【正文】 態(tài)勢，并趨于理性發(fā)展 中國加入WTO以來，國外企業(yè)進軍國內(nèi)市場，其雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和對物業(yè)質(zhì)量的高標準要求，拉動了國內(nèi)高檔辦公物業(yè)的市場需求。 房地產(chǎn)業(yè)的逐步復蘇，帶動了辦公物業(yè)的市場供給，同時辦公物業(yè)的開發(fā)、規(guī)劃、營銷、管理等環(huán)節(jié)也愈發(fā)成熟。 國家經(jīng)濟實力增強與國際地位提高，世界各國企業(yè)機構(gòu)紛紛看好來華投資，由此促使辦公物業(yè)市場消費群體不斷拓展，從而促進了辦公物業(yè)市場、尤其是京滬穗地區(qū)辦公物業(yè)市場的發(fā)展。二．辦公物業(yè)發(fā)展趨勢預測1. 成都市辦公物業(yè)市場發(fā)展總體特征1）近年銷售面積變動情況從上圖可以看出，近四年來成都辦公物業(yè)銷售面積有較大起伏，在經(jīng)歷了2002002年的蜜月期后，在2003年又瞬間跌入冰谷，在2004年銷售面積比之2003年又有較大幅度上漲（上漲的部分原因是因為統(tǒng)計口徑的變大，見前表“注”），漲幅達到54％。此外，辦公物業(yè)的投資風險（供給量大、投資大、開發(fā)經(jīng)驗要求高等）也是值得開發(fā)機構(gòu)高度警醒的。造成這種現(xiàn)象的原因可能有兩個：，增速較快，在施工面積中占據(jù)了一部分比例；其二是由于財務風險等原因，爛尾后遲遲未復工寫字樓較多，從而影響到竣工面積的增加。從2005年即將的動工的項目看，數(shù)目眾多，估計投資額也不少，可能年度總投資額會延續(xù)上漲的勢頭。1） 成都近年來辦公物業(yè)投資額變動情況 l 辦公物業(yè)投資規(guī)模在2003年度上揚幅度較大，％；2004年投資商繼續(xù)看好成都寫字樓市場，%。u 配套——按照國際甲級寫字間的標準1. 電　　梯：每部客梯服務的面積不高于5000平米，擬配備10部電梯；2. 空　　調(diào)：中央空調(diào)，可分戶開關(guān)，分戶計量；3. 自動控制：空調(diào)、新風、給排水、配電、照明、消防、緊急警報、手機直放、閉路監(jiān)控、車庫管理、同聲傳譯等；4. 信息點密度：～10平米/個；5. 停車面積：地下三層，保證每個車位服務的面積不大于200平方米，預計將提供375個地下車位。u 項目功能：純辦公：商務配套詮釋： 3．7米的層高充分考慮了人們對空間的感受，在這樣的環(huán)境下辦公，不會有壓抑感，顯得較為人性化； 裙樓部分的層高為1F、u 層高詮釋：? 小結(jié)：鑒上述，項目區(qū)域人流量較大、交通便捷，從項目交通條件及狀況來說，具備打造高品質(zhì)商用物業(yè)的基礎(chǔ)。 項目周邊路網(wǎng)密集，交通便捷。? 小結(jié)：從項目的區(qū)位條件看來，較為符合打造辦公物業(yè)市場的需求條件。項目所在人民南路作為連接城南副中心及市中心這兩個極點的交通主動脈，接受極點的輻射效應最為直接、最為完全，未來對辦公物業(yè)的需求將會逐步上升。 項目區(qū)域毗鄰未來城南副中心（其南北界為火車南站至外環(huán)路綠化帶）。 項目區(qū)域附近有成熟的桐梓林、玉林、新棕樹等住宅小區(qū)，生活、商業(yè)配套均較完善；但項目區(qū)域內(nèi)酒店寥寥可數(shù)，知名的僅凱賓斯基等。 項目位于南二環(huán)路外，人民南路東側(cè)，毗鄰航空路，距火車南站不遠。 項目擬建時期正是成都市寫字樓市場對高端產(chǎn)品需求較旺的時期，但隨著時代廣場和開行國際廣場的銷售期結(jié)束，成都未來一年內(nèi)建設(shè)竣工的高檔寫字樓很少，而與本項目同期建設(shè)的高檔寫字樓比較多，競爭力很強，如特拉克斯大廈、三峽大廈等，從這種意義上說，項目的開發(fā)時機并不太理想。 項目毗鄰火車南站，由于其影響，火車南站附近形成一個發(fā)展斷裂帶，將會對項目區(qū)域的未來繼續(xù)擴張有一定制約。因而，項目區(qū)域的商業(yè)及住宅配套極為完善，商業(yè)業(yè)態(tài)也非常完整。結(jié)論及建議第二章 項目介紹一、項目概述（一）項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標用地性質(zhì)：商業(yè)兼二類住宅用地，其中住宅部分不大于50％凈用地面積：代征地面積：總建筑面積：≤61100平方米容積率：≤8建筑密度：30％建筑高度：≤96米綠地率：≥30％（二）項目環(huán)境概述財務評估（三）研究范圍六、可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍（一）研究目的針對項目區(qū)域、地塊各類特征，結(jié)合寫字樓市場客觀分析及走勢預測，通過上述結(jié)論及同檔次物業(yè)的比較分析，估算項目成本、費用及收入，進而提供較為客觀、真實的數(shù)據(jù)及建議，以探討項目實施的各類風險和可行性的高低，從而達到為開發(fā)機構(gòu)作出是否進行項目開發(fā)決策而提供的具有較大參考價值的建議的目的。第34頁第七章 結(jié)論及建議第13頁第五章 競爭分析第03頁第三章 公司及運作團隊介紹“新希望大廈” 項目可行性研究報告目 錄第一章 概要第02頁第二章 項目介紹第11頁第四章 市場分析與需求預測第23頁第六章 財務評估及風險分析第50頁第一章 概要一、項目名稱新希望大廈項目（暫名）二、開發(fā)機構(gòu)四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、建設(shè)地點成都市武侯區(qū)人民南路四段45號四、項目性質(zhì)甲級寫字樓五、研究范圍市場分析與需求預測、競爭分析、財務評估、風險分析等。（二）研究依據(jù)政府相關(guān)政策、指標，成都國民經(jīng)濟運行狀況，近年來成都寫字樓市場供給與需求分析及預測，同行業(yè)項目產(chǎn)品定價及營銷策略，《成都市高檔寫字樓物業(yè)調(diào)研報告》。市場分析風險分析 項目東側(cè)為在建的豐德國際廣場、南側(cè)為華能大廈、西側(cè)為擬建的錦繡八期、西南部為凱萊帝景和凱賓斯基酒店、北側(cè)為擬建的國航大廈。 項目地毗鄰桐梓林、玉林生活區(qū)，位于城南高品質(zhì)社區(qū)的新棕樹片區(qū)內(nèi)，在新棕樹的整體規(guī)劃上，將項目緊鄰的航空路打造成“城南春熙路”，建成后將代替“棕北領(lǐng)事館路”一帶臨時的商業(yè)建筑，與大世界商業(yè)廣場商圈相呼應。二、項目區(qū)位二 環(huán) 路人 民 南 路桐 梓 林 北 路航 空 路機 場 路三 環(huán) 路 新希望大廈火車南站北項目區(qū)域示意圖詮釋：城南副中心定位為政務、金融、商貿(mào)、會展中心，在區(qū)域經(jīng)濟活動中扮演極點的角色，其輻射效應呈發(fā)射狀沿交通干線傳遞。當然，基于極點的輻射在空間傳導中將會弱化，一般為梯度轉(zhuǎn)移而非均衡發(fā)展，因而項目區(qū)域與市中心以及城南副中心相比，其在辦公物業(yè)市場的吸引力上可能會處于弱勢地位；這是因為，城南副中心一旦成熟，其對辦公物業(yè)的需求將是巨大的，各類辦公物業(yè)產(chǎn)品屆時將會先后開發(fā)出來以滿足這種巨量需求，故而形成聚集效應及規(guī)模效應，前者為各類辦公物業(yè)產(chǎn)品聚集在一起而享有成本節(jié)約、區(qū)域品牌等好處，后者一般為大體量產(chǎn)品享有的規(guī)模優(yōu)勢、完善配套優(yōu)勢等。三、項目區(qū)域交通布局北世界四川機械設(shè)計院項目數(shù)碼廣場華輝廣場威斯頓聯(lián)邦國航大廈凱萊帝景錦繡八期豐德國際曼哈頓三期 新希望大廈（本案）央擴新項目一 環(huán) 路三 環(huán) 路長 壽 路倪家橋路領(lǐng)事館路錦 繡 路人 民 南 路科 華 路玉 林 路新 光 路二 環(huán) 路桐梓林北路機 場 路航 空 路詮釋：南北向有人民南路、紅星路延線兩條城市交通主動脈，機場路在火車南站處與人民南路交匯，沿人民南路或紅星路延線可快速到達火車北站，沿人民南路延線可幾分鐘抵達城南副中心核心區(qū)，沿機場路僅需十多分鐘就到達雙流機場；東西向有二環(huán)路、三環(huán)路兩條城市交通主動脈，領(lǐng)事館路、航空路、桐梓林路等城市交通輔線，沿二環(huán)路或三環(huán)路可較快速抵達各個高速路入口，沿交通主動脈及上述交通輔線亦可非常方便地出入桐梓林、紫荊、玉林等重要生活、商業(yè)區(qū)。 規(guī)劃中的地鐵Ⅰ號線沿人民南路由天府廣場至華陽，途經(jīng)項目地，并設(shè)有站口，為項目區(qū)域更大程度地提升了交通通達性。四、項目擬發(fā)展方向——純甲級寫字樓u 建筑層數(shù)——25層。 25層、96米的高樓，在彰現(xiàn)樓宇非凡的品質(zhì)的同時，也降低了建筑的密度，為商務企業(yè)營造了現(xiàn)代感和舒適感兼容的辦公環(huán)境。 ， 詮釋： ，彰現(xiàn)項目的品質(zhì)及入住企業(yè)的身份。 本項目的功能主要圍繞著商務辦公而設(shè)置，有利于合理避免過多的商業(yè)對辦公環(huán)境的影響，有利于提升項目的專業(yè)品質(zhì)。第三章 公司及運作團隊介紹一、新希望集團簡介（略）二、新希望集團的組織結(jié)構(gòu)（略）三、項目運作的主要人員的介紹（略）第四章 市場分析與需求預測一、近年成都市辦公物業(yè)市場供求狀況描述1. 成都市辦公物業(yè)開發(fā)狀況指標房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）辦公投資額（億元）辦公投資比重（％）辦公施工面積（萬M2）