【正文】 ，提高土地出讓環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)力度。雖然國(guó)家在土地一級(jí)市場(chǎng)憑借壟斷地位，對(duì)土地有較大的控制能力，但土地出讓完成后的開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，國(guó)家的控制力就大大減弱。這種行為造成大量土地閑置，嚴(yán)重影響了土地利用效率，對(duì)商品房供給也有不利影響。九部委貫徹國(guó)六條的實(shí)施細(xì)則中又進(jìn)一步規(guī)定：對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。愈加嚴(yán)厲的規(guī)定出臺(tái)，有利于規(guī)范土地開發(fā)投資活動(dòng)，保證出讓的土地能得到高效率的使用，目前來看，打擊閑置土地的政策已取得了一定的效果。到2005年，待開發(fā)面積有了大幅度的下降，與當(dāng)年完成的開發(fā)面積之差降至約5000萬平方米。編制土地利用規(guī)劃，對(duì)土地用途進(jìn)行一定的限制，可以直接控制土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，從源頭控制房地產(chǎn)開發(fā)投資總量和結(jié)構(gòu)。參見謝經(jīng)榮、葉劍平等：《房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究》[M]，北京，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005.的關(guān)鍵時(shí)期，住宅投資理應(yīng)繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)。但是，從空置房結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)并不合理，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)過快，住宅中高檔住宅、別墅投資增長(zhǎng)過快，本應(yīng)作為中低價(jià)商品房主力的經(jīng)濟(jì)適用房投資所占比重很低，違法征地、占用耕地用于房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。2006年6月，九部委貫徹落實(shí)“國(guó)六條”的細(xì)則出臺(tái)，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％，并明確要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。雖然調(diào)控措施密集而又嚴(yán)厲，但不少人卻對(duì)其效果產(chǎn)生了疑問。政策本身的問題如“國(guó)六條”實(shí)施細(xì)則中的“70、90” 這里的“70、90”是指：根據(jù)建設(shè)部等九部委貫徹“國(guó)六條”的實(shí)施細(xì)則，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％。政策，本身存有漏洞，開發(fā)商有空子可鉆；“70、90”的比例應(yīng)該是經(jīng)過了全國(guó)的調(diào)研后得出的平均數(shù)字，但全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距很大，按平均水平進(jìn)行住房建設(shè)，顯然是脫離了各地的發(fā)展實(shí)際狀況。如土地資源高度稀缺性則決定了“賣地財(cái)政”的必然后果就是想方設(shè)法多出讓土地，不惜違法征地、“寅吃卯糧”；出讓的土地首先供應(yīng)高回報(bào)領(lǐng)域，而給中低價(jià)位、中小戶型的住宅投資留下了極少的土地資源。但是，土地主要供應(yīng)中低價(jià)商品房投資的問題卻并非一件容易解決的事情。參見卡爾雖然土地交易不包括在房地產(chǎn)開發(fā)投資的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，但土地出讓金卻實(shí)實(shí)在在地落入了地方政府的腰包 關(guān)于利用自然資源所創(chuàng)造的超額利潤(rùn)的歸屬，馬克思說：“在它（指自然資源，筆者注）不存在的地方，它是不能由一定的投資創(chuàng)造出來的……而是產(chǎn)生于資本對(duì)一種能夠被人壟斷并且已經(jīng)被人壟斷的自然力的利用?！痹谥袊?guó)，由法律授權(quán)行使土地所有者權(quán)利的是政府，中央政府和地方政府在土地出讓金上是有分成的，這一比例最初是4：6，后來中央政府不斷讓步，目前已降至3：7。調(diào)控措施接連出臺(tái)，而且愈加嚴(yán)厲恐怕也正是因?yàn)橄惹暗拇胧┬Ч⒉伙@著。（三）金融對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)資金需求量大，投資回收期長(zhǎng)，如果沒有金融業(yè)的支持就難以快速發(fā)展。但是，這“驚險(xiǎn)的跳躍”在房地產(chǎn)行業(yè)并不容易完成。可見，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)都起著至關(guān)重要的作用。因此，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響手段主要是利率和房地產(chǎn)類貸款，通過對(duì)1994年1季度－2005年1季度房地產(chǎn)實(shí)際投資與M名義利率的格蘭杰因果檢驗(yàn)表明，％的顯著性水平下成立，％的顯著性水平下成立。這次房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、發(fā)展到最后的解決過程與金融系統(tǒng)關(guān)系密切，反映出金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的巨大影響。在發(fā)達(dá)市場(chǎng)條件下，貨幣政策對(duì)整個(gè)國(guó)民收入進(jìn)行調(diào)節(jié)，貨幣放松意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給與最終總需求的同時(shí)增長(zhǎng) 一默：《我國(guó)房地產(chǎn)熱與資金流動(dòng)》[J]，載《金融研究》，1995（8）.。1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率高達(dá)165%，出現(xiàn)泡沫的廣西北海市，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模足夠200萬人生活，而當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谥挥?0萬。1993年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，提出了宏觀調(diào)控16條措施，其中有多條金融方面的措施針對(duì)房地產(chǎn) 金融方面針對(duì)房地產(chǎn)的緊縮措施包括：嚴(yán)格控制貨幣發(fā)行，規(guī)定當(dāng)年貨幣供應(yīng)總量上限。提高存貸款利率，并禁止銀行擅自變相提高利率。金融機(jī)構(gòu)一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司，已開辦的要限期脫鉤。，在后來的實(shí)際執(zhí)行過程中，通過行政手段直接壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模成為了調(diào)控重點(diǎn)，重拳出擊之下，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模很快被壓縮 《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2006年9月29日的文章則說了這樣一個(gè)流傳的故事：當(dāng)年（1993年）7月份，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)將各分行行長(zhǎng)召至北京，命令他們?cè)?0天內(nèi)收回計(jì)劃的全部貸款和拆借資金。故事不一定完全真實(shí)，但可以側(cè)面反映當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)金融的緊縮措施有多么嚴(yán)厲。1993年中國(guó)局部地區(qū)出現(xiàn)的泡沫現(xiàn)象與金融業(yè)的密切聯(lián)系并非是偶然現(xiàn)象，從國(guó)外多次房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)來看，金融支持過度都是重要誘因。1999年，央行又下發(fā)了《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。住房金融業(yè)務(wù)的拓展極大提高了普通居民的住房消費(fèi)能力，間接將房地產(chǎn)開發(fā)投資導(dǎo)向以滿足消費(fèi)需求為主的良性發(fā)展軌道，同時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)投資的回收獲利創(chuàng)造了有利條件，構(gòu)建了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資全過程比較完整的金融支持體系，能夠支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資比較快速的增長(zhǎng)。這些政策一方面鼓勵(lì)居民將銀行存款取出用于住房消費(fèi)，另一方面，降低居民和開發(fā)企業(yè)的貸款成本。其中，%；，年均增長(zhǎng)20%。2003年開始，為了整頓房地產(chǎn)金融秩序，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，央行采取了一系列措施：一、提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求。；限制對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)發(fā)放貸款。121文件規(guī)定只能用“開發(fā)貸款”這一個(gè)科目給開發(fā)商發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他科目發(fā)放。三、對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款必須以其收購(gòu)的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不超過2年。四、緊縮銀根。10月29日，%，%%，%，2005 年3月16日，個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率由5. 31%%。%%，其他各檔貸款利率相應(yīng)調(diào)整。雖然每次的調(diào)控力度并不大，但多次實(shí)施貨幣政策的累積效應(yīng)卻不可忽視，而且利率和貨幣供應(yīng)收緊將同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和住房消費(fèi)的資金供給起到抑制作用。2004年4季度開始房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)速度下降到20%以下，%，2005年1季度增速進(jìn)一步下降到15%，與金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的增長(zhǎng)速度接近。%，是2002年以來的最低值。與此同時(shí)，%%。在廣大居民購(gòu)房信心不足、房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿下降的局面下，銀行為了順利收回前期已經(jīng)發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項(xiàng)目的順利完工和正常銷售。因此，不排除未來央行進(jìn)一步加息的可能。以住宅開發(fā)為例，開發(fā)高檔住宅的利潤(rùn)空間較大，而中低價(jià)位住宅的利潤(rùn)空間小，利率提高后，首先感到成本壓力的必然是中低價(jià)位住宅的開發(fā)商，可能將這部分開發(fā)投資擠出，轉(zhuǎn)向高檔住宅的開發(fā)。同樣，由于房地產(chǎn)投資的地域性強(qiáng)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，對(duì)不同地方實(shí)行“一刀切”的貨幣政策也是不妥當(dāng)?shù)摹?998～2003年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入和財(cái)政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，%左右 郭松山、黃紹華：《我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析》[J]，載《稅務(wù)研究》，2005（5）.。也有各稅種本身和實(shí)際操作中的缺陷。我國(guó)土地實(shí)行公有制，對(duì)土地資源的調(diào)控手段主要是通過土地使用制度的變動(dòng)，側(cè)重于土地管理的行政手段，單純的土地稅只是一種輔助措施。在幾種房地產(chǎn)稅中，最早立法并開始征收的是房產(chǎn)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。首先，稅基過窄。于是在大量農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的過程中，城鄉(xiāng)界限逐漸模糊，出現(xiàn)了許多土地使用稅不能顧及的真空區(qū)域，以上海為例，屬于土地使用稅開征區(qū)的土地面積僅占全市總面積的3%。房產(chǎn)稅不包括廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)?！冻擎?zhèn)土地使用稅行條例》和《耕地占用稅暫行條例》直接規(guī)定了土地使用稅和耕地占用稅的稅額，但是由于長(zhǎng)期沒有修訂，以二十年前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定的稅額顯然早已不適用。年，面對(duì)“圈地運(yùn)動(dòng)”和耕地資源流失幾乎沒有約束力。1993年房地產(chǎn)泡沫留下了深刻的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制和防范土地投機(jī)，1994年起開始征收土地增值稅，按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率在30%－60%之間。與土地使用權(quán)出讓金不同的是，土地使用權(quán)出讓金所包含的級(jí)差地租部分則是對(duì)未來超額利潤(rùn)的預(yù)估，在地價(jià)上漲較快的環(huán)境中，國(guó)家的土地收益無法得到保障，土地增值稅是對(duì)實(shí)際發(fā)生的增值征稅，國(guó)家將能夠分享一部分土地增值給房地產(chǎn)開發(fā)投資者帶來的超額收益 在目前土地使用權(quán)出讓期限長(zhǎng)達(dá)40年以上的情況下，對(duì)未來土地增值收益的預(yù)測(cè)幾乎是不可能的，更加凸顯土地增值稅的重要性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的周期長(zhǎng)，在投資未完成之前難以核定稅額，為此，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定“可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算”。直到14年后的2007年1月16日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，才正式拉開了土地增值稅清算規(guī)范化、制度化的序幕。2005年10月國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)），文件明確個(gè)人買賣二手房必須交納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅種。但是，這些針對(duì)二手房交易中投資和投機(jī)性購(gòu)房的稅收政策如果能收到實(shí)效，也必然對(duì)新房交易產(chǎn)生影響，擠出投機(jī)需求，從而減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益 盡管不少學(xué)者一直在強(qiáng)調(diào)商品房需求的剛性，但部分地區(qū)過高的房?jī)r(jià)收入比在投機(jī)需求被擠出后究竟能支撐多高的房?jī)r(jià)，從而能夠房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來多大的收益率，應(yīng)該打一個(gè)大大的問號(hào)。近年來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資具有直接影響的還是對(duì)土地增值稅的清算。而一旦增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20％，則至少要繳納稅率30％的土地增值稅，這樣一來，不但可以擠壓房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間，還將引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資向普通商品住宅靠攏，對(duì)國(guó)家大力發(fā)展普通商品住房的政策目標(biāo)具有極大的積極意義。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，各地區(qū)的房?jī)r(jià)主要由當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)決定。從結(jié)構(gòu)方面考慮，不同類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)之間的價(jià)格變動(dòng)不同，也就是相對(duì)價(jià)格發(fā)生變化，同樣會(huì)影響不同類型房地產(chǎn)投資的收益，從而使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)。1998年后受政策影響，房地產(chǎn)投資又恢復(fù)了較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。這里面除了“保持穩(wěn)定”的調(diào)控基調(diào)外，一直高漲的房?jī)r(jià)是支撐房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要力量。4月30日，建設(shè)部等7部門發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，稱“新國(guó)八條”。四、結(jié)論和建議改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展勢(shì)頭迅猛。1998年城鎮(zhèn)住房制度的徹底改革和住房消費(fèi)信貸范圍的擴(kuò)大，為房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了廣泛的需求，特別是住房抵押貸款大大提高了城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買力，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)業(yè)迎來了“春天”。因此，近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量和國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的配合得比較好。在城市化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資中的住宅投資為提高城鎮(zhèn)居民住房水平做出了很大貢獻(xiàn)；我國(guó)人均GDP已超過1000美元，進(jìn)入城市化加快的階段，新增城市人口將形成龐大的潛在住房需求，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)投資水平尚不能滿足這一需求。但房地產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)張的過程中，要特別注意土地資源的保護(hù)和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)伴隨著亂占耕地、土地閑置等問題，被稱為“新圈地運(yùn)動(dòng)”，這在土地資源極其稀缺的中國(guó)危害很大。房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)構(gòu)則嚴(yán)重不合理，中低價(jià)位住宅供應(yīng)不足，背離了居民收入水平是一個(gè)突出問題，從空置率結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)收入比虛高可以明顯看出。不合理的開發(fā)結(jié)構(gòu)也無法滿足土地集約利用的要求。其中，投資結(jié)構(gòu)方面的措施愈加嚴(yán)厲，表現(xiàn)為直接規(guī)定中小戶型住宅建設(shè)和土地供應(yīng)比例。稅收只是扮演輔助角色，且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響不大。但調(diào)控政策不能搞“一刀切”，要充分認(rèn)識(shí)到不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)投資的情況也不同，政策不應(yīng)剛性過大，應(yīng)當(dāng)留給地方政府一定的自主空間。另外，可以制定政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資從有“過熱”跡象地區(qū)撤出，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)不足的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。房地產(chǎn)投資發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，嚴(yán)格審貸、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理早已在歷次調(diào)控措施中體現(xiàn)，而且這只是治標(biāo)之策，要治本就必須拓展房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金、住房?jī)?chǔ)蓄銀行等融資形式。另外，在結(jié)構(gòu)方面，對(duì)不同類型開發(fā)投資的鼓勵(lì)與限制也應(yīng)當(dāng)在利率等金融手段上充分體現(xiàn)。這幾年對(duì)土地的調(diào)控措施不可謂不嚴(yán)厲，但效果卻往往打折扣，關(guān)鍵就在于中央與地方的利益不一致，政策的力量經(jīng)博弈之后消耗大半。這就要求中央與地方的權(quán)責(zé)要重新合理劃分，改進(jìn)政績(jī)考核體系，消除“惟GDP”的狹隘觀念。這些規(guī)定是打破“賣地財(cái)政”的重要手段，但政策執(zhí)行過程中尚有兩個(gè)方面需要完善：一是要優(yōu)先保證土地出讓純收益投向廉租房等政府不愿意花錢的地方。（四）推行房地產(chǎn)稅制改革，加強(qiáng)稅收調(diào)控盡快修訂城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅的相關(guān)法律，改變過低的稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資中亂占耕地、土地閑置的約束力度。同時(shí)，嚴(yán)格稅收征管，避免土地增值稅開征多年卻形同虛設(shè)的情況再次出現(xiàn)。但我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)還很不發(fā)達(dá)，每年都有龐大的空置房產(chǎn)生，而消化空置的能力嚴(yán)重不足，反而是投機(jī)活動(dòng)在二級(jí)市場(chǎng)盛行，二級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)甚至高于新房。一方面增加住房供給，另一方面，擴(kuò)大了購(gòu)房者的選擇空間。薩繆爾森、威廉曼昆著，張帆、梁曉鐘譯：《宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)（第5版）》 [M]，北京，中國(guó)人民大學(xué)出版社，20058. 韓?。骸斗康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展》[J]，載《現(xiàn)代管理科學(xué)》，2004（3）9. 卡爾18