【正文】 行政文書及其他有保存價(jià)值的歷史記錄。1土地經(jīng)界線:土地構(gòu)屬界線的標(biāo)志線，包括圍墻、房屋外墻、土地經(jīng)界點(diǎn)的連線等。土地荒蕪費(fèi):部分地方立法或政府規(guī)章確定的對造成土地荒蕪者征收的罰款。土地管理《五統(tǒng)一》按照國務(wù)院一九九二年十一月《關(guān)一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。在房地產(chǎn)司法實(shí)踐中間稱為土地管理《五統(tǒng)一》。2土地閑置費(fèi):對揪荒、浪費(fèi)土地的罰款。2土地使用權(quán)期滿的法律后果:土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無現(xiàn)取得。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請續(xù)期。2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓:土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。2土地使用權(quán)出租:根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，是指土地使用權(quán)者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。2土地使用權(quán)出讓年限:土地使用權(quán)出讓的最高年限是——————a、居住用地七十年；b、工業(yè)用地五十年；c、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；d、商業(yè)、旅游、娛樂用地五十年；e、綜合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期滿時(shí)中請續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。2土地使用性質(zhì)：通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或其他用地。2土地附屬物：地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。2丘地戶冊：按土地分戶地籍號順序編造的籍管理冊。2戶地圖：又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的附圖。飛地：又稱《插花地》，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。3地丘冊：按土地構(gòu)屬人名稱編造的地籍管理冊。3地籍號：反映土地權(quán)屬人、土地經(jīng)界范圍及面積、土地等級為主的專用地圖。是確認(rèn)、審查土地構(gòu)屬的主要依據(jù)。3地政：政府對土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。3城市公共建筑用地：按照城市建設(shè)總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建筑建設(shè)劃定的用地。3保稅區(qū)：類似國外自由貿(mào)易區(qū)或自由港，通過設(shè)立隔離設(shè)施劃出界線、通過產(chǎn)品料件免征進(jìn)出口環(huán)節(jié)稅，進(jìn)出口的方式進(jìn)行管理的特定區(qū)域，由國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。3土地級差收益：因土地等級差所帶來的收益，是確定基礎(chǔ)準(zhǔn)地價(jià)的根據(jù)之一。3土地收益金：依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》由政府指定機(jī)關(guān)對交易房地產(chǎn)收取的部分國有土地收益。3土地買賣：土地買賣人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地買受人，并依約向后者索取一定價(jià)金的法律行為。3土地流動(dòng)：通常指土地權(quán)益的轉(zhuǎn)移和相應(yīng)的土地用途、權(quán)利人的變化?；鶞?zhǔn)地價(jià)：指由政府組織的評估機(jī)構(gòu)根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級差收和供求狀況等因至少而確定的地價(jià)，是土地使用權(quán)出讓價(jià)格的依據(jù)。4土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。4土地出讓金的支付方式：如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車庫等建筑物來償還地價(jià)。 第六部分 拆遷知識原地安置：房地產(chǎn)開發(fā)中，對建設(shè)用(自然人、法人)，回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過程。易地安置：房地產(chǎn)開發(fā)中，對建設(shè)用（自然人、法人），回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過程。產(chǎn)權(quán)調(diào)換：產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照產(chǎn)權(quán)人被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。勞動(dòng)力安置費(fèi)：常指因國家建設(shè)，征用集體土地或者使用國有土地，為安置原地上的農(nóng)業(yè)人口而依法支付的費(fèi)用。過渡房：通常指暫住房及暫時(shí)作某一活動(dòng)的房屋。拆遷的安置補(bǔ)償協(xié)議：規(guī)定簽訂包含以下內(nèi)容的書面協(xié)議： 補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額； 安置用房面積和安置地點(diǎn)； 搬遷過度方式和過渡期限； 違約責(zé)任； 當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。拆遷:把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用土項(xiàng)目付諸實(shí)施，而將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項(xiàng)目實(shí)施的地上物，為用地項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。房屋基本造價(jià):通常指房屋建造成本，包含七個(gè)方面： 征地拆遷費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)； 住宅建筑、安裝工程費(fèi)； 住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)建筑費(fèi)和住宅小區(qū)非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)； 管理費(fèi)； 貸款利息； 其它：園林、景觀、銷售成本。房地市場價(jià):指房產(chǎn)及土地使用權(quán)在房地產(chǎn)交易市場成交的價(jià)格。房地市場價(jià)的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。房地產(chǎn)交易鑒訂房地產(chǎn)管理部門代表政府，按規(guī)定，對房地產(chǎn)交易活動(dòng)及后果的審查和確認(rèn)。代物清償:亦稱《替代清償》或《代償履行》。指在債權(quán)人同意的情況下，債務(wù)人用他種給付代替原定的給付以清償債務(wù)的行為。第七部分 房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l、土地取得費(fèi)用：有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價(jià)款。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。房屋建筑安裝工程費(fèi)：是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤和稅金等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。銷售費(fèi)用：是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。利息：是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。稅費(fèi)：稅費(fèi)是應(yīng)向國家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對國家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。利潤：利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。環(huán)境因素：是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價(jià)值觀等。國際因素：主要指國際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。第八部分 房地產(chǎn)稅收知識 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。一、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。課稅對象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村?？投愐罁?jù)：對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。納稅地點(diǎn)和納稅期限：房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅按年計(jì)征分期繳納。二、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。四、土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換、房屋買賣。下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬?？投悓ο螅浩醵惖恼鞫悓ο笫前l(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。契稅稅率：契稅的稅率為1%—3%。昆明90平方米以下按成交價(jià)的1%征收；%征收；144平方米以上含144平方米按成交價(jià)的3%征收。計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽定的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、滿價(jià)等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)，也可以直接委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，以評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。六、相關(guān)稅收營業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加 營業(yè)稅：是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。 城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。 教育費(fèi)附加：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。 企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 印花稅：是對因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。36 / 3