【正文】 小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。計(jì)算公式 建筑面積指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體、水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù)1建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。1綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。1建設(shè)用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。1建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計(jì)入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn)（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度。1住宅平面系數(shù)：一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比，是住宅設(shè)計(jì)時(shí)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，用字母“K”表示。1使用面積系數(shù)：用百分率表示：等于各套內(nèi)使用面積之和(平方米)除以總建筑面積(平方米)。即使用面積系數(shù)＝各套內(nèi)使用面積之和(平方米)/總建筑面積(平方米)1001建筑間距系數(shù)：指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)；建筑的長(zhǎng)高比指遮擋陽光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù)。1戶室比:“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。1開間:開間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然的寬度而言，故又稱為開間。進(jìn)深：進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。2層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。(）2凈高：凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。2住宅的套型和戶型：“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的《城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，6—12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。2躍層、復(fù)式、錯(cuò)層： 躍層:一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平層住宅動(dòng)靜分區(qū)更為明確，但上下樓對(duì)于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。 復(fù)式:一層比較高的房子中局部加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。 錯(cuò)層:一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感，可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。2閣樓：即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風(fēng)窗的，稱為暗樓。近年來在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。2水箱間：是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲(chǔ)水用途的房屋，在水箱外另設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)及屋面頂蓋。2裝飾性塔樓：是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。2附層：即夾層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。2假層：是指在建造房屋時(shí)，在房屋中同時(shí)建造的一結(jié)構(gòu)、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下。地下室：是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲(chǔ)藏間、人防、機(jī)房等。3露臺(tái)：露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。3陽臺(tái)：，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。3飄窗：一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內(nèi)，全封閉落地居多，不計(jì)算面積。3房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。3房屋新開工面積：是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永樁）的日期為準(zhǔn)。3竣工房屋面積：是指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到住人和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。3實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期竣工的商品房屋面積。3預(yù)售面積：是指報(bào)告期未仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。3空置面積：是指報(bào)告期未已竣工的可代銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。結(jié)構(gòu)面積：住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。4建筑面積：建筑面積包括樓房的使用面積，結(jié)構(gòu)面積和輔助面積，以及按比例分?jǐn)偟皆撎鬃》康墓灿媒ㄖ娣e之和。4居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。4使用面積：住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。4輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。4房屋的建筑面積：建筑面積也稱建筑展開面積，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來折算它們的建筑面積。4公攤面積：商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)偂８魈咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。具體可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，需要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。按照規(guī)定，倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑空間。按照規(guī)定，北京市房地局要求售房單位在預(yù)售商品房前，必須向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告，包括樓盤面積和公攤面積的計(jì)算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購(gòu)房人購(gòu)房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，需要在銷（預(yù)）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。三、建筑物的結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)：（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構(gòu)件）、框架結(jié)構(gòu)（包括框支結(jié)構(gòu)）、框剪結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)（如國(guó)貿(mào)大廈）。而筒體又分好幾種，這里不詳細(xì)說明。它們的允許建筑高度逐漸提高。一般高層為框剪結(jié)構(gòu)，大多為三十層，估計(jì)就是由于框剪結(jié)構(gòu)在深圳的七級(jí)烈度、二級(jí)抗震的條件下的允許高度為120有關(guān)。磚混結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。鋼混結(jié)構(gòu)：這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價(jià)格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館采用，或在工業(yè)建筑上采用。剪力墻結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)（也稱框支剪力墻）：剪力墻結(jié)構(gòu)指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。它的優(yōu)點(diǎn)是側(cè)向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設(shè)計(jì)豐富，尤其結(jié)合預(yù)應(yīng)力大開間樓板體系，平面布置更為靈活，擴(kuò)展了設(shè)計(jì)師和住戶的想象空間。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點(diǎn)都為現(xiàn)澆，容易達(dá)到“無滲漏”工程的標(biāo)準(zhǔn)。它的缺點(diǎn)是自重大，基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)成本高，因此宜采用輕質(zhì)隔墻和短肢墻體系；同時(shí)，它的保溫性能較差，比如２５０毫米厚的混凝土外墻，平均傳熱系數(shù)約２．９６，遠(yuǎn)大于上?！蹲≌O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)外墻傳熱系數(shù)２．０的強(qiáng)制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材料和施工工藝。目前，我國(guó)高層住宅采用最廣的結(jié)構(gòu)體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應(yīng)用到４０層的高層住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)等。目前２５—３０層左右的高層住宅通常采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開發(fā)商樂于建設(shè)，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框—剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性、室內(nèi)多數(shù)墻壁不