【正文】 空間。 每套建筑面積在35平方米左右。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。為住戶準(zhǔn)備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區(qū)即可買到日常所需物品。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。2什么叫綠化隔離帶:按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團(tuán)式劃分，分為城市中心區(qū)和10個(gè)城市邊緣地區(qū)。該部分基金屬售房單位所有。當(dāng)然，與此同時(shí)，開發(fā)商與業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，開發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時(shí)，既要對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。這時(shí)小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。土地使用極轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。被征用土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有使用權(quán)。2土地附屬物：地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。過渡房：通常指暫住房及暫時(shí)作某一活動(dòng)的房屋。稅費(fèi)：稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。納稅人：凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 印花稅：是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。四、土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。國(guó)際因素：主要指國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對(duì)立情況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。易地安置：房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)建設(shè)用（自然人、法人），回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過程。3土地買賣：土地買賣人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地買受人，并依約向后者索取一定價(jià)金的法律行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。1土地審批權(quán)限:根據(jù)《土地管理法，征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金屬于土地補(bǔ)償費(fèi)范圍。土地使用權(quán)有償出讓：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》第十條，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。1業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。1委托管理合同：委托管理合同的概念是什么？對(duì)于這個(gè)問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。新房的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2—3％的比例向售房單位繳交維修基金。2平價(jià)房:平價(jià)房是慣以成本加上3%管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。TOWNHOUSE十大標(biāo)準(zhǔn): 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。蝶式住宅有什么特點(diǎn)：蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，需要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。3空置面積：是指報(bào)告期未已竣工的可代銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。地下室：是指房屋本身在室外地坪以下的部分。它較平層住宅動(dòng)靜分區(qū)更為明確，但上下樓對(duì)于老人、孩子不方便。1開間:開間即住宅的寬度。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。由于建設(shè)工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有的較為簡(jiǎn)單，有的則比較復(fù)雜，必要時(shí)還可分項(xiàng)繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。2五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《國(guó)有土地使用證》，簡(jiǎn)稱“五證”?？偟怯洠菏侵缚h級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。價(jià)格不公開，買賣方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)的特性（1） 不可移動(dòng)性（2） 獨(dú)一無二性（3） 壽命長(zhǎng)久性（4） 數(shù)量有限性（5） 用途多樣性（6） 相互影響性（7） 易受限制性（8） 價(jià)值高大性（9） 難以變化性（10）保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為：房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。1共有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。建筑平面圖：是假想在房屋的窗臺(tái)以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。建筑工程圖：建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國(guó)家規(guī)定的制圖標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準(zhǔn)確地表達(dá)在平面上的圖樣，并同時(shí)表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計(jì)入建筑高度。對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來規(guī)定。近年來在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來折算它們的建筑面積。磚混結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)等。 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時(shí)便利店，24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等等。 文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。1小康住宅:是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。共用設(shè)備：共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。訂立公約的目的，是要明確有關(guān)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)則，使業(yè)主以及管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。除此之外，還要制定聯(lián)合會(huì)議制度。(1)物業(yè)范圍內(nèi)的所有使用人對(duì)物業(yè)的公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境的使用，要在國(guó)家和地方有關(guān)政策法規(guī)及《物業(yè)管理合同》規(guī)定范圍內(nèi)合理使用，并有自覺維護(hù)的責(zé)任；(2)不得侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；(3)禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；(4)不得在住宅區(qū)內(nèi)隨意停放車輛，未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車通行。（2）要妥善安置被征地單位人員生產(chǎn)和生活。土地估價(jià)要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑥公平原則。不論轉(zhuǎn)讓方、受讓方都不是土地所有者。土地管理《五統(tǒng)一》按照國(guó)務(wù)院一九九二年十一月《關(guān)一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國(guó)家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。3地籍號(hào)：反映土地權(quán)屬人、土地經(jīng)界范圍及面積、土地等級(jí)為主的專用地圖。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。房地市場(chǎng)價(jià)的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。環(huán)境因素：是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。六、相關(guān)稅收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。代物清償:亦稱《替代清償》或《代償履行》。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。3地政：政府對(duì)土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。2土地閑置費(fèi):對(duì)揪荒、浪費(fèi)土地的罰款。我國(guó)城市土地全部國(guó)有，因此城市一級(jí)土地市場(chǎng)只可能是由國(guó)家壟斷。一般說來，地價(jià)體系包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地,含宅間綠地和宅間小路等的總稱。(1)房屋裝飾、裝修必須報(bào)經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)；(2)裝修時(shí)，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備，不得改變房屋的外觀；(3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結(jié)構(gòu)；(4)禁止違章私自搭建。報(bào)告制度，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告上個(gè)月的工作情況，并及時(shí)反映工作中存在的問題，還要求報(bào)告財(cái)務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況。公約作為業(yè)主與管理者之間的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主與物業(yè)管理公司共同簽訂。前期物業(yè)管理：國(guó)家建設(shè)部今年１０月正式向全國(guó)推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對(duì)“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）。1商品房:商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開發(fā)商樂于建設(shè)，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框—剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的?！盎臁敝傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。3竣工房屋面積：是指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到住人和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。2裝飾性塔樓：是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn)（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度。建筑工程圖包括方案設(shè)計(jì)圖、各類施工圖和工程竣工圖。主要圖紙有首層平面圖、二層或標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。第三部分 建筑知識(shí)一、按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑；非生產(chǎn)性建筑，