【正文】 企業(yè)之間的關(guān)系，這是個很專業(yè)的事，他相信王石本人對此并不在行，但王石提了一個問題：“如果我們說客戶是上帝，那我們的合作伙伴是什么？假如說施工企業(yè)不是上帝，那只能意味著我們存在兩種不同的價值觀和判斷標(biāo)準(zhǔn)，我們就有雙重的價值觀?！边@顯然是講不通的。他的磐石行動必須要弄清楚這個問題，弄清楚了才好定位。后來他發(fā)現(xiàn)，“磐石行動”如果真的僅僅從施工角度來探討的話，層次顯得很低，于是便提出了“質(zhì)量文化”的概念，把施工單位也裝了進(jìn)來?！　∨c聯(lián)想、華為這樣的軍團(tuán)化公司相比，萬科內(nèi)部的氣氛的確要輕松許多。例如郁亮可以很隨意地對記者說：“剛一宣布我擔(dān)任總經(jīng)理，解凍就提出辭職?！倍鈨鲆材軐Υ撕敛辉谝獾亟忉專骸稗o職倒不是針對郁亮，不過他那時對人力資源的看法的確有問題，現(xiàn)在我們的看法已經(jīng)很一致了?！薄　∪f科天津公司的項目以前出了很多問題，很長時間都沒有解決好，一直是王石的一塊心病，心直口快的他想起來就要說一說，有時媒體采訪時也要提上一提。劉愛明到任后，曾經(jīng)負(fù)責(zé)過天津分公司的事務(wù)，他找到王石說，你這樣說我倒沒什么，下面的人不好做了。于是以后王石再也沒有在公開場合提過這件事。這樣直白的溝通，在大部分中國公司中都很難見到?！　〉珡牧硪粋€角度來看，理想主義色彩能讓萬科在中國目前尚不規(guī)范的市場競爭環(huán)境下勝出嗎？一個咨詢專家在對萬科作了咨詢之后，下了如下的結(jié)論：萬科已經(jīng)具備了成為百年老店的基礎(chǔ)，但是缺了些商業(yè)的味道。換句話說，萬科缺乏當(dāng)下最時髦的“狼性文化”。這就是一個理想主義的企業(yè)所面對的利益和代價?！　∪f科對人力資本關(guān)注導(dǎo)致的一個直接后果是運(yùn)營成本的提升——培訓(xùn)是需要投入的，強(qiáng)調(diào)透明度就有泄密的風(fēng)險，萬科允許員工內(nèi)部流動，2004年就有10%以上的員工完成了內(nèi)部流動，這個成本同樣很高?！　∪f科作為一家跨地域經(jīng)營的企業(yè)，外派或分公司之間的職員交流調(diào)換是不可避免的，所以在新職員參加萬科的志愿表格上會有一條：同意或不接受外派。萬科并不排斥不接受外派的職員，只是注明其提拔培訓(xùn)的機(jī)會小于接受外派的職員。對于外派的中層（已婚、有家?。f科的人力資源政策有明確規(guī)定：1）鼓勵配偶一起到外派的城市，并協(xié)助找工作；2）對于暫時沒有工作的給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼；3）對調(diào)動的經(jīng)理給以搬家安置費(fèi)……類似這樣照顧萬科“健康豐盛”理念的規(guī)定，又會給萬科帶來多大的成本提升？　　同樣，萬科趨于保守的操作風(fēng)格，在當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)里還是有些顯得不合時宜。一個萬科的員工說：“萬科好是好，但深圳的許多小房產(chǎn)公司，一個項目做下來，大家分的錢比我們幾年掙的都多?！薄　】梢灶A(yù)見，萬科為了實現(xiàn)自己的1000億元目標(biāo)，勢必會進(jìn)行大規(guī)模的并購活動，如何保持萬科賴以立足的企業(yè)文化和價值觀不被異化和稀釋，也將是巨大的考驗。　　有一次，王石和郁亮談到希望能把每年銷售收入的2%投到解決生態(tài)問題上，郁亮算了一下，這是很大一筆錢，相當(dāng)于要拿出利潤的25%去做這個事情。這是王石的理想，他可做不到，如果這么超脫，股東那邊就不好交代了?！　⊥跏f如果萬科照這個邏輯不能走下去的話，他再回來做總經(jīng)理也一樣沒用。但這句話背后的潛臺詞是，他堅信無論是這個行業(yè)還是企業(yè)都會按照他設(shè)定的邏輯向前推進(jìn)。郁亮認(rèn)為自己和王石一樣，都是個理想主義者，但他要比王石理性一些。萬科將于2010年實現(xiàn)銷售額1000億元人民幣，由此預(yù)定目標(biāo)帶來的是萬科對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式和管理模式的顛覆性思考。萬科因此加快了標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化布局，重新選定標(biāo)桿企業(yè)——普爾迪，開始了一場堪稱中國房地產(chǎn)史上前所未有、自上而下的企業(yè)變革。無獨(dú)有偶，中國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的另一明星企業(yè)世聯(lián)地產(chǎn)，也提出了標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程的戰(zhàn)略構(gòu)想，這家在房地產(chǎn)營銷策劃和咨詢顧問領(lǐng)域如魚得水的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，并沒有像中原那樣遍開地鋪，而是在發(fā)展的過程中摸索出一條適應(yīng)本土的業(yè)務(wù)模式。世聯(lián)開始選擇世邦魏理仕作為學(xué)習(xí)的標(biāo)竿，麥肯錫的咨詢服務(wù)也一度成為它學(xué)習(xí)的榜樣，但歷經(jīng)十余年求證與摸索，世聯(lián)發(fā)現(xiàn)，它們都不能成為學(xué)習(xí)的榜樣。從2003年提出“平臺不敗”理論，到2006年提出“標(biāo)準(zhǔn)化”流程管理，世聯(lián)先于所有同行邁出了蝶變的第一步。一個是萬科，一個是世聯(lián)，兩家中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，雖然業(yè)務(wù)模式和身份均如此不同，卻不約而同選擇以“標(biāo)準(zhǔn)化”作為企業(yè)可持續(xù)規(guī)模增長的突破口，這預(yù)示著一種必然。萬科定位于住宅專業(yè)開發(fā)商，世聯(lián)的主營業(yè)務(wù)和企業(yè)定位也與住宅密切相關(guān)。眾所周知，在中國，在一些一線的重點(diǎn)城市，住宅產(chǎn)業(yè)將越來越遠(yuǎn)離“啟蒙”和“教育”階段，拿地，規(guī)劃，設(shè)計，建造，銷售，服務(wù)，整個流程將越來越規(guī)范，越來越專業(yè)分工化，“標(biāo)準(zhǔn)動作”將取代“自選動作”成為業(yè)務(wù)的常態(tài)——這些城市房價飛漲進(jìn)一步加速了這個標(biāo)準(zhǔn)化的進(jìn)程。一手樓的成熟，二手樓的流轉(zhuǎn)，都使得以往那種憑借個人而非組織的操作運(yùn)營經(jīng)驗越來越失去市場，個人英雄主義色彩正在遠(yuǎn)離這些地產(chǎn)已然成熟了的這些城市。而在二三線甚至四線城市，地產(chǎn)“啟蒙”教育的任務(wù)遠(yuǎn)未結(jié)束。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，以往做營銷代理采取的人海戰(zhàn)術(shù)既不經(jīng)濟(jì)也不效率。在這些城市派上現(xiàn)場的，是在一線城市被證明有競爭力的成熟的平臺。這是一個游戲規(guī)則急劇變化的市場，當(dāng)越來越透明、公開、標(biāo)準(zhǔn)的市場規(guī)則展現(xiàn)于眼前，除了透明化、標(biāo)準(zhǔn)化我們的流程，沒第二條道路可走。非流程管理會帶來什么危害呢？用中國企業(yè)CRM資深專家田同生的話說就是，“英雄的做法往往是憑經(jīng)驗辦事，而這種經(jīng)驗又只是駐留在他本人的腦袋里，如果英雄有一天耍了態(tài)度，撂了挑子，對企業(yè)而言無疑是一種傷害?！笔缆?lián)目前正在委托漢普公司做核心業(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化工作。我以前沒聽說過漢普，不知道它是否有能力幫助世聯(lián)完成業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，但對世聯(lián)來講，它意味著一個嶄新的開始。有人認(rèn)為，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化”，就是總結(jié)經(jīng)驗，提煉精華，留存本原。但我認(rèn)為這僅僅是標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)，是第一步。一個好的標(biāo)準(zhǔn)化流程的價值，是存在于鏈上各個環(huán)節(jié)的價值，否則又將是一盤散珠，形不成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的核心價值。有的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模做大了以后，不僅效率迅速下降，而且項目、團(tuán)隊、服務(wù)水平、業(yè)務(wù)能力等也有極大差異。我熟悉的一個房地產(chǎn)開發(fā)商，雖然也是業(yè)界知名的品牌之一，但顯然其開發(fā)的同檔次樓盤，識別性和影響力都不理想，盡管這些樓盤都分布在深圳。我們可能容易陶醉于某一場戰(zhàn)役的勝利，也容易迷失于某一利潤貢獻(xiàn)巨大的業(yè)務(wù)無法自拔，但是，一個趨同的市場必然會到來，一個訴求邊際利潤的時代離我們不遠(yuǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化，將成為強(qiáng)者生存必然法則。八大失誤造成中國房地產(chǎn)傷痕累累　　住房是關(guān)系國計民生的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會問題，解決群眾住房問題是建設(shè)和諧社會的重要方面。房地產(chǎn)經(jīng)過多年改革，城鎮(zhèn)住房實物分配的福利體制已經(jīng)終止，貨幣化住房分配、市場化和社會化供給體系也已大體建立。住房改革在取得了偉大成功，但也積累了諸多矛盾，以致到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳和突出。　　在如今的市場主體里：消費(fèi)者叫苦連天、開發(fā)商成了人民的公敵、政府出臺的調(diào)控政策越來越失信民眾。中國房地產(chǎn)猶如一位“傷痕累累”的垂暮老人，那么究竟行業(yè)出了什么問題讓起滿目蒼痍。究其深層次原因，最重要的是我們的發(fā)展思路出了問題，因為有下面八大戰(zhàn)略方向的失誤，才有了今天房地產(chǎn)市場混亂不堪的局面?！　∫?、過度地賦予了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱地位　　我國房改從實施開初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動經(jīng)濟(jì)增長的功能。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)200318號文）明確提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。在各地，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷于批租土地，包括農(nóng)地征用用于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。依靠房地產(chǎn)投資來帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，并通過土地收益、房地產(chǎn)稅費(fèi)來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，過于功利性地重視房地產(chǎn)對“經(jīng)營城市”的貢獻(xiàn)，經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶?！　≡谶@種政策和利益機(jī)制導(dǎo)向下，全國各地房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長速度來看，2000年開始急劇增長為21．5%，2003年為30．3%，2004年為29．6%，2005年中西部地區(qū)增長，高達(dá)33%以上。國際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一般是在10%以下，但我國從1998年開始，這一比重穩(wěn)步上升，2004年為18．78%，2005年為20．98%，2006年14月份為22．93%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%的國際警戒線?！　×硗?，國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重不能超過5%，但國內(nèi)房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2004年就已經(jīng)達(dá)到9．6%，一些城市甚至于高達(dá)50%以上。如果以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)并將其推向極端，給經(jīng)濟(jì)和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現(xiàn)暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來?！　《?、過度市場化和中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相脫離　　參考發(fā)達(dá)國家住房政策：可以發(fā)現(xiàn)各國在不同經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展階段，往往采取不同的住房政策。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、技術(shù)力量有限，個人沒有足夠儲蓄，很難獨(dú)立建造和擁有自主住房，這時保障性的公房比例較高（我國建國以來至市場經(jīng)濟(jì)改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點(diǎn)）；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，尤其是當(dāng)整個社會出現(xiàn)較大的中產(chǎn)階級，也即社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖型形態(tài)，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，商品房的比重較高，如現(xiàn)階段的美國、西歐國家。　　然而，我國在目前經(jīng)濟(jì)高度不發(fā)達(dá)，社會收入分配差距較大，卻把住房改革的重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)私有化上，把住房市場化簡單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”，改革認(rèn)識上存在較嚴(yán)重偏差。在住房制度改革過程中，無論是按成本價出售存量住房，還是供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房，在住房產(chǎn)權(quán)的保有形式上，基本上都是在強(qiáng)調(diào)住房產(chǎn)權(quán)的私有化或自有化。我國2005年僅個人購買商品住房消費(fèi)就達(dá)1．42萬億元，居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到72．8%。根據(jù)加拿大豐業(yè)銀行Bank of Nova Scotia的統(tǒng)計資料，加拿大房屋私有率為67%，美國近年來擁有獨(dú)立住房的家庭也剛過60%，而歐洲一些國家的住房私有率則在40%左右。相對于私有化特征顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率?！　≌咚w現(xiàn)的市場化程度更濃。就目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件，似乎也是政府?dāng)[脫住房保障職責(zé)的隱含體現(xiàn)。　　三、貨幣化分配不到位，普通階層住房消費(fèi)能力與高房價嚴(yán)重脫節(jié)　　住房補(bǔ)貼制度與住房公積金制度是增強(qiáng)和提高民眾住房消費(fèi)能力，實現(xiàn)住房分配貨幣化的兩項基本制度。這兩項制度的相繼建立，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)條件下住房制度改革的需要。其目的是從根本上改變住房實物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，使住房消費(fèi)變成一種個人選擇性的自主行為。兩項制度的實質(zhì)是將職工工資收入中本應(yīng)包含的住房消費(fèi)部分，通過不同的政策渠道還原給職工個人?！　≡诙鄶?shù)城市，民眾住房補(bǔ)貼建立的依據(jù)是：房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補(bǔ)貼。受制于各地財力的限制，各地出臺的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的房價都大大低于當(dāng)時的市場房價，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)行政事業(yè)單位職工拒領(lǐng)住房補(bǔ)貼的現(xiàn)象。而且從補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計來看，現(xiàn)行的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策設(shè)計當(dāng)時（大多數(shù)城市為2000年以前）的房地產(chǎn)市場價格來制定的，遠(yuǎn)落后于市場形勢的變化。因此，住房補(bǔ)貼政策從其實施開初，在住房貨幣消費(fèi)上，國家和單位就對職工欠了一大塊賬。而對于廣大的企業(yè)職工來說，由于勞動力市場整體供過于求，勞動工資常常被壓低，工資中住房消費(fèi)的含量更是嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐其在市場上購房、租房的需求。所以從總體上說，目前住房補(bǔ)貼實施很不到位，貨幣化補(bǔ)貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢群體的住房成為一個懸而未決的問題?！　∷?、住房政策和房地產(chǎn)政策混為一談，保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重缺位　　從政策屬性上看：房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，它歸根到底主要著眼于市場效率；住房政策則屬于社會政策范疇，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什么手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。多數(shù)國家的經(jīng)驗證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目標(biāo)是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立“便于進(jìn)入”的市場，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”的住房?！　∪欢?，我國住房改革沒有把住房和房地產(chǎn)這兩個表面相似而實質(zhì)屬于不同范疇的事物區(qū)別開，沒有把住房和房地產(chǎn)、市場和保障予以有效區(qū)別。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后；在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失。而一個健康的住房政策的合理政策導(dǎo)向應(yīng)是，對具有保障性質(zhì)的住房建設(shè)和供應(yīng)，政府通過公共政策手段，嚴(yán)格根據(jù)住房需求，科學(xué)確定住房供應(yīng)。而房地產(chǎn)市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場化的范疇，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由市場決定供應(yīng)和需求，以達(dá)到均衡價格之目的?！　∧壳埃覈?4%的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟(jì)適用房”只占6%，其性質(zhì)卻是微利“商品房”，而廉租房制度根本就沒有真正建立起來，截至2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為47．4億元，僅有32．9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。近兩年政府不斷出臺保障性住房的措施，但一般都是“只見口號、不見行動”。五、住房分配體制轉(zhuǎn)換造成不同社會群體利益的極大失衡　　住房改革初期的重點(diǎn)在出售公有住房。就多數(shù)