【正文】 耕地保護(hù)和新增建設(shè)用地審批方面的責(zé)任，并要求各地方政府將土地出讓金全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理，希望加強(qiáng)對(duì)土地出讓金使用的監(jiān)管力度，希望遏制地方政府的“賣地沖動(dòng)” ，政策的效果如何尚需進(jìn)一步觀察。，高檔房投資自然更受地方政府歡迎，而經(jīng)濟(jì)適用房的投資額的絕對(duì)數(shù)自2003年以來(lái)一直下降，而且在住宅投資中所占比重極低，從源頭來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的保障是一個(gè)重要原因。在這種情況下，超額利潤(rùn)就轉(zhuǎn)化為地租，也就是說(shuō)，它落入瀑布（這里把瀑布換成土地并不影響結(jié)論）的所有者手中。馬克思：《資本論：第3卷》[M]，北京，人民出版社，1975.，與中低價(jià)、中小戶型商品房相比，高檔房、別墅的利潤(rùn)空間顯然要大得多。土地出讓金的基礎(chǔ)是地租，而地租組成之一的級(jí)差地租在數(shù)量上就是超過(guò)社會(huì)平均利潤(rùn)的那部分超額利潤(rùn) 馬克思用類似于土地的自然資源——瀑布為例，證明了利用自然力“產(chǎn)生的超額利潤(rùn)只能產(chǎn)生于一般生產(chǎn)價(jià)格和個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，因此也只能產(chǎn)生于個(gè)別利潤(rùn)率和一般利潤(rùn)率之間的差額”。從目前的情況看，土地閑置問(wèn)題和農(nóng)用地征用過(guò)多的問(wèn)題得到初步緩解。中央與地方的博弈則與“賣地財(cái)政”有關(guān)。下同。這些疑問(wèn)有的基于政策本身的不完善，更多的擔(dān)心則是基于中央政府與地方政府之間的博弈是否會(huì)讓政策效果打折扣。這可以說(shuō)是2003年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控以來(lái)最為嚴(yán)格的措施。為此，自2003年起，土地用途、規(guī)劃方面的一系列密集調(diào)控措施相繼出臺(tái)，嚴(yán)格控制農(nóng)用地特別是耕地、基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)建設(shè)用地要求保證中小戶型和中低價(jià)位的商品住宅的供應(yīng)。由于人均收入水平的限制，住宅投資中中低價(jià)位商品住宅應(yīng)當(dāng)占有較大比重。目前，中國(guó)處在全面建設(shè)小康社會(huì)和城市化進(jìn)程加快 世界各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城市化率達(dá)到30％以后，城市化進(jìn)程將大大加快，直到70％左右逐步穩(wěn)定下來(lái)。2006年1~11月，%，%。2004年是土地閑置問(wèn)題非常嚴(yán)重的一年，當(dāng)年完成的開(kāi)發(fā)面積與待開(kāi)發(fā)面積之差達(dá)到2億平方米。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。針對(duì)這種情況，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。土地的稀缺性顯著，容易成為投機(jī)對(duì)象，土地出讓后不少開(kāi)發(fā)商并不進(jìn)行正常的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，而是囤積土地“曬地皮”，待價(jià)格上漲后轉(zhuǎn)手獲利。2004年3月16日國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地2004 年8 月31 日以后，所有經(jīng)營(yíng)性土地全部通過(guò)“招拍掛”出讓，這就從制度上強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)土地出讓環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)性，增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的成本約束。典型的表現(xiàn)就是1993年房地產(chǎn)泡沫期間，海南等地的地方政府受利益驅(qū)動(dòng)，實(shí)行土地出讓“低門檻”，造成土地供給失控，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的投機(jī)之風(fēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)度膨脹，更造成了土地國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失。土地使用權(quán)可以有償出讓后，舊的無(wú)償使用體制并沒(méi)有徹底廢止，無(wú)償劃撥土地的現(xiàn)象仍然普遍存在，而城市中大量無(wú)償劃撥土地存量的行為影響了增量土地出讓；土地出讓環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制也沒(méi)有建立，土地出讓方式中，協(xié)議出讓的比重一直很高，有人估計(jì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓中協(xié)議出讓的比例高達(dá)95% 吳正紅、江敏：《完善土地儲(chǔ)備制度，提高土地利用效率》[J]，載《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》，2003（11）.。但是，土地有償使用制度實(shí)行后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，作用并不明顯。土地有償出讓是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邁向市場(chǎng)化的重要步驟，土地有償使用后，一方面，獲得土地相對(duì)容易，能夠促進(jìn)市場(chǎng)主體進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。無(wú)論那方面的政策變動(dòng)，都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有顯著的影響。因此，從理論上說(shuō)，土地資源在一級(jí)市場(chǎng)上是由國(guó)家壟斷的，政府可以充分利用這種壟斷對(duì)土地進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。資源稟賦的狀況決定了政府必然利用各項(xiàng)土地政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)進(jìn)行管理和適當(dāng)?shù)募s束。參見(jiàn)姚洋：《高水平陷阱——李約瑟之謎再考察》[J]，載《經(jīng)濟(jì)研究》，2003（1）.。高額的土地回報(bào)誘使人們投資農(nóng)業(yè)，工業(yè)因此缺少資金，無(wú)法發(fā)展起來(lái)。（二）土地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)的載體，其本身也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的對(duì)象，土地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響不言而喻。還是以住宅為例，由于貧富差距的不斷擴(kuò)大，龐大的中低收入家庭的支付能力有限，他們對(duì)房屋的需求只能逐步提升，今后一個(gè)時(shí)期的住宅投資必須從這個(gè)現(xiàn)實(shí)出發(fā)。據(jù)測(cè)算，2001年－2010年， 謝經(jīng)榮、葉劍平等：《房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究》[M]，北京，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005.，而2001－2005年，住宅投資仍需要加快發(fā)展。從上面的分析可以看出，國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的不同階段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資既有促進(jìn)又有制約，近幾年來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)平穩(wěn)而又快速增長(zhǎng)的軌跡，處于周期的上升階段，要保持一定水平的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，就要保持一定的投資增長(zhǎng)率，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本身已在固定資產(chǎn)投資中占有較高比重，這也就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持一定的增長(zhǎng)率。從這份通知不難看出調(diào)控的基調(diào)是“穩(wěn)定”。1993年房地產(chǎn)泡沫則從反面論證了這一結(jié)論，政策過(guò)松、過(guò)緊或政策變化太快都不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的健康發(fā)展，這也可以解釋為何近幾年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控的基調(diào)是保持穩(wěn)定、健康發(fā)展、防止大起大落 2003年8月21日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》（即18號(hào)文件）提出：要堅(jiān)持和加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)越大，也就越難以做出關(guān)于收益與成本的穩(wěn)定預(yù)期，這必然提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)一旦進(jìn)入衰退期，各部門開(kāi)始出現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)剩，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求下降，房地產(chǎn)資產(chǎn)收益減少，投資成本上升快于收益，投資收益率增長(zhǎng)趨緩甚至開(kāi)始下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始減少。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和繁榮階段，大多數(shù)部門走出蕭條，開(kāi)始出現(xiàn)贏利，為了擴(kuò)大生產(chǎn)能力，必然對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)生巨大需求，推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)資產(chǎn)收益增加；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本則由于為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資提供生產(chǎn)要素的部門還有閑置的生產(chǎn)能力而上升較慢，這樣，成本增加慢于收益，投資收益率上升，誘發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)；由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全過(guò)程時(shí)間較長(zhǎng)，在投資進(jìn)行期間，需求的壓力會(huì)不斷推動(dòng)現(xiàn)存房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上升，從而誘發(fā)更多的投資。投資收益率的高低取決于投資所形成的房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本。資本害怕沒(méi)有利潤(rùn)或利潤(rùn)太少，就象自然界害怕真空一樣。三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響從上面的分析中我們既看到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大貢獻(xiàn)，又看到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快增長(zhǎng)的負(fù)面效應(yīng)。正如包宗華 包宗華：《再論房?jī)r(jià)收入比》[J]，載《城鄉(xiāng)建設(shè)》，2003（1）.（2003）結(jié)合城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有居住狀況對(duì)房?jī)r(jià)收入比分析后所指出的那樣，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民有自己的住房，所面臨的主要問(wèn)題是原有房屋面積偏小，需要更新?lián)Q代，如果市場(chǎng)上中小戶型的住房供應(yīng)比較充足，大多數(shù)居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力還是比較高的。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，和空置率指標(biāo)類似，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算和國(guó)際通行做法并不完全相同，這就形成了不可比因素。關(guān)于房?jī)r(jià)收入比虛高的問(wèn)題在近年來(lái)引發(fā)了熱烈的討論，甚至是激烈的爭(zhēng)論。2005年一季度，％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)初露端倪，值得警惕。更為糟糕的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高額回報(bào)掀起的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，開(kāi)發(fā)企業(yè)魚(yú)龍混雜，自有資本比例不足30％的企業(yè)眾多，％，甚至有不少企業(yè)玩“空手道”。周京奎（2005）的研究表明，房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)額占貸款總增長(zhǎng)額的比重已經(jīng)接近金融支持過(guò)度的臨界值，而房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)率則已大大超過(guò)金融支持過(guò)度的臨界值。實(shí)際上，商品房預(yù)售收入、施工企業(yè)的墊資等資金其最終來(lái)源依然是銀行貸款，把這些資金來(lái)源也計(jì)入銀行貸款，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行貸款所占比例將高于55％ 參見(jiàn)中國(guó)人民銀行《2004房地產(chǎn)金融報(bào)告》。其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)?？罩梅康闹匾卣魇且呀?jīng)竣工但尚未租售，這就意味著投資沒(méi)有收回，金融部門的信貸資金仍然被占用。由以上數(shù)據(jù)可以看出，總體空置率不高，但結(jié)構(gòu)性空置明顯，這表明房地產(chǎn)資產(chǎn)總體供求狀況并不十分緊張，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)而形成的資產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不符。%，2002002004年這一比重分別為68％、％、％，%。從空置時(shí)間結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于商品房從竣工到銷售有一定的時(shí)滯（國(guó)際上計(jì)算空置率時(shí)一般把時(shí)滯定為1年），我們應(yīng)該主要關(guān)注空置在1年以上的商品房，%。從總體空置情況來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)外對(duì)空置率指標(biāo)的計(jì)算方法不同，兩者不具有直接可比性，所謂空置率“超國(guó)際警戒線”的說(shuō)法有失偏頗?？罩寐蕦?shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所形成的資本的供求狀況的反映。伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)“過(guò)熱” 、“泡沫”之聲不絕于耳，雖然泡沫的結(jié)論并非輕易可下，但“泡沫論”者所提出的許多論據(jù)都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接或間接相關(guān)，從中可以看到，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快增長(zhǎng)的背后確實(shí)存在著不少問(wèn)題，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體或局部的產(chǎn)生了某些負(fù)效應(yīng)。第三階段是2003年至今。粱榮（2004）進(jìn)一步指出：1998－2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)平穩(wěn)而又快速增長(zhǎng)的軌跡，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重基本保持在低于20％的水平，是一個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。第二階段是19992003年。而全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)一路下滑，1997年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)自身也陷入了“冬天”。盡管1993年和1994年的名義GDP實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)，但剔除物價(jià)變動(dòng)因素后，實(shí)際GDP增長(zhǎng)率僅為14%%，%的增長(zhǎng)率。%％，%，是改革開(kāi)放以來(lái)CPI年度最大增幅。1993年整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的起因并非在于房地產(chǎn)業(yè)，而是金融系統(tǒng)和國(guó)有企業(yè)閑置資金違規(guī)入市。從這兩次緊接著發(fā)生的波動(dòng)中還可以發(fā)現(xiàn)，這期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的波動(dòng)幅度大，且波動(dòng)頻繁，增長(zhǎng)率的峰值與低谷相差巨大。第一次開(kāi)始于1986年，到1988年達(dá)到峰值，%；1988年后增長(zhǎng)率開(kāi)始回落，僅僅兩年之后就降至7%的波谷。這一時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年平均增長(zhǎng)率約為42％，增長(zhǎng)速度雖快，但波動(dòng)很大，其中最高增長(zhǎng)率發(fā)生在1993年，為165％，而最低的1990年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，約為－7%。改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度之快勿庸置疑，但進(jìn)一步從增長(zhǎng)率變化上看這20年來(lái)的增長(zhǎng)情況大致可以分為三個(gè)特點(diǎn)不同的階段，在第一和第三階段房地產(chǎn)投資都對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了一定的負(fù)面影響。房地產(chǎn)業(yè)受到打壓，投資無(wú)法收回，原先的債權(quán)債務(wù)關(guān)系卻不能取消，這樣就會(huì)引發(fā)債務(wù)危機(jī)，債務(wù)鏈條中受到?jīng)_擊最大的便是金融部門，如果金融體系崩潰，后果不堪設(shè)想。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快引發(fā)的通貨膨脹和隨之而來(lái)的宏觀調(diào)控中，金融部門也往往受到巨大沖擊。將通貨膨脹率控制在較低水平是政府宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)之一，一旦通貨膨脹率過(guò)高，政府開(kāi)始?jí)嚎s投資控制總需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的縮減便在所難免。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)度膨脹，必然造成后向關(guān)聯(lián)行業(yè)供應(yīng)緊張，引起生產(chǎn)資料價(jià)格水平普遍上升，極易引發(fā)通貨膨脹。投資擴(kuò)張剛開(kāi)始的時(shí)候，為其提供投入的部門因供給不足，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲，但這時(shí)投入部門一般有閑置的生產(chǎn)要素，利用閑置生產(chǎn)要素?cái)U(kuò)大生產(chǎn)能力后會(huì)緩解價(jià)格上漲的壓力；然而，如果投資繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，超過(guò)投入部門生產(chǎn)能力的極限，價(jià)格水平將發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的上升。投資活動(dòng)一旦開(kāi)始，就產(chǎn)生對(duì)生產(chǎn)要素的需求，如果一個(gè)時(shí)期內(nèi)，投資規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)了生產(chǎn)要素的供給能力，就會(huì)引發(fā)價(jià)格上漲。經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)如北京、廣東在1997年這一指標(biāo)就已達(dá)到甚至超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家70－90年代水平。，不但比1997年的水平有所下降，而且明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家，反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)前向關(guān)聯(lián)行業(yè)的推動(dòng)能力水平較低。，與1997年基本持平，與發(fā)達(dá)國(guó)家70－90年代的水平也十分接近。與發(fā)達(dá)國(guó)家比較，由于發(fā)達(dá)國(guó)家中第三產(chǎn)業(yè)所占比重很高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)在房地產(chǎn)業(yè)的比重較低，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，即所謂“軟化”。與1997年相比，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)而對(duì)各產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)有所下降，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，美國(guó)1977－，日本1970－，英國(guó)1968－，比較接近，差別不大，這說(shuō)明我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)各產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)大致相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家上世紀(jì)70－90年代的水平。目前最新的投入產(chǎn)出表是2002年的4242部門投入產(chǎn)出表。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)還將對(duì)裝飾裝修、金融、保險(xiǎn)等下游行業(yè)的產(chǎn)品產(chǎn)生需求，從而帶動(dòng)這些行業(yè)的發(fā)展。遠(yuǎn)低于日本、德國(guó)、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，這說(shuō)明我國(guó)對(duì)龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)的利用效率還有待提高。但是，形成的資本要想對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮積極作用，不但需要高投資率以獲得數(shù)量上的增長(zhǎng)，還需要高效率地使用資本，為生產(chǎn)生活發(fā)揮應(yīng)有的作用。％％，％，以1997－2005年人均住房建筑面積的平均值計(jì)算，1997－，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)大大加快了城市化進(jìn)程。以住宅為例，從下表可以看出，19972005年，土地開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)了2倍多。中國(guó)仍然是發(fā)展中國(guó)家，資本是稀缺的生產(chǎn)要素，各行各業(yè)都需要相當(dāng)規(guī)模的新增資本，資本形成對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其重要。（1）房地產(chǎn)資本形成的供給效應(yīng)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)許多經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的理論都說(shuō)明了資本形成對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，特別是早期的哈羅德－多馬模型，將提高儲(chǔ)蓄率，進(jìn)而提高投資率，促進(jìn)資本形成看作提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的唯一動(dòng)力。，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的拉動(dòng)作用已經(jīng)超過(guò)了自身在GDP中的份額，也超過(guò)了固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)效率，體現(xiàn)出對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)積極的拉動(dòng)作用。1998年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)快速增長(zhǎng)為近年來(lái)GDP重新走上快速增長(zhǎng)的軌道發(fā)揮了重要作用。 更直觀地來(lái)看這一拉動(dòng)作用，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)率乘以GDP增長(zhǎng)率，得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接拉動(dòng)GDP的百分點(diǎn)，2001－2005年，、。其中一項(xiàng)重要措施就是1998年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，全面停止實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化。受1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)影響，%，出現(xiàn)了通貨緊縮的跡象。1991年全國(guó)人大會(huì)議通過(guò)《中華人民共