【正文】 按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。 表32：不同國家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大%美國各州按照該年度不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的1%2%征收%%征收法國%%的超額累進(jìn)稅率日本%%（被評(píng)估土地價(jià)值低于15萬日元，建筑物價(jià)值低于8萬日元免征）芬蘭%%，%%印尼%（三）開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)的影響一旦開征物業(yè)稅，從政府的角度來看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來源，對(duì)于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢。其二，開征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機(jī)客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓勵(lì)合理的消費(fèi)性購房，抑制投機(jī)性購房的作用。 開征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)階段，我國實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)，一般為40年到70年的土地使用權(quán)，而其中的大部分稅費(fèi)在取得土地時(shí)幾乎是一次性支付。因此在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建安成本和營銷成本占40%，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多導(dǎo)致了目前房價(jià)過高。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變?cè)械捏w制，把以往在房價(jià)中一次性交納的稅費(fèi)改成逐年收取。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將會(huì)大幅度降低，假設(shè)現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米計(jì)算，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。開征物業(yè)稅后房價(jià)將大幅下調(diào)30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實(shí)施會(huì)有一個(gè)相對(duì)較長的過程，在這一政策過渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。分析認(rèn)為，現(xiàn)行房價(jià)在物業(yè)稅預(yù)期前提下會(huì)有近升遠(yuǎn)降的可能。由于房屋價(jià)值越高物業(yè)稅也越高，可能會(huì)有不少消費(fèi)者趁物業(yè)稅實(shí)行之前購進(jìn)大戶型或者豪宅，需求的增加會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上升。這與購房者對(duì)物業(yè)稅的預(yù)期有關(guān)。按照現(xiàn)行稅法，目前的房價(jià)中已經(jīng)包含了土地出讓金和增值稅，如果要在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步征稅，有重復(fù)征稅之嫌，對(duì)舊房業(yè)主來說也是相當(dāng)不公平的，由此造成的社會(huì)影響太大，因此，即便是要對(duì)該部分房產(chǎn)征物業(yè)稅，其稅率也會(huì)遠(yuǎn)低于新稅制下開發(fā)的房產(chǎn)所應(yīng)納稅的稅率；而遠(yuǎn)期房價(jià)的降低則是對(duì)房價(jià)虛高的釋放過程，由于對(duì)房價(jià)上升的預(yù)期和物業(yè)稅開征后使用費(fèi)用提高的預(yù)期導(dǎo)致部分有購買實(shí)力的買家追捧豪宅，當(dāng)其價(jià)格偏離價(jià)值太遠(yuǎn)時(shí)，價(jià)格終究會(huì)有一個(gè)向價(jià)值回歸的過程。 毋庸置疑的是，開征物業(yè)稅有利于房價(jià)大幅下調(diào)，準(zhǔn)入門檻也將大大降低。因?yàn)橐坏╅_征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移，地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，那么也就意味著占住宅成本40%強(qiáng)的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降了（701）/70=%，表現(xiàn)在房價(jià)中，成本就下降了40%%=%?？紤]到發(fā)展商在經(jīng)營中的其它因素，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價(jià)幅度。也就是說，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，屆時(shí)4200元/平方米即可盈利銷售。但就實(shí)際情況來看，房價(jià)的下降幅度可能不會(huì)如此明顯，其主要原因是房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房價(jià)取決于市場的供需關(guān)系。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會(huì)太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價(jià)，但與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開征物業(yè)稅以前的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費(fèi)者可能并不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商成本的降低而買到低價(jià)的商品房。開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場影響不大分析認(rèn)為，征收物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場影響不大。主要體現(xiàn)在以下三方面：　　首先，物業(yè)稅的開征范圍主要適用于新商品房，對(duì)于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對(duì)此類舊有物業(yè)將實(shí)施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。所以，開征不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對(duì)于目前的房地產(chǎn)二級(jí)市場并不適用，在短期內(nèi)難以對(duì)其造成影響。其次，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價(jià)格來看，與當(dāng)年一手價(jià)格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢，稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問。第三，如果物業(yè)稅征收涉及到二級(jí)市場，將對(duì)炒樓行為起到一定的抑制作用。因?yàn)橥恋卦鲋当囟◣?dòng)物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對(duì)越來越重的稅負(fù)難免顧慮重重。所以對(duì)于增值的樓盤來說，很有可能出現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價(jià)出手套現(xiàn)。Ⅳ 下半年趨勢預(yù)測上半年市場運(yùn)行情況顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低、開發(fā)貸款增速放緩，資金來源明顯偏緊、土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落，這說明自去年以來國家采取的一系列旨在打壓房地產(chǎn)等投資過熱行業(yè)的宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效。隨著國家宏觀調(diào)控措施的逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資等主要指標(biāo)增速將繼續(xù)放慢，全年房地產(chǎn)投資增長將回歸到2002年的水平(增長 %左右)；與此同時(shí)，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)也將保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。但是在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預(yù)計(jì)下半年房屋價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價(jià)格漲幅將高于上年。一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低目前，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，除了自有資金外，政策對(duì)資金來源的其它部分均進(jìn)行了規(guī)范與限制，房地產(chǎn)行業(yè)將再次感受巨大的資金壓力。實(shí)際上今年4月底以來各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款審批更趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)貸款總量控制，額度減少。一些項(xiàng)目即使“四證”齊全，也不一定會(huì)放貸。 因此可以預(yù)見，下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度將繼續(xù)回落。估計(jì)2004年投資增幅在20%左右，2005年會(huì)回落到15%左右的水平，主要原因有以下三點(diǎn)：一是宏觀調(diào)控成效將進(jìn)一步發(fā)揮作用。今年第4季度，以控制投資規(guī)模和增長速度為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控政策的積極成效將進(jìn)一步發(fā)揮。作為投資重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資，必然顯示出相同的回落趨勢。同時(shí)，各銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國家對(duì)耕地最嚴(yán)格的保護(hù)措施，經(jīng)過上半年時(shí)滯期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)控作用將更加顯著。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身自有資金、土地儲(chǔ)備和商品房空置面積、價(jià)格的情況也制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。在銀行準(zhǔn)備金利率和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款條件提高的條件下，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，%，遠(yuǎn)低于銀行貸款規(guī)定的資本金比例，因而限制了房地產(chǎn)開發(fā)投資能力。在國家嚴(yán)格保護(hù)耕地和改革土地征用制度的背景下，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)3000家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的最新調(diào)查，%的企業(yè)沒有土地儲(chǔ)備，從而成為房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的另一限制因素。 三是煤電油運(yùn)瓶頸的加劇，特別是鋼鐵、水泥產(chǎn)量的回落將影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。與今年12月和13月份相比，；。而有關(guān)部委下發(fā)的《當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄》，將鋼鐵行業(yè)和水泥行業(yè)部分低水平重復(fù)建設(shè)的生產(chǎn)列為禁止或限制條目，這將進(jìn)一步促進(jìn)鋼鐵和水泥生產(chǎn)的回落，從而制約房地產(chǎn)投資過快增長。與此同時(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)竣工面積及銷售面積增長速度也將回落。%%，預(yù)計(jì)2002005年銷售面積增長速度回落快于竣工面積增長速度回落，將出現(xiàn)大量新空置面積。 與此相對(duì)應(yīng)，行業(yè)平均盈利水平將下降。主要是由于未來有關(guān)部門將嚴(yán)格控制土地和資金，商業(yè)用地將基本采取“招拍掛”方式出讓，房地產(chǎn)土地成本上升；其次，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款和預(yù)期利息提高會(huì)增加開發(fā)成本；再次，嚴(yán)控個(gè)人住房按揭貸款和提高購房門檻會(huì)延長房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售速度，從而提高開發(fā)成本和銷售成本。受這些因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利水平將下降5%8%，盲目投資的現(xiàn)象會(huì)減少。 二、房價(jià)走勢仍將以升為主，但漲勢不會(huì)過大雖然房地產(chǎn)投資增速將會(huì)回落，但是在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預(yù)計(jì)下半年房屋價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價(jià)格漲幅將高于上年。首先從政策角度分析：一是國務(wù)院去年發(fā)布的18號(hào)令，將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上予以支持。雖然預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)泡沫的聲音不斷，但房地產(chǎn)業(yè)整體并未過熱，目前也看不到有限制產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家或地方政策出臺(tái)，政策面仍對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成強(qiáng)大支撐。二是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好，居民預(yù)期收入增加，購買力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，可能出現(xiàn)的低度通脹對(duì)房價(jià)上漲形成支持。目前商品住宅平均價(jià)位超出了中低收入居民的實(shí)際購買力水平。但與住宅商品化啟動(dòng)時(shí)的1998年的收入房價(jià)比已明顯縮小，因而購買力問題不會(huì)直接影響房價(jià)的變動(dòng)。三是土地供應(yīng)與貸款政策影響房價(jià)上漲。由于中央開始加強(qiáng)了對(duì)于土地的管理控制，原來的用地計(jì)劃受到影響，土地出讓量很少，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生了影響。這一特點(diǎn)決定了近期新樓盤數(shù)量銳減，上市供應(yīng)量降低，這也是房價(jià)上漲的主要誘因。其次從技術(shù)面角度來看：一是開發(fā)商土地成本增加，鋼材、水泥等建材成本提高等因素將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，開發(fā)商除自我消化一部分外，勢必將新增的部分成本打入房價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)水平將有一定程度的上漲。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間較大，完全可以通過稀釋利潤來消化，因而應(yīng)該不會(huì)影響近期房價(jià)。二是雖然有央行“121號(hào)”文件的制約，但對(duì)于有實(shí)力的大開發(fā)商來說，融資并非難事，雖然有消息說銀監(jiān)會(huì)已將房地產(chǎn)業(yè)信貸作為檢查的重點(diǎn)，但對(duì)于操作規(guī)范的開發(fā)商來說，資金上并不會(huì)受到太大影響，因而不會(huì)因資金的原因影響地產(chǎn)商的投資。三是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢影響最大的是關(guān)于開征物業(yè)稅的消息，但由于市場情況的復(fù)雜性，實(shí)施細(xì)則并未制定，何時(shí)開征也無時(shí)日，所以能否對(duì)今年的房價(jià)造成影響尚無定論。綜合以上因素，下半年房價(jià)走勢，我們的預(yù)測仍將以升為主，但漲勢將不會(huì)過大。三、有關(guān)部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度房地產(chǎn)的源頭是金融和土地，所以未來有關(guān)部門將從信貸和土地方面繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保持高壓態(tài)勢。金融政策方面，一旦今年宏觀經(jīng)濟(jì)與金融運(yùn)行數(shù)據(jù)再次偏離央行調(diào)控目標(biāo)，那么繼續(xù)加大緊縮力度的可能性很大，央行很可能改變?cè)瓉碚{(diào)控政策路徑來實(shí)現(xiàn)其緊縮目標(biāo)。 分析認(rèn)為，未來主管部門針對(duì)土地市場可能采取的主要措施有：首先繼續(xù)加大建設(shè)用地清理力度，重大土地違法案件實(shí)行公開調(diào)查、公開處理結(jié)果，對(duì)清理不力或達(dá)不到要求的省市將暫停建設(shè)用地審批，促進(jìn)土地市場秩序走向規(guī)范；其次，會(huì)要求各省市嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣的規(guī)定，不斷提高土地招標(biāo)拍賣比例，杜絕土地違法案件的發(fā)生；第三，可能通過出臺(tái)“土地規(guī)劃許可證”有效期規(guī)定，來打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾，開發(fā)商大量囤積土地，對(duì)改善百姓生活、平抑房價(jià)非常不利。 針對(duì)房地產(chǎn)金融可能采取的主要措施有：未來商業(yè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。對(duì)一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少銀行貸款的數(shù)量；對(duì)信用差或拖欠款嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對(duì)項(xiàng)目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目將不給予貸款支持；對(duì)投資、投機(jī)性購房和購買高檔房者的住房消費(fèi)貸款嚴(yán)格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。人行及各城市中心支行將加強(qiáng)督促和指導(dǎo)，銀監(jiān)會(huì)將采取有效措施加強(qiáng)對(duì)各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)以防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。 另外，未來主管部門將大力推進(jìn)普通商品住宅的建設(shè)，平抑商品房價(jià)格，會(huì)督促各級(jí)政府嚴(yán)格執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，防止經(jīng)濟(jì)適用房高檔化，對(duì)購買經(jīng)濟(jì)適用房者的條件會(huì)嚴(yán)格審核。