【正文】 兩成淘房樓市降價(jià)的信息影響了買房者的心態(tài)恒大跳水在先，萬科定價(jià)莫測開發(fā)商慌了：江寧最近比較煩金樓市周刊買房人挑選的空間更大了淘房9月上旬的二手房成交量下降中小戶型二手房最好賣淘房七成房主接受雙向收費(fèi)淘房國慶團(tuán)購金樓市周刊十一選擇題，買還是不買？金樓市周刊看地鐵盤，29日出發(fā)金樓市周刊二手樓市繼續(xù)在玩蹺蹺板淘房掛牌量上漲，成交量下跌救市新政起效了？金樓市周刊認(rèn)購量成交量成倍增長，存量太多仍是問題。追尋好房金樓市周刊前半月看房的人沒少，成交量不多淘房二手房市場人氣回升淘房新政效應(yīng)顯現(xiàn)，客源增加近三成下一波特價(jià)房風(fēng)暴就要來了金樓市周刊目前有6家樓盤推出特價(jià)房90平米，能有多少居住可能？金樓市周刊新政解讀救市政策讓二手樓市溫?zé)崞饋硖苑咳齻€(gè)月來首次出現(xiàn)微漲新街口被取代只是時(shí)間的問題金樓市周刊城市商業(yè)中心必由之路：單一中心——多中心——泛中心盤活商業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)，深度救市金樓市周刊連續(xù)性暖市政策相繼出臺：二手房市場冰雪初融淘房降低稅率，高檔房標(biāo)準(zhǔn)的提高瘦身到90㎡就能避稅？懸！金樓市周刊贈送地下室，一樓烏鴉變鳳凰？金樓市周刊聚焦樓市降價(jià)風(fēng)金樓市周刊降價(jià)風(fēng)下，房產(chǎn)縮水：團(tuán)退席卷南京金樓市周刊周六河西看盤金樓市周刊年前都等著錢用，部分房主開始讓價(jià)：淘好房，就在年底！淘房產(chǎn)品高檔還不夠，價(jià)格超低也不行——物超所值才最有競爭力金樓市周刊樓市低迷，什么樣的樓盤還能熱銷金樓市周刊這個(gè)周末，金樓市帶你去抄底金樓市周刊最后一次抄底，就在明天金樓市周刊什么樣的中介才能讓人放心淘房百姓認(rèn)可才算放心中介淘房二手賣不動，中介賣起了新房淘房圖1 《現(xiàn)代快報(bào)》版面中的房地產(chǎn)廣告圖羅托魯拉小鎮(zhèn)SOHO云和灣江岸水城城北房地產(chǎn)廣告城南老商業(yè)區(qū)江南新商業(yè)區(qū)江寧報(bào)導(dǎo)1 《現(xiàn)代快報(bào)》2月21日A3版擔(dān)心出手后房價(jià)再降，購房人觀望；為讓房價(jià)堅(jiān)挺，開發(fā)商自賣自買買不買 賣不賣 南京樓市左右為難 近期，房產(chǎn)界的“龍頭老大”萬科在北京、廣州、深圳等地的樓盤紛紛降價(jià)。那么，南京萬科的樓盤也一樣要降價(jià)嗎？記者就此問題求證南京萬科，他們并沒有正面確認(rèn)在南京的樓盤也會降價(jià)。與此同時(shí)，記者在采訪中還了解到，在目前一片冷清的南京樓市中，近日開售的一家樓盤依然牛氣沖天，并沒有任何打折的優(yōu)惠措施。對此，有專家認(rèn)為，這些信息都“明擺著”是開發(fā)商在繼續(xù)扛房價(jià)。不過與這些樓盤相比，在南京樓市1月份開盤的樓盤中，打折或變相打折的還是占了多數(shù)。事實(shí)上，開發(fā)商無論“扛”與“不扛”，一個(gè)不可改變的現(xiàn)實(shí)是：近期，南京樓市的成交量依然在低谷中一路下滑。如今，買房人觀望了兩個(gè)多月后心態(tài)依然搖擺不定，“買還是不買”是個(gè)問題；開發(fā)商在突如其來的樓市冷冬中，“賣還是不賣”也是個(gè)問題；下一步，南京房價(jià)漲還是不漲，更是個(gè)問題。一時(shí)間，各方矛盾心理籠罩下的南京樓市，其走勢如何才真是個(gè)大問題?？靾?bào)記者　尹曉波 王海燕　　開發(fā)商：拍還是不拍？　　■專家觀點(diǎn) 　　開發(fā)商：賣還是不賣？　　在樓市成交量不高的“慘淡”形勢下，開發(fā)商賣還是不賣呢？這里面的“名堂”可就多了。一位開發(fā)商表示，在買房人觀望的同時(shí)，開發(fā)商也在觀望。　　[不賣]　　買房人戈女士反映，城南一家知名的房產(chǎn)商開發(fā)的樓盤，他們?nèi)タ捶繒r(shí)，售樓小姐拿出了很多房子，可是回去后一查，在網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的卻都是“已認(rèn)購”房源。這是怎么回事？　　對此，業(yè)內(nèi)人士一語道破天機(jī)：開發(fā)商自己做了購房合同買下房子，造成了熱銷假象。這主要是考慮到樓市走冷，而開發(fā)商又不愿打折賣房，通過這種手段達(dá)到“暫時(shí)不賣”、“捂盤”等待樓市復(fù)蘇的目的。　　無獨(dú)有偶，河西一家開發(fā)商本來準(zhǔn)備在年后開盤，但近日明確表示新推的房源要等到4月份再說。　　[打折賣]　　1月份以來，南京有相當(dāng)一部分樓盤打折或變相打折銷售。那么，這些開發(fā)商心里又是怎么想的？　　一家在今年1月份推盤的開發(fā)商私下告訴記者，趕在春節(jié)前推盤主要是考慮資金回籠的需要，“落袋為安”的心理作用比較大。但是并沒想到樓市會如此之淡，他們當(dāng)時(shí)選擇打折也是想“先下手為強(qiáng)”，誰料一下子會有很多樓盤“跟進(jìn)”打折?！　《贝蛘圪u房的一家樓盤售樓處負(fù)責(zé)人表示，2008年春節(jié)前樓盤“扎堆”打折，主要和去年一系列的宏觀調(diào)控政策有關(guān)，再加上南京“一房一價(jià)”政策的施行，導(dǎo)致一些囤房不賣的開發(fā)商在年底“扛不住了”，紛紛開盤。而去年9月份的“第二套房”房貸政策在打擊了一部分投資購房需求后，也加重了一些自住型購房需求買房人的觀望心理，“一個(gè)片區(qū)內(nèi)，大家一塊開盤賣房，沒有這么多買家，必然要選擇打折了”?！　不打折賣]　　日前，“帶頭大哥”萬科在很多城市的樓盤開始降價(jià)促銷。記者了解到，萬科在南京的新項(xiàng)目金域緹香即將推出，老項(xiàng)目光明城市近期也將推出新房源，但是南京萬科方面并沒有明確表示會跟風(fēng)降價(jià)賣房?！　⊥瑯?，明知樓市很冷卻照樣“牛氣開盤”的開發(fā)商也大有人在。城南的花雨南庭在2月13日推出了二期8幢共計(jì)166套房源，均價(jià)在85008600元/㎡之間。記者以買房人身份咨詢是否有折扣時(shí)，售樓處明確表示：不管是不是一次性付款，目前沒有任何折扣?！　∧暇〇|凱置地投資顧問有限公司董事長沈和連的看法是：“買房人希望年后南京房價(jià)大降，肯定是落空了?！彼f，目前他們手上的幾個(gè)在售樓盤，年后看房的人還是比較多。以他們在城南的金陵王榭樓盤為例，雖然售價(jià)在9500—10000元/㎡之間，但近幾天每天都有認(rèn)購，并且基本上也沒有什么優(yōu)惠及折扣?！　∩蚝瓦B認(rèn)為，江北、江寧等區(qū)域的很多樓盤供應(yīng)量大，樓市趨冷的時(shí)候打折也很正常。而主城區(qū)的一些地段，老百姓的購房需求量還很大，供求關(guān)系也比較穩(wěn)定，不打折也一樣有市場?！　買]　　“現(xiàn)在南京的樓市實(shí)在讓我看不懂。”去年城北一家樓盤內(nèi)部認(rèn)購，張先生通過找關(guān)系，終于意向性選了一套7樓的房子。他說，“原來是想要5樓的，最后只有7樓了”?？墒墙帐蹣翘幫ㄖ钟?樓的房子了。張先生第一感覺就是：終于能挑到中意的房子了，趕快下手。　　[不買]　　在房子買還是不買的“徘徊”中，李女士“折騰”了半年多時(shí)間。去年底的時(shí)候，一看江北和河西的多個(gè)樓盤開始打折，她非常動心，一口氣看了好多樓盤。可看來看去，發(fā)現(xiàn)房源很充足，覺得房價(jià)還有下跌的空間。“我現(xiàn)在買，買完了要是房價(jià)再降呢？等等看，等大勢已定時(shí)再出手。畢竟上百萬的房子，絕不能買虧了！”　　購房者：買還是不買？　　不賣：開發(fā)商買下自己的房子，等待樓市復(fù)蘇　　打折賣：資金回籠的需要，扛不住了　　不打折賣：地段好，供求穩(wěn)定，不打折也有人買　　買：終于能挑到中意的房子了，趕快下手　　不買：買完了要是房價(jià)再降呢，那多虧呀　　記者看到，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，近日樓市已經(jīng)一掃春節(jié)前后的冷市“陰霾”：19日商品住房認(rèn)購量為158套、成交113套；20日（截止到18點(diǎn)30分）認(rèn)購124套、成交160套。網(wǎng)上房地產(chǎn)人士表示，這些數(shù)據(jù)說明一些剛性需求的自住型買房人開始“出手”了，但這種“回暖”的跡象還不足以證明南京樓市開始趨旺?！　τ诜抠J，在2008年貨幣政策繼續(xù)從緊的背景下，銀行究竟是什么態(tài)度呢？記者昨日了解到，對于開發(fā)商貸款，銀行普遍收緊；而對于個(gè)人房貸，銀行仍然比較支持，有的銀行在想辦法增加貸款規(guī)模，有的銀行甚至稱還愁今年貸款放不出去?！　貸]　　記者了解到，對個(gè)人房貸，南京各家銀行都比較支持。江蘇省工行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，受整個(gè)貸款規(guī)?？s減影響，今年個(gè)人房貸可能也會受到影響，但他們已經(jīng)向總行申請房貸專屬貸款規(guī)模，爭取個(gè)人房貸不受太多限制。交行南京分行個(gè)貸中心有關(guān)人士告訴記者，今年他們個(gè)人房貸規(guī)模也沒受太大影響，只要是符合條件的客戶都可以貸到貸款?！　收緊]　　而對于開發(fā)貸款，銀行今年普遍謹(jǐn)慎。江蘇省農(nóng)行一位負(fù)責(zé)人告訴記者，除了個(gè)別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目、風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，他們還發(fā)放開發(fā)貸款，其他的、一般的項(xiàng)目基本上就不碰了?！案骷毅y行應(yīng)該都差不多，雖然沒有說今年調(diào)控的具體比例是多少，但是人行要求控制規(guī)模，所以各家銀行對開發(fā)貸款都比較謹(jǐn)慎。”　　對開發(fā)商而言，在開發(fā)時(shí)資金鏈“暢通”尤為重要。開發(fā)商在拿地后，必須全部支付完土地出讓金，才能拿到土地證用于銷售。而受銀根收緊政策的影響，銀行的放貸要求較為嚴(yán)格，開發(fā)商自有資金的比例要在35%以上，一些缺錢的開發(fā)商已經(jīng)打起了信托融資的主意?！　∮虚_發(fā)商表示，在樓市趨冷的情況下，手上有地開發(fā)的話，必然要有大量的后續(xù)開發(fā)資金支持，兩年不開發(fā)，土地就要收回。即使樓市冷了，再怎么著也要弄到錢開發(fā)。即使貸款行不通，也要想其他辦法。樓市冷，土地拍賣也隨之遇冷。去年12月份之后，因?yàn)槟暇┑臉鞘薪灰琢恐本€下滑，一些開發(fā)商在拿地時(shí)已經(jīng)是膽戰(zhàn)心驚。更有開發(fā)商干脆遠(yuǎn)離拍賣，“怕風(fēng)險(xiǎn)啊?！薄　拍]　　去年12月26日。記者了解到，該地塊即使不算商業(yè)地塊的近2萬平方米的面積，樓面地價(jià)（房價(jià)中的地價(jià)成本）也僅有2426元/㎡，而綜合計(jì)算這一地塊的樓面地價(jià)只有1800元/㎡左右。相比去年11月16日，該地區(qū)的同仁醫(yī)院以北一幅地塊拍賣，曾有9家開發(fā)商進(jìn)行25輪瘋搶，最終東方鼎成拿地的樓面地價(jià)高達(dá)4446元/㎡，兩者的樓面價(jià)差超過了2000元/㎡?！　o獨(dú)有偶。今年2月1日，（出讓面積）拿走，樓面地價(jià)為6026元/㎡。相比上半年河西奧體地區(qū)一些動輒7000元/㎡左右的樓面價(jià)格而言，銀城似乎揀了一個(gè)“大便宜”?！　Υ?，“以底價(jià)拿地，和以前相比，明顯是討了便宜?！庇虚_發(fā)商表示?！　不拍]　　但是，一家去年根本就沒去參加土地拍賣的開發(fā)商表示，去年下半年以來房地產(chǎn)市場走勢變得很不明朗，“我們在拿地時(shí)肯定也要觀望，還是謹(jǐn)慎點(diǎn)好，規(guī)避一下樓市下一步可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；而且目前房子不好賣，資金也不好籌集，高價(jià)融資來買地風(fēng)險(xiǎn)更大”?！　°y行：貸還是不貸？　　拍：以底價(jià)拿地，明顯討了便宜　　不拍：房子不好賣，買地風(fēng)險(xiǎn)大　　貸：對個(gè)人房貸比較支持　　收緊：對開發(fā)貸款普遍謹(jǐn)慎　　觀點(diǎn)一：房價(jià)真正下跌的阻力還很大　　“從南京樓市目前這些現(xiàn)象來看，似乎大家都在進(jìn)退兩難之中?！蹦暇┐髮W(xué)房地產(chǎn)信息研究中心主任、商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)認(rèn)為，其實(shí)大家都抱有觀望心態(tài)，摸不清樓市走向?！　〉牵瑥哪壳澳暇┑耐恋毓?yīng)來看，開發(fā)商手上的土地開發(fā)量是在2—3年之內(nèi)開發(fā)，這剛好是個(gè)正常的供應(yīng)周期?？梢哉f，南京的房價(jià)進(jìn)一步下跌的可能性幾乎沒有，應(yīng)該是會“回暖”并平穩(wěn)發(fā)展的。　　觀點(diǎn)二：3月份過后，南京樓市會回暖　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)表示：“3月份過后，南京樓市肯定回暖。”他認(rèn)為，業(yè)內(nèi)都在擴(kuò)大萬科降價(jià)的連鎖效應(yīng)。其實(shí)，萬科的降價(jià)不是一個(gè)新事物，是在市場遇冷的時(shí)候選擇的一種激活市場的手段，不必小題大做。去年上半年南京土地拍賣的地價(jià)擺在那里，今年建成上市的話，怎么可能會出現(xiàn)房價(jià)下跌呢？當(dāng)然，房價(jià)要大漲的可能性也沒有，不同的地塊不同的地價(jià)，“一房一價(jià)”的核價(jià)政策也擺在那里。同時(shí)，近期政府對高檔房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、對住房公積金政策的放寬，這些都是間接刺激樓市回暖的利好政策。　　觀點(diǎn)三：今年即使反彈也不會暴漲　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝堅(jiān)持認(rèn)為：今年的樓市并不樂觀。即使34月交易回暖，也不會太熱。比起2005年到2006年初房價(jià)的大幅上漲，本輪即使有反彈，也會無力?！　槭裁催@么說呢？“因?yàn)橥顿Y人會被徹底趕出市場。從目前看，國家的稅收、房貸政策都是針對投資人而來的，這個(gè)限制即使市場好轉(zhuǎn)也不會取消，只會更加嚴(yán)格。那么用貸款投資房產(chǎn)的就要少得多了，只剩全現(xiàn)金投資的少量高資產(chǎn)人群，他們資產(chǎn)多，要求的回報(bào)高，在樓市稅多的情況下也未必能達(dá)到他們的收益要求。剩下的自住人群，他們的絕對購買力不高，這將是影響樓市的主要力量，使得樓市反彈也難大幅上漲?！?7 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