【導讀】昊康花園商業(yè)裙樓，位于惠陽淡水，規(guī)劃中心新區(qū)，惠陽最大的市政廣場西面，市政府、圖書館機影劇院對面。首層面積約3000㎡，二層面積約2020㎡。長約131m，寬度約為7m。場，屬于惠陽新城區(qū)核心位置。2）商業(yè)總統(tǒng)規(guī)模較小，尤其的內(nèi)街的硬件檔次一般。3）層高雖有，但內(nèi)部作為兩層分隔的空間不夠。布局，門洞開設(shè)缺乏規(guī)劃。5）項目有廣場路，停車位充足。氛延續(xù)性的營造。同時由于銀行特殊的營業(yè)時間，使得在夜間和節(jié)假日時間對商業(yè)。街商業(yè)氛圍整體性形成破壞。項目周邊除部分市政設(shè)施及市政職能部門外，生活配套設(shè)施嚴重缺乏。地區(qū)新區(qū)的主干道，主要人流方向由東往西以人民路往金惠大道為主。在以上三個時間段周邊居民及惠陽區(qū)其他區(qū)域居民會聚集于此開展休閑娛樂活動，惠陽現(xiàn)階段唯一面向市場銷售的商業(yè)物業(yè)、第一個新區(qū)中心的商業(yè)項目。市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，惠陽經(jīng)營者擬租用的商鋪形式以街鋪為最。目前惠陽區(qū)在主題式商業(yè)發(fā)展方面尚屬空白，定位成主題式步

　　

【正文】 用第三種銷售模式 比較適合本項目 。 在實際執(zhí)行上，建議發(fā)展商采用： ? 運用返租手段： 1） 外街鋪兩年返租銷售，第一年回報率為 7％，第二年為 8％；前兩年回報一次性在首期內(nèi)返還，以便減小首付支出。 2） 內(nèi)街鋪五年返租銷售，第一年回報 7％，第二年回報 8％，第三年回報 9％，至第四年至五年回報 9％。前三年一次性返還。 ? 返租后對銷售價格的拉升 建議將一次性返租部分打入銷售價格，即外街鋪在實收價格 12020元 /平方米的基礎(chǔ)上提高 15％；內(nèi)鋪在實收 7500元 /平方米的基礎(chǔ)上提高三年返租部分 24%，調(diào)整后對外銷售價格： 街鋪： 13800元 /平方米 內(nèi)鋪： 9300元 /平方米 項目 金額 備注 33 1 銷售總額（按對外價格表） 按照目前提供項目資料 查丈報告出具后有微調(diào) 2 實收額（按照實收價格表） 3 銷售收入差額 571． 2萬元 4 返租 支出 內(nèi)鋪后 5年返租支出 內(nèi)鋪： 7%、 8%、 9％、 9％、 9％ （前三年一次性返租） 5 街鋪 2年返租支出 街鋪： 7%、 8%（一次性返租） 6 租金 收入 內(nèi)鋪 5年的租金收入 五年租金預(yù)計： 3 4 5 6 75元 /㎡ 7 街鋪 2年租金收入 第一年租金預(yù)計 50元 /㎡第二年租金預(yù)計 60元 /㎡ 8 租金收入及返租差額 9 3項－ 8項（ 銷售收入增加值－實際租金與返租減少值 ） 338萬元 經(jīng)過測算，假設(shè)內(nèi)鋪前兩年、街鋪前一年全部空租，項目銷售利益損失為零，即達到一個平衡點，考量到前兩年完全空租的機會很低，發(fā)展商實際風險 很低。 【結(jié)論】： 運用該銷售方案，給到市場受眾一個更具吸引力的投資方案，對發(fā)展商而言沒有增加風險和實際利益損失，且可以增加銷售速度快速回籠資金。 方案可行度高。 1）實收價格表 昊康商業(yè)街首層價格表 編號 建筑面積 （㎡） 鋪位位置 (7分 ) 鋪位形狀 (3分 ) 鋪位得分（總分為10分） 總分/10 單價 售價 人流 (5分 ) 視覺觸及程度 （ 2分） 開間、面積、柱位、實用程度等 是否靠近入口或梯口（ 2分） 是否臨近主干道 （ 2分） 其它 （ 1分） 由于當前項目建筑面積仍在查丈過程中，尚無準確的鋪位分割面積以及使用率。價格表后續(xù)完善。 34 2）公開銷售價格表 （待查丈報告出具后再制定） 35 時間 6~7月 8月 9月 10月 11月 階段 預(yù)熱期 認籌期 開盤期 持銷期 尾盤期 推廣 主題 以區(qū)位前景訴求結(jié)合主題形象 ●惠陽金街口 ，凝聚惠陽人的財富希望 ，打造●百億酒吧餐飲業(yè)領(lǐng)頭羊 深化形象訴求項目投資價值： 昊康蘭桂坊●惠陽唯一高檔酒吧步行街 輔助元素： 區(qū)位前景（金街口）、酒吧業(yè)前景、強勢品牌引領(lǐng)，搭乘黃金列車 針對投資性能，集中火力： 7萬元搶定酒吧業(yè)旺鋪 輔助主題： 昊康購鋪，無憂創(chuàng)富，新區(qū)唯一高成長鋪 訴求元素： “ 零風險、高回報、低門檻 ” 最高 9％回報，超長使用年限 訴求項目熱銷信息 “ 兩次推售 100％售磬，最后加推保留鋪位 ” 局部商家開業(yè)信息，優(yōu)惠促銷 準備 工作 招商洽談開始 現(xiàn)場包裝 鋪位裝修 戶外廣告牌發(fā)布 銷售物料準備 報媒軟文炒作 影視片制作 現(xiàn)場有一定的廣告展示 一二層招商意向客戶達 30－50％ 戶外廣告出街 電視廣告強勢發(fā)布 客戶梳理 整體招商率達到 70％ 強勢宣傳 開盤解籌活動 首推內(nèi)街鋪，低價入市 （具體的推售計劃，按照 8月份吸籌的情況而定） 調(diào)整媒體廣告內(nèi)容 宣傳區(qū)域滲透到龍崗及惠東 外街鋪解籌活動 36 目標 對本商鋪進行市場預(yù)熱 招商先行 吸引投資者的眼球 完成部分商家進駐 吸納誠意客戶認籌 引起區(qū)域市場的轟動 完成 50－ 60個意向客戶 連環(huán)開盤，引起搶售熱潮 最大限度地消化認籌客戶 拓寬客戶面 保 持熱銷狀態(tài) 挖掘客戶資源 清除尾貨 37 四、 推廣計劃 強調(diào)項目的未來升值前景及區(qū)位優(yōu)勢、打造惠陽新型主題商業(yè)街、低投入零風險。 □區(qū)位前景價值 ：新核心商圈，第一個商業(yè)街 □投資性能價值： 高回報： 第一年回報率 7％，第二年回報率 8％，第三年回報率 9％，第四年至第五年 9％，高于一般投資類型的收益水平。（內(nèi)街鋪） 低門檻： 前三年回報（ 9％）共 24％，一次性在首期中返還，四成首期實際折減為 16％ .（內(nèi)街鋪） □特色主題定位： 惠州第一各環(huán)球美食＋酒吧娛樂 基地 □主力品牌進駐，信心保障： 裕華酒樓等 □主力媒體 ：戶外廣告及電視廣告。 戶外廣告 ：建議市區(qū)內(nèi)戶外廣告牌至少 2塊，結(jié)合現(xiàn)場包裝廣告信息發(fā)布； 電視廣告 ：惠陽有線電視、惠陽臺新聞段廣告（翡翠、本港）、坪山、坑梓有線臺廣告（翡翠、本港） 38 050100150200250信息來源朋友介紹戶外廣告中介網(wǎng)站電臺電視報紙 □輔助性媒體 ：單張及 DM派發(fā) □配合性媒體 ：報媒炒作（惠州報、惠陽報） □市場預(yù)熱期 ：介紹新中心區(qū)未來發(fā)展趨勢，闡述本項目位置及前景，介紹項目創(chuàng) 新主題定位，讓惠陽人認識了解項目。強調(diào)項目主題形象，樹立項目獨特的標識性。 （主要目的炒熱區(qū)位前景，炒熱項目主題形象，強化新區(qū)商業(yè)高成長性的價值） 推廣主題： 投資惠陽 ,朝這里 訴求點： ? 惠陽金街口 ? 中心新區(qū)唯一高成長鋪 ? 淡水不夜城每年過百億留金溢銀酒吧餐飲業(yè) ? 惠陽唯一國際酒吧文化步行街 39 輔助主題： 買鋪就買高成長鋪 創(chuàng)意提示： □認籌期 ：強化區(qū)位以及產(chǎn)業(yè)前景，強化項目主題形象 推廣主題： 淡水不夜城，打開年過百億酒吧業(yè)的金庫 訴求點： ? 惠陽金街口 ? 中心新區(qū)唯一高成長鋪 ? 淡水不夜城年過百億、留金溢銀酒吧餐 飲業(yè) ? 惠陽唯一國際酒吧文化步行街 輔助主題： 買鋪就買高成長鋪 40 創(chuàng)意提示： □強銷期 ：強調(diào)超值價格和無風險投入，表明發(fā)展商打造惠陽商業(yè)旗幟的決心，使惠陽人認同項目。 推廣主題 ： 7萬元，搶定酒吧業(yè)旺鋪 輔助主題 ： 昊康鋪王無憂創(chuàng)富 ： 零風險、低投入、高回報、高成長 創(chuàng)意提示 ： 41 項目 金額（元） 備注 路燈旗 50,000 售樓處沿街 樓體包裝及布幅 50,000 合計 100000 項目 金額（元） 備注 三 D影視 50,000 含： 3分鐘形象廣告， 30秒、 15秒銷售廣告 折頁 50,000 800010000，約 5元 /份 展板 20,000 8— 10塊 合計 120200 項目 金額（元） 備注 42 戶外廣告牌 80000 建議 2塊，預(yù)計租期半年 電視發(fā)布 180,000 電視插播 報紙 8000 軟性炒作， 5－ 8次， 其他小眾媒體 10000 DM，酒店雜志等 合計 300000 4．公關(guān)活動 項目 金額（元） 備注 開盤活動 50000 二次解籌活動 30000 合計 80000 ．推廣費用分類安排 序號 項目 金額（元） 備注 1 現(xiàn)場包裝 10萬 此預(yù)算已包含相關(guān)公司設(shè)計、制作（施工）、發(fā)布等費用 2 銷售工具 12萬 3 媒體宣傳 30萬 4 公關(guān)活動 8萬 合計 60萬 項目總體宣傳推廣費用為 60萬。 深圳中原昊康項目組