【正文】 財(cái)方案。住房支出的分類（1） 住房消費(fèi)：指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式可以是租房也可以是買房。（2） 住房投資：指將租房看成投資工具，通過(guò)住房?jī)r(jià)格上升來(lái)應(yīng)對(duì)通貨膨脹、獲得投資收益以希望資產(chǎn)保值或增值。購(gòu)房的目標(biāo)任何目標(biāo)必須是量化的。購(gòu)房目標(biāo)應(yīng)包括客戶家庭計(jì)劃購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積、屆時(shí)房?jī)r(jià)這三個(gè)要素。房?jī)r(jià)取決于兩個(gè)因素：一是區(qū)位；二是面積。（1） 購(gòu)房面積需求：不必盲目求大、無(wú)需一次到位、量力而行（2） 購(gòu)房環(huán)境要求：居住社區(qū)的生活質(zhì)量、上班的距離、子女上學(xué)、配套設(shè)施等。購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法。（1） 以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià)總價(jià)?？韶?fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值+以目前到未來(lái)購(gòu)房時(shí)間內(nèi)年收入在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限可負(fù)擔(dān)房貸=以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸款可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)（2） 按想購(gòu)買房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用欲購(gòu)買的房屋總價(jià)=房屋單價(jià)*需求面積需要支付的首期部分=欲購(gòu)買房屋總價(jià)*首付比例服藥支付的貸款部分=欲購(gòu)買房屋總價(jià)*按揭貸款成數(shù)比率 其他需要考慮因素包括契稅、評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、印花稅、裝修費(fèi)、家具和電器購(gòu)置稅等。 購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)（1） 住房負(fù)擔(dān)比=房屋月供款/月稅后收入該指標(biāo)一般不應(yīng)超過(guò)25%30%（2） 財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)比=年負(fù)債支出/年稅后收入該指標(biāo)應(yīng)控制在40%以內(nèi)住房消費(fèi)信貸 住房消費(fèi)信貸的種類主要包括：個(gè)人房屋公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款（包括個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人二手房貸款、個(gè)人商用房貸、個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款）、個(gè)人住房組合貸款、經(jīng)濟(jì)適用房等 還款方式（1） 首付款（2） 期款 提前還貸的選擇權(quán) 延長(zhǎng)貸款 利率調(diào)整對(duì)還款總額的影響租房的選擇 適宜租房的人群 租房與購(gòu)房的比較分析（1） 年成本法（2） 凈現(xiàn)值法租房的優(yōu)缺點(diǎn)：購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)：考點(diǎn)2：四種還款方式的比較（1） 等額本息還款法是指貸款期限內(nèi)每個(gè)月以相等的金額平均償還貸款本金和利息的還款方法（2） 等額本金還款法是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等（3） 等額遞增還款法即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下個(gè)時(shí)間段還款額按一個(gè)固定金額遞增（4） 等額遞減還款法即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段還款額按一個(gè)固定金額遞減繳款負(fù)擔(dān)：等額本息：每月相同等額本金：初期較重，逐月減輕等額遞增：逐月遞增等額遞減：逐月遞減全部?jī)敻独⒖傤~： 等額本息：較多 等額本金：較少 等額遞增：較多 等額遞減：較少其他優(yōu)缺點(diǎn)：等額本息：每月付款額相同，容易做資金規(guī)劃，但勸其支付總利息較多等額本金：每月付款額不同，不易做規(guī)劃，前期負(fù)擔(dān)重，但會(huì)越還越 輕松，所支付利息較少等額遞增：初期負(fù)擔(dān)較輕，但是全期所付利息較多。等額遞減：初期負(fù)擔(dān)較重，后期負(fù)擔(dān)輕，全期負(fù)擔(dān)利息較少。適用對(duì)象：等額本息：收入處于穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等等額本金：經(jīng)濟(jì)能力充裕，初期能負(fù)擔(dān)較多還款，想省利息的購(gòu)房者，等額遞增：收入一般、還款能力較弱，但未來(lái)收入預(yù)期會(huì)逐漸增加的人群，例如畢業(yè)不久的年輕人等額遞減：目前還款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入減少，或目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士典題精練11國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資這通過(guò)（）的上升來(lái)應(yīng)對(duì)通貨膨脹，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值或升值。A:住房?jī)r(jià)格 B:首付款 C:房租 D:期款12一般來(lái)說(shuō)，人民的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素決定，其中，環(huán)境需求的決定因素主要是（）A:家庭人口 B：生活品質(zhì) C:購(gòu)房年齡 D:居住年數(shù)13張女士申請(qǐng)了公積金貸款買一套住房，她能夠申請(qǐng)的貸款期限最長(zhǎng)為（）年。A:15 B：25 C:20 D:30第二節(jié) 制定汽車消費(fèi)方案考點(diǎn)3 汽車消費(fèi)信貸一、 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款；定義：指銀行向申請(qǐng)購(gòu)買汽車的借款人發(fā)放人民幣擔(dān)保貸款原則：部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還。貸款人、借款人、汽車經(jīng)銷商、保險(xiǎn)人和擔(dān)保人應(yīng)在同一城市，貸款不得異地發(fā)放。貸款對(duì)象和條件：（1） 個(gè)人必須具有有效身份證明且具有完全民事行為能力（2） 個(gè)人具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定合法的收入來(lái)源或足夠償還貸款本息的個(gè)人合法資產(chǎn)（3） 個(gè)人信用良好（4） 個(gè)人在貸款行開立個(gè)人賬戶，能支付規(guī)定的首付款（5） 個(gè)人能提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保貸款期限：一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年（含5年）。有的銀行還規(guī)定，二手車貸款期限不得超過(guò)3年。貸款利率：貸款期限在1年（含）以下的，按合同利率計(jì)算；貸款期限在1年以上的，實(shí)行分段計(jì)算，于下一年年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。貸款保險(xiǎn)： 保險(xiǎn)期不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本金和利息之和，應(yīng)注明中國(guó)銀行為第一受益人，保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件。 在保險(xiǎn)期內(nèi)，客戶不應(yīng)以任何理由終端或撤銷保險(xiǎn)。還款方式及其比較：（1） 貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可采用按月（季）償還貸款本息或到期一次性償還貸款本息的方法。（2） 貸款期限在1年以上的應(yīng)按月（季）償還貸款本息，具體還款方式可采取等額本息還款法（按月）和等額本金還款法（按季）。（3） 交通銀行還提供了分期付息一次還本法。還款方式比較：（1）“等額本息”和“等額本金”，主要側(cè)重于本金和利息的組合。（2）“按月還款”和“按季還款”，主要側(cè)重于還款期間隔的長(zhǎng)短。（3）“遞增法”和“遞減法”，指每個(gè)還款年度的還款趨勢(shì)。（4）“智慧型”還款，是一種比較新的方式，無(wú)須招人擔(dān)保、無(wú)須當(dāng)?shù)貞艏涂梢灾苯淤J款購(gòu)車。銀行與汽車金融公司貸款比較 貸款比例及年限目前多數(shù)銀行規(guī)定最低首付款為全車售價(jià)的40%，貸款年限一般有3年和5年兩種選擇，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。而汽車金融公司在貸款比例要求顯得比較寬松，豐田金融對(duì)于信譽(yù)度非常好的客戶承諾首付款為全車售價(jià)的20%，汽車金融年限多分為3年和5年。 申請(qǐng)汽車貸款資格外省戶口想在當(dāng)?shù)匾院笊暾?qǐng)貸款比較困難，而通過(guò)汽車金融公司，持外省戶口的消費(fèi)者在一定條件下可以申請(qǐng)汽車貸款 車貸利率與其他費(fèi)用銀行的車貸利率依照銀行利率確定，而汽車金融公司利率通常要比銀行現(xiàn)行利率高。但與銀行相比，金融公司無(wú)雜費(fèi)。二、 個(gè)人車庫(kù)車位貸款（以招商銀行為例）定義：個(gè)人車庫(kù)車位貸款是指招商銀行發(fā)放的、用于購(gòu)買與招行合作樓盤配套車位的貸款相關(guān)規(guī)定：個(gè)人消費(fèi)貸款期限一般在13年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。可選擇等額月供、等額本金等多種還款方式。需提供招行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三人保證方式作為貸款擔(dān)保條件。借款人必須是貸款行所在地常住戶口居民、具有完全民事行為能力。能提供相應(yīng)的擔(dān)保。能提供相應(yīng)的消費(fèi)用途證明，具有還款能力，沒有不良貸款記錄。典題精練： 關(guān)于個(gè)人汽車消費(fèi)貸款，銀行與汽車金融公司有很多不同，以下不屬于二者不同的是（）A:汽車金融公司的貸款利率相對(duì)于銀行要高一些B:銀行貸款一般只能貸3年，而汽車金融公司最多可以貸5年C:汽車金融公司和銀行相比，無(wú)雜費(fèi)D:外省戶口在汽車金融公司申請(qǐng)貸款要比在銀行申請(qǐng)相對(duì)簡(jiǎn)單 李小姐預(yù)計(jì)購(gòu)買一輛價(jià)格15萬(wàn)元的汽車，由于資金緊張，準(zhǔn)備向豐田汽車金融公司貸款，那么，首付最低為（）萬(wàn)元。A:3 B: C:5 D:6第三節(jié) 制定消費(fèi)信貸方案考點(diǎn)4 制定消費(fèi)信貸放哪一、 個(gè)人綜合消費(fèi)貸款定義及用途：個(gè)人綜合消費(fèi)貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于指定消費(fèi)用途的人民幣擔(dān)保貸款，用途主要用于個(gè)人住房、汽車、一般助學(xué)貸款等消費(fèi)性個(gè)人貸款。特點(diǎn)：具有消費(fèi)用途廣泛、貸款額度較高、貸款期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)相關(guān)規(guī)定：（1）貸款額度。以個(gè)人住房抵押的，貸款金額最高不超過(guò)抵押物價(jià)值的70%；以個(gè)人商用住房抵押的，貸款額度最高不超過(guò)抵押物價(jià)值的60%（2）貸款期限。貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，醫(yī)療和留學(xué)的期限最長(zhǎng)可為8年（含），不展期。 （3）貸款利率，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限利率執(zhí)行。 （4）放款方式，向借款人指定賬戶發(fā)放貸款。 （5）申請(qǐng)方式，提出申請(qǐng)，書面填寫申請(qǐng)表，同時(shí)提交相關(guān)資料二、 個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款定義：耐用消費(fèi)品指單價(jià)在2000元以上，正常使用壽命在兩年以上的家庭耐用商品（住房、汽車除外）相關(guān)規(guī)定：（1）貸款對(duì)象，對(duì)象為年滿18周歲至60周歲的具有完全民事能力的中國(guó)公民 （2）貸款額度，不低于人民幣3000元（含3000元），最高不超過(guò)人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元） （3）貸款期限，最短為半年，最長(zhǎng)不超過(guò)3年（含3年） （4）貸款利率，按人民銀行同期同檔貸款利率執(zhí)行，并可在中國(guó)人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動(dòng) （5）擔(dān)保方式，有保證、抵押和質(zhì)押三種方式。典題精練： 個(gè)人綜合消費(fèi)貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于制定消費(fèi)用途的人民幣（）貸款A(yù):抵押 B:擔(dān)保 C:質(zhì)押 D:信用 個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的主要用途不包括（）A：住房 B：汽車 C:一般助學(xué)貸款 D:企業(yè)貸款 個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款額度的起點(diǎn)為人民幣（）元A:2000 B:3000 C:5000 D:1000046 / 46