【正文】 國企業(yè)和外籍個人排除在征稅對象之外。房產稅不包括廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。其次，稅負太輕?！冻擎?zhèn)土地使用稅行條例》和《耕地占用稅暫行條例》直接規(guī)定了土地使用稅和耕地占用稅的稅額，但是由于長期沒有修訂，以二十年前的經濟發(fā)展水平制定的稅額顯然早已不適用。城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的最高稅率都僅為10元/平方米年，面對“圈地運動”和耕地資源流失幾乎沒有約束力。%，%，%，%。1993年房地產泡沫留下了深刻的經驗教訓，為了規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，抑制和防范土地投機，1994年起開始征收土地增值稅，按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額，采用四級超率累進稅率，稅率在30%－60%之間。土地增值稅已增值額為計稅依據，轉讓房地產時增值額越高，適用稅率也越高，稅負就越重，在土地轉讓環(huán)節(jié)，可以有效抑制投機，在房屋開發(fā)環(huán)節(jié)，高檔商品房的利潤空間高，其繳納的稅額也高，同樣能調節(jié)房地產開發(fā)投資結構。與土地使用權出讓金不同的是，土地使用權出讓金所包含的級差地租部分則是對未來超額利潤的預估，在地價上漲較快的環(huán)境中，國家的土地收益無法得到保障，土地增值稅是對實際發(fā)生的增值征稅，國家將能夠分享一部分土地增值給房地產開發(fā)投資者帶來的超額收益 在目前土地使用權出讓期限長達40年以上的情況下，對未來土地增值收益的預測幾乎是不可能的，更加凸顯土地增值稅的重要性。由于房地產開發(fā)投資的周期長，在投資未完成之前難以核定稅額，為此，《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定“可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算”。然而，在實際操作中，清算細則遲遲沒有出臺，不少地區(qū)的征收工作開展緩慢，加之1998年以后，地方政府大多鼓勵房地產開發(fā)投資，免征緩征比比皆是，即便實行預征，力度也很小，如上海2002規(guī)定該市土地增值稅預征率為銷售金額的1% 范利祥、王芳艷、田新杰：《清算土地增值稅上海地產商串聯(lián)上書》[J/OL]，2007122.，廈門是從2006年1月份才開始向開發(fā)商預征土地增值稅 邱韶華：《土地增值稅全面清算，觸痛了誰的神經》[J/OL]，2007124.，至于清算工作則普遍沒有開展，土地增值稅應有的作用基本沒有發(fā)揮。直到14年后的2007年1月16日國家稅務總局發(fā)出《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，才正式拉開了土地增值稅清算規(guī)范化、制度化的序幕。近年來的宏觀調控中稅收政策并未占有重要地位，而且稅收政策的調控對象主要是房地產二手交易環(huán)節(jié)，而不是直接調控開發(fā)和首次出售環(huán)節(jié)。2005年10月國家稅務總局《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]156號），文件明確個人買賣二手房必須交納個人所得稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅種。建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中加強了對二手房交易營業(yè)稅的征收和管理力度。但是，這些針對二手房交易中投資和投機性購房的稅收政策如果能收到實效，也必然對新房交易產生影響，擠出投機需求，從而減少房地產開發(fā)投資的收益 盡管不少學者一直在強調商品房需求的剛性，但部分地區(qū)過高的房價收入比在投機需求被擠出后究竟能支撐多高的房價，從而能夠房地產開發(fā)投資帶來多大的收益率，應該打一個大大的問號。近年來對房地產開發(fā)投資具有直接影響的還是對土地增值稅的清算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定：對增值額未超過扣除項目金額20％的普通商品住宅，可免征土地增值稅。而一旦增值額超過扣除項目金額的20％，則至少要繳納稅率30％的土地增值稅，這樣一來，不但可以擠壓房地產開發(fā)商的暴利空間，還將引導房地產開發(fā)投資向普通商品住宅靠攏，對國家大力發(fā)展普通商品住房的政策目標具有極大的積極意義。（五）房價對房地產開發(fā)投資的影響房價的高低直接代表了房地產投資的收益。由于房地產資產的不可移動性，各地區(qū)的房價主要由當地的區(qū)域市場決定。關于房價對房地產投資的影響，常用的理論模型是“兩市場模型”，即房地產資產市場的供求狀況（房地產資產存量）決定房地產資產價格，而房地產增量市場則以房地產資產價格為信號，考慮成本因素后決定房地產開發(fā)投資量。從結構方面考慮，不同類型的房地產資產之間的價格變動不同，也就是相對價格發(fā)生變化，同樣會影響不同類型房地產投資的收益，從而使房地產投資結構發(fā)生變動。1993年房地產泡沫之后，全國房地產市場普遍陷入低迷，泡沫嚴重的地區(qū)房價大跌，房地產投資增速大大減緩，1997年出現了負增長。1998年后受政策影響，房地產投資又恢復了較快的增長勢頭。2003年開始，房地產業(yè)調控政策不斷出臺，但對房地產投資的影響遠不及1993年的宏觀調控。這里面除了“保持穩(wěn)定”的調控基調外，一直高漲的房價是支撐房地產投資快速增長的重要力量。商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、豪宅的高額利潤空間以及房地產投機都對房地產投資結構有巨大影響，高房價已成為社會關注的熱點，也是當前房地產宏觀調控的核心 2005年3月26日，國務院辦公廳發(fā)出《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出8條意見，即“舊國八條”。4月30日，建設部等7部門發(fā)出了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，稱“新國八條”。2006年5月，國務院常務會議對進一步調控房地產業(yè)提出六條措施，稱“國六條”，不久建設部等九部委聯(lián)合發(fā)出《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，不難發(fā)現，這幾次針對房地產業(yè)的重大調控文件標題中“住房價格”四字赫然在目，可見房價在這次房地產業(yè)調控中的地位。調控措施反映中央已經注意到存量市場對增量市場的影響，開始對投機行為采取比較嚴厲的措施，擠壓投機者的獲利空間，擠出投機需求，也限制了投資需求的膨脹，這樣，既控制了某些地區(qū)房地產開發(fā)投資的規(guī)模過快增長，又有利于引導房地產投資投向中低價位的普通商品住宅。四、結論和建議改革開放以來，我國房地產開發(fā)投資發(fā)展勢頭迅猛。20世紀90年代中期之前，由于房地產市場的不規(guī)范和管理不嚴，房地產開發(fā)投資經歷了幾次大起大落，不但影響了房地產業(yè)自身的發(fā)展，也給國民經濟造成了不小的負面影響。1998年城鎮(zhèn)住房制度的徹底改革和住房消費信貸范圍的擴大，為房地產開發(fā)投資創(chuàng)造了廣泛的需求，特別是住房抵押貸款大大提高了城鎮(zhèn)居民的購買力，房地產開發(fā)投資和房地產業(yè)迎來了“春天”。近年來，房地產開發(fā)投資規(guī)模的增長雖快，但非常平穩(wěn)，增長速度不僅遠低于1993年過熱時的水平，而且處在國民經濟可以承受的范圍之內，GDP增長軌跡快速平穩(wěn)，物價也保持在較低水平。因此，近年來房地產開發(fā)投資的總量和國民經濟運行的配合得比較好。由于房地產業(yè)的產業(yè)鏈很長，房地產開發(fā)投資的帶動作用相當明顯，根據1997年2002年的投入產出表計算，房地產開發(fā)投資對各產業(yè)的帶動效應大致相當于發(fā)達國家上世紀70－90年代的水平，與物質加工、原材料消耗型部門的后向關聯(lián)度明顯下降，但對服務業(yè)的帶動效應與發(fā)達國家尚有一定差距，前向推動能力明顯低于發(fā)達國家。在城市化的進程中，房地產開發(fā)投資中的住宅投資為提高城鎮(zhèn)居民住房水平做出了很大貢獻；我國人均GDP已超過1000美元，進入城市化加快的階段，新增城市人口將形成龐大的潛在住房需求，現有的房地產開發(fā)投資水平尚不能滿足這一需求。因此，無論是從拉動國民經濟增長，保持一定的增長率的角度，還是從城市化加快和發(fā)揮對其他產業(yè)的帶動效應的角度，未來一段時期房地產業(yè)的發(fā)展都還將以依靠增量為主，房地產開發(fā)活動還將在房地產業(yè)內占主要地位。但房地產投資規(guī)模擴張的過程中，要特別注意土地資源的保護和房地產金融風險的防范。因為，房地產開發(fā)企業(yè)運作不規(guī)范和過度依賴銀行貸款給銀行帶來了巨大的風險。同時，房地產開發(fā)投資的快速增長伴隨著亂占耕地、土地閑置等問題，被稱為“新圈地運動”，這在土地資源極其稀缺的中國危害很大。另外，已形成的龐大房地產資產如何有效利用也須引起重視。房地產開發(fā)投資的結構則嚴重不合理，中低價位住宅供應不足，背離了居民收入水平是一個突出問題，從空置率結構和房價收入比虛高可以明顯看出。房地產開發(fā)投資結構不合理，結構性空置凸顯，同樣會給銀行帶來風險，需要高度警惕。不合理的開發(fā)結構也無法滿足土地集約利用的要求。房地產開發(fā)投資既有進一步發(fā)展的空間和需要，又有亟待解決的問題，近幾年國家出臺了一系列房地產業(yè)的調控政策，其中有不少措施涉及房地產開發(fā)投資總量和結構的調整。其中，投資結構方面的措施愈加嚴厲，表現為直接規(guī)定中小戶型住宅建設和土地供應比例。金融方面每次調控力度不大，但多次累積效應不可忽視。稅收只是扮演輔助角色，且對房地產開發(fā)投資的影響不大。綜上，本文給出如下幾點建議：（一）宏觀調控應著重控制房地產投資結構，不搞“一刀切”上面的分析已經指出，房地產投資為國民經濟做出了很大的貢獻，投資總量并未超出國民經濟的承受范圍，并且隨著城市化進程加快有加快發(fā)展的客觀需要，但房地產投資結構嚴重不合理，宏觀調控應當在房地產投資規(guī)模保持一定增長的基礎上，的重點調控房地產投資結構上。但調控政策不能搞“一刀切”，要充分認識到不同地區(qū)的經濟發(fā)展水平不同，房地產投資的情況也不同，政策不應剛性過大，應當留給地方政府一定的自主空間。如國六條實施細則強制規(guī)定各地的新開發(fā)住宅都要按“70、90”的比例就沒有考慮到不同地區(qū)的實際情況。另外，可以制定政策引導房地產開發(fā)投資從有“過熱”跡象地區(qū)撤出，轉向房地產開發(fā)相對不足的地區(qū)，實現地區(qū)經濟的均衡發(fā)展。（二）拓寬房地產開發(fā)的融資渠道改變房地產開發(fā)投資的開發(fā)過程及后續(xù)的銷售環(huán)節(jié)對銀行貸款的高度依賴性。房地產投資發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，嚴格審貸、加強銀行內部管理早已在歷次調控措施中體現，而且這只是治標之策，要治本就必須拓展房地產開發(fā)投資的融資渠道，發(fā)展房地產信托基金、住房儲蓄銀行等融資形式。真正發(fā)揮金融業(yè)而不僅是商業(yè)銀行對房地產業(yè)的支持作用。另外，在結構方面，對不同類型開發(fā)投資的鼓勵與限制也應當在利率等金融手段上充分體現。（三）運用土地政策遏制“賣地財政”，從源頭調控房地產投資結構土地調控中最重要的一點就是改善中央與地方的博弈關系，調動地方的積極性。這幾年對土地的調控措施不可謂不嚴厲，但效果卻往往打折扣，關鍵就在于中央與地方的利益不一致，政策的力量經博弈之后消耗大半。這種利益的不一致很大程度上是因為地方政府的政績主要靠GDP和財政收入的多寡來體現，迫于 GDP增長和財政壓力，地方政府紛紛盯上了土地這塊“肥肉”，于是就有了“賣地財政”及其引發(fā)的一系列不良后果。這就要求中央與地方的權責要重新合理劃分，改進政績考核體系，消除“惟GDP”的狹隘觀念。2006年9月，國務院下發(fā)的《關于加強土地調控有關問題的通知》已將實際耕地保有量和新增建設用地面積作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核的依據，并要求各地方政府將土地出讓金全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。這些規(guī)定是打破“賣地財政”的重要手段，但政策執(zhí)行過程中尚有兩個方面需要完善：一是要優(yōu)先保證土地出讓純收益投向廉租房等政府不愿意花錢的地方。二是進一步將解決中低收入人群住房問題納入政績考核體系，激勵地方政府對房地產開發(fā)投資結構進行調控。（四）推行房地產稅制改革，加強稅收調控盡快修訂城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的相關法律，改變過低的稅負標準以適應經濟發(fā)展水平，加大對房地產開發(fā)投資中亂占耕地、土地閑置的約束力度。給予地方政府一定的自主權，以根據各地具體情況對稅負在一定范圍內做出調整，避免“一刀切”。同時，嚴格稅收征管，避免土地增值稅開征多年卻形同虛設的情況再次出現。（五）發(fā)揮存量市場對增量投資的調節(jié)作用房地產投資增量相對于存量只占很小的比重，“兩市場模型”也反映了存量市場決定房地產資產價格，從而調節(jié)房地產投資增量的規(guī)模和結構。但我國房地產資產二級市場還很不發(fā)達，每年都有龐大的空置房產生，而消化空置的能力嚴重不足，反而是投機活動在二級市場盛行，二級市場的房價甚至高于新房。發(fā)達國家每年上市的舊房占80％，新房近占20％，雖然我國房地產市場還處于增量擴張階段，但目前已有的房地產資產存量規(guī)模已相當可觀，大力發(fā)展二級市場的時機早已成熟。一方面增加住房供給，另一方面，擴大了購房者的選擇空間。參考文獻1. 保羅薩繆爾森、威廉諾德豪斯著，肖琛譯：《經濟學（第16版）》 [M]，北京，華夏出版社，19992. 包宗華：《再論房價收入比》[J]，載《城鄉(xiāng)建設》，2003（1）3. 陳章喜：《對我國商品房整體空置率的分析與判斷》[J]，載《城市問題》，2004（3）4. 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