【正文】 有較大的積極影響。兩者波動(dòng)的相關(guān)性顯著。造成這種高度相關(guān)的根本原因在于，長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一直屬于投資推動(dòng)型。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的變動(dòng)自然也就與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)呈現(xiàn)高相關(guān)。圖2 歷年GDP名義增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》整理繪制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)率在1987年至2005年間波動(dòng)很大，特別是1998年之前。1988年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱后，國(guó)家出臺(tái)緊縮政策，使得GDP名義增長(zhǎng)率從24%%，%。為此，國(guó)家開(kāi)始實(shí)行積極財(cái)政政策，同時(shí)出臺(tái)相關(guān)措施拉動(dòng)內(nèi)需。在相關(guān)政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又開(kāi)始復(fù)蘇，進(jìn)入2000年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)率保持在兩位數(shù)，比起以往有了明顯提高并且數(shù)值比較穩(wěn)定；2001－%，即平均來(lái)說(shuō)，GDP的增加值中，%的部分來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。以2005年為例，在2004年的價(jià)格水平下，2005年GDP %的增長(zhǎng)中，%是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)的。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資彈性來(lái)看，劉紅 劉紅：《中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)》[J]，載《經(jīng)濟(jì)與管理研究》，2006（3）.（2006）建立回歸模型測(cè)算，以1986年不變價(jià)，1986－，如果除以1986－2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在GDP中所占比重的平均值，則得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的拉動(dòng)效率 拉動(dòng)效率指“GDP對(duì)某一變量的彈性系數(shù)與該變量在GDP中所占份額之比”。表3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的拉動(dòng)效應(yīng)（％）年份19911992199319941995199619971998房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)GDP的百分?jǐn)?shù)年份19992000200120022003200420052006房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)GDP的百分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算間接貢獻(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的間接貢獻(xiàn)主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)資本形成的供給效應(yīng)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)Summers和Heston對(duì)84個(gè)國(guó)家的投資率和人均收入所做的相關(guān)性分析，兩者之間存在正相關(guān)關(guān)系 Robert Summers,Alan Heston. An Expanded Set of International Comparisions 19501988. Quaterly Journal of Economics,.。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的資本在實(shí)物上表現(xiàn)為已開(kāi)發(fā)的土地和已竣工的房屋建筑，房屋和土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所形成資本的重要特征就是其供給對(duì)象的廣泛性，幾乎覆蓋國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)部門。其中，1998－2002年，全國(guó)住宅竣工面積34億平方米，為4000萬(wàn)城鎮(zhèn)家庭提供了新居；改造危房約5億平方米，惠及5000萬(wàn)城鎮(zhèn)家庭 國(guó)家信息中心中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)編著：《中國(guó)行業(yè)發(fā)展報(bào)告——房地產(chǎn)業(yè)》[M]，北京，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2004.。表4 1997－2005年全國(guó)土地開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)、銷售情況（萬(wàn)平方米）年份土地開(kāi)發(fā)面積住宅施工面積住宅竣工面積住宅銷售面積19971998199920002001200219416200320042005數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)經(jīng)歷了大幅的波動(dòng)，但由于投資額絕對(duì)減少的年份極少，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已形成了相當(dāng)龐大的土地和房屋資產(chǎn)。據(jù)測(cè)算，我國(guó)土地資產(chǎn)總價(jià)值約為25萬(wàn)億元，% 梁榮：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究》[M]，北京，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005.。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)一旦開(kāi)始進(jìn)行，就需要建筑、機(jī)械、金屬、化工等行業(yè)對(duì)其提供投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速擴(kuò)張往往在短時(shí)期內(nèi)就累積起對(duì)投入部門產(chǎn)品的巨大需求，勢(shì)必提高投入品的價(jià)格，增加投入部門的利潤(rùn)，并促使投入部門增加投資，擴(kuò)大生產(chǎn)能力，從而推動(dòng)投入部門的繁榮。每100億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元， 億元，其他行業(yè)分別是：、 李啟明：《論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》[J]，載《中國(guó)房地產(chǎn)》，2002（6）.。已經(jīng)有前人成果根據(jù)1997年的投入產(chǎn)出表計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，筆者則根據(jù)2002年的投入產(chǎn)出表進(jìn)行類似計(jì)算，并對(duì)兩個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，動(dòng)態(tài)地考察房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，并與發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。從對(duì)各行業(yè)總帶動(dòng)效應(yīng)來(lái)看，金融保險(xiǎn)、批發(fā)零售、商業(yè)租賃等服務(wù)行業(yè)帶動(dòng)水平比1997年有較大幅度提高，而對(duì)金屬冶煉、化工、機(jī)械等消耗大、污染較重的部門總帶動(dòng)效應(yīng)明顯下降。與1997年相比，我國(guó)在2002年已經(jīng)顯現(xiàn)出“軟化”趨勢(shì)，但除金融保險(xiǎn)業(yè)外，對(duì)其他服務(wù)行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)與發(fā)達(dá)國(guó)家70－90年代的平均水平還有一定差距。從構(gòu)成來(lái)看，2002年，后向完全關(guān)聯(lián)度較高的部門中，物質(zhì)加工、原材料消耗型部門的后向關(guān)聯(lián)度明顯下降，這些行業(yè)多為消耗不可再生資源，污染較大的部門，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加對(duì)這些部門的拉動(dòng)效應(yīng)下降，對(duì)于可持續(xù)發(fā)展，提高綠色GDP來(lái)說(shuō)是很有意義的。但這一指標(biāo)在國(guó)內(nèi)不同地區(qū)差別較大。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響雖然短期內(nèi)擴(kuò)大投資規(guī)模，從而擴(kuò)大總需求可以提高產(chǎn)出，但這種提高并不是無(wú)限制的。價(jià)格上漲分為兩個(gè)階段。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)后向關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資得以實(shí)現(xiàn)，需要多個(gè)部門提供所需的生產(chǎn)要素。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的建筑活動(dòng)需要對(duì)勞動(dòng)要素支付工資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資膨脹導(dǎo)致支付大量貨幣工資，又加大對(duì)消費(fèi)資料市場(chǎng)的壓力，也可能加劇通貨膨脹 林山、王曄：《房地產(chǎn)投資與通貨膨脹》[J]，載《中國(guó)房地產(chǎn)》，1996（12）.，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，關(guān)于通貨膨脹對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響，許多文獻(xiàn)都已詳細(xì)論證，這里不再贅述。伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的大幅回落，與房地產(chǎn)投資相關(guān)的各個(gè)部門受到波及，靠投資支撐的過(guò)快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也必然回落，由此造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大起大落。房地產(chǎn)資產(chǎn)具有保值增值的特性，特別是在通貨膨脹的初期，金融機(jī)構(gòu)往往低估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，樂(lè)于向房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資膨脹與信貸擴(kuò)張之間有很強(qiáng)的正反饋效應(yīng)。從以上的分析中可以看到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的負(fù)面影響，而中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的發(fā)展歷程也印證了這一點(diǎn)。第一階段是1986－1998年。這一時(shí)期出現(xiàn)了兩次明顯的波動(dòng)。第二次波動(dòng)從1990年開(kāi)始啟動(dòng)，僅三年之后的1993年增長(zhǎng)率就攀至165％，旋即于1994開(kāi)始回落，%的波谷，%，有所回升?？疾?986－1998年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資波動(dòng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)：名義GDP增長(zhǎng)率波動(dòng)軌跡與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的波動(dòng)高度一致，伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅波動(dòng)，GDP也經(jīng)歷了一個(gè)波動(dòng)增長(zhǎng)的過(guò)程，特別是1993年前后出現(xiàn)的房地產(chǎn)過(guò)熱及局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。這些違規(guī)資金有很大一部分流入了房地產(chǎn)業(yè)，主要表現(xiàn)是炒房、投機(jī)，在這種大環(huán)境下快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模更多帶來(lái)的是價(jià)格水平的快速上升，并將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融部門。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，非但談不上貢獻(xiàn)，反而造成了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。泡沫破裂后的海南經(jīng)濟(jì)金融陷入困境，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從1993年的41％%；信貸資金大量被套在房地產(chǎn)上，一些金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)支付困難，海南34家城市信用社被處置，海南發(fā)展銀行被關(guān)閉，九家信托投資公司被停業(yè)整頓 這次泡沫對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)的打擊非常巨大，以致于到現(xiàn)在，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)仍然心有余悸，在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》中特別強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，要求各經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，并抬高信托融資的門檻。全國(guó)有一些省市的金融機(jī)構(gòu)在海南投資房地產(chǎn)的資金也嚴(yán)重受損。還是以海南為例，房屋每平方米均價(jià)在1993年上半年7500元，兩年之后的1995年上半年跌去了一半，僅為3150元。為了處置這次泡沫留下的一系列后遺癥，海南動(dòng)用了大量的人力物力，%清理完畢。％，雖然增長(zhǎng)率慢于前一個(gè)階段，但增長(zhǎng)的軌跡呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，同期GDP增長(zhǎng)率的波動(dòng)也相對(duì)平緩，通貨膨脹率也保持在較低水平?？梢?jiàn)，這一階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)率與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得比較好，從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要意義。2003年起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率開(kāi)始又加快，2003－%。首先是空置率是否超警戒線之爭(zhēng)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模超過(guò)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求水平，總體空置率就會(huì)上升；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)不符，就會(huì)造成結(jié)構(gòu)性空置。陳章喜（2004）按國(guó)際計(jì)算整體空置率的通行方法，計(jì)算我國(guó)19962002年城市商品房整體空置率，％ 陳章喜：《對(duì)我國(guó)商品房整體空置率的分析與判斷》[J]，載《城市問(wèn)題》，2004（3）.，遠(yuǎn)低于“國(guó)際警戒線”。從空置的類型結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅的空置率有下降趨勢(shì)，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的空置率提高。而在商品住宅空置中，高檔商品住宅的空置情況比較嚴(yán)重，中低價(jià)位商品住宅則由于投資不足，空置較少。事實(shí)上，如果考察相應(yīng)年份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)可以看到，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的增速要高于商品住宅投資，如表5所示：表5 2002－2004房地產(chǎn)商品住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)情況年份200220032004商品住宅投資增長(zhǎng)率商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)率資料來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)，《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告》注：2002年為1－11月的數(shù)據(jù)別墅和高檔公寓類住宅2000年、%、%% ，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長(zhǎng)率?？罩妹娣e越多，所占用的資金量就越大，空置時(shí)間越長(zhǎng)，被占用資金面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)也就越大。由于融資渠道有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所需的資金主要來(lái)自于銀行貸款，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成看，雖然國(guó)內(nèi)（銀行）%%，但這僅僅反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 資金與銀行貸款的直接聯(lián)系。也有學(xué)者估計(jì)，這一比例高達(dá)70％，甚至80％，如易憲容經(jīng)認(rèn)為2004年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金中有80％來(lái)自于銀行貸款，詳見(jiàn)易憲容：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警》[J]，載《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》，2005（5）.，銀行信貸為房地產(chǎn)提供了巨額資金來(lái)源，也將巨大的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。盡管一直有觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)貸款是優(yōu)質(zhì)貸款，但房地產(chǎn)貸款多屬于中長(zhǎng)期貸款，與銀行資金來(lái)源的短期性之間的矛盾尖銳，房地產(chǎn)貸款過(guò)多必然侵蝕金融機(jī)構(gòu)資金的流動(dòng)性。伴隨著近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款門檻不斷提高，開(kāi)發(fā)商資金鏈日益緊張，一旦資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。 最后是房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的爭(zhēng)論。有不少數(shù)據(jù)顯示我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的3：1～6：1的合理區(qū)間，而上海、北京等房?jī)r(jià)高的城市更是達(dá)到了十幾比一。當(dāng)然，這并不是說(shuō)計(jì)算出來(lái)較高的房?jī)r(jià)收入比就完全沒(méi)有意義。但是，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型、中低價(jià)位住宅供給嚴(yán)重不足，削弱了居民的購(gòu)房能力，相當(dāng)一部分居民雖然動(dòng)用多年積蓄購(gòu)買到了住房，但卻背上了沉重的還貸負(fù)擔(dān)，成為“房奴”、“負(fù)翁”。反過(guò)來(lái)說(shuō)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也不可能獨(dú)善其身，其變化發(fā)展同樣受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大影響。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)水平的高低通常用一定時(shí)期內(nèi)的投資收益率來(lái)衡量。宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行呈現(xiàn)周期波動(dòng)的特性，在經(jīng)濟(jì)周期的不同階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的成本與收益情況不同，從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。而不同部門對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求大小不同，則決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期較長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很可能發(fā)生變化，成本收益的實(shí)際情況異于當(dāng)初做出投資決策時(shí)估計(jì)的收益與成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的健康發(fā)展，需要一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度不應(yīng)太大，涉及房地產(chǎn)業(yè)的政策不應(yīng)變化過(guò)大。堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，培育健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。更重要的是，今后一個(gè)時(shí)期城市化進(jìn)程將大大加快，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，特別是住宅投資巨大的發(fā)展空間。另一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)目前的發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也有一些制約因素。下面從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的幾個(gè)運(yùn)行要素出發(fā)，分別分析它們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響。雖然我國(guó)領(lǐng)土面積遼闊，但真正可利用的土地少，人均耕地面積的國(guó)際排名很低，可以說(shuō)，土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所有投入要素中稀缺程度最高的資源 姚洋（2003）指出，中國(guó)直到近代，在相對(duì)狹小的可耕地上要承載如此眾多的人口，土地的價(jià)值必然增加。這讓筆者進(jìn)一步思考，在土地資源依然稀缺的今天，如果缺乏政府強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，土地的高額回報(bào)所誘發(fā)的可能不再是對(duì)農(nóng)業(yè)的投資，而是圈地和土地投機(jī)的狂潮。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)不能無(wú)約束地消費(fèi)土地，必須集約、高效率地利用土地。我國(guó)土地制度實(shí)行社會(huì)主義公有制，城市土地的所有權(quán)國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，各地的城市土地所有權(quán)再由國(guó)務(wù)院委托各級(jí)地方政府行使，其使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村集體土地必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征用為國(guó)有土地后才可以出讓、轉(zhuǎn)讓。從國(guó)內(nèi)外的土地政策來(lái)看，都包括了土地稅收政策、土地用途管理政策、土地利用規(guī)劃政策、土地出讓轉(zhuǎn)讓政策這幾個(gè)方面。改革開(kāi)放以后，土地?zé)o償使用逐步向有償使用制度轉(zhuǎn)變，“土地出讓”和“土地轉(zhuǎn)讓”這兩個(gè)詞匯應(yīng)運(yùn)而生，土地有償出讓制度的建立在法律上的標(biāo)志是1988年對(duì)土地管理法的修改，明確“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”和“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。另一方面，也對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加上了成本約束。僅僅解決了土地的使用權(quán)出讓問(wèn)題不等于就解決了土地資源配置的市場(chǎng)化問(wèn)題，還必須營(yíng)造土地價(jià)格形成的市場(chǎng)化機(jī)制。協(xié)議出讓競(jìng)爭(zhēng)程度低，公開(kāi)性和透明性差，為腐敗開(kāi)了方便之門，同時(shí)也使得價(jià)格不能充分發(fā)揮市場(chǎng)信號(hào)的作用，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本軟約束，土地資源配置無(wú)效率。針對(duì)這些情況，國(guó)家多年來(lái)一直在嚴(yán)格限制土地劃撥的范圍