xxxx年房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟背景研究-資料下載頁
2025-06-28 08:36本頁面
【正文】 變的文化習慣；：有意大利機構(gòu)分析認為，二00四年中國的零售業(yè)相當于當時的意大利，而從五年之后（二00九年）開始，每年中國的零售業(yè)增長量將等于一個意大利。隨著百姓購買力的迅速進步，中國未來的城鄉(xiāng)商業(yè)還會有巨大的發(fā)展空間，而商業(yè)的發(fā)展會帶來新的生活方式和開發(fā)機會；：國家的發(fā)展基于地方的發(fā)展，地方發(fā)展最主要的原動力之一是土地梯級利用和土地價值變現(xiàn)。目前，地方財政收入中土地出讓收入的比重高達50％左右，可謂“土地財政”。故各地房地產(chǎn)發(fā)展的背后有著充足的政治動力；：三十年前。目前中國的人口城市化率約45％，而中等發(fā)達國家平均為61％，高收入國家則平均為78％。南美大國巴西屬于發(fā)展中國家，城市比率也已達到86％。中國城市發(fā)展的空間還很大。人口城市化率每增加1％，就意味著新增城市人口約1,300萬，；：中國縣級以上的城市多達近三千個。隨著上一級城市在發(fā)展中不可避免地發(fā)生的商務(wù)成本的上升，各種類型的城市會呈“梯級成長”之狀態(tài)，這種狀態(tài)往往會引起投資地點和方向的轉(zhuǎn)移；：近年來中國城市中的舊城改造從未停步。除了必要的保護性建筑之外，大量的舊城應(yīng)該改造、必須改造也能夠改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地進行，這有助于農(nóng)村經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和土地的高效利用；：由于歷史和地理的因素，在中國人多地少?？捎糜诔鞘薪ㄔO(shè)的土地受到嚴格控制。土地供應(yīng)愈緊張，人們對住房的要求往往愈強烈?！?8億畝”耕地控制限是必要的，但我們應(yīng)注意到在每年的耕地減少量中，用于商住開發(fā)的土地還不到10％，其余的是生態(tài)退耕用地、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地、災(zāi)毀地以及特殊用地等。中國的海岸線很長，東部相對發(fā)達地區(qū)在合理的規(guī)劃之下，充分利用近海資源填海造地，是發(fā)展居住的一種好方法；22.“觀望”過后：商品房價的升高主要是因為地價上升、拆遷成本上升、材料成本上升及通貨膨脹等原因。當前中國不少城市的百姓對于近期購房持觀望態(tài)度，期望房價出現(xiàn)大幅回落，并不意味著“需求萎縮”而當觀望目標未能實現(xiàn)后，原本存在的剛性需求必會引發(fā)新的市場狀態(tài)，個別地方可能還會出現(xiàn)短時效果“井噴”現(xiàn)象；：人民幣在過去的半年之內(nèi)升值了近7％。人民幣現(xiàn)在和將來的持續(xù)升值，使中國人的投資信心和投資能力在悄然地發(fā)生著改變；：中國東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、廣州、深圳等國際化都市的房價，與亞太地區(qū)同類型城市（如東京、首爾、臺北、香港和新加坡等）的房價相比，仍存在著數(shù)倍的差距。此外，中國的房地產(chǎn)加上建筑業(yè)所占GDP的比重剛過10％，而發(fā)達國家的房地產(chǎn)在GDP中所占比重在相當長的時期內(nèi)超過了20％；：人民幣的升值預(yù)期，使得不少的境外熱錢欲通過在境內(nèi)置業(yè)獲取特殊收益。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度涌入的熱錢達851億美元，為歷史上最高值；26.“灰色收入”：國內(nèi)有一部分人有“灰色收入”已是不爭的事實。不少地方的各類行政干部的灰色收入高于薪酬，這個可能涉及數(shù)萬億元的巨額資金已經(jīng)成為樓市結(jié)構(gòu)中的一個重要因素；：由于房地產(chǎn)在國家和地方的經(jīng)濟角色中的支柱作用，各級ZF并不希望房價和銷量的大起大落，這是一個可能危及國家經(jīng)濟安全的嚴肅問題。一個已經(jīng)有80%以上百姓擁有自己房產(chǎn)的國家，不會贊同房價大落引起的百姓“負資產(chǎn)”狀態(tài)；：由于房地產(chǎn)業(yè)及其市場在國民經(jīng)濟和百姓生活中十分特殊的地位，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對國家的綜合影響巨大。穩(wěn)定是第一位的，行業(yè)的調(diào)控政策應(yīng)當因地制宜和設(shè)有底限；：當前的房地產(chǎn)政策中尚存在一些不盡合理的內(nèi)容，有些也只是暫時性的政策。隨著今后政策的進步和完善，房地產(chǎn)將獲得更加理性的發(fā)展空間；：經(jīng)過近幾年一系列政策措施的苛嚴行動，房地產(chǎn)商的開發(fā)行為和百姓的市場行為已經(jīng)逐步地理性化，這將會有效地影響行業(yè)未來成長的理性化；：國家建設(shè)部一直力推的“住宅產(chǎn)業(yè)化”進程將改善住房建筑的建造工藝、速度和效益，一旦成功將大大改進和加速各類住房的建設(shè)；：由于在市場、原料、技術(shù)等多方面的因素，各行業(yè)的競爭日趨激烈。相比之下，房地產(chǎn)一直是利潤率相對較高的行業(yè)，不少有條件的大型企業(yè)正關(guān)注并相繼進入這個行業(yè)；：改革開放以來，中國許多城市近郊的工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，而今這些園區(qū)往往已經(jīng)成為擴大之后的市區(qū)的一部分，工業(yè)區(qū)的向外位移所置換出來的住房建設(shè)用地面積巨大；：德國一家機構(gòu)分析說，當今全球每年新增建筑量中有近40%發(fā)生在中國。當前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平在世界上已頗顯優(yōu)勢。中國的開發(fā)商走出國門去開發(fā)會有很多機會，而且當?shù)氐母偁帉κ制毡轱@弱。35.“三農(nóng)”進步：傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)使得土地利用處于低效率狀態(tài)，新農(nóng)業(yè)的發(fā)展將會逐步解放出大量的經(jīng)濟發(fā)展用地。過去中國的農(nóng)村沒有注意進行良好的規(guī)劃，廣泛存在著大量自然形成的、散布在田野中的“自然村”，使得農(nóng)用土地的規(guī)模性和有效性受到影響。未來農(nóng)村的進步將引導農(nóng)民逐步住上公寓樓，遂可騰出大量的土地。目前農(nóng)村“宅基地”政策的調(diào)整也已經(jīng)提上議事日程，宅基地政策的改變將為農(nóng)村和郊區(qū)房地產(chǎn)創(chuàng)造土地資源；：在中國的不少地方，“城鄉(xiāng)一體化”正在成為一種新的發(fā)展方向和模式,農(nóng)村長期形成的自然村正在向中心村和小城鎮(zhèn)進化。城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展為商住型建筑群帶來巨大的機會；：在近年和未來的若干年中，中國城市和郊區(qū)的高速交通和軌道交通進步很快，這為居住的郊區(qū)化和遠程化提供了重要的條件；：中國建筑業(yè)內(nèi)的技術(shù)進步十分迅速，這必將催生房地產(chǎn)界建造更加迅速、生活更加舒適和用材更加節(jié)約的居住空間；：類似長江三峽庫區(qū)移民這樣的大規(guī)模移民在中國并非是唯一的，重大工程引起的移民會帶來重大的新城市建設(shè)商機；：中國幅員廣大，難免受到地質(zhì)類災(zāi)害和氣候類災(zāi)害的襲擊，災(zāi)后重建正在從以往的簡單重建型向統(tǒng)一規(guī)劃和高起點的方向發(fā)展。小結(jié)：從各個可能影響到房地產(chǎn)發(fā)展的條件因素綜合分析，中國的房地產(chǎn)業(yè)未來也至少還有三十年的增長空間。雖然過程中政府為保證社會穩(wěn)定，經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，實施一些調(diào)控政策，在短時間內(nèi)讓房地產(chǎn)市場遭到一些打壓限制，但從長遠來看通過政府的調(diào)控，使房地產(chǎn)市場減少了泡沫風險，形成一個健康的市場環(huán)境，將有利于房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。27 / 2
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