住宅過(guò)濾與福祉變化分析-空屋鍵模式之應(yīng)用-閱讀頁(yè)
2025-07-10 01:58本頁(yè)面
【正文】 因此實(shí)有必要分析此新建住宅所能創(chuàng)造之住宅福祉為何，及其所誘發(fā)之空屋鍵乘數(shù)效果，並且進(jìn)一步討論市場(chǎng)過(guò)濾與福祉改善的關(guān)係。本文經(jīng)驗(yàn)實(shí)證研究之地區(qū)選在臺(tái)北縣板橋市江子翠站附近新興住宅設(shè)區(qū)，其原因分述如下：（1）新建住宅(83年迄今)數(shù)量多且集中，避免分析誤差；（2）附近公共設(shè)施完善，生活機(jī)能充足，社區(qū)機(jī)能完備易於住戶履歷追蹤；（3）平均房?jī)r(jià)水準(zhǔn)均較鄰近地區(qū)高，研究地區(qū)與附近地區(qū)具區(qū)隔性。，特性描述如表5，本文總觀查樣本規(guī)模為437戶，有效樣本為125戶，﹪有關(guān)調(diào)查設(shè)計(jì)請(qǐng)見(jiàn)附表2；附表2調(diào)查設(shè)計(jì)總住戶數(shù)(戶)有效樣本(戶)無(wú)效樣本(戶)回收率（﹪）I(高價(jià)位社區(qū))18836119II(高價(jià)位社區(qū))8426131III(中價(jià)位社區(qū))16563438小結(jié)437125629。(二)空屋鍵解析調(diào)查整理結(jié)果如下，以高價(jià)位住宅而言，87﹪的住戶之空屋鍵乘數(shù)為1，10﹪的住戶的空屋鍵長(zhǎng)為2，約3﹪的住戶之鍵長(zhǎng)為3。由此顯示，高價(jià)位住宅的空屋鍵長(zhǎng)乘數(shù)較中價(jià)位住宅的鍵長(zhǎng)為大。表6空屋鍵乘積分析最大值最小值眾數(shù)中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差平均值高價(jià)位社區(qū)311中價(jià)位社區(qū)211利用表6之空屋鍵平均值求取高與中價(jià)位住宅社區(qū)的空屋鍵乘積（見(jiàn)表7），結(jié)果可由表7得知，高價(jià)位住宅的乘積效果大於中價(jià)位住宅，表示其下濾過(guò)程較顯著。則其住宅量化福祉為181。表7住宅福祉量化指標(biāo)住戶數(shù)空屋鍵長(zhǎng)住宅福祉量化指標(biāo)高價(jià)位社區(qū)272317中價(jià)位社區(qū)165181計(jì)437494初步結(jié)論得知，高價(jià)位住宅之空屋鍵乘積效果較中價(jià)位住宅高，住宅過(guò)濾也比較顯著。另一值得討論的議題為空屋鍵結(jié)束原因，即空屋鍵無(wú)法在空間系統(tǒng)內(nèi)繼續(xù)再移轉(zhuǎn)分配的情形，其實(shí)也是宣告下濾過(guò)程的停止。另一方面，由表8得知，雖然本文之調(diào)查是以3中高價(jià)位住宅為主，但依舊發(fā)現(xiàn)住戶在購(gòu)置新建住宅之前仍租屋者亦非少數(shù)。同時(shí)中高價(jià)位的住宅，也並不全然是換屋族的市場(chǎng)。1.Ⅰ社區(qū)（見(jiàn)表9）表10顯示原舊屋之屋齡愈短，則鍵長(zhǎng)愈長(zhǎng)，其過(guò)濾效果較顯著。編號(hào)14：第2次移轉(zhuǎn)為住戶遷移；第3次移轉(zhuǎn)為首次購(gòu)屋。編號(hào)35：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。（見(jiàn)表10）由表10得知鍵長(zhǎng)為3之住戶其原舊屋之屋齡為10－15年，相對(duì)其他鍵長(zhǎng)較短之住戶的舊屋齡為短，此與I社區(qū)有相同趨勢(shì)。編號(hào)12：第2次移轉(zhuǎn)為住戶遷移；第3次移轉(zhuǎn)為新住戶成立。編號(hào)24：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。（見(jiàn)表11）表11顯示III社區(qū)之中價(jià)位住宅，﹪，此數(shù)值與國(guó)外之值域（25﹪,30﹪）差距甚大；舊屋之屋齡多為20年以上。編號(hào)22：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號(hào)29：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號(hào)60：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。由表9－11之調(diào)查結(jié)果顯示，空屋鍵長(zhǎng)為2之比例分布在（﹪,﹪），鍵長(zhǎng)為3之分布值域?yàn)椋ī?﹪），與國(guó)外之分布比例為（25﹪,30﹪）及（15﹪,17﹪）之差異甚大。從空屋鍵結(jié)束原因觀之，主要的因素為新住戶形成，此與研究地區(qū)為臺(tái)北都會(huì)內(nèi)集中大量年輕上班族群有關(guān)。過(guò)濾之住宅平均屋齡在17年以上，即使將非過(guò)濾之住宅列入考量也超過(guò)15年。從這點(diǎn)發(fā)現(xiàn)有助於瞭解住宅過(guò)濾所需之機(jī)會(huì)成本甚高，而且是經(jīng)由長(zhǎng)時(shí)間的使用方足釋出，再加以市場(chǎng)資訊缺乏及資訊不對(duì)稱，更增加住宅交易成本。表12過(guò)濾與非過(guò)濾住宅平均屋齡過(guò)濾住宅平均屋齡非過(guò)濾住宅平均屋齡I社區(qū)17年16年II社區(qū)19年17年III社區(qū)20年15年註：統(tǒng)計(jì)結(jié)果係針對(duì)空間系統(tǒng)內(nèi)之住宅為主，系統(tǒng)外之住宅則不在討論範(fàn)圍。從訪談後發(fā)現(xiàn)相較於新建住宅，過(guò)濾的住宅本身具有下列幾項(xiàng)特性：（1）多為5層公寓住宅。（3）缺乏較好的鄰里環(huán)境。（5）缺乏開(kāi)放空間。在比較上述之特性後，不難發(fā)現(xiàn)新建住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高中所得住戶具購(gòu)屋誘因，當(dāng)然這些因素最終將反應(yīng)於價(jià)格上；當(dāng)?shù)退米魺o(wú)法負(fù)擔(dān)高成本之住宅支出時(shí)，也只有企盼下濾之舊屋能夠以較低之價(jià)格購(gòu)買相同之住宅品質(zhì)。住宅過(guò)濾的過(guò)程受限於國(guó)人擁屋觀念與典型的買方進(jìn)入住宅市場(chǎng)中一生僅2次等因素，使得過(guò)程短促且易於結(jié)束。（2）家庭組織大部分屬於小家庭3－4人最多。（4）住戶普遍同意隨年齡增加，本身之住宅品質(zhì)亦向上提升。（6）住戶同意政府應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)之住宅市場(chǎng)干預(yù)，但不強(qiáng)烈。（8）中高價(jià)位住宅多半為非首次購(gòu)屋住戶擁有。（10）高價(jià)位住宅空屋鍵長(zhǎng)大於中價(jià)位住宅，而且過(guò)濾效果較顯著。（12）過(guò)濾的住宅平均屋齡約為17－20年間。但有時(shí)下濾僅只於所有權(quán)的改變，雖然住戶在住宅移轉(zhuǎn)的過(guò)程中從租屋者變成擁屋者，但實(shí)際上住宅相關(guān)條件皆未明顯改變，特別是在本文研究期間尚無(wú)明顯地提供住宅補(bǔ)貼，有的僅只於首次購(gòu)屋賦稅減免與利率貸款優(yōu)惠等。五、結(jié)論住宅過(guò)濾是低收入住戶改善住宅福祉的方式之一，空屋鍵在本文中一方面是反應(yīng)住宅福祉改善程度的量化指標(biāo)，另一方面則是反應(yīng)住宅過(guò)濾過(guò)程的顯著性。然而從本文中的經(jīng)驗(yàn)實(shí)證結(jié)果，以下就效率面與公平面討論之：－由於一般住戶之觀念守土重遷，通常只在轉(zhuǎn)業(yè)遷移時(shí)，才考慮換屋，平均過(guò)濾住宅之屋齡約為15－20年，有時(shí)住宅問(wèn)題緩不濟(jì)急比不解決還糟糕，住宅本身亦是一種投資的工具，擁屋的目的不單是解決居住之問(wèn)題，面對(duì)房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)，住戶也期待藉由進(jìn)入住宅市場(chǎng)，使財(cái)富得以迅速累積。因此企盼過(guò)濾來(lái)改善中低收入戶住宅福祉之策略，的確缺乏效率性及公平性。值得注意的是，縱使過(guò)濾不是非常顯著，實(shí)證研究也顯示高價(jià)位住宅仍比中價(jià)位住宅有較明顯的過(guò)濾效果。Bourne, L. S., （1981）, The Geography of Housing, London: John Wiley and Sons Inc.Bourne, L. S., （1982）, Internal Structure of the City, Oxford: Oxford University Press.Fisher, E. M. and Winnick, L. B., （1951）, A Reformulation of the Filtering Concept, Journal of Social Issues, VII, .Grigsby, W., （1963）, Urban Housing Markets, Philadelphia: University of Pennsylvania Press.Lansing, J. B. et al., （1969）, New Homes and Poor People: a Study of Chains of Moves, Ann Arbor: University of Michigan Press.Leven, C. L. et al., （1976）, Neighborhood Change: Lessons in the Dynamics of Urban Decay, New York: Praeger.Lowry, I., （1960）, Filtering and Housing Standards: a Conceptual Analysis, Land Economics, No. 36, .Park, R. E., Burgess, E. W. and McKenzie, R. D., （1925）, The City, Chicago: University of Chicago Press.Ratcliff, R. U., （1949）, Urban Land Economics, New York: McGraw Hill.Sharpe, C. A., （1978）, New Construction and Housing Turnover: Vacancy Chains in Toronto, Canadian Geographer, XXII, No. 2, .18 / 18
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