【正文】 投訴，認(rèn)為802室在下雨時(shí)屋頂滲漏是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理不當(dāng)所致，要求A物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修并給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償。問(wèn)題：A物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并給予802室一定的經(jīng)濟(jì)賠償？A物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作？房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？并說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)因注意哪些問(wèn)題？案例三2012年3月的一天下午，某小區(qū)物業(yè)管理處接到該小區(qū)4棟302室業(yè)主的電話說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏反水，污水已淹沒(méi)大廳的部分木地板，要求立刻處理。幾分鐘后，維修工就帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。管理處及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)胱。鬯艿纼?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)常無(wú)大礙，用水高峰期時(shí)則排水不暢。問(wèn)題污水管道反水怎么辦？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處理是否得當(dāng)？為了避免同樣的事情發(fā)生，物業(yè)管理處應(yīng)如何做？通過(guò)此次事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)給排水系統(tǒng)的維護(hù)工作十分重視，那么給排水的管理工作都包括哪些內(nèi)容？案例題案例一某高層綜合物業(yè)項(xiàng)目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬(wàn)m2,地下2層部分為配套停車庫(kù)，部分為機(jī)電設(shè)備房，整個(gè)大廈由一臺(tái)中央空調(diào)集中供冷。綠化面積約為項(xiàng)目占地面積5%且以本地樹(shù)種和灌木為主，1至4層為商業(yè)裙樓5層以上為散租寫字樓。裙房出租給不同的企業(yè)用作百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請(qǐng)的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)，出租經(jīng)營(yíng)內(nèi)部區(qū)域由承租單位自行管理。問(wèn)題 ：節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能（如投入資金進(jìn)行改造）和管理節(jié)能（在管理手段等方面下功夫）請(qǐng)就本項(xiàng)目建筑和設(shè)施設(shè)備管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各兩項(xiàng)以上（包括兩項(xiàng)）答：（1）本項(xiàng)目建筑和設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)技能措施包括：①樓面門窗采用節(jié)能建材，做好保溫節(jié)能；②制冷管道包做好保溫層；③采用非氟利昂制冷劑；④冷卻塔能源再利用。（2）本項(xiàng)目建筑和設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的管理措施包括：①減少門窗開(kāi)啟次數(shù)；②空調(diào)降低溫度運(yùn)行，制冷升1度，制熱降1度；③更換節(jié)能照明燈具；④綠化使用中水；⑤關(guān)閉未啟用空調(diào)。該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)，消防管理服務(wù)，綠化管理服務(wù)，社區(qū)文化等內(nèi)容，相對(duì)而言那些是管理的重點(diǎn)工作？請(qǐng)說(shuō)明理由。答：保潔服務(wù)、公共秩序服務(wù)以及消防管理服務(wù)屬于管理的重點(diǎn)工作。理由如下：這三項(xiàng)是物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生頻率最高的項(xiàng)目，也是日常維護(hù)項(xiàng)目，關(guān)系到物業(yè)形象和人生財(cái)產(chǎn)安全。因此屬于重點(diǎn)工作。而設(shè)備維護(hù)，綠化，社區(qū)文化等雖然也是物業(yè)管理項(xiàng)目，但是設(shè)備維護(hù)發(fā)生頻率較少，綠化和社區(qū)文化也不是物業(yè)管理的重點(diǎn)。在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點(diǎn)：（1）物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。（2）各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。（3）百貨商場(chǎng)內(nèi)夜間值班巡視不必與物業(yè)管理公司職責(zé)。（4）寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（5）大廈頂層設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會(huì)主任撥定賬戶，由業(yè)主委員會(huì)管理支配和使用。請(qǐng)分別指出上述觀點(diǎn)正確與否，對(duì)不當(dāng)或錯(cuò)誤的觀點(diǎn)說(shuō)明理由。答：（1）裙樓出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的消防管理非物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。該觀點(diǎn)錯(cuò)誤，消防是物業(yè)管理的重中之重。（2）租賃業(yè)主分別與物業(yè)簽訂合同。該觀點(diǎn)錯(cuò)誤，租賃營(yíng)業(yè)戶無(wú)權(quán)與物業(yè)簽訂合同，非產(chǎn)權(quán)人。（3）百貨商場(chǎng)夜間巡視不是物業(yè)責(zé)任。該觀點(diǎn)是正確的，夜間巡視時(shí)百貨商場(chǎng)內(nèi)部管理的責(zé)任，與物業(yè)管理無(wú)關(guān)。（4）寫字樓衛(wèi)生間衛(wèi)生打掃是物業(yè)管理。該觀點(diǎn)是正確的，衛(wèi)生間是物業(yè)的組成部分，也是公共使用設(shè)施，應(yīng)由物業(yè)管理。（5）樓頂商業(yè)廣告牌收入交到業(yè)主委員會(huì)賬戶的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，物業(yè)公共部位收入歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，其收入用于物業(yè)維護(hù)使用，收入收支情況應(yīng)定期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。案例二2012年5月10日，A物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了其負(fù)責(zé)的小區(qū)內(nèi)5號(hào)樓3單元802室業(yè)主的投訴，認(rèn)為802室在下雨時(shí)屋頂滲漏是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理不當(dāng)所致，要求A物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修并給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償。問(wèn)題：A物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并給予802室一定的經(jīng)濟(jì)賠償？答：A物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)具體情況來(lái)分析自己是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。（1）屋頂漏雨的問(wèn)題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量問(wèn)題造成的，也可能是由于在使用中破壞而造成。為了查明責(zé)任，必須進(jìn)行技術(shù)簽定。（2）如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，且在5年保修期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需為此承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位及時(shí)解決問(wèn)題。（3）如果是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房屋維修養(yǎng)護(hù)管理工作中失職造成的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作？答：房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作包括：（1）配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過(guò)早損壞和損耗。（2）定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘簽訂，指定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。（3）建立房屋維修技術(shù)檔案，掌握房屋完損情況。（4）制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人。（5）監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過(guò)程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。（6）監(jiān)督施工過(guò)程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？并說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)因注意哪些問(wèn)題？答：（1）房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購(gòu)和零部件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)支持。（2）房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①質(zhì)量的控制②進(jìn)度的控制③成本控制案例三2012年3月的一天下午，某小區(qū)物業(yè)管理處接到該小區(qū)4棟302室業(yè)主的電話說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏反水，污水已淹沒(méi)大廳的部分木地板，要求立刻處理。幾分鐘后，維修工就帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。管理處及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)胱?，污水管道?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)常無(wú)大礙，用水高峰期時(shí)則排水不暢。問(wèn)題污水管道反水怎么辦？答：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，物業(yè)管理應(yīng)立即疏通污水管，保證污水排放通暢，減輕損失的擴(kuò)大。同時(shí)，還應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)損失情況進(jìn)行拍照取證，對(duì)造成反水的原因進(jìn)行檢查分析。根據(jù)分析的結(jié)果責(zé)任方與受業(yè)主商談賠償事宜。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處理是否得當(dāng)？答:物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到業(yè)主的電話投訴后，及時(shí)地派出維修工來(lái)分析問(wèn)題并給予解決，這種處理方式是得當(dāng)?shù)?。為了避免同樣的事情發(fā)生，物業(yè)管理處應(yīng)如何做？答：為了避免同樣的事情發(fā)生，管理處應(yīng)馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對(duì)全樓的排污管道進(jìn)行一次全面的疏通，從管道中清除泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除管道反水的隱患。通過(guò)此次事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)給排水系統(tǒng)的維護(hù)工作十分重視，那么給排水的管理工作都包括哪些內(nèi)容？答：給排水的管理工作主要包括以下幾方面內(nèi)容：（1）建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。（2）簡(jiǎn)歷給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。（3）建立給配水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。（4）配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。（5）制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。（6）有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來(lái)臨前清理疏通排水工程。（7）做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。（8）對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。（9）定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。35 / 35