房屋交付法律評(píng)說研究與分析-資料下載頁
2025-06-27 14:32本頁面
【正文】 件，只要被告具備了合同中約定的交房條件就應(yīng)當(dāng)向原告交付房產(chǎn)的鑰匙，至于原告何時(shí)交納如何交納上述稅費(fèi)是原告意愿，原告從未向被告作出過由其代收上述稅費(fèi)的承諾或表示，原告收到鑰匙并確認(rèn)房屋的交付是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)才是真正的交房。本案經(jīng)過法院審理后認(rèn)為合同的約定是雙方意思表示不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)雙方均具有約束力；被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定時(shí)間、條件、方式向原告交房；被告不是上述稅費(fèi)的代征機(jī)關(guān)，原告也沒有以明示的方式委托被告代收代交上述稅費(fèi)；被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。律師評(píng)析：在本案雙方發(fā)生爭(zhēng)議的原因在于代收的契稅問題上。在2005年前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時(shí)收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，其原因主要是業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商不能夠協(xié)商解決而不支付稅費(fèi)或是采取按揭方式付款的業(yè)主不積極辦理產(chǎn)權(quán)以無法完成產(chǎn)權(quán)抵押解除開發(fā)商的保證責(zé)任。所以開發(fā)商為了不出現(xiàn)到辦證時(shí)收不上錢的局面出現(xiàn)而采取了這樣那樣的方式。被告的代收契稅的行為產(chǎn)生了兩個(gè)后果。后果一即變更了合同約定的交房條件及收房的方式。按照合同法的一般規(guī)定合同的訂立、變更、解除應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)意思自治、平等自愿的原則。被告在交房時(shí)提出先收取稅費(fèi)再交鑰匙的要求實(shí)際上應(yīng)當(dāng)屬于對(duì)合同中交接房屋一節(jié)的變更。變更合同內(nèi)容 實(shí)際上是雙方訂立一個(gè)新的合同，仍應(yīng)當(dāng)遵循要約承諾的過程。原告對(duì)于被告的變更要求予以了明確的拒絕，雙方對(duì)于交接房屋一節(jié)也就未作出變更，被告就應(yīng)按照原合同約定履行。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定，商品房的交付以向買受人交付鑰匙為準(zhǔn)，雙方另有約定的除外，房屋的風(fēng)險(xiǎn)由此轉(zhuǎn)移。被告在交房條件具備時(shí)不向原告交房而提出變更合同的約定明顯違反了合同理應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。后果二即在原告與被告之間形成委托關(guān)系。被告作為原告的受托人將所收的稅費(fèi)交給稅務(wù)機(jī)關(guān)將完稅憑證交與原告。雙方形成委托關(guān)系也是應(yīng)當(dāng)遵循合同訂立的規(guī)則。如果原告同意將稅費(fèi)交與被告但是不將其作為交房的條件的變更，原告與被告之間也僅成立委托合同關(guān)系。所以，原告同意或承諾由被告代收稅費(fèi)而與被告形成的法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立于購(gòu)房合同關(guān)系之外的。在事實(shí)上，原告委托被告與否應(yīng)當(dāng)完全決定于原告，委托的表示應(yīng)當(dāng)由原告提出經(jīng)過被告承諾后委托合同成立。按照《北京市契稅管理規(guī)定》契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是本市轄區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體、其他組織和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及其他個(gè)人。納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為單位或個(gè)人購(gòu)買房屋應(yīng)當(dāng)按照簽定房屋買賣合同（包括預(yù)售合同）時(shí)的簽約日期納稅。從此可見原告可以將交納契稅的事項(xiàng)委托與被告，也可以自行到稅務(wù)部門交納或向稅務(wù)機(jī)關(guān)委托的代征機(jī)關(guān)交納。所以，在本案中被告提出代收并將此作為交房的條件實(shí)為不當(dāng)，以此阻卻原告收房更無法律依據(jù)或合同依據(jù)。7 / 7
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