【正文】 發(fā)了一些優(yōu)良項(xiàng)目，取得了驕人的業(yè)績，成為儲存土地上萬畝，隨著魯能地產(chǎn)的快速發(fā)展，管理中存在的問題也逐漸顯現(xiàn)，項(xiàng)目多、地域廣、物業(yè)類型復(fù)雜，指標(biāo)管控和設(shè)計(jì)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，管理粗放，許多前期工作重復(fù)勞動，不能充分發(fā)揮和體現(xiàn)集團(tuán)化管理的優(yōu)勢，缺乏代表和展示魯能地產(chǎn)品牌形象的精品。為進(jìn)一步加強(qiáng)精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化管理，增強(qiáng)企業(yè)競爭力和贏利能力，發(fā)揮集團(tuán)化管理優(yōu)勢，提高勞動效率和企業(yè)管理水平，降低成本，開始實(shí)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范設(shè)計(jì)，來源于工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和科研成果，是工程建設(shè)必須遵循的科學(xué)依據(jù)，對降低工程造價(jià)有著很重要的影響。推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)有意于較大幅度地降低工程造價(jià)，具體表現(xiàn)在：①節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，大大加快提供設(shè)計(jì)圖紙的速度，縮短設(shè)計(jì)周期；②構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，能使工藝定形，容易提高工人技術(shù)，且提高勞動生產(chǎn)率以及統(tǒng)一配料、節(jié)約用料，有利于構(gòu)配件的生產(chǎn)成本的大幅度降低；③可以使施工準(zhǔn)備和定制預(yù)制構(gòu)件等工作提前；④標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)有較強(qiáng)的通用性，可大量重復(fù)使用，較為經(jīng)濟(jì)。在我國階段對此要求是“只要有條件的都應(yīng)該編制標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，推廣使用”。但現(xiàn)行的設(shè)計(jì)中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和規(guī)范使用的情況并不理想。除了有的規(guī)范本身存在很大的不足外，大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位仍然停留在“構(gòu)件－設(shè)計(jì)－繪圖”的模式，對標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)似乎忌諱莫深或者持有很強(qiáng)烈的懷疑態(tài)度。標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和規(guī)范在很大程度上仍是停留在指導(dǎo)性文件的表層，并沒有發(fā)揮現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和規(guī)范應(yīng)有的價(jià)值，更無從談起其在降低工程造價(jià)方面起到的作用。濟(jì)南領(lǐng)秀城B地塊抗震7度設(shè)防，框剪結(jié)構(gòu)，樁基礎(chǔ)，地上16層，板式建筑，三個(gè)單元，一梯兩戶，戶均面積120 m2，有地下儲藏室。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)概念對設(shè)計(jì)B地塊室內(nèi)戶型1優(yōu)化所得。該戶型（圖1所示）完全滿足保準(zhǔn)化設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容要求，投放市場后得到的反饋也是非常令人滿意的，盡管在銷售前景不是很好的今天，該戶型同樣也屬于炙手可熱型的物業(yè)，同時(shí)在設(shè)計(jì)費(fèi)用上，經(jīng)過公司設(shè)計(jì)部門的測算，在設(shè)計(jì)費(fèi)用上節(jié)約大約50%，并且設(shè)計(jì)效率大幅提高，滿足了大盤開發(fā)要求時(shí)間和開發(fā)節(jié)奏上的要求。圖1濟(jì)南領(lǐng)秀城B地塊戶型圖房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段采用招標(biāo)制度會促進(jìn)設(shè)計(jì)院提高設(shè)計(jì)水平、增加風(fēng)險(xiǎn)意識，并能使設(shè)計(jì)人員提高設(shè)計(jì)的責(zé)任心，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)從而降低工程成本的目的。設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)應(yīng)該是全過程的招標(biāo)，不僅要重視方案設(shè)計(jì)的招標(biāo)，同時(shí)對施工圖設(shè)計(jì)階段也應(yīng)予以足夠的重視。在設(shè)計(jì)合同種增加了限額設(shè)計(jì)條款及與限額設(shè)計(jì)實(shí)施情況相對應(yīng)的獎罰措施；在設(shè)計(jì)任務(wù)書中對具體的限額設(shè)計(jì)予以明示。設(shè)計(jì)招標(biāo)實(shí)際操作①招標(biāo)文件（即設(shè)計(jì)任務(wù)書）編制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)策劃定位報(bào)告書，置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，并根據(jù)目標(biāo)成本指標(biāo)制定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)任務(wù)書編制過程中，區(qū)域公司或直屬項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)收集設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，包括地形圖的測量、水文地質(zhì)勘察、巖土工程勘查、氣象資料、潮汐資料及政府批準(zhǔn)文件等。②規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)一般采用邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行，邀請單位優(yōu)先從戰(zhàn)略聯(lián)盟信息庫中選擇，如果信息庫中沒有，從業(yè)內(nèi)知名設(shè)計(jì)單位中選擇。置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟信息庫并實(shí)施管理。③設(shè)計(jì)單位初選魯能置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部會同魯能集團(tuán)招投標(biāo)管理中心，對擅長擬開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的單位進(jìn)行篩選，提出備選規(guī)劃設(shè)計(jì)單位（不少于三家），作為投標(biāo)人。各投標(biāo)人根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求，按時(shí)提交投標(biāo)書，投標(biāo)書的內(nèi)容包括設(shè)計(jì)費(fèi)用及支付方式、設(shè)計(jì)進(jìn)度、主要設(shè)計(jì)人及其業(yè)績、各設(shè)計(jì)階段成果清單等。④設(shè)計(jì)單位確定魯能置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部會同魯能集團(tuán)招投標(biāo)管理中心，與備選設(shè)計(jì)單位進(jìn)行主要合同條款的談判，內(nèi)容包括合同金額、付款進(jìn)度、設(shè)計(jì)進(jìn)度、提交成果的內(nèi)容及工程成本控制目標(biāo)等方面，并據(jù)此評出預(yù)中標(biāo)設(shè)計(jì)單位，報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)。⑤設(shè)計(jì)合同評審預(yù)中標(biāo)設(shè)計(jì)單位經(jīng)批準(zhǔn)后，魯能置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部會同區(qū)域公司或直屬項(xiàng)目公司與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行詳細(xì)的合同談判，并形成設(shè)計(jì)合同，由置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部組織合同評審。設(shè)計(jì)合同評審會由置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部、區(qū)域公司或直屬項(xiàng)目公司、置業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展部、工程管理中心、財(cái)務(wù)部的人員參加，評審會舉行前置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部須將設(shè)計(jì)合同發(fā)至各與會部門提前審閱。評審會結(jié)束后與會人員填寫合同評審表。⑥設(shè)計(jì)合同簽訂設(shè)計(jì)合同按評審意見修改，并經(jīng)合同雙方認(rèn)可后，即履行合同巡簽手續(xù)。合同巡簽手續(xù)按照先區(qū)域公司或直屬項(xiàng)目公司后置業(yè)集團(tuán)的順序巡簽，巡簽完成后由項(xiàng)目所在公司簽訂設(shè)計(jì)合同。⑦文件歸檔對招標(biāo)過程中形成的有關(guān)文件和記錄以及合同訂立的相關(guān)文件由置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部存檔管理。濟(jì)南領(lǐng)秀城作為魯能置業(yè)新管控模式的試行點(diǎn)，通過戰(zhàn)略合作單位選擇文件的指導(dǎo)下實(shí)施設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，可以達(dá)到通過設(shè)計(jì)資源的整合管理和動態(tài)評定，避免了原各項(xiàng)目公司選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)的盲目性，做到了根據(jù)各項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，選擇最適宜的設(shè)計(jì)單位，增強(qiáng)了設(shè)計(jì)單位選擇的針對性、合理性，提高設(shè)計(jì)的有效性、高效性和價(jià)比性，確保了設(shè)計(jì)質(zhì)量，提升了項(xiàng)目價(jià)值。同時(shí)利用合作伙伴，為置業(yè)集團(tuán)組成強(qiáng)大的技術(shù)后盾，改變以往簡單合作的模式，通過多方資源的共享、交流和利用，形成真正的戰(zhàn)略合作團(tuán)隊(duì)，最終達(dá)到共贏的目的。經(jīng)驗(yàn)體會：綜上所述，隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，加之建設(shè)單位自身資金壓力等等，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目投資控制，降低建安工程造價(jià)是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好才能使企業(yè)在當(dāng)今激烈競爭的市場經(jīng)濟(jì)大潮激流勇進(jìn)，只有這樣才有可能將造價(jià)控制的工作做好，取得理想的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制與管理，以利于資金的合理流動，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。因此，為了合理地確定和有效控制工程成本，需要各部門的綜合協(xié)調(diào)，共同努力，才能有效控制工程成本，實(shí)現(xiàn)較理想的投資效益。在經(jīng)歷了2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，中國的房地產(chǎn)開發(fā)趨于更加理性，但是在房地產(chǎn)市場中存在較多的不可控因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理具有較多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)大、投資大、資金回籠速度慢等，因此只有通過加強(qiáng)資金管理籌措、開展多元化融資、加強(qiáng)資金計(jì)劃管理、提高資金管理水平才能保證企業(yè)的正常運(yùn)作和房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。