【正文】 在（﹪,﹪），鍵長為3之分布值域為（﹪,﹪），與國外之分布比例為（25﹪,30﹪）及（15﹪,17﹪）之差異甚大。這種經驗結果可知研究地區(qū)之住宅市場所能創(chuàng)造之住宅福祉實屬有限，而且過濾效果亦不顯著，住宅使用效率低。從空屋鍵結束原因觀之，主要的因素為新住戶形成，此與研究地區(qū)為臺北都會內集中大量年輕上班族群有關。(四)過濾住宅的特性本文分別就平均屋齡及鄰里環(huán)境二方面討論過濾住宅之特性，說明如下：（見表12）由表12得知過濾之住宅屋齡具以下之趨勢：高價位住宅社區(qū)之過濾住宅屋齡較低於中價位住宅；但是另一方面，非過濾住宅（即空屋鍵結束之住宅）之屋齡卻為相反之情況。過濾之住宅平均屋齡在17年以上，即使將非過濾之住宅列入考量也超過15年。因此可發(fā)現，住宅平均須經過15年以上的使用年期，才有釋放到市場的機會。從這點發(fā)現有助於瞭解住宅過濾所需之機會成本甚高，而且是經由長時間的使用方足釋出，再加以市場資訊缺乏及資訊不對稱，更增加住宅交易成本。表12顯示由於住宅的耐久性，使得屋齡長達17年以上之住宅依舊可以移轉至另一所得群組，繼續(xù)使用；另一方面，以住宅構造之使用期50年為例，預計一棟住宅可服務之家戶將不超過3個住戶。表12過濾與非過濾住宅平均屋齡過濾住宅平均屋齡非過濾住宅平均屋齡I社區(qū)17年16年II社區(qū)19年17年III社區(qū)20年15年註：統(tǒng)計結果係針對空間系統(tǒng)內之住宅為主，系統(tǒng)外之住宅則不在討論範圍。另一方面有關過濾之住宅平均屋齡的計算，是以第一次釋出之住宅為主。從訪談後發(fā)現相較於新建住宅，過濾的住宅本身具有下列幾項特性：（1）多為5層公寓住宅。（2）建築物外觀老舊。（3）缺乏較好的鄰里環(huán)境。（4）無停車空間。（5）缺乏開放空間。（6）社區(qū)異質性高且無管理制度。在比較上述之特性後，不難發(fā)現新建住宅對經濟能力較強的高中所得住戶具購屋誘因，當然這些因素最終將反應於價格上；當低所得住戶無法負擔高成本之住宅支出時，也只有企盼下濾之舊屋能夠以較低之價格購買相同之住宅品質。(五)討論根據本文之初步結論，過濾並無明顯存在於住宅市場；衡量國內外之環(huán)境，這樣的結果並不意外。住宅過濾的過程受限於國人擁屋觀念與典型的買方進入住宅市場中一生僅2次等因素，使得過程短促且易於結束。在本文經驗實證研究中，透過問卷調查與深入訪談，歸納出下列幾項事實：（1）戶長年齡普遍分布在37歲以上，擁屋年齡屬中壯年時期。（2）家庭組織大部分屬於小家庭3－4人最多。（3）住戶普遍對於現有之住宅尚稱滿意，但與舊屋相比較則提升許多。（4）住戶普遍同意隨年齡增加，本身之住宅品質亦向上提升。（5）住戶普遍認同唯有自有之住宅，方具居住安全感。（6）住戶同意政府應對高房價之住宅市場干預，但不強烈。（7）當再購置下一間住宅時，住戶多不願釋出現有之住宅。（8）中高價位住宅多半為非首次購屋住戶擁有。（9）住宅結構安全性成為住戶購屋時最注重的條件。（10）高價位住宅空屋鍵長大於中價位住宅，而且過濾效果較顯著。（11）過濾結束的原因，以自新住戶形成與空間系統(tǒng)外移居為多數。（12）過濾的住宅平均屋齡約為17－20年間。住宅下濾是說明住戶與過去相比，能夠以較少之負擔成就相同之住宅福祉。但有時下濾僅只於所有權的改變，雖然住戶在住宅移轉的過程中從租屋者變成擁屋者，但實際上住宅相關條件皆未明顯改變，特別是在本文研究期間尚無明顯地提供住宅補貼，有的僅只於首次購屋賦稅減免與利率貸款優(yōu)惠等。因此若僅有住宅下濾而無其他相關配套措施，承買下濾的住宅是不是又把他們帶入另一種困境呢？背負更承重的包袱！有時更因住宅等級不明確，即同一區(qū)域或臨近區(qū)域基本上相關條件差異不大時，住宅價格卻有相當大的價差，再加上典型的買方一生換屋只有2次，因此在市場交易中缺乏作決定的知識與經驗，很難明確判斷作出換屋決定。五、結論住宅過濾是低收入住戶改善住宅福祉的方式之一，空屋鍵在本文中一方面是反應住宅福祉改善程度的量化指標，另一方面則是反應住宅過濾過程的顯著性。理論上，空屋鍵愈長，住宅福祉改善程度愈高，即經由市場換屋改善住宅品質的住戶多，所創(chuàng)造及改善的住宅福祉愈大；反之則否。然而從本文中的經驗實證結果，以下就效率面與公平面討論之：－由於一般住戶之觀念守土重遷，通常只在轉業(yè)遷移時，才考慮換屋，平均過濾住宅之屋齡約為15－20年，有時住宅問題緩不濟急比不解決還糟糕，住宅本身亦是一種投資的工具，擁屋的目的不單是解決居住之問題，面對房價高漲的同時，住戶也期待藉由進入住宅市場，使財富得以迅速累積。一般住戶多偏好自有購屋以及住宅是家庭財富的象徵之觀念下，也導致過濾的停滯，而且換屋時未必將原有舊屋釋放到市場，即便轉售舊屋其品質通常不佳，環(huán)境品質不良，而且缺乏停車空間及開放空間，社區(qū)亦缺乏管理制度，足證住宅過濾之效率面是一議題；－低收入住戶經由過濾過程換屋移居，但是換屋之後的住宅品質往往更為低劣，鄰里環(huán)境品質及社區(qū)管理也未見改善，低收入住戶之住宅負擔不減反增，造成累退的不公義之所得分配（Regressive Distribution）。另外在以往下濾理論的探討中也忽略了本文實證結果顯示住宅過濾比預期來得不明顯，空屋鍵長中位數低於2，而且過濾的住宅多半也是屋齡老舊的公寓，鄰里環(huán)境與相關住宅條件也都是十幾年前狀況，住宅福利的提升相當有限。因此企盼過濾來改善中低收入戶住宅福祉之策略，的確缺乏效率性及公平性。其他諸如租賃住宅的供給、中低收入戶住宅補貼等等，的確有其存在之必要性，至少在目前是如此。值得注意的是，縱使過濾不是非常顯著，實證研究也顯示高價位住宅仍比中價位住宅有較明顯的過濾效果。六、參考書目陳彥仲，2000，從空屋鍵理論推論都市住宅空屋移動現象之研究，中華民國住宅學會第九屆年會論文集。Bourne, L. S., （1981）, The Geography of Housing, London: John Wiley and Sons Inc.Bourne, L. S., （1982）, Internal Structure of the City, Oxford: Oxford University Press.Fisher, E. M. and Winnick, L. B., （1951）, A Reformulation of the Filtering Concept, Journal of Social Issues, VII, .Grigsby, W., （1963）, Urban Housing Markets, Philadelphia: University of Pennsylvania Press.Lansing, J. B. et al., （1969）, New Homes and Poor People: a Study of Chains of Moves, Ann Arbor: University of Michigan Press.Leven, C. L. et al., （1976）, Neighborhood Change: Lessons in the Dynamics of Urban Decay, New York: Praeger.Lowry, I., （1960）, Filtering and Housing Standards: a Conceptual Analysis, Land Economics, No. 36, .Park, R. E., Burgess, E. W. and McKenzie, R. D., （1925）, The City, Chicago: University of Chicago Press.Ratcliff, R. U., （1949）, Urban Land Economics, New York: McGraw Hill.Sharpe, C. A., （1978）, New Construction and Housing Turnover: Vacancy Chains in Toronto, Canadian Geographer, XXII, No. 2, .18 / 18