【正文】 戶高端別墅10%社會(huì)精英人士，在一期就開始介入。中高端四房或以上30%注重舒適生活享受的高收入人士，在項(xiàng)目發(fā)展和成熟當(dāng)中由度假式居住向日?；幼∞D(zhuǎn)變，是本項(xiàng)目的主力群體之一。大三房中端標(biāo)準(zhǔn)三房40%有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的注重休閑生活的人士，在項(xiàng)目發(fā)展和成熟當(dāng)中由度假式居住向日常化居住轉(zhuǎn)變，是本項(xiàng)目的主力群體之一。緊湊三房5%社會(huì)中產(chǎn)階層人士，有良好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在前期客戶較少，在項(xiàng)目開發(fā)后期將是附近中高收入工薪階層的首選，多以自主為主，注重性價(jià)比。只做補(bǔ)充式的配置戶型。中低端舒適二房15%只要針對(duì)前期投資人士獲者項(xiàng)目后期的中等收入人士日常居住從以上推論，我們對(duì)項(xiàng)目戶型配比的檔次結(jié)構(gòu)有了較為清晰的把握，三房將仍然是項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的主力房型，其在整體產(chǎn)品套數(shù)中所占的比例約在50%65%之間。（2）項(xiàng)目整體戶型配比見下表產(chǎn)品類型雙拼別墅聯(lián)排別墅多層住宅高層住宅商業(yè)合計(jì)平均單套建筑面積(㎡)330240150120／／棟數(shù)23201151／105套數(shù)461031322468／2749其中8090㎡／／／／272%／272100110㎡／／／／188%／188120130㎡／／／／1400%／1400130140㎡／／50%608%／658144㎡／／82%／／／82200300㎡／103／／／／／103300400㎡46／／／／／／46總套數(shù)比例%%%%／100%總建筑面積(萬(wàn)㎡)總建筑面積比例%%%%%100%（3）項(xiàng)目各開發(fā)期產(chǎn)品細(xì)分一期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積區(qū)間所占比例產(chǎn)品分布別墅200400㎡20%　礪江涌水岸景觀區(qū)大四房以上144㎡以上15%主要以多層住宅和小高層的復(fù)式為主四房130－140㎡25%主要以景觀最好的小高層單位為主舒適三房120－130㎡30%以小高層為主小三房100－110㎡0%　兩房80－90㎡10%以小高層景觀和朝向較差的為主核心優(yōu)勢(shì)　一線沿岸風(fēng)光帶、高品質(zhì)別墅產(chǎn)品、高舒適多層住宅、一線無(wú)遮擋的蓮花山美景、生態(tài)住宅品質(zhì)二期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積區(qū)間所占比例產(chǎn)品分布別墅200400㎡30%　礪江涌水岸景觀區(qū)大四房以上144㎡以上5%主要以多層住宅和小高層的復(fù)式為主四房130－140㎡15%主要以景觀最好的小高層單位為主舒適三房120－130㎡40%以小高層為主小三房100－110㎡0%以小高層為主，景觀優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱兩房80－90㎡10%以小高層景觀和朝向較差的為主核心優(yōu)勢(shì)　成熟的沿岸風(fēng)光帶、高品質(zhì)別墅產(chǎn)品、一期成熟小區(qū)、優(yōu)美的球會(huì)景觀資源、休閑生態(tài)住宅示范區(qū)、高質(zhì)素幼兒園三期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積區(qū)間所占比例產(chǎn)品分布別墅200400㎡0%　礪江涌水岸景觀區(qū)大四房以上144㎡以上5%小高層的復(fù)式為主四房130－140㎡30%主要以景觀最好的小高層單位為主舒適三房120－130㎡50%小三房100－110㎡5%以小高層為主，景觀優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱兩房80－90㎡10%以小高層景觀和朝向較差的為主核心優(yōu)勢(shì)　高品質(zhì)成熟社區(qū)、優(yōu)美的社區(qū)園林景觀、高附加值創(chuàng)新住宅、齊全的商業(yè)配套、優(yōu)質(zhì)齊全的社區(qū)物管四期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積區(qū)間所占比例產(chǎn)品分布別墅200400㎡0%　礪江涌水岸景觀區(qū)大四房以上144㎡以上10%主要以小高層的復(fù)式為主四房130－140㎡20%主要以景觀最好的小高層單位為主舒適三房120－130㎡45%小三房100－110㎡20%以小高層為主，景觀優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱兩房80－90㎡5%以小高層景觀和朝向較差的為主核心優(yōu)勢(shì)　完全成熟社區(qū)、高品質(zhì)酒店配套、多功能休閑設(shè)施、高輻射路網(wǎng)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）雙拼別墅與聯(lián)排別墅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)A. 戶型設(shè)計(jì)原則在兼顧住宅戶型設(shè)計(jì)的基本原則下，強(qiáng)調(diào)科學(xué)、創(chuàng)新、體現(xiàn)個(gè)性。闡 述：作為別墅，最多的就是面積，與普通住宅戶型設(shè)計(jì)相比，其難度體現(xiàn)在如何去合理安排面積。如果只是硬湊，則會(huì)顯得生硬。一般來(lái)說(shuō)，別墅需要體現(xiàn)主人品位，因此，在別墅設(shè)計(jì)時(shí)，需在內(nèi)部空間盡顯科學(xué)理念，通過(guò)創(chuàng)新體現(xiàn)個(gè)性。別墅戶型設(shè)計(jì)可遵循以下原則：l 內(nèi)部空間寬敞舒適，合理利用過(guò)渡空間由于別墅室內(nèi)面積較多，因此可在能接受的范圍內(nèi)盡量使內(nèi)部空間寬敞舒適；同時(shí)，別墅的另一特點(diǎn)就是可作為聚會(huì)的場(chǎng)所，因此，不同的客人需要不同的接待空間。過(guò)渡空間不但起著交通的作用，同時(shí)起到展示的作用。l 結(jié)合主人的藝術(shù)修養(yǎng)和品位作為別墅的主人——即城市的先富階層，他們均注重生活的品位，具有自己的個(gè)性，因此，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，需盡量滿足目標(biāo)群體這一需求，如主臥套房、冥想室設(shè)計(jì)、娛樂(lè)空間等。l 創(chuàng)造戶型的亮點(diǎn)別墅作為高端產(chǎn)品，注定需要亮點(diǎn)來(lái)支撐，別墅面積通常較大，通過(guò)設(shè)計(jì)滿足基本功能較為簡(jiǎn)單，戶型設(shè)計(jì)實(shí)際上是在尋找別墅戶型的亮點(diǎn)，通常而言，作為別墅，最易出彩的設(shè)計(jì)在于庭院、露臺(tái)、造型、內(nèi)部空間布置上。l 注重各功能區(qū)間的系統(tǒng)性別墅不像其它的居住建筑，它具有較多的使用空間，重要的是怎樣合理的消化這些面積，而不是如何提高使用系數(shù)。因此要盡量地使它的功能空間系統(tǒng)化。譬如地下室可作為娛樂(lè)室；首層為主客生活層；二層為就寢休息區(qū)；閣樓層為家庭活動(dòng)區(qū)。B. 雙拼別墅與聯(lián)排別墅戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)與功能間參數(shù)u 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)從市場(chǎng)各樓盤同類型產(chǎn)品來(lái)看，多功能廳、露臺(tái)與庭院是必備的創(chuàng)新點(diǎn)，本案應(yīng)在露臺(tái)、庭院上多作文章，從而體現(xiàn)別墅的高價(jià)值體驗(yàn)。u 各功能間參數(shù)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)同類型產(chǎn)品各功能間分析，本案別墅類產(chǎn)品各功能間參數(shù)建議如下：216。 ～5米之間，進(jìn)深為5～6米之間；216。 主臥的開間為4～5米，進(jìn)深為4～5米之間；216。 普通臥室的開間為3～，～5米之間；216。 書房開間為3米左右，進(jìn)深為3～5米之間；216。 ，～4米之間；216。 廚房的開間為2～，進(jìn)深為3～4米之間；216。 ，進(jìn)深為2～；216。 ～，進(jìn)深盡可能大；216。 車庫(kù)開間約為4米左右。（2）多層住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)A. 多層住宅戶型設(shè)計(jì)原則“院”、“退”、“露”的多重運(yùn)用，更多戶外休閑空間闡 述：多層情景住宅與普通多層住宅相比，價(jià)格更高的原因在于每層擁有自己的庭院，為業(yè)主提供了更多的戶外休閑空間，因此，為了使洋房實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格，應(yīng)注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過(guò)院落、退臺(tái)、露臺(tái)等多種方式，使產(chǎn)品具有更高的性價(jià)比。與山林相融的露臺(tái)布置成陽(yáng)光房的露臺(tái)B. 多層住宅戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)與功能間參數(shù)u 多層住宅戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)從市場(chǎng)各樓盤同類型產(chǎn)品來(lái)看，花園情景住宅的主要價(jià)值點(diǎn)仍體現(xiàn)在每戶的退臺(tái)花園上；部分樓盤通過(guò)電梯提升多層住宅的更高居住價(jià)值；情景住宅多為穿插設(shè)計(jì)。u 多層戶型功能間參數(shù)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)同類型產(chǎn)品各功能間分析，考慮本案多層住宅面積偏小，各功能間參數(shù)建議如下：216。 ，進(jìn)深為5～6米之間；216。 ～4米之間，進(jìn)深為4～；216。 普通臥室的開間為3～，～；216。 ～，進(jìn)深為在3～4米之間；216。 ～3米之間，進(jìn)深為3～4米之間；216。 廚房開間為2～3米之間，進(jìn)深為3～4米之間；216。 ，進(jìn)深為2～3米之間；（3）高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)A. 高層戶型設(shè)計(jì)原則l 核心原則入戶花園+超大陽(yáng)臺(tái)+空中庭院增值點(diǎn)傳統(tǒng)處理方式創(chuàng)新處理方式說(shuō)明入戶花園多數(shù)入戶花園面積僅有3——6平方米，變成了事實(shí)上的過(guò)道。增大面積，擴(kuò)大到8——10平方米，與客廳空間相結(jié)合。形成通透、寬敞、具有花園效果的入戶花園或入戶庭院。超大陽(yáng)臺(tái)普通陽(yáng)臺(tái)面積為4——6平方米，在功能上也僅僅擁有采光和觀景等常規(guī)功能。陽(yáng)臺(tái)面積擴(kuò)大到10平方米以上。在陽(yáng)臺(tái)造型上也結(jié)合戶型空間形成多種變化。通過(guò)陽(yáng)臺(tái)的封閉、隔斷等處理，可以增加一間房，實(shí)現(xiàn)“N變N+1”的效果?？罩型ピ簜鹘y(tǒng)戶型極少考慮做空中庭院，以致很多戶型的采光效果差，而且缺乏空間情趣。在客廳或餐廳的外緣增設(shè)6——8平方米的空中庭院，增強(qiáng)空間的采光性和通透的情景性。陽(yáng)光室、娛樂(lè)室、書房等多功能情景房?；蚍忾]以實(shí)現(xiàn)“N變N+1”的效果。B. 設(shè)計(jì)其他原則u 四大光明和七大分區(qū)廳、臥、廚、廁四大功能空間必須要有明窗采光通風(fēng)，戶型內(nèi)部必須實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、主次分區(qū)及衛(wèi)浴分區(qū)。u 景觀優(yōu)先以景觀作為重要的設(shè)計(jì)前提，保證每個(gè)戶型、每個(gè)客廳、每個(gè)臥室都有景觀。u 臥 室在不影響其他功能區(qū)域的前提下，優(yōu)先考慮主臥的尺度，保證主臥大開間、大面積。u 客 廳客廳是戶型的“臉面”，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)客廳尤其注重，要求客廳開間大、面積大。u 廚 房采用L或U型廚房設(shè)計(jì)，符合洗、切、煮的流程設(shè)計(jì)，大面積可可做到中、西式廚房的分離。u 實(shí)用與科學(xué)并舉原則對(duì)于豪華戶型，在設(shè)計(jì)時(shí)，需在內(nèi)部空間盡顯舒適度，滿足主人居家生活的多種需求，同時(shí)考慮高層住宅的實(shí)用率較低，因此應(yīng)避免室內(nèi)面積的無(wú)序與浪費(fèi)。C. 高層各功能間參數(shù)建議市場(chǎng)高層（小高層）各功能間參數(shù)參照n 兩房單位戶型項(xiàng)目?jī)煞浚▎挝唬憨O）客廳主臥臥室餐廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)映蝶藍(lán)灣～～～～～～～～尚東尚筑東湖洲花園～～～～～～～～～2～～～金海岸花園3322蓮花灣畔4～～4n 三房單位戶型項(xiàng)目三房（單位：㎡）客廳主臥臥室餐廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)尚東尚筑～222～2～東湖洲花園44～～金海岸花園～～5蓮花灣畔～～～4～～～～4～～3～～～3～～n 四房單位戶型項(xiàng)目四房（單位：㎡）客廳主臥臥室餐廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)南沙奧園3～～～～5尚東尚筑～～～3～～～東湖洲花園43～～～2～1～2～金海岸花園3～～3～～蓮花灣畔～～～4～～～～～2～～～～2～D. 本案高層住宅功能間參數(shù)建議通過(guò)對(duì)市場(chǎng)戶型的分析，并結(jié)合本項(xiàng)目所規(guī)劃戶型的特征，各類戶型功能間設(shè)計(jì)建議如下：戶 型二房?jī)蓮d緊湊三房大三房四房以上主 臥面積（M2）809090－100110130140160面積（M2）≥15≥15≥23≥25開間（M）≥≥≥≥次 臥面積（M2）≈10≈10≥12≥14開間（M）≥≥≥≥客 廳面積（M2）≥16≥16≥25≥30開間（M）≥≥≥≥餐 廳面積（M2）≥9≥9≥12≥12開間（M）≥≥≥≥廚 房面積（M2）≈5≈5≥7≥8開間（M）≥≥≥≥衛(wèi)生間面積（M2）≈5≈5≈5≈5開間（M）≈≈≈≈陽(yáng) 臺(tái)面積（M2）≈6≥6≥6≥8進(jìn)深（M）≥≥≥≥（4）戶型參考u 雙拼別墅參考戶型一：建筑面積：310㎡特 點(diǎn)：178。 主要功能間面江設(shè)計(jì)；178。 臥室6米大開間，功能配置齊全；178。 一層錯(cuò)層設(shè)計(jì)，室內(nèi)格局變化豐富；178。 全套房配置。 參考戶型二：建筑面積：400㎡特 點(diǎn)：178。 主要功能間全面向江設(shè)計(jì)；178。 設(shè)置茶室、陽(yáng)光廳等，充滿情趣；178。 主、次臥均有面江大露臺(tái)設(shè)計(jì)；178。 門廳、車庫(kù)置于背江方位；u 聯(lián)排別墅參考戶型一：建筑面積：㎡特 點(diǎn)：178。 主要功能間統(tǒng)一向江或中心花園方向設(shè)計(jì)178。 入口利用樓梯設(shè)置采光天井，中空通透178。 客廳中空設(shè)計(jì)，高雅氣派178。 房間功能配置齊全，室內(nèi)格局變化豐富參考戶型二 ：建筑面積：㎡特 點(diǎn)：178。 主要功能間統(tǒng)一向江或中心花園方向設(shè)計(jì)178。 一層設(shè)計(jì)具有趣味性178。 客廳沒(méi)有中空u 多層情景住宅建筑面積：首層：168㎡；二層152㎡；三層130㎡；四層229㎡特 點(diǎn)：178。 首層帶地下室，功能齊全；178。 二、三層設(shè)計(jì)緊湊，布局合理；178。 四層為復(fù)