【正文】 、傳統(tǒng)的道德觀、西方的價(jià)值觀、兒童的天真稚語(yǔ)……66 / 84文化休閑構(gòu)想——在設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到“休閑” ，創(chuàng)造一個(gè)能讓人行步、留步、思考的環(huán)境，在休閑的環(huán)境中與思想之路的內(nèi)涵自然地融合在一起，真正做到來過之后便“若有所思” ，甚至成為家長(zhǎng)教育孩子，就會(huì)專程來一回；MC 為了消除煩惱，不由自主地來“思想休閑”一回；老年人一無聊，就會(huì)來“憶往昔、解人生” 。方案一：思想之路：“成長(zhǎng)篇” 、 “人生篇” 、 “老叟篇” 、 “傳統(tǒng)篇” 、 “現(xiàn)代篇” 、 “西方篇” ，示意如下：67 / 84 方案二：金玉良言之路分為：德育區(qū)、智慧區(qū)、讀經(jīng)區(qū)、時(shí)尚區(qū)、家庭區(qū)、處世區(qū)、科學(xué)區(qū)、傳統(tǒng)區(qū)構(gòu)想：以家庭區(qū)為例： 家庭教育是一切教育的根本，是扎要的搖籃，一生成就與否的關(guān)鍵，莫不從此開始。夫妻篇 父母篇 子女篇 胎教篇 親子篇 68 / 84——社區(qū)價(jià)值塑造之二在項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)中，在三條路徑旁高“心言手語(yǔ)” （手印+個(gè)人格言）區(qū)三處，針對(duì)不同年齡階段的業(yè)主分別命名為“星光之約” 、“金色年華” 、 “歲月如歌” 。在心言手語(yǔ)區(qū)刻下自己的手印并附 50字內(nèi)的個(gè)人格言；開盤前 200位業(yè)主可尊享；每戶只尊享一位人物的手印及手語(yǔ)；長(zhǎng)久保留。星光之約：記載業(yè)主兒童的手印及天真的話語(yǔ)，每年的生日，當(dāng)他（她）長(zhǎng)大一歲的時(shí)候，都會(huì)來到花園里的“星光之約” ，用可愛的小手貼著曾經(jīng)的手印，比一比大小，再讀一讀那時(shí)的小秘密，項(xiàng)目童年的稚語(yǔ)一直伴隨著他（她）的成長(zhǎng)。人物肖像： 林 豆 豆：我五歲了，我常和花園里的小木馬玩，還有好多的小朋友；我最喜歡爸爸、媽媽星期天帶我一起去看麥當(dāng)勞叔叔；我最不喜歡爸爸抽煙；還有，我喜歡聽媽媽彈鋼琴……69 / 84金色年華：記載中、青年人的手印及人生言語(yǔ)，每當(dāng)陪著愛人、帶著孩子在花園里散步時(shí)，都會(huì)不經(jīng)意地想起自己的哲言，同時(shí)也會(huì)欣賞同類同年齡人的為人生發(fā)出的聲音，此時(shí)此境，心靜如水的他（她）一定會(huì)為生活所感動(dòng)，為愛所感動(dòng)。人物肖像： 凌 國(guó) 剛：男人來到這個(gè)世界上，就必須為他的生命填寫歌詞；輝煌的事業(yè)、浪漫的愛情、美滿的家庭是理想的人生；親人的健康與快樂就是我的最大欣慰！歲月如歌：記載老年人的手印及人生言語(yǔ)，每當(dāng)迎著朝霞的陽(yáng)光打起太極、沐浴著落日余輝，帶著孫子在花園里散步時(shí)，總會(huì)到自己的手印前暇想，歲月如歌，從兒童、少年、青壯年、再到現(xiàn)在，歲月劃過了多少痕跡？有多少往事值得咀嚼和回味？人物肖像： 張 國(guó) 強(qiáng)：生命的目的是以所有的形式去表現(xiàn)愛；會(huì)心不在遠(yuǎn)，得趣不在多，盆池拳石間便居然有萬里山川之勢(shì)，片言只語(yǔ)內(nèi)便宛然見千古圣賢之心，兒孫明理，我已足樂…… 70 / 84 網(wǎng)球場(chǎng)建議建設(shè)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象 物管及智能化方向選擇考慮本項(xiàng)目其定位上不同于一般項(xiàng)目，反映本項(xiàng)目形象的一個(gè)重要層面的物業(yè)管理也應(yīng)予以高度重視A、 建議物管以“真正別墅貴族管理”的形象出現(xiàn)，在形象上要給人以尊崇感覺； B、 建議實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)承諾制，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容予以明確；71 / 84C、 建議項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)（尤其是項(xiàng)目進(jìn)入咨詢階段）加強(qiáng)保安隊(duì)伍，在項(xiàng)目入口處、銷售接待主入口、小區(qū)內(nèi)部等均加強(qiáng)保安巡邏。在項(xiàng)目智能化上，加強(qiáng)物業(yè)管理、安全防范、信息網(wǎng)絡(luò)的信息化，實(shí)現(xiàn)小區(qū)高智能社區(qū)與高品質(zhì)生活的對(duì)話。小區(qū)智能化系統(tǒng)? 物業(yè)管理智能化，包括：住戶管理，管理信息查詢，故障報(bào)修統(tǒng)計(jì)等，可以使得物業(yè)管理的效率更高；? 水電煤氣三表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。? IC卡一卡通管理系統(tǒng)安防智能化系統(tǒng)? 可視對(duì)講門禁系統(tǒng)；? 綜合防盜防災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)? 火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)72 / 84樓宇智能化系統(tǒng)? 照明控制系統(tǒng)? 電梯監(jiān)控系統(tǒng)? 地下停車場(chǎng)空氣監(jiān)測(cè)及凈化系統(tǒng)信息智能化系統(tǒng)? 綜合布線系統(tǒng)? 寬帶接入端口? 公共廣播與背景音樂系統(tǒng) 小區(qū)監(jiān)控中心? 小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)? 戶內(nèi)安防系統(tǒng)監(jiān)控中心? 小區(qū)信息發(fā)布中心? 與信息公網(wǎng)通信設(shè)備? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視器等73 / 84鑒于本項(xiàng)目所處的特定地理位置及其周邊環(huán)境，加之本項(xiàng)目生態(tài)住宅的定位，故盡量選擇一部分生態(tài)、環(huán)保材料A、外墻保溫材料美國(guó)歐文斯科寧公司擠塑泡沫板為保溫層的外墻外保溫系統(tǒng)，具有出色持久的絕熱性能，其導(dǎo)熱系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他保溫材料，是目前世界上最優(yōu)秀的建筑絕熱材料之一。參考項(xiàng)目：中國(guó)銀行總部、上海金茂大廈、大連民興花園、深圳萬科金色花園、廣州逸翠家園、上海世貿(mào)濱江花園等B、 中央空調(diào)在深圳，硅谷別墅工程人員曾對(duì)別墅的空調(diào)系統(tǒng)做過專門的試驗(yàn)，品牌包括：長(zhǎng)虹、美的、格力、約克、大金等品牌，有戶式中央空調(diào)和分體式空調(diào)，比較的結(jié)果顯示，日本大金空調(diào)的性價(jià)比是這幾個(gè)品牌中最好的。C、 門窗芬蘭愛樂屋門窗。愛樂屋公司推出的鋁合金與實(shí)木相結(jié)合的鋁—木復(fù)合門窗，在保留木門窗優(yōu)良的保溫、節(jié)能、74 / 84降噪等特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，延長(zhǎng)了木門窗的壽命，降低了門窗的維護(hù)費(fèi)用。參考項(xiàng)目：北京長(zhǎng)島瀾橋（別墅項(xiàng)目） D、吸塵系統(tǒng)建議運(yùn)用了中央吸塵系統(tǒng)，實(shí)驗(yàn)證明運(yùn)用中央吸塵系統(tǒng)可使室內(nèi)空氣質(zhì)量提高 52%。參考項(xiàng)目：北京長(zhǎng)島藍(lán)橋（別墅項(xiàng)目） 社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn) 物業(yè)管理以 ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供，聘請(qǐng)深圳市名牌物業(yè)管理公司管理或作顧問。建議提供以下社區(qū)服務(wù)：? 聯(lián)合服務(wù)中心：代理代辦函件、包裹郵寄或鐵路航空貨運(yùn)及票務(wù)服務(wù)；? 家政服務(wù) ：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、保姆服務(wù)、縫紉和其他便民服務(wù)；? 日常生活服務(wù)：申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、送花、快餐、送餐服務(wù)等；? 家庭水電設(shè)施維修；? 商務(wù)服務(wù) ：訂票、復(fù)印、傳真及其它咨詢；? 衣物干洗專人收送；? 小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：電腦服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。75 / 84四、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施策略開發(fā)軸線 76 / 84總體分為五個(gè)組團(tuán)，開發(fā)軸線，由西至東，外側(cè)至內(nèi)側(cè)，最后開發(fā)小區(qū)西北角地塊。開發(fā)以區(qū)住小區(qū)組團(tuán)形式，依據(jù)片區(qū)發(fā)展情況、及小區(qū)布局情況，先期以高端物業(yè)入市，逐步提升形象、完關(guān)城市化功能。各期指標(biāo)：?jiǎn)挝唬īO）組團(tuán)規(guī)劃 建筑面積 占地面積 容積率 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 多層 空中別墅小高層/高層商業(yè)中式組團(tuán) 140000 190000 25000 5000 50000 ―― 60000 ―― ―― 1500077 / 84東南亞組團(tuán) 133000 170000 25000 8000 45000 30000 25000 ―― ―― ――北歐組團(tuán) 122022 180000 20220 7000 35000 20220 ―― 40000 ―― ――北美組團(tuán) 279850 280000 1 10000 ―― 20220 5500 ―― 82350 162022 ――澳洲組團(tuán) 513650 210000 ―― ―― ―― ―― ―― ―― 513650 35000合計(jì) 1188500 103000 ―― 80000 20220 150000 55500 85000 122350 675650 50000第一組團(tuán)——中式組團(tuán) ：考慮開發(fā)面等問題，解決市政交通瓶頸，以化解現(xiàn)時(shí)開發(fā)的難點(diǎn)；? 以別墅組團(tuán)提升項(xiàng)目的檔次形象，市場(chǎng)占位高，形成良好氛圍；? 抓住高端物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，吸納高端客戶有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；78 / 84? 適應(yīng)高端物業(yè)對(duì)物業(yè)配套及交通依賴性不高的要求，并配以部分街墅商業(yè)，滿足生活配套要求。分一期開發(fā)，開發(fā)周期一年。 第二組團(tuán)——東南亞組團(tuán) ： 以別墅組團(tuán)為主，延續(xù)一期的高端定位，并利用區(qū)內(nèi)良好的自然資源、特別是水景環(huán)境，進(jìn)行進(jìn)一步的提升。? 進(jìn)一步提升市場(chǎng)形象及項(xiàng)目檔次，適應(yīng)片區(qū)仍未成熟的環(huán)境；? 以滿足市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)的大量渴求。分一期開發(fā)，開發(fā)周期一年。 第三組團(tuán)——北歐組團(tuán) ：組團(tuán)與一、二別墅組團(tuán)組成小區(qū)核心，以別墅類產(chǎn)品、空中別墅類產(chǎn)品為組合，造就小區(qū)高端型象，形成世界山水大城的大氣之勢(shì)造就一種高度，以一種高度定義一個(gè)片區(qū)的生活屬性。分一期開發(fā)，開發(fā)周期一年。79 / 84第四組團(tuán)——北美組團(tuán) ：2022年地鐵，區(qū)域城際交通完善，板塊無縫融合，完善項(xiàng)目配套功能，提升競(jìng)爭(zhēng)活力，滿足對(duì)普通居住物業(yè)的大量需求,城市化功能日趨呈現(xiàn)，深圳東大城之勢(shì)，以別墅類產(chǎn)品為主，區(qū)域城際交通完善，板塊無縫融合，完善項(xiàng)目配套功能，提升競(jìng)爭(zhēng)活力，滿足對(duì)普通住房的大量需求,組團(tuán)成為一、二期別墅組團(tuán)的過渡空間，造就小區(qū)不同的韻律感。分兩期開發(fā)，開發(fā)周期一年半。第五組團(tuán)——澳洲組團(tuán) ：以小高層、高層產(chǎn)品為主，完善城市服務(wù)功能，成就品牌，配套價(jià)值提升，與區(qū)域高尚住區(qū)形成一種濃郁的都市生活氛圍，造就出世界藉山水一座城的精彩。分兩期開發(fā)，開發(fā)周期約兩年半。80 / 84 入市時(shí)機(jī)根據(jù)對(duì)深圳、龍崗市場(chǎng)的分析、惠州整體規(guī)劃的進(jìn)程、惠陽(yáng)市城市定位以及大亞灣石化城項(xiàng)目對(duì)惠陽(yáng)地區(qū)的整體帶動(dòng)等多種利好因素的分析考量，建議 本項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)間時(shí)機(jī)在 2022年年中，入市時(shí)間選擇在 2022年春。選擇在此時(shí)上市： 一方面中海殼牌、李嘉誠(chéng)惠州港簽約等利好影響日漸顯現(xiàn) ，與惠陽(yáng)有經(jīng)濟(jì)來往的企業(yè)、個(gè)體及關(guān)注這邊的消費(fèi)者會(huì)更多；一方面 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加完善、健全 ；一方面 政府市政配套日漸完善。分期開發(fā)本項(xiàng)目規(guī)模較大， 建議分 7期開發(fā) 。把握 “商業(yè)先行，配套先行，以高端產(chǎn)品提升項(xiàng)目檔次” 的原則。一期開發(fā)建筑面積 在 10萬平方米左右 ，原因如下：A、從歷史數(shù)據(jù)來看，2022 年、2022 年惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域 市場(chǎng)吸納量在 1420萬 平方米之間，歷史吸納量無法體現(xiàn)出區(qū)域未來發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求水平。但從項(xiàng)目開發(fā)量以及市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)趨勢(shì)來看，未來大亞灣惠陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量將出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、消費(fèi)人口的涌入、81 / 84城市化水平的提升，區(qū)域未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量將得到快速增長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)市場(chǎng)消化能力的分析更多的依據(jù)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納水平的分析研判。B、目前市場(chǎng)上大部分項(xiàng)目一期的推售量在 812萬 平方米之間。C、考慮當(dāng)前的 市場(chǎng)形勢(shì) 、市場(chǎng)的 年消化力 及 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 的試探。項(xiàng)目分期開發(fā)所帶來的經(jīng)驗(yàn)積累 ：一是減緩項(xiàng)目的資金壓力；其次能夠?qū)?xiàng)目的開發(fā)策略做出調(diào)整，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，化解項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目分期開發(fā)的品牌價(jià)值 放大體現(xiàn)在培育成熟的市場(chǎng)需求，提升項(xiàng)目發(fā)展檔次，完善城市服務(wù)功能。項(xiàng)目的品牌價(jià)值是隨項(xiàng)目分期開發(fā)的深入逐步實(shí)現(xiàn)的過程。分期開發(fā)時(shí)間軸線； 一 組 團(tuán)208年 209年 201年 201年 201年 2022年 2022年二 組 團(tuán) 三 組 團(tuán) 四 組 團(tuán) 五 組 團(tuán)年 3月 年 3月 0年 3月 1年 4月 201年 月 2022年第 1期 第 2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期82 / 84項(xiàng)目品牌價(jià)值、項(xiàng)目開發(fā)分期變化趨勢(shì)圖項(xiàng) 目 品 牌 價(jià) 值 放 大項(xiàng) 目 開 發(fā) 分 期項(xiàng)目城市功能完善項(xiàng)目檔次提升居住功能提升居住功 能Ⅰ期 Ⅱ期 Ⅲ期 Ⅳ、 V期83 / 84本報(bào)告完84 / 84中原地產(chǎn)惠州分公司營(yíng)銷 A組202251