因素，各行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。相比之下，房地產(chǎn)一直是利潤(rùn)率相對(duì)較高的行業(yè)，不少有條件的大型企業(yè)正關(guān)注并相繼進(jìn)入這個(gè)行業(yè)；：改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)許多城市近郊的工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，而今這些園區(qū)往往已經(jīng)成為擴(kuò)大之后的市區(qū)的一部分，工業(yè)區(qū)的向外位移所置換出來(lái)的住房建設(shè)用地面積巨大；：德國(guó)一家機(jī)構(gòu)分析說(shuō)，當(dāng)今全球每年新增建筑量中有近40%發(fā)生在中國(guó)。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平在世界上已頗顯優(yōu)勢(shì)。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商走出國(guó)門去開(kāi)發(fā)會(huì)有很多機(jī)會(huì)，而且當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手普遍顯弱。35.“三農(nóng)”進(jìn)步：傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)使得土地利用處于低效率狀態(tài)，新農(nóng)業(yè)的發(fā)展將會(huì)逐步解放出大量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。過(guò)去中國(guó)的農(nóng)村沒(méi)有注意進(jìn)行良好的規(guī)劃，廣泛存在著大量自然形成的、散布在田野中的“自然村”，使得農(nóng)用土地的規(guī)模性和有效性受到影響。未來(lái)農(nóng)村的進(jìn)步將引導(dǎo)農(nóng)民逐步住上公寓樓，遂可騰出大量的土地。目前農(nóng)村“宅基地”政策的調(diào)整也已經(jīng)提上議事日程，宅基地政策的改變將為農(nóng)村和郊區(qū)房地產(chǎn)創(chuàng)造土地資源；：在中國(guó)的不少地方，“城鄉(xiāng)一體化”正在成為一種新的發(fā)展方向和模式,農(nóng)村長(zhǎng)期形成的自然村正在向中心村和小城鎮(zhèn)進(jìn)化。城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展為商住型建筑群帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)；：在近年和未來(lái)的若干年中，中國(guó)城市和郊區(qū)的高速交通和軌道交通進(jìn)步很快，這為居住的郊區(qū)化和遠(yuǎn)程化提供了重要的條件；：中國(guó)建筑業(yè)內(nèi)的技術(shù)進(jìn)步十分迅速，這必將催生房地產(chǎn)界建造更加迅速、生活更加舒適和用材更加節(jié)約的居住空間；：類似長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)移民這樣的大規(guī)模移民在中國(guó)并非是唯一的，重大工程引起的移民會(huì)帶來(lái)重大的新城市建設(shè)商機(jī)；：中國(guó)幅員廣大，難免受到地質(zhì)類災(zāi)害和氣候類災(zāi)害的襲擊，災(zāi)后重建正在從以往的簡(jiǎn)單重建型向統(tǒng)一規(guī)劃和高起點(diǎn)的方向發(fā)展。小結(jié)：從各個(gè)可能影響到房地產(chǎn)發(fā)展的條件因素綜合分析，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)也至少還有三十年的增長(zhǎng)空間。雖然過(guò)程中政府為保證社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)施一些調(diào)控政策，在短時(shí)間內(nèi)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到一些打壓限制，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看通過(guò)政府的調(diào)控，使房地產(chǎn)市場(chǎng)減少了泡沫風(fēng)險(xiǎn)，形成一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。27 / 2
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