【正文】 第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 第一節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備概述簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的概念答：房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造。2簡述房屋種類的劃分？答：（1）按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。（結(jié)構(gòu)材料）（2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。（承重方式）（3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。（層次和高度）按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。簡述房屋的基本組成部分？房屋的基本組成部分包括以下三部分：（1）結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、非承重墻、屋面、樓地面等；（2）裝修部分：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等；（3）設(shè)施設(shè)備部分：水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項目。簡述設(shè)施設(shè)備的種類和組成？答：設(shè)施設(shè)備的種類和組成主要包括以下方面：（1）供配電：變壓器、配電柜和線路；（2）消防：報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)。（3）空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、混合空調(diào)。（4）采暖：熱水供暖、蒸汽供暖、熱風(fēng)供暖。（5）給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沉沙井和化糞池。（6）電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯。（5）電信和智能化系統(tǒng)：電話、有限衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對講報警、公共信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)。簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求？答：（1）做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能，有效延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，并且始終把安全管理工作放在最重要的位置上。（維護保養(yǎng)與安全的重要性）（2）開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。（技術(shù)更新與節(jié)能降耗）簡述房屋及設(shè)施設(shè)備評價的主要參考指標？答：房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。（1）房屋完好率：房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比。（2）危房率：危房率就是指危險房屋的建筑面積占房屋總面積的百分比。根據(jù)房屋的完好及損壞程度，將房屋的完損等級分為以下五類:①完好房、②基本完好房、③一般損壞房、④嚴重損壞房、⑤危險房。（3）設(shè)施設(shè)備的完好率：設(shè)施設(shè)備的完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比。簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法？答：（1）使用管理。一方面是要求業(yè)主或者物業(yè)使用人正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備，另一方面是要求物業(yè)管理單位認真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作。（2）維修保養(yǎng)。維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容包括：對房屋和設(shè)施設(shè)備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑，損耗或故障時的維修；必要情況下的專業(yè)測試；無法維修或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面的改善等。（3）安全管理。①通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規(guī)定。②建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守。③提供必要的安全和防護裝置裝備。（4）技術(shù)檔案管理。（5）采購和零備件管理。（6）工量具和維修用設(shè)備的管理。（7）外包管理。（8）技術(shù)支持。第二節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護與計劃的制定簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的方式？答：（1）預(yù)防性維修：為了降低故障率或者防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。預(yù)防性維修有以下幾種方式：①計劃性預(yù)防維修。計劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點。②狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，按實際需要進行維修的預(yù)防維修方式。③改善型預(yù)防維修。對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。（2）事后維修：事后維修是對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行維修。（3）緊急搶修：緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準備。 簡述房屋及設(shè)施設(shè)備的修理類別？答：房屋及設(shè)施設(shè)備的修理類別包括：大修、中修和小修。簡述修理周期、修理間隔期和修理周期結(jié)構(gòu)的概念？答：（1）修理周期：對已使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修之間的間隔時間（單位：月或年）。（2）修理間隔期：修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間（單位：月）。（3）修理周期結(jié)構(gòu)：修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。如小修 →小修 →中修→小修→小修→大修。簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的種類?答：（1）按時間進度編制的計劃可分為：年度維修保養(yǎng)計劃；季度維修保養(yǎng)計劃；月維修保養(yǎng)計劃。（2）按修理類別編制的計劃可分為：房屋維修養(yǎng)護計劃；空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃；供配電維修保養(yǎng)計劃；消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的編制依據(jù)？答：維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)為：（1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標；（3）安全與環(huán)境保護的要求；（4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。簡述編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題？答：（1）物業(yè)使用或運行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響；（重要設(shè)施設(shè)備的提前檢修）（2）應(yīng)考慮維修保養(yǎng)工作的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計劃；（均衡維修計劃）（3）應(yīng)充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間；（4）應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；（根據(jù)自身實際情況考慮是否需要技術(shù)支持和項目外包）（5）計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制定計劃；（計劃確定前，資金一定要落實，否則需要調(diào)整計劃）（6）所制定的計劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；（7）對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間（如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等）。（關(guān)鍵性設(shè)備的非高峰期檢修）簡述編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的流程？答：編制維修養(yǎng)護計劃的流程如下：（1）明確目標；（2）收集材料：以往運行記錄、技術(shù)狀況診斷、技術(shù)檔案資料。（3）計劃草案編寫；（4）計劃草案論證；技術(shù)可行性分析、資源的滿足情況、資金的落實情況、能否滿足需求、計劃的可執(zhí)行性和驗證辦法。（5）計劃確定，履行必要的批準手段，一般還要向業(yè)主進行必要的解釋或說明；（6）執(zhí)行計劃，根據(jù)實際情況的變化進行適當?shù)恼{(diào)整。簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容？答：維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容包括：（1）維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍。（2）維修養(yǎng)護的責任人：人員構(gòu)成、分工和責權(quán)。（3）維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔。（4）維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)定。（5）維修養(yǎng)護效果的驗證：包括驗證的方法、記錄等。簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施？答：（1）修前預(yù)檢。修前預(yù)檢是對待修房屋、設(shè)施設(shè)備進行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技