影響房地產(chǎn)開發(fā)成本因素及控制措施的研究論文-資料下載頁
2025-06-25 01:16本頁面
【正文】 發(fā)了一些優(yōu)良項目，取得了驕人的業(yè)績，成為儲存土地上萬畝，隨著魯能地產(chǎn)的快速發(fā)展，管理中存在的問題也逐漸顯現(xiàn)，項目多、地域廣、物業(yè)類型復(fù)雜，指標管控和設(shè)計沒有統(tǒng)一標準，管理粗放，許多前期工作重復(fù)勞動，不能充分發(fā)揮和體現(xiàn)集團化管理的優(yōu)勢，缺乏代表和展示魯能地產(chǎn)品牌形象的精品。為進一步加強精細化和標準化管理，增強企業(yè)競爭力和贏利能力，發(fā)揮集團化管理優(yōu)勢，提高勞動效率和企業(yè)管理水平，降低成本，開始實施設(shè)計標準化。工程建設(shè)標準和規(guī)范設(shè)計，來源于工程建設(shè)的實踐經(jīng)驗和科研成果，是工程建設(shè)必須遵循的科學(xué)依據(jù)，對降低工程造價有著很重要的影響。推廣標準設(shè)計有意于較大幅度地降低工程造價，具體表現(xiàn)在：①節(jié)約設(shè)計費用，大大加快提供設(shè)計圖紙的速度，縮短設(shè)計周期；②構(gòu)件的標準設(shè)計，能使工藝定形，容易提高工人技術(shù)，且提高勞動生產(chǎn)率以及統(tǒng)一配料、節(jié)約用料，有利于構(gòu)配件的生產(chǎn)成本的大幅度降低；③可以使施工準備和定制預(yù)制構(gòu)件等工作提前；④標準設(shè)計有較強的通用性，可大量重復(fù)使用，較為經(jīng)濟。在我國階段對此要求是“只要有條件的都應(yīng)該編制標準設(shè)計，推廣使用”。但現(xiàn)行的設(shè)計中標準設(shè)計和規(guī)范使用的情況并不理想。除了有的規(guī)范本身存在很大的不足外，大多數(shù)的設(shè)計單位仍然停留在“構(gòu)件－設(shè)計－繪圖”的模式，對標準設(shè)計似乎忌諱莫深或者持有很強烈的懷疑態(tài)度。標準設(shè)計和規(guī)范在很大程度上仍是停留在指導(dǎo)性文件的表層，并沒有發(fā)揮現(xiàn)有標準設(shè)計和規(guī)范應(yīng)有的價值，更無從談起其在降低工程造價方面起到的作用。濟南領(lǐng)秀城B地塊抗震7度設(shè)防，框剪結(jié)構(gòu)，樁基礎(chǔ)，地上16層，板式建筑，三個單元，一梯兩戶，戶均面積120 m2，有地下儲藏室。根據(jù)標準化設(shè)計概念對設(shè)計B地塊室內(nèi)戶型1優(yōu)化所得。該戶型（圖1所示）完全滿足保準化設(shè)計文件的內(nèi)容要求，投放市場后得到的反饋也是非常令人滿意的，盡管在銷售前景不是很好的今天，該戶型同樣也屬于炙手可熱型的物業(yè)，同時在設(shè)計費用上，經(jīng)過公司設(shè)計部門的測算，在設(shè)計費用上節(jié)約大約50%，并且設(shè)計效率大幅提高，滿足了大盤開發(fā)要求時間和開發(fā)節(jié)奏上的要求。圖1濟南領(lǐng)秀城B地塊戶型圖房地產(chǎn)項目設(shè)計階段采用招標制度會促進設(shè)計院提高設(shè)計水平、增加風(fēng)險意識，并能使設(shè)計人員提高設(shè)計的責(zé)任心，達到優(yōu)化設(shè)計從而降低工程成本的目的。設(shè)計階段的招標應(yīng)該是全過程的招標，不僅要重視方案設(shè)計的招標，同時對施工圖設(shè)計階段也應(yīng)予以足夠的重視。在設(shè)計合同種增加了限額設(shè)計條款及與限額設(shè)計實施情況相對應(yīng)的獎罰措施；在設(shè)計任務(wù)書中對具體的限額設(shè)計予以明示。設(shè)計招標實際操作①招標文件（即設(shè)計任務(wù)書）編制根據(jù)項目開發(fā)策劃定位報告書，置業(yè)集團設(shè)計部負責(zé)組織編制設(shè)計任務(wù)書，并根據(jù)目標成本指標制定限額設(shè)計標準。在設(shè)計任務(wù)書編制過程中，區(qū)域公司或直屬項目公司負責(zé)收集設(shè)計基礎(chǔ)資料，包括地形圖的測量、水文地質(zhì)勘察、巖土工程勘查、氣象資料、潮汐資料及政府批準文件等。②規(guī)劃設(shè)計單位招標規(guī)劃設(shè)計單位招標一般采用邀請招標的方式進行，邀請單位優(yōu)先從戰(zhàn)略聯(lián)盟信息庫中選擇，如果信息庫中沒有，從業(yè)內(nèi)知名設(shè)計單位中選擇。置業(yè)集團設(shè)計部負責(zé)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟信息庫并實施管理。③設(shè)計單位初選魯能置業(yè)集團設(shè)計部會同魯能集團招投標管理中心，對擅長擬開發(fā)項目設(shè)計的單位進行篩選，提出備選規(guī)劃設(shè)計單位（不少于三家），作為投標人。各投標人根據(jù)設(shè)計任務(wù)書的要求，按時提交投標書，投標書的內(nèi)容包括設(shè)計費用及支付方式、設(shè)計進度、主要設(shè)計人及其業(yè)績、各設(shè)計階段成果清單等。④設(shè)計單位確定魯能置業(yè)集團設(shè)計部會同魯能集團招投標管理中心，與備選設(shè)計單位進行主要合同條款的談判，內(nèi)容包括合同金額、付款進度、設(shè)計進度、提交成果的內(nèi)容及工程成本控制目標等方面，并據(jù)此評出預(yù)中標設(shè)計單位，報集團公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準。⑤設(shè)計合同評審預(yù)中標設(shè)計單位經(jīng)批準后，魯能置業(yè)集團設(shè)計部會同區(qū)域公司或直屬項目公司與設(shè)計單位進行詳細的合同談判，并形成設(shè)計合同，由置業(yè)集團設(shè)計部組織合同評審。設(shè)計合同評審會由置業(yè)集團設(shè)計部、區(qū)域公司或直屬項目公司、置業(yè)集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展部、工程管理中心、財務(wù)部的人員參加，評審會舉行前置業(yè)集團設(shè)計部須將設(shè)計合同發(fā)至各與會部門提前審閱。評審會結(jié)束后與會人員填寫合同評審表。⑥設(shè)計合同簽訂設(shè)計合同按評審意見修改，并經(jīng)合同雙方認可后，即履行合同巡簽手續(xù)。合同巡簽手續(xù)按照先區(qū)域公司或直屬項目公司后置業(yè)集團的順序巡簽，巡簽完成后由項目所在公司簽訂設(shè)計合同。⑦文件歸檔對招標過程中形成的有關(guān)文件和記錄以及合同訂立的相關(guān)文件由置業(yè)集團設(shè)計部存檔管理。濟南領(lǐng)秀城作為魯能置業(yè)新管控模式的試行點，通過戰(zhàn)略合作單位選擇文件的指導(dǎo)下實施設(shè)計單位招標，可以達到通過設(shè)計資源的整合管理和動態(tài)評定，避免了原各項目公司選擇設(shè)計單位時的盲目性，做到了根據(jù)各項目的不同特點，選擇最適宜的設(shè)計單位，增強了設(shè)計單位選擇的針對性、合理性，提高設(shè)計的有效性、高效性和價比性，確保了設(shè)計質(zhì)量，提升了項目價值。同時利用合作伙伴，為置業(yè)集團組成強大的技術(shù)后盾，改變以往簡單合作的模式，通過多方資源的共享、交流和利用，形成真正的戰(zhàn)略合作團隊，最終達到共贏的目的。經(jīng)驗體會：綜上所述，隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，加之建設(shè)單位自身資金壓力等等，加強建設(shè)項目投資控制，降低建安工程造價是開發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急，必須抓緊抓好才能使企業(yè)在當今激烈競爭的市場經(jīng)濟大潮激流勇進，只有這樣才有可能將造價控制的工作做好，取得理想的經(jīng)濟效益。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制與管理，以利于資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。因此，為了合理地確定和有效控制工程成本，需要各部門的綜合協(xié)調(diào)，共同努力，才能有效控制工程成本，實現(xiàn)較理想的投資效益。在經(jīng)歷了2008年全球經(jīng)濟危機后，中國的房地產(chǎn)開發(fā)趨于更加理性，但是在房地產(chǎn)市場中存在較多的不可控因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理具有較多不確定因素，風(fēng)險大、投資大、資金回籠速度慢等，因此只有通過加強資金管理籌措、開展多元化融資、加強資金計劃管理、提高資金管理水平才能保證企業(yè)的正常運作和房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)。
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