【正文】 鎖快餐、服裝、運動休閑、精品專賣店 2F 主力百貨、電器專營店、數碼通訊、店鋪等3F 主力百貨、電器專營店、家居飾品、工藝品、旅游用品、高爾夫運動/器材4F 主力百貨、書城、音像制品、機動游戲、家居生活、動漫兒童5F 大型酒樓、港式茶餐廳、風味美食街、咖啡廳、茶藝館 6F 夜總會(KTV D廳)、健身中心、休閑吧、婚紗攝影、美容美發(fā)、SPA7F技術層 主題酒吧 7F頂 電影院、空間酒吧 休閑廊項目樓層面積：1F 面積為13497平方米，；夾層 面積為10924平方米，；1F 面積為10139平方米，；2F 面積為10893平方米，；3F 面積為11587平方米，；4F 面積為11435平方米，；5F 面積為11161平方米，；6F 面積為11043平方米，；7F技術層 面積為985平方米， + 2600平方米， m；7F頂 面積為3800平方米其中配套設施：中央空調、消防系統、智能控制系統、發(fā)電機系統、POS系統、EFP系統等。整體定位的依據：良好的功能規(guī)劃可以使商業(yè)項目的價值產生效益最大化的同時，還可以增強本項目的集客力和影響力。本項目功能定位于“集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、商務為一體的一站式城市購物中心”，就是考慮到本項目的各項功能都各有各自的顧客消費群體和消費客層，為了迎合和滿足各方面、多元化的顧客需求，可以讓顧客在本購物中心內獲得全身心的享受；另一方面現代化的購物中心是廣大市民公共社交、休閑、娛樂的場所，為了滿足這些需求就必須多元化、集群化。只有做到了迎合和滿足商圈內各消費群體的需求才能吸引廣大市民前來消費，才能使本商業(yè)項目獲得最佳和最大的經營回報；其三，為了從整體經營效益和經營效果考慮，吸引廣大商戶和顧客，在整體規(guī)劃上考慮了整個項目各樓層和各功能的互補性和集（聚）客力效應。第十章 萬國大都會項目經濟效益分析萬國大都會是通過拍賣公司拍賣過來的，當時土地面積為22687平方米，成交拍賣價格為7250萬元由我公司成功拍賣成交。交易傭金為：217萬元。購入該項目后，通過優(yōu)化組合，將原有面積減少面積將近2萬平方米現在還有實際面積為11萬多平方米，這里已花費用將近2600萬元（含過戶費用）。到目前為止。根據現在規(guī)劃局的批復，該項目面積可建面積為14萬平方米，也就是說還可以建設將近3萬平方米的商住樓。根據上述情況，我們將對該項目效益進行分析如下：一、項目開發(fā)成本計算：該項目總建筑面積為14萬平方米，按照正常的建設成本計算每平方米需要建筑成本為1200元（包括土建、電梯、消防、水電、外場），14萬平方米1200元/平方米==6733萬元政府費用：（含各分項和及驗收費用等）800萬元設計費：120000萬平方米20元=240萬元 監(jiān)理費用：120萬元銷售費用：2000萬元管理費用：500萬元財務費用：600萬元不可預見費用：500萬元 合 計：21560萬元二、項目銷售額 住宅：9層以上商住樓面積為3萬平方米，平均價為4500元，銷售額為：300004500=，； 商鋪：商鋪18層不銷售，只是用于出租，按照保守年收入為4769萬元（詳見附件）。 底下室：，預計車位為1400個停車位，留下以后做收入用銷售總額：如商鋪價格按照5000元計算。地下室不計算的前提下，+= 三、項目利潤測算毛利: —=稅金： 營業(yè)稅：%=2940萬元 所得稅：%=1181萬元 土地增值稅：20%=6180萬元合計：14621萬元 凈利潤：= 附件：萬國大都會租金估算表四、萬國大都會租金估算表負一超市8706平米 每月按銷售額的3%提成，如提成金額達不到24萬元時將按24萬元收取的保底提成的方式。第一年可免租，第三年后保底金額按5%遞增(在獲得穩(wěn)定收入的基礎上參與分成，旺季可增加我方收入) 年最低收入：288萬1—4層百貨17933平米 每月按銷售額的4%提成，如提成金額達不到50萬元時將按50萬元收取的保底提成的方式。第一年可免租，第三年后保底金額按5%遞增(在獲得穩(wěn)定收入的基礎上參與分成，旺季可增加我方收入) 年最低收入：600萬23層電器4571平米 每月按銷售額的2%提成，如提成金額達不到23萬元時將按23萬元收取的保底提成的方式。第一年可免租或免半年，第三年后保底金額按5%遞增(在獲得穩(wěn)定收入的基礎上參與分成) 年最低收入：276萬 夾層店鋪8815平米 （1）靠路邊的店鋪按170元/平米/月 ： 539萬（2）其他店鋪按150/平米/月 ： 1110萬一層店鋪2979平米 按130元/平米/月 464萬二層店鋪1750平米 按100元/平米/月 210萬三層店鋪1750平米 按80元/平米/月 168萬餐飲5層 11037平米 （1）大酒樓按20元/平米/月（免半年租金）5000平米：120萬（2）特色餐飲按35元/平米/月 6037平米：253萬休閑 夾層1242平米 按100元/平米/月或7%的提成 年最低收入 ：149萬一層605平米 按70元/平米/月 50萬四層書店4141平米 按30元/平米/月 149萬娛樂 6層11043平米 （1）KTV等按20元/平米/月，免三月租金 5000平米：120萬（2）健身等按16元/平米/月 2500平米：48萬（3）美發(fā)、美足等按25元/平米/月 3543平米：106萬7層酒吧965平米 按20元/平米/月 23萬7層頂電影3000平米 每月按銷售額的8%提成，如提成金額達不到8萬元時，將按8萬元收取的保底提成的方式。第三年后保底金額按3%遞增。年最低收入： 96萬總合計年最低收入：4769萬元第十一章 萬國大都會項目發(fā)展前景分析一、 萬國大都會項目開發(fā)商簡介海南衍宏實業(yè)投資有限公司簡介海南衍宏實業(yè)投資有限公司系海南一家經營房地產、酒店管理和商場經營的大型綜合性企業(yè)，在全國先后開發(fā)了17個項目，總建筑面積近百萬平方米。公司成立于 2001 年底，前身為創(chuàng)建于 1992 年的廣西南寧市三源房地產開發(fā)公司，主要從事于南寧市區(qū)舊城改造及房地產開發(fā)，開發(fā)項目有南寧市新陽花園、三源大廈及市區(qū)最大的商業(yè)城——新和平商場，開發(fā)面積達 20 余萬平方米，投資近 2 億元人民幣，所開發(fā)的項目均收到了良好的經濟效益和社會效益。自 2002 年初，海南衍宏實業(yè)投資有限公司先后投資開發(fā)了位于?？诘貐^(qū)的富麗花園、金盤廣場、福海新城、海島春天、五洲商廈、海甸商業(yè)中心等項目；位于三亞地區(qū)的逸海苑、衍宏現代城、南國駿園、山水云天、山水晴灣、山水翠景等項目。公司投資興建的五星級豪華度假酒店——三亞美麗春天溫泉園林度假酒店，規(guī)模宏大，設施設備一應俱全，自試營業(yè)以來，創(chuàng)造了良好的經濟及社會效益。2005年初海南衍宏實業(yè)投資有限公司又成功收購了海南最大的半拉子工程“萬國商城”（更名為“萬國大都會”）項目。該項目總建筑面積18萬平方米，公司擬投入巨資將其建設成為一座集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、商務、文化展示多功能為一體的一站式城市購物中心，這無疑將對海南的商業(yè)經濟、商業(yè)地產的發(fā)展產生巨大的影響。今年3月份海南省人民政府將“萬國商城”（萬國大都會）列為省“十一五”重點建設項目。海南衍宏實業(yè)投資有限公司還積極參與?？诘呐f城改造并支持社會公益事業(yè)。2005年8月公司無償出資150萬元修建萬國西路，造福市民，這是海南首例民營企業(yè)投資市政規(guī)劃道路建設；2006年7月公司組織員工義務到海口白沙門海灘清撿垃圾，用實際行動為“美化亮化?？凇弊龀鰬械呢暙I；2005年11月衍宏三亞分公司在三亞市企業(yè)家協會“減災抗災捐款活動”上捐款8萬元人民幣。除此之外，公司還不忘回報社會,經常訪貧問苦、捐資助學,支持社會公益事業(yè)。公司以其“取精用宏，衍于四海”的經營理念，立足于海南市場，誠信為本，在自我發(fā)展中穩(wěn)步推進。實施名牌戰(zhàn)略，打造衍宏精品樓盤，為廣大消費者創(chuàng)造美好生活。二、海南衍宏實業(yè)投資有限公司組織架構 （見下圖）海 南 衍 宏 實 業(yè) 投 資 有 限 公 司 組 織 架 構 圖人事行政部各分資公司財務中心工程中心物業(yè)中心拓展中心營銷中心采購中心商業(yè)公司三亞酒店三亞公司董 事 長總 經 理總 經 理 莊建川總經理分管行政人事、商業(yè)公司、三亞分公司、三亞酒店； 莊建新總經理分管拓展中心、營銷中心、采購中心；三、 海南衍宏實業(yè)投資有限公司管理體制及管理能力分析公司組織機構設置一）、總則（一） 根據公司目前的現狀和存在的問題按照扁平化管理的原則設置公司的組織機構，并將各主要管理職位和機構的職責分工予以明確，力求責權明確、高效協作，促進公司健康發(fā)展。（二） 分工1. 董事長統領公司全局和確定公司發(fā)展戰(zhàn)略，面向政府領導、金融機構和商家并指導公司工作，主抓舊城改造項目；2. 莊建川主抓公司行政人事、財務和商業(yè)公司、三亞酒店。3. 莊建新主抓房地產（采購、工程、營銷）和物業(yè)；（三） 權限的行使權限，原則上由直線指揮系統的各級管理者來行使，必要情況下可以把一部分權限委讓給非直線管理者行使，但必須規(guī)定代行或委讓截止時間。權限行使者只能在權限行使規(guī)定范圍內行使權限。在權限的行使者不能行使權限的情況下，原則上其權限由直線管理的上級代行。一旦權限由他人代行，或委讓給他人，該管理者不宜行使該權限。直線管理的上司對下級行使權限，不宜干涉；下級不得妨礙上級指揮、監(jiān)督和控制。當部門經理或負責人之間相互協商不能達成共識時：（1） 通過共同的上一級主管解決；（2） 通過各自的上一級主管解決；（3） 提交總經理辦公會議解決：（4） 提交董事長解決。（四） 公司的業(yè)務按照以下原則執(zhí)行1. 指示與命令均按照指揮系統，自上而下，逐級下達。2. 各部門在明確的業(yè)務范圍內，嚴格執(zhí)行上級下達的指示與命令，順利完成各項任務。3. 涉及跨部門業(yè)務，相關部門必須積極主動聯系，有效地協調解決。不允許發(fā)生任何妨礙業(yè)務順利完成的言行。4. 執(zhí)行情況與結果，必須及時、準確和全面地逐級上報。二）、公司實行董事會領導下的總經理負責制，設總經理一人，副總經理、總監(jiān)若干人協助總經理工作?？偨浝碛啥聲溉位蚬蓶|擔任，副總經理及總監(jiān)由總經理提人，董事會聘任?？偨浝硇惺谷缦侣殭啵?. 組織實施股東會和董事會的決議，并將實施情況向董事會提交報告；2. 全面負責公司的日常行政和業(yè)務活動；3. 擬定公司的發(fā)展規(guī)劃、年度生產經營計劃和年度財務預、決算方案，以及利潤分配方案；4. 任免和調配包括副總經理及其同級人員和公司部門負責人在內的管理人員和工作人員；5. 對公司職工的獎懲、升降級、加減薪、聘任、招用、解聘、辭退進行審批；6. 根據公司經營管理需要，聘請法律、技術、管理方面的高級人才，并決定其報酬和支付方式；；。副總經理在總經理缺席或受總經理委托情況下，主持會議或代行總經理職務，副總經理、總監(jiān)對分管部門的日常行政和業(yè)務活動負責?？偙O(jiān)下轄秘書處，負責監(jiān)督檢查公司整體工作，及時向總經理反映各部門、各負責人的工作情況，提出建議和解決辦法。三）、人員編制（一）總公司行政人事辦公室（1）行政人事經理1人；（2）人事主管兼文秘和資料管理1人；（3）前臺接待1人；（4）外聯人員2人；（5）后勤主管1人（6）廚工3人；（7）保潔員6人；（8）司機3人；財務部（1）經理1人，負責全公司的財務理財計劃和資金調劑，不接觸現金；（2）會計3人，向財務經理負責，對整個公司的成本進行核算，各項目只設材料成本會計，不設現金出納，總公司出納負責全部現金支付；（3）審計2人，對財務開支前后是否合理進行審計后才開支；（4）出納1人，負責全公司的現金支付包括項目現金支付；房地產采購部（1）采購經理1人，采購員和庫管員根據項目需要配備若干人；房地產工程部（1）工程經理1人；（2）總工程師1人；（3）造價工程師（預算工程師）1人；（4）工程項目副經理1人；（5）工程資料管理員1人；（6）水電工程師、施工員、技術員、質檢員、安全員根據項目情況配備若干人；（7）保安若干人房地產營銷部（1）營銷經理1人；（2）營銷策劃2人（3）銷售員根據需要配備若干人；（4）房地產辦證員（預售許可證、房地產辦證按竭等）若干人；舊城改造辦公室按目前情況4人；（二）商業(yè)管理公司（1）總經理1人；（2）副總經理2人；（3）招商總監(jiān)1人,招商經理3人。（4）商業(yè)策劃總監(jiān)1人,策劃師2人。（5）物業(yè)總監(jiān)1人,物業(yè)工程人員及其他配套人員待物業(yè)總監(jiān)到位后再確定.（6）商業(yè)財務投資分析2人；（7）行政人事經理1人；（8）平面設計師2人。（9）運營部經理2人；（10）營運等其它部門人員應根據業(yè)務進展情況逐步配齊。（三）物業(yè)公司（1）經理1人；（