【正文】 耕地保護(hù)和新增建設(shè)用地審批方面的責(zé)任，并要求各地方政府將土地出讓金全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理，希望加強(qiáng)對土地出讓金使用的監(jiān)管力度，希望遏制地方政府的“賣地沖動” ，政策的效果如何尚需進(jìn)一步觀察。，高檔房投資自然更受地方政府歡迎，而經(jīng)濟(jì)適用房的投資額的絕對數(shù)自2003年以來一直下降，而且在住宅投資中所占比重極低，從源頭來看，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)沒有堅實(shí)的保障是一個重要原因。在這種情況下，超額利潤就轉(zhuǎn)化為地租，也就是說，它落入瀑布（這里把瀑布換成土地并不影響結(jié)論）的所有者手中。馬克思：《資本論：第3卷》[M]，北京，人民出版社，1975.，與中低價、中小戶型商品房相比，高檔房、別墅的利潤空間顯然要大得多。土地出讓金的基礎(chǔ)是地租，而地租組成之一的級差地租在數(shù)量上就是超過社會平均利潤的那部分超額利潤 馬克思用類似于土地的自然資源——瀑布為例，證明了利用自然力“產(chǎn)生的超額利潤只能產(chǎn)生于一般生產(chǎn)價格和個別生產(chǎn)價格之間的差額，因此也只能產(chǎn)生于個別利潤率和一般利潤率之間的差額”。從目前的情況看，土地閑置問題和農(nóng)用地征用過多的問題得到初步緩解。中央與地方的博弈則與“賣地財政”有關(guān)。下同。這些疑問有的基于政策本身的不完善，更多的擔(dān)心則是基于中央政府與地方政府之間的博弈是否會讓政策效果打折扣。這可以說是2003年開始對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控以來最為嚴(yán)格的措施。為此，自2003年起，土地用途、規(guī)劃方面的一系列密集調(diào)控措施相繼出臺，嚴(yán)格控制農(nóng)用地特別是耕地、基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及用于房地產(chǎn)開發(fā)，對建設(shè)用地要求保證中小戶型和中低價位的商品住宅的供應(yīng)。由于人均收入水平的限制，住宅投資中中低價位商品住宅應(yīng)當(dāng)占有較大比重。目前，中國處在全面建設(shè)小康社會和城市化進(jìn)程加快 世界各國經(jīng)驗表明，當(dāng)一國城市化率達(dá)到30％以后，城市化進(jìn)程將大大加快，直到70％左右逐步穩(wěn)定下來。2006年1~11月，%，%。2004年是土地閑置問題非常嚴(yán)重的一年，當(dāng)年完成的開發(fā)面積與待開發(fā)面積之差達(dá)到2億平方米。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。針對這種情況，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。土地的稀缺性顯著，容易成為投機(jī)對象，土地出讓后不少開發(fā)商并不進(jìn)行正常的開發(fā)活動，而是囤積土地“曬地皮”，待價格上漲后轉(zhuǎn)手獲利。2004年3月16日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地2004 年8 月31 日以后，所有經(jīng)營性土地全部通過“招拍掛”出讓，這就從制度上強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)土地出讓環(huán)節(jié)的競爭性，增強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本約束。典型的表現(xiàn)就是1993年房地產(chǎn)泡沫期間，海南等地的地方政府受利益驅(qū)動，實(shí)行土地出讓“低門檻”，造成土地供給失控，助長了房地產(chǎn)開發(fā)中的投機(jī)之風(fēng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過度膨脹，更造成了土地國有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失。土地使用權(quán)可以有償出讓后，舊的無償使用體制并沒有徹底廢止，無償劃撥土地的現(xiàn)象仍然普遍存在，而城市中大量無償劃撥土地存量的行為影響了增量土地出讓；土地出讓環(huán)節(jié)的競爭機(jī)制也沒有建立，土地出讓方式中，協(xié)議出讓的比重一直很高，有人估計國有土地使用權(quán)出讓中協(xié)議出讓的比例高達(dá)95% 吳正紅、江敏：《完善土地儲備制度，提高土地利用效率》[J]，載《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》，2003（11）.。但是，土地有償使用制度實(shí)行后相當(dāng)長一段時間里，作用并不明顯。土地有償出讓是房地產(chǎn)開發(fā)邁向市場化的重要步驟，土地有償使用后，一方面，獲得土地相對容易，能夠促進(jìn)市場主體進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資。無論那方面的政策變動，都對房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著的影響。因此，從理論上說，土地資源在一級市場上是由國家壟斷的，政府可以充分利用這種壟斷對土地進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。資源稟賦的狀況決定了政府必然利用各項土地政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資活動進(jìn)行管理和適當(dāng)?shù)募s束。參見姚洋：《高水平陷阱——李約瑟之謎再考察》[J]，載《經(jīng)濟(jì)研究》，2003（1）.。高額的土地回報誘使人們投資農(nóng)業(yè)，工業(yè)因此缺少資金，無法發(fā)展起來。（二）土地對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響土地是房地產(chǎn)開發(fā)投資活動的載體，其本身也是房地產(chǎn)開發(fā)投資的對象，土地對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響不言而喻。還是以住宅為例，由于貧富差距的不斷擴(kuò)大，龐大的中低收入家庭的支付能力有限，他們對房屋的需求只能逐步提升，今后一個時期的住宅投資必須從這個現(xiàn)實(shí)出發(fā)。據(jù)測算，2001年－2010年， 謝經(jīng)榮、葉劍平等：《房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究》[M]，北京，中國人民大學(xué)出版社，2005.，而2001－2005年，住宅投資仍需要加快發(fā)展。從上面的分析可以看出，國民經(jīng)濟(jì)周期的不同階段，對房地產(chǎn)開發(fā)投資既有促進(jìn)又有制約，近幾年來，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)平穩(wěn)而又快速增長的軌跡，處于周期的上升階段，要保持一定水平的經(jīng)濟(jì)增長率，就要保持一定的投資增長率，而房地產(chǎn)開發(fā)投資本身已在固定資產(chǎn)投資中占有較高比重，這也就要求房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的增長率。從這份通知不難看出調(diào)控的基調(diào)是“穩(wěn)定”。1993年房地產(chǎn)泡沫則從反面論證了這一結(jié)論，政策過松、過緊或政策變化太快都不利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的健康發(fā)展，這也可以解釋為何近幾年對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控的基調(diào)是保持穩(wěn)定、健康發(fā)展、防止大起大落 2003年8月21日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》（即18號文件）提出：要堅持和加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。宏觀經(jīng)濟(jì)變動越大，也就越難以做出關(guān)于收益與成本的穩(wěn)定預(yù)期，這必然提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險。國民經(jīng)濟(jì)一旦進(jìn)入衰退期，各部門開始出現(xiàn)生產(chǎn)過剩，對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求下降，房地產(chǎn)資產(chǎn)收益減少，投資成本上升快于收益，投資收益率增長趨緩甚至開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始減少。在國民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和繁榮階段，大多數(shù)部門走出蕭條，開始出現(xiàn)贏利，為了擴(kuò)大生產(chǎn)能力，必然對房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)生巨大需求，推動房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)資產(chǎn)收益增加；房地產(chǎn)開發(fā)投資成本則由于為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供生產(chǎn)要素的部門還有閑置的生產(chǎn)能力而上升較慢，這樣，成本增加慢于收益，投資收益率上升，誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長；由于房地產(chǎn)開發(fā)投資全過程時間較長，在投資進(jìn)行期間，需求的壓力會不斷推動現(xiàn)存房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上升，從而誘發(fā)更多的投資。投資收益率的高低取決于投資所形成的房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益與房地產(chǎn)開發(fā)投資成本。資本害怕沒有利潤或利潤太少，就象自然界害怕真空一樣。三、國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響（一）國民經(jīng)濟(jì)總體形勢對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響從上面的分析中我們既看到了房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)的巨大貢獻(xiàn)，又看到了房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的負(fù)面效應(yīng)。正如包宗華 包宗華：《再論房價收入比》[J]，載《城鄉(xiāng)建設(shè)》，2003（1）.（2003）結(jié)合城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有居住狀況對房價收入比分析后所指出的那樣，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民有自己的住房，所面臨的主要問題是原有房屋面積偏小，需要更新?lián)Q代，如果市場上中小戶型的住房供應(yīng)比較充足，大多數(shù)居民對房價的承受能力還是比較高的。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，和空置率指標(biāo)類似，我國房價收入比的計算和國際通行做法并不完全相同，這就形成了不可比因素。關(guān)于房價收入比虛高的問題在近年來引發(fā)了熱烈的討論，甚至是激烈的爭論。2005年一季度，％，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金融風(fēng)險初露端倪，值得警惕。更為糟糕的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高額回報掀起的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，自有資本比例不足30％的企業(yè)眾多，％，甚至有不少企業(yè)玩“空手道”。周京奎（2005）的研究表明，房地產(chǎn)貸款年增長額占貸款總增長額的比重已經(jīng)接近金融支持過度的臨界值，而房地產(chǎn)貸款年增長率則已大大超過金融支持過度的臨界值。實(shí)際上，商品房預(yù)售收入、施工企業(yè)的墊資等資金其最終來源依然是銀行貸款，把這些資金來源也計入銀行貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款所占比例將高于55％ 參見中國人民銀行《2004房地產(chǎn)金融報告》。其次是房地產(chǎn)開發(fā)投資的金融風(fēng)險?？罩梅康闹匾卣魇且呀?jīng)竣工但尚未租售，這就意味著投資沒有收回，金融部門的信貸資金仍然被占用。由以上數(shù)據(jù)可以看出，總體空置率不高，但結(jié)構(gòu)性空置明顯，這表明房地產(chǎn)資產(chǎn)總體供求狀況并不十分緊張，但由于房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)而形成的資產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不符。%，2002002004年這一比重分別為68％、％、％，%。從空置時間結(jié)構(gòu)來看，由于商品房從竣工到銷售有一定的時滯（國際上計算空置率時一般把時滯定為1年），我們應(yīng)該主要關(guān)注空置在1年以上的商品房，%。從總體空置情況來看，由于國內(nèi)外對空置率指標(biāo)的計算方法不同，兩者不具有直接可比性，所謂空置率“超國際警戒線”的說法有失偏頗?？罩寐蕦?shí)際上是對房地產(chǎn)開發(fā)投資所形成的資本的供求狀況的反映。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長和房價的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)“過熱” 、“泡沫”之聲不絕于耳，雖然泡沫的結(jié)論并非輕易可下，但“泡沫論”者所提出的許多論據(jù)都與房地產(chǎn)開發(fā)投資直接或間接相關(guān)，從中可以看到，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的背后確實(shí)存在著不少問題，對國民經(jīng)濟(jì)整體或局部的產(chǎn)生了某些負(fù)效應(yīng)。第三階段是2003年至今。粱榮（2004）進(jìn)一步指出：1998－2003年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)平穩(wěn)而又快速增長的軌跡，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本保持在低于20％的水平，是一個重要的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。第二階段是19992003年。而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長一路下滑，1997年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。房地產(chǎn)業(yè)自身也陷入了“冬天”。盡管1993年和1994年的名義GDP實(shí)現(xiàn)了高增長，但剔除物價變動因素后，實(shí)際GDP增長率僅為14%%，%的增長率。%％，%，是改革開放以來CPI年度最大增幅。1993年整個國民經(jīng)濟(jì)過熱的起因并非在于房地產(chǎn)業(yè)，而是金融系統(tǒng)和國有企業(yè)閑置資金違規(guī)入市。從這兩次緊接著發(fā)生的波動中還可以發(fā)現(xiàn)，這期間房地產(chǎn)開發(fā)投資的波動幅度大，且波動頻繁，增長率的峰值與低谷相差巨大。第一次開始于1986年，到1988年達(dá)到峰值，%；1988年后增長率開始回落，僅僅兩年之后就降至7%的波谷。這一時期房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長率約為42％，增長速度雖快，但波動很大，其中最高增長率發(fā)生在1993年，為165％，而最低的1990年甚至出現(xiàn)負(fù)增長，約為－7%。改革開放以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度之快勿庸置疑，但進(jìn)一步從增長率變化上看這20年來的增長情況大致可以分為三個特點(diǎn)不同的階段，在第一和第三階段房地產(chǎn)投資都對國民經(jīng)濟(jì)造成了一定的負(fù)面影響。房地產(chǎn)業(yè)受到打壓，投資無法收回，原先的債權(quán)債務(wù)關(guān)系卻不能取消，這樣就會引發(fā)債務(wù)危機(jī)，債務(wù)鏈條中受到?jīng)_擊最大的便是金融部門，如果金融體系崩潰，后果不堪設(shè)想。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快引發(fā)的通貨膨脹和隨之而來的宏觀調(diào)控中，金融部門也往往受到巨大沖擊。將通貨膨脹率控制在較低水平是政府宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)之一，一旦通貨膨脹率過高，政府開始壓縮投資控制總需求，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的縮減便在所難免。如果房地產(chǎn)開發(fā)投資過度膨脹，必然造成后向關(guān)聯(lián)行業(yè)供應(yīng)緊張，引起生產(chǎn)資料價格水平普遍上升，極易引發(fā)通貨膨脹。投資擴(kuò)張剛開始的時候，為其提供投入的部門因供給不足，會出現(xiàn)價格上漲，但這時投入部門一般有閑置的生產(chǎn)要素，利用閑置生產(chǎn)要素擴(kuò)大生產(chǎn)能力后會緩解價格上漲的壓力；然而，如果投資繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，超過投入部門生產(chǎn)能力的極限，價格水平將發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的上升。投資活動一旦開始，就產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的需求，如果一個時期內(nèi)，投資規(guī)模增長過快，超過了生產(chǎn)要素的供給能力，就會引發(fā)價格上漲。經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)如北京、廣東在1997年這一指標(biāo)就已達(dá)到甚至超過發(fā)達(dá)國家70－90年代水平。，不但比1997年的水平有所下降，而且明顯低于發(fā)達(dá)國家，反映出房地產(chǎn)開發(fā)投資對前向關(guān)聯(lián)行業(yè)的推動能力水平較低。，與1997年基本持平，與發(fā)達(dá)國家70－90年代的水平也十分接近。與發(fā)達(dá)國家比較，由于發(fā)達(dá)國家中第三產(chǎn)業(yè)所占比重很高，房地產(chǎn)開發(fā)活動在房地產(chǎn)業(yè)的比重較低，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，即所謂“軟化”。與1997年相比，這說明房地產(chǎn)開發(fā)投資通過需求拉動和供給推動而對各產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)有所下降，與發(fā)達(dá)國家相比，美國1977－，日本1970－，英國1968－，比較接近，差別不大，這說明我國目前房地產(chǎn)開發(fā)投資對各產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)大致相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家上世紀(jì)70－90年代的水平。目前最新的投入產(chǎn)出表是2002年的4242部門投入產(chǎn)出表。房地產(chǎn)開發(fā)投資活動還將對裝飾裝修、金融、保險等下游行業(yè)的產(chǎn)品產(chǎn)生需求，從而帶動這些行業(yè)的發(fā)展。遠(yuǎn)低于日本、德國、美國等發(fā)達(dá)國家的水平，這說明我國對龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)的利用效率還有待提高。但是，形成的資本要想對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮積極作用，不但需要高投資率以獲得數(shù)量上的增長，還需要高效率地使用資本，為生產(chǎn)生活發(fā)揮應(yīng)有的作用。％％，％，以1997－2005年人均住房建筑面積的平均值計算，1997－，房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長大大加快了城市化進(jìn)程。以住宅為例，從下表可以看出，19972005年，土地開發(fā)面積增長了2倍多。中國仍然是發(fā)展中國家，資本是稀缺的生產(chǎn)要素，各行各業(yè)都需要相當(dāng)規(guī)模的新增資本，資本形成對中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其重要。（1）房地產(chǎn)資本形成的供給效應(yīng)推動國民經(jīng)濟(jì)的增長許多經(jīng)濟(jì)增長的理論都說明了資本形成對國民經(jīng)濟(jì)增長的作用，特別是早期的哈羅德－多馬模型，將提高儲蓄率，進(jìn)而提高投資率，促進(jìn)資本形成看作提高經(jīng)濟(jì)增長率的唯一動力。，即房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的拉動作用已經(jīng)超過了自身在GDP中的份額，也超過了固定資產(chǎn)投資的拉動效率，體現(xiàn)出對國民經(jīng)濟(jì)積極的拉動作用。1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)快速增長為近年來GDP重新走上快速增長的軌道發(fā)揮了重要作用。 更直觀地來看這一拉動作用，將房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻(xiàn)率乘以GDP增長率，得到房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP的百分點(diǎn)，2001－2005年，、。其中一項重要措施就是1998年國務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，全面停止實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化。受1997年東南亞金融危機(jī)影響，%，出現(xiàn)了通貨緊縮的跡象。1991年全國人大會議通過《中華人民共