【正文】 濟發(fā)展過熱，首先表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過旺，因此房地產(chǎn)成為國家宏觀調(diào)控的重點，特別是2007年以來，國家中央銀行較大幅度提高存款準備金率和年利率。此項目施工周期4年，銷售周期4年，時間較長，在這期間，國家可能實施的宏觀調(diào)控政策，如利率提高，帶來房地產(chǎn)價格的降低，房地產(chǎn)投資利息支出增大，使房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，導(dǎo)致金融風險。（2）財務(wù)風險 本項目開發(fā)持續(xù)時間較長，按照中國房地產(chǎn)發(fā)展周期性（5年一個周期），2008年奧運會結(jié)束后房地產(chǎn)可能出現(xiàn)銷售低迷期，而此項目的銷售剛好趕上，可能影響銷售進度，出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。項目總占地18萬平方米，開發(fā)建筑面積為48萬平方米，需要投入的資金多。而本項目開發(fā)單位“長春乾源房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司”資金鏈長，項巳前期開始啟動所需資金主要依靠集團融資投入，另外在項目中后期開發(fā)過程中，投入資金全部來源于預(yù)售，如果預(yù)售出現(xiàn)問題，資金運轉(zhuǎn)難度太大，施工將無法進行。（3）工程風險工程造價和工期是本項目的工程建設(shè)風險之一。工程中招投標實施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和造價，工程如果延期，將影響項目的資金回收。若按進度實施，則各項許可證照辦理必須與工程進度匹配，否則將產(chǎn)生違約施工導(dǎo)致勒令停工和罰款風險。（4）自然風險本項目在施工過程中應(yīng)考慮東北地區(qū)冬天時間較長的因素在內(nèi)。（5）社會風險本項目的建設(shè)可能帶來噪聲污染，影響周圍文化機構(gòu)和居民的不滿和投訴，從而影響到本項目的開發(fā)進度。（1）認清政策，看準市場，搞好銷售面對經(jīng)濟的高速發(fā)展所帶來的房地產(chǎn)業(yè)過熱趨勢，政府會隨時引導(dǎo)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，2007年以來國家8次提高了“存款準備金率”這已經(jīng)充分體現(xiàn)這一點。公司應(yīng)時刻關(guān)注國家政策，把握好市場的動向，制定好相應(yīng)的解決方案。本項目開發(fā)單位“長春乾源房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司”，雖然其在社會的影響力很大，但因進入長春市場時間較主要競爭對手晚，在當?shù)氐钠放聘矔r間不長，仍需注重進行“品牌宣傳”。在項目建設(shè)中，宣傳先行的策略必須遵守，充分預(yù)熱和蓄勢是項目能否成功的關(guān)鍵。（2）加強項目施工管理，提高工程質(zhì)量可采取風險控制和風險轉(zhuǎn)移兩種形式。從內(nèi)部的技術(shù)、工程、管理方面制定相應(yīng)措施控制風險發(fā)生。外部可采取分散、轉(zhuǎn)移方式減少項目承擔的風險，如：可采取工程保險將風險損失轉(zhuǎn)嫁給保險公司承擔，設(shè)備采購和工程施工合同中加入轉(zhuǎn)嫁風險條款等。（3）加大環(huán)保力度，減少社會危害雖然本項目建設(shè)及運營中對環(huán)境影響較小，但按照相關(guān)規(guī)定要求，也應(yīng)對項目進行環(huán)境影響評價工作，滿足項目建設(shè)程序要求，并按照環(huán)境影響評價部門對項目建設(shè)及運營中需采用的環(huán)保措施認真執(zhí)行，減少項目建設(shè)及運營期間的污染物可能對環(huán)境的影響，采取有效措施并做到達標排放，將危害降低到最低程度，與周圍環(huán)境長期協(xié)調(diào)發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，因其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)地位和特征對經(jīng)濟增長發(fā)揮著巨大的促進作用。其產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中投入產(chǎn)出部門中絕大多數(shù)與其有直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。它是中央與地方政府財政收入的重要來源，且?guī)恿俗》?、建材和耐用品的消費，特別是農(nóng)民工的日常消費，拉動了內(nèi)需，緩解了人口增長所帶來的就業(yè)壓力。長春市自改革開放以來快速發(fā)展，作為帶動經(jīng)濟發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)的前沿產(chǎn)業(yè)—房地產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展緊密相關(guān)。為實現(xiàn)長春的跨越式發(fā)展，2008市政府將加大招商引資力度，做強引資平臺，創(chuàng)新招商方式，利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢招商引資，并把投資環(huán)境建設(shè)放在首位。本項目是長春市的一個重點城市建設(shè)規(guī)劃項目，開發(fā)大面積的住宅樓，將拉動周邊住宅業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，逐步營造一個園區(qū)高教區(qū)的居住區(qū)，符合當?shù)亟?jīng)濟建設(shè)與宏觀發(fā)展方向，可以改善該區(qū)域社會服務(wù)容量，對區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起推動作用。從社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境角度看，項目建設(shè)可為蘇州經(jīng)濟技術(shù)建設(shè)、城市化進程和社會發(fā)展起促進和推動作用?？蓾M足更多居民和投資者對居住和投資的需求，滿足當?shù)鼐用裆钯徫锏男枨?，項目建設(shè)對社會各個行業(yè)的發(fā)展都具有良好的促進作用，是深受人民群眾歡迎的好項目，具有穩(wěn)定的市場和良好的經(jīng)濟和社會效益。本項目是綜合建筑項目，經(jīng)營過程中不產(chǎn)生有害物質(zhì)，對周圍居民及環(huán)境沒有危害，基本上無社會風險。綜上分析，本項目建設(shè)，符合國家房地產(chǎn)開發(fā)政策，對當前發(fā)展地方經(jīng)濟、對工業(yè)園區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)都將起到促進作用，是深受當?shù)厝嗣袢罕姎g迎的好項目，其社會效益是較大的。第六章 結(jié)論和建議房地產(chǎn)項目開發(fā)成功與否靠的是前期的決策是否正確,而前期決策又是由可行性研究來支持,因此,開發(fā)商要高度重視可行性研究工作的開展。本文運用可行性研究的一般理論與房地產(chǎn)市場開發(fā)行業(yè)的實際情況相結(jié)合,通過對長春市大禹城邦小區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析、市場定位后,對項目規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)經(jīng)營策劃與開發(fā)進度提出初步意見,并在此基礎(chǔ)上,對項目作了嚴密的投資分析、財務(wù)分析和風險分析。經(jīng)過對本項目的全面細致分析后,得出以下結(jié)論:資分析、財務(wù)分析和風險分析。經(jīng)過對本項目的全面細致分析后,得出以下結(jié)論:（1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇隨著國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,居民收入不斷提高,將為房地產(chǎn)市場提供優(yōu)越的投資環(huán)境與機遇。（2）項目在財務(wù)上具有較強的可行性（3）項目具有的突出的優(yōu)勢（4）項目開發(fā)風險較小本項目面積較大、無拆遷負擔,加上土地是協(xié)議轉(zhuǎn)讓,費用較低,而近年房地產(chǎn)升值明顯,因此,只要把投資控制在估算范圍內(nèi),就能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。綜上所述,本項目是在寬松的宏觀經(jīng)濟條件下運作,符合市場需求,因而具有很好的市場前景。上面針對每一個與項目相關(guān)的風險都單獨的提出了針對性的對策,此時站在房地產(chǎn)開發(fā)商縱覽全局的高度,對于項目風險最好的應(yīng)對策略是:（1）減輕風險目標是降低風險發(fā)生的可能性或減少后果的不利影響。相較于已知風險,可預(yù)測風險或不可預(yù)測風險是項目管理團隊很少或根本不能夠控制的風險,因此有必要采取迂回策略。為了減輕這類風險,直接運用項目資源一般無濟于事,必須進行深入細致調(diào)查研究,減少其不確定性。在開發(fā)一個項目之前,先進行市場調(diào)查,了解定位的項目客戶群的需求。在這樣的基礎(chǔ)上提出的項目才有較大的成功機會。在實施時,最好將項目每一個具體“風險”都減輕到可接受的水平。具體的風險減輕了,項目整體失敗的概率就會減小,成功的概率就會增加。根據(jù)帕累托二八原理,項目所有風險中只有一小部分對項目威脅最大,因此要集中力量專攻威脅最大的那幾個風險。有些時候,高風險是由于風險的耦合作用而引起的。一個風險減輕了,其它一系列風險會隨之減輕。（2）預(yù)防風險首先可以在房地產(chǎn)項目的組成結(jié)構(gòu)上下功夫,增加可供選用的行動方案數(shù)目,提高項目各組成部分的可靠性,從而減少風險發(fā)生的可能性。為了最大限度地提高項目的風險預(yù)防能力,還應(yīng)該在項目結(jié)構(gòu)的最底層,為各組成部分設(shè)置后備。合理設(shè)計項目組織形式也能有效地預(yù)防風險。參考文獻[1][J].中國房地產(chǎn)信息,2004,（12）:1921.[2]張國明，[M].北京：化學工業(yè)出版社，2005:63.[3]劉志平，[J].城市開發(fā)，2001,（1）：1011.[4] （Manralfor thePreparation of Indus trial Feasibicity Studies）[M].北京：化學工業(yè)出版社，1992:120140.[5][J].陜西經(jīng)貿(mào)學院學報：自然科學版，2001,2（14）：6971.[6][M].北京：冶金工業(yè)出版社2000[7][M].北京：中國建筑工業(yè)出版社[8][J].湖南房地產(chǎn)，2002[9][J].房地產(chǎn)信息，2001[10][M].北京:電子工業(yè)出版社,2003[11][J].中國房地產(chǎn)信息,2008[12][J].中國房地產(chǎn)信息,2008[13][J].中國房地產(chǎn)信息,2008[14][J].佛山房地產(chǎn)市場,2008 致謝時光如梭，在我大學學業(yè)即將結(jié)束的時候，懷著無比感恩的心情寫下這篇致謝辭，我知道再多華麗的辭藻也難表我心中的謝意。在這幾年的學習時間中，我受益匪淺。這首先要歸功于東北大學的各位恩師。是你們讓我在人生的求學路上滿載而歸。我要感謝我的導(dǎo)師，老師知識淵博，治學認真而嚴謹，從論文題目的選定到論文寫作的指導(dǎo)，經(jīng)由您悉心的點撥，由衷感謝您在論文上傾注的大量心血，您寬厚待人的學者風范令我無比感動。這些時光會慢慢的沉淀下來，但無論何時，我想到這段歲月，都如同是看到一枚珍藏已久的夾在書里發(fā)黃的書簽，永遠都是那么璀璨、那么絢爛