【正文】 地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。（2）要妥善安置被征地單位人員生產(chǎn)和生活。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。按照《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮(zhèn)國有土地是指北京市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；土地使用權(quán)出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產(chǎn)管理局會同市計劃、規(guī)劃、建設(shè)管理部門共同擬定，報市人民政府批準(zhǔn)后，分別由市房地局實施。（4）有償使用土地的原則。土地估價要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價時點原則；⑥公平原則。土地轉(zhuǎn)讓價格:指用于土地使用權(quán)橫向轉(zhuǎn)移的價格。1土地價格構(gòu)成:指城市土地價格由各要素組成。不論轉(zhuǎn)讓方、受讓方都不是土地所有者。廣義指土地交易活動，我國土地全部公有，不存在轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的土地市場。征用省、自治區(qū)行政區(qū)耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級政府批準(zhǔn)；省轄高、自治洲政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會決定。外商及港澳臺同胞依法取得使用權(quán)的土地，不被征用。土地管理《五統(tǒng)一》按照國務(wù)院一九九二年十一月《關(guān)一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請續(xù)期。2土地使用權(quán)出讓年限:土地使用權(quán)出讓的最高年限是——————a、居住用地七十年；b、工業(yè)用地五十年；c、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；d、商業(yè)、旅游、娛樂用地五十年；e、綜合或者其他人用地五十年。2丘地戶冊：按土地分戶地籍號順序編造的籍管理冊。3地籍號：反映土地權(quán)屬人、土地經(jīng)界范圍及面積、土地等級為主的專用地圖。3保稅區(qū)：類似國外自由貿(mào)易區(qū)或自由港，通過設(shè)立隔離設(shè)施劃出界線、通過產(chǎn)品料件免征進(jìn)出口環(huán)節(jié)稅，進(jìn)出口的方式進(jìn)行管理的特定區(qū)域，由國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。3土地流動：通常指土地權(quán)益的轉(zhuǎn)移和相應(yīng)的土地用途、權(quán)利人的變化。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。投資者往往以樓面價來計算投資效益。4土地出讓金的支付方式：如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。產(chǎn)權(quán)調(diào)換：產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。拆遷的安置補(bǔ)償協(xié)議：規(guī)定簽訂包含以下內(nèi)容的書面協(xié)議： 補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額； 安置用房面積和安置地點； 搬遷過度方式和過渡期限； 違約責(zé)任； 當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。房地市場價的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。第七部分 房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格主要由以下十個方面組成：l、土地取得費用：有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費；三是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價款。房屋建筑安裝工程費：是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機(jī)械使用費、管理費、施工企業(yè)利潤和稅金等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。利潤：利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。環(huán)境因素：是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。第八部分 房地產(chǎn)稅收知識 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅按年計征分期繳納。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅?？投悓ο螅浩醵惖恼鞫悓ο笫前l(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。 城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。 企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。六、相關(guān)稅收營業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費附加 營業(yè)稅：是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。昆明90平方米以下按成交價的1%征收；%征收；144平方米以上含144平方米按成交價的3%征收。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換、房屋買賣。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。按房產(chǎn)余值計征的，%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。一、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價值觀等。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、交通管制等。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。利息：是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產(chǎn)評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。地質(zhì)勘察費：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費用。代物清償:亦稱《替代清償》或《代償履行》。房屋基本造價:通常指房屋建造成本，包含七個方面： 征地拆遷費及拆遷安置補(bǔ)償費； 勘察設(shè)計前期工程費； 住宅建筑、安裝工程費； 住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)建筑費和住宅小區(qū)非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費； 管理費； 貸款利息； 其它：園林、景觀、銷售成本。勞動力安置費：常指因國家建設(shè)，征用集體土地或者使用國有土地，為安置原地上的農(nóng)業(yè)人口而依法支付的費用。 第六部分 拆遷知識原地安置：房地產(chǎn)開發(fā)中，對建設(shè)用(自然人、法人)，回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過程。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。4土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。3土地收益金：依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》由政府指定機(jī)關(guān)對交易房地產(chǎn)收取的部分國有土地收益。3地政：政府對土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。飛地：又稱《插花地》，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。2土地使用性質(zhì)：通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或其他用地。2土地使用權(quán)出租:根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，是指土地使用權(quán)者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。2土地閑置費:對揪荒、浪費土地的罰款。1土地經(jīng)界線:土地構(gòu)屬界線的標(biāo)志線，包括圍墻、房屋外墻、土地經(jīng)界點的連線等。1征用土地:指國家根據(jù)需要，依土地管理規(guī)定將集體所有的土地收歸國家所有。1土地權(quán)屬:通常指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的歸屬。我國城市土地全部國有，因此城市一級土地市場只可能是由國家壟斷?，F(xiàn)階段我國城市土地價格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對地租、級差地租、土地投資補(bǔ)償和土地投資利息4個要素?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。但是，土地補(bǔ)償費和安置助費的總和不得超過土地被證用前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。一般說來，地價體系包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價。土地使用權(quán)劃撥的對象：根據(jù)國家有關(guān)政策，目前，對國家投資的黨政軍機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房、普通住宅建設(shè)用地、公共設(shè)施、公用事業(yè)和國有工業(yè)等建設(shè)用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應(yīng)。（2）保證國家建設(shè)用地原則。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地,含宅間綠地和宅間小路等的總稱。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。土地使用權(quán)有償出讓的方式：出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。(1)房屋裝飾、裝修必須報經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)；(2)裝修時，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備，不得改變房屋的外觀；(3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結(jié)構(gòu)；(4)禁止違章私自搭建。由于業(yè)主公約公共契約是要求全體業(yè)主(使用人)共同遵守，因此契約的內(nèi)容主要是涉及大家所關(guān)心常見的一些事情。逾期不組織召開會議的，區(qū)縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)督促其召開會議；(4)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。一但業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。報告制度，業(yè)主委員會要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務(wù)情況、管理費和維修基金的使用情況。該文件由業(yè)主委員會起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個方面的事宜：確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機(jī)構(gòu)。當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時，發(fā)展商對該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施共同擁有產(chǎn)權(quán)。業(yè)主大會及管委會有權(quán)根據(jù)實際情況及廣大業(yè)主要求，決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理公司或選聘新的物業(yè)管理公司，并有權(quán)修改原物業(yè)管理公約。公約作為業(yè)主與管理者之間的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主與物業(yè)管理公司共同簽訂。公約是一種將業(yè)主（或使用者）以及管理者雙方對于特定物業(yè)（業(yè)主所購房產(chǎn)、公用地方及其配套設(shè)施等）的權(quán)利和義務(wù)以文字的形式加以確定，并對全體業(yè)主（或使用者）以及管理者均有約束力的文件。只有這樣，才能做長，否則，就有被業(yè)主委員會炒掉的危險。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。前期物業(yè)管理：國家建設(shè)部今年１０月正式向全國推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實施公共設(shè)施：公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。公有住房售后的維修基金來源于兩部分：(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層宅不低于售房款的30％。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。物業(yè)管