【正文】 二章 區(qū)域宏觀投資環(huán)境分析本項(xiàng)目位于海南省省會海口市最繁華的商業(yè)中心，?？谑惺呛Ｄ鲜≌巍⒔?jīng)濟(jì)、文化、交通、通訊樞紐中心。綜合分析：萬國大都會位于海南省?？谑凶罘比A的兩大核心商圈（海秀路商圈和解放路商圈）之交匯處，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)云集、人氣鼎盛、商業(yè)繁華。三、地塊周邊資源環(huán)境分析項(xiàng)目用地周邊環(huán)境1）自然環(huán)境情況：緊鄰項(xiàng)目東側(cè)為市政府規(guī)劃的“一園兩湖”公園?？诘某鞘锌蛷d所在地，對面緊鄰海口市最繁華的商業(yè)中心海秀路商業(yè)圈，北面緊鄰繁華的解放路老商圈；商業(yè)環(huán)境好。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位：中南建筑設(shè)計(jì)院海南分院甲級院施工單位：海南省?？谑薪ㄖこ坦疽患壠髽I(yè)監(jiān)理單位：海南航達(dá)監(jiān)理有限公司一級資質(zhì)企業(yè)海南萬國大都會項(xiàng)目改造裝飾進(jìn)度表序號各階段工作內(nèi)容7月份8月份9月份10月份11月份12月份08年1月份2月份3月份上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬（一）設(shè)計(jì)報(bào)建工作1萬國大都會報(bào)建文本修改2萬國大都會規(guī)劃報(bào)建3水電、空調(diào)通風(fēng)、結(jié)構(gòu)、建筑圖4主體施工報(bào)建（包括審圖）5室內(nèi)裝修、燈光園林設(shè)計(jì)6完成POS及監(jiān)控等弱電設(shè)計(jì)7燃?xì)饧胺览自O(shè)計(jì)8室內(nèi)裝修報(bào)建（包括消防）（二）施工階段1結(jié)構(gòu)改造（包括停車場、電影院）2主樓主體施工3主體外墻裝修訂貨2個月 調(diào)試 4空調(diào)施工（包訂貨）5防雷、防白蟻施工海南萬國大都會項(xiàng)目改造裝飾進(jìn)度表序號各階段工作內(nèi)容7月份8月份9月份10月份11月份12月份08年1月份2月份3月份4月份上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬6消防施工7水電及弱電施工8高低壓系統(tǒng)（包括報(bào)裝接線，驗(yàn)收）訂貨9電梯設(shè)備10公共部分裝修11燃?xì)獍惭b12主力店裝修13功能店裝修14散鋪裝修15商場廣告廣告及外立面裝修16竣工驗(yàn)收17物業(yè)移交注意： 動線文本出來后應(yīng)與環(huán)保單位協(xié)商環(huán)保設(shè)計(jì)并進(jìn)行施工。此項(xiàng)目93年施工至地上七層停工，現(xiàn)已完成砼檢測設(shè)計(jì)工作并辦理了復(fù)工報(bào)告，完成了規(guī)劃報(bào)建。；，；D區(qū)10177。按水平劃分為A、B、C、D區(qū)。C區(qū)則為休閑綜合區(qū)，在此配合中庭考慮靜態(tài)商品交流，形成B、C區(qū)的動靜結(jié)合模式。對照功能分析圖，A區(qū)主要為商業(yè)總導(dǎo)入?yún)^(qū)，且利用該區(qū)的交通提供以上各層的顧客交通。地塊用地性質(zhì)本地塊為商業(yè)用地，開發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱 海南萬國大都會項(xiàng)目建設(shè)單位 海南衍宏實(shí)業(yè)投資有限公司項(xiàng)目位置 ?？谑写笸?6號項(xiàng)目地塊面積 本項(xiàng)目為先前已建部分之續(xù)建工程，位于?？谑写笸肺鱾?cè)，項(xiàng)目占地面積25312m2，(不含技術(shù)層)；地上建筑面積：，地下建筑面積: ；停車位1400個，地塊呈較為規(guī)則的“L”形。直到2005年4月，由海南衍宏實(shí)業(yè)投資有限公司以7250萬元人民幣競拍下“萬國商城”項(xiàng)目海南這幢最大“半拉子”樓項(xiàng)目最終被海南衍宏實(shí)業(yè)投資有限公司完成整體收購，并于2005年4月底開始復(fù)工建設(shè),到2007年3月，通過長時間的市場調(diào)查論證后，現(xiàn)已經(jīng)完成整個項(xiàng)目的整體定位，并不惜重金聘請了國內(nèi)一流的顧問公司和國內(nèi)頂尖人才組建了專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司；整個項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入正式招商階段?，F(xiàn)狀為結(jié)構(gòu)框架主體，7層通高，每一層都有面積較大的停車場。海南萬國大都會項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概況第二章 區(qū)域宏觀投資環(huán)境分析第三章 ?？诔鞘邪l(fā)展規(guī)劃分析第四章 海口商業(yè)環(huán)境分析第五章 ?？谙M(fèi)市場分析第六章 ?？谏碳屹Y源狀況分析第七章 ?？诟鳂I(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析第八章 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析第九章 萬國大都會項(xiàng)目定位分析第十章 萬國大都會項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析第十一章 萬國大都會項(xiàng)目發(fā)展前景分析第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目背景“海南萬國大都會”原名叫“萬國商城”，位于海口市大同路26號，萬國商城是1992年由海南新能源股份有限公司和海南省供銷社聯(lián)合開發(fā)的，當(dāng)時將其定位于集休閑、娛樂、旅游、購物、辦公、住宅為一體的綜合性商城，試圖將其打造成海南的“商業(yè)航母”。由主樓、裙樓、塔樓組成。1994年，萬國商城開始停工，這一停就停了11年之久，成了海南“最大半拉子樓”。目前，萬國大都會項(xiàng)目是海南省“十一五”期間重點(diǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)規(guī)模、功能配套、聚客能力均創(chuàng)造海南商業(yè)之最，項(xiàng)目擬借鑒國內(nèi)外最先進(jìn)的城市購物中心經(jīng)營模式，攜手各商家形成戰(zhàn)略合作伙伴，組織各業(yè)態(tài)構(gòu)成優(yōu)勢互補(bǔ)，共同打造成為海南最好的商業(yè)航母。建筑密度：42%，容積率：，綠化率:5%，功能為商業(yè)綜合體。平面布局：平面設(shè)計(jì)呈斜L形依次按A、B、C、D區(qū)展開，各區(qū)相對獨(dú)立，且整體使用，可根據(jù)市場不同需求進(jìn)行靈活劃分。B區(qū)則為商業(yè)密集區(qū)，一層除解決商住，商業(yè)側(cè)入等功能口部外，其它則在此安排展臺，展柜等商品銷售區(qū)。D區(qū)則為相對獨(dú)立的商業(yè)混合區(qū)，主要考慮車庫，與C區(qū)配套用房。；B區(qū)地上20層，裙樓7層（含技術(shù)層）， B區(qū)八層——二十層則為住宅與酒店，酒店客房270個住宅120戶。,。工程計(jì)劃工期九個月，2008年4月竣工具體詳見進(jìn)度計(jì)劃表。本工程每道工序時間均非常緊，必須多工序交叉作業(yè)，特別是報(bào)建工作必須不能影響施工，否則工作很難按時完成。2）人文環(huán)境狀況：項(xiàng)目地周邊為大量的城中村及新建商品住宅小區(qū)和辦公區(qū)，居住人口、辦公人口眾多，屬居住、辦公、商業(yè)于一體的商住中心。以“萬國大都會”為中心的萬國大商業(yè)圈正在形成周邊有香港城、匯錦名城、運(yùn)動品牌專賣一條街、樂普生、明珠廣場、第一百貨、泰龍商城、友誼商場、東方廣場、女人街、得勝沙步行街、解放路老商業(yè)街、新華南電器一條街、博愛路批發(fā)一條街，還有家樂福、國美、肯得基、麥當(dāng)勞等商業(yè)巨頭，商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑各種業(yè)態(tài)齊全，商業(yè)氛圍濃厚； 19條公交線路通達(dá)全城，交通網(wǎng)暢通東西南北；匯聚整個?？谙M(fèi)源、網(wǎng)聚171萬消費(fèi)群體，屬海南省省會城市的中央商務(wù)區(qū)（CBD），第一商業(yè)地標(biāo)位置，可謂獨(dú)一無二的商業(yè)鉆石地點(diǎn)。東鄰文昌市，南依定安縣，西接澄邁縣，北鄰瓊州海峽。２００６年，全市生產(chǎn)總值３５０．０６億元，年均增長１３．０％，連續(xù)九年保持兩位數(shù)增長，人均生產(chǎn)總值１９９８０元；城市居民人均可支配收入增加到１０７１２元，年均增長10％；，％；；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，：：；２００６年。其中，%；，%。到２０１１年，全市生產(chǎn)總值將會達(dá)到５６５億元，年均增長１１％；財(cái)政總收入達(dá)到１１４億元，年均增長１１％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入１５３５０元，年均增長８％；農(nóng)民人均純收入６１６０元，年均增長８％；社會消費(fèi)品零售總額２７３億元，年均增長１２％；全社會固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)達(dá)到１０１５億元，年均增長１０％；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在４％以內(nèi)，人口自然增長率控制在６‰以內(nèi)，?？谑信c內(nèi)地城市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況對比名 稱常住人口（萬人）生產(chǎn)總值（億元）人均生產(chǎn)總值（元）城市居民人均可支配收入（元）社會消費(fèi)品零售總額（億元）人均零售總額（元）過夜旅游客（萬人次）旅游總收入（億元）?？?71.199801071251．13增長7%13%11%%%%%廣州10434904818287增長13%%%%%佛山56023804103117400增長%%%17%%%綜合分析：平穩(wěn)、增長是2006年?？谑薪?jīng)濟(jì)運(yùn)作的主要特征，自從2000年以來?？谑薪?jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)增長，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長較快，相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)了穩(wěn)中上升的跡象，表明海口市經(jīng)濟(jì)正處于高速的發(fā)展周期。2006年，%；消費(fèi)市場逐步升溫。在城鄉(xiāng)居民收入增長加快和農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境不斷改善的推動下，％；；城鄉(xiāng)居民收入大幅提高，消費(fèi)支出同步增長。從宏觀經(jīng)濟(jì)上狀況看，?？谑薪?jīng)濟(jì)呈明顯發(fā)展態(tài)勢。第三章 海口城市發(fā)展規(guī)劃分析由于?？谑菎u嶼經(jīng)濟(jì)，受地理位置與觀念的制約，?？诘慕?jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與內(nèi)地城市，特別是新興的行業(yè)如IT、金融、服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后。根據(jù)《海口市城市總體規(guī)劃（2005年—2020年）》：主城區(qū)城市建設(shè)用地發(fā)展方向　　?？诳臻g布局結(jié)構(gòu)是帶狀組團(tuán)式。（中強(qiáng)：強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境）主城區(qū)近期發(fā)展建設(shè)重點(diǎn)　　中心組團(tuán)：啟動大英山（海秀東路）中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)；以道路建設(shè)和環(huán)境整治帶動舊城和城中村改造，實(shí)施“一園兩湖”改造工程；完善道路網(wǎng)系統(tǒng)，?？谑袑⑦x取“一園兩湖”、“?？谂f城”和“海秀東路”，做為今后5年商貿(mào)業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)，以構(gòu)建海秀東市級商業(yè)中心，并進(jìn)行“三園整合”，建設(shè)金貿(mào)商業(yè)區(qū)分?jǐn)倝毫??！逗？谑猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》提出：?？趯⒔ǔ蓞^(qū)域性商貿(mào)中心，充分發(fā)揮省會城市強(qiáng)大的聚集作用和輻射作用，整合全省各市縣的資源，立足?？?，服務(wù)全省，面向全國，帶動全省商貿(mào)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，把?？谑薪ㄔO(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心。 住宅建設(shè)與人居環(huán)境　　 1）重點(diǎn)處理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。　　 3）在舊城改造中，建設(shè)一批街頭綠地和小型游憩設(shè)施。人口與用地規(guī)?！?繼續(xù)堅(jiān)持節(jié)約土地，集約發(fā)展的原則，都市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到250萬人左右，建設(shè)用地總規(guī)模控制在300平方公里以內(nèi)。重點(diǎn)開發(fā)白龍片區(qū)、濱江片區(qū)和大英山片區(qū)的住宅居住項(xiàng)目建設(shè)。目前“明珠廣場”600多個車位、DC城僅幾十個車位，