【正文】 構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，出租人有?quán)“直接”請求次承租人支付逾期騰房占有使用費。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力如何？ ①首先需要注意的是：《民通意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。但是，最高人民法院已于2008年12月廢止該規(guī)定。此后，不得依照該條規(guī)定確定房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)具有的效力。 ②優(yōu)先購買權(quán)的效力內(nèi)容為：（a）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前15天通知承租人（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第24條）；（b）承租人享有以與第三人同等條件購買該房屋的強制締約請求權(quán)。 （3）優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害的救濟 《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支防范建筑工程“最低標(biāo)價中標(biāo)的風(fēng)險從招標(biāo)人的角度來說，要成功運用好最低價中標(biāo)法，防范建筑工程最低標(biāo)價中標(biāo)的風(fēng)險，必須把握好下面四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，即把好四個“關(guān)”：首先，要做好工程勘察設(shè)計和招標(biāo)文件編寫工作，把好“前期關(guān)”。 招標(biāo)前期工作的質(zhì)量要求很高，作為第一關(guān)的工程勘察、設(shè)計，必須提高深度和精度，同時招標(biāo)文件的編寫也必須十分細(xì)致周到，工程規(guī)模越大、技術(shù)越復(fù)雜，招標(biāo)文件就要求越精確、細(xì)致、周密。 其次，要做好招標(biāo)評審工作，把好“評審關(guān)”。 作為業(yè)主來說，要對投標(biāo)單位進行資格審查，對最低報價進行必要分析等等。評委必須對各投標(biāo)人的投標(biāo)報價所有資料認(rèn)真加以審核，以認(rèn)定其是否以低于成本價報價。通過嚴(yán)格評審的最低價中標(biāo)人，才有實力和可能確保工程的最終成功。 第三，要加強工程施工過程中的監(jiān)督管理，把好“監(jiān)理關(guān)”。 業(yè)主事先一定要對監(jiān)理單位的資質(zhì)、管理力量、信譽等方面的情況嚴(yán)格審查。在簽訂監(jiān)理合同時，應(yīng)對監(jiān)理單位及其所屬人員提出明確的工作要求。在施工過程中，業(yè)主還要通過甲方代表及時檢查、監(jiān)督監(jiān)理工程師的工作質(zhì)量，要求監(jiān)理方盡職盡責(zé)，防止監(jiān)理失職瀆職。對于不合格的監(jiān)理工程師，要求監(jiān)理單位及時更換；監(jiān)理力量跟不上時，要求監(jiān)理單位及時充實人員。 第四，要采取有效的防風(fēng)險措施，把好“風(fēng)險關(guān)”。 在招標(biāo)時必須要求投標(biāo)人提供投標(biāo)保證金；在簽合同時，必須要求中標(biāo)人提供履約保函；在付工程進度款時，業(yè)主和監(jiān)理工程師應(yīng)嚴(yán)格審查承包人的工程款使用情況，按規(guī)定支付進度款，并應(yīng)按規(guī)定預(yù)留10%的工程尾款（含3%的工程質(zhì)保金）。房屋租賃合同無效有哪幾種情形，其又是怎樣處理的？ 無效情形： 根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第116條，下列房屋租賃合同無效：①就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋所訂立的租賃合同無效（但在一審法庭辯論終結(jié)前取得許可證或者經(jīng)批準(zhǔn)的，有效）。②就未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時建筑所訂立的租賃合同無效（但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)的，有效）。③合法轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余期限的，超過部分無效（但出租人與承租人另有約定的除外）。③非法轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同無效（但自出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個月出租人未提出異議的，有效）。無效時的處理： ①房屋交付使用的，出租人有權(quán)對無權(quán)占有人返還房屋；②出租人有權(quán)請求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費。租賃合同中當(dāng)事人享有哪些法定解除權(quán)？ 1. 不定期租賃合同，雙方當(dāng)事人均享有任意解除權(quán)。 2. 出租人的法定解除權(quán)：①承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的（《合同法》第219條）；②房屋租賃合同中，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第7條）；③承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，但出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道擅自轉(zhuǎn)租之日起6個月未提出異議的，解除權(quán)消滅（《合同法》第224條、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條）；④承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，經(jīng)出租人催告后在合理期間內(nèi)仍未支付的（《合同法》第227條）。3. 承租人的法定解除權(quán)：①因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實現(xiàn)合同目的的（《合同法》第231條）；②租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格的（《合同法》第233條；③出租人就同一房屋訂立數(shù)份有效的租賃合同，不能取得租賃房屋的承租人有權(quán)解除合同（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第6條）；④房屋租賃合同中，因下列三種情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用的：（a）租賃房屋被依法查封的；（b）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（c）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件牽制性規(guī)定的（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第8條）。非法轉(zhuǎn)租會產(chǎn)生怎樣的法律后果？ 非法轉(zhuǎn)租，指未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同。非法轉(zhuǎn)租在三方當(dāng)事人之間產(chǎn)生以下法律效果： ①非法轉(zhuǎn)租合同無效。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同》沒有采納通說見解，認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租合同無效。但不因此影響租賃合同的效力，除非出租人與承租人約定租賃合同以非法轉(zhuǎn)租為解除條件。 ②出租人取得法定解除權(quán)。該法定解除權(quán)的除斥期間為6個月。出租人應(yīng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道非法轉(zhuǎn)租之日起6個月內(nèi)行使解除權(quán)，否則解除權(quán)消滅。 ③次承租人對租賃物的占有為無權(quán)占有。由此引申出以下兩個規(guī)則：（a）出租人解除租賃合同后，有權(quán)請求次承租人“向自己”返還租賃物。（b）出租人解除租賃合同前，只能請求次承租人“向承租人”返還租賃物，而不得請求次承租人“向自己”返還租賃物。原因在于，租賃合同解除前，承租人對租賃物享有合法占有的權(quán)利，出租人請求次承租人向自己返還，就會侵害承租人的合法占有。④非法轉(zhuǎn)租約定的租金高于租賃合同約定的租金時，分別情況處理：（a）出租人未解除租賃合同的，不得對承租人主張高出部分之租金的不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。（b）出租人解除租賃合同后，承租人對次承租人繼續(xù)收取的租金構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。（c）出租人解除租賃合同后，次承租人對租賃物的占有構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，出租人有?quán)“直接”請求次承租人支付逾期騰房占有使用費。立法動態(tài)u 《最高人民法院關(guān)于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋（三）》【發(fā)布日期】2010913【執(zhí)行日期】2010914u 最高人民法院《關(guān)于處理自首和立功若干具體問題的意見》【發(fā)布日期】20101222【執(zhí)行日期】20101222u 最高人民法院、最高人民檢察院、公安部《關(guān)于限令拐賣婦女兒童犯罪人員投案自首的通告》【發(fā)布日期】20101230【執(zhí)行日期】20101230u 最高人民法院《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》【發(fā)布日期】：20101213【執(zhí)行日期】201114u 國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》【發(fā)文字號】令第590號【頒布時間】2011121u 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）【發(fā)文字號】法釋〔2011〕3號【頒布時間】2011127u 《最高人民法院關(guān)于判決生效后當(dāng)事人將判決確認(rèn)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓債權(quán)受讓人對該判決不服提出再審申請人民法院是否受理問題的批復(fù)》【發(fā)布日期】201117【執(zhí)行日期】201121u 《最高人民法院關(guān)于對配偶子女從事律師職業(yè)的法院領(lǐng)導(dǎo)干部和審判執(zhí)行崗位法官實行任職回避的規(guī)定（試行）》【發(fā)文字號】法發(fā)〔2011〕5號【頒布時間】2011210本所動態(tài) u 2011年1月14日江西豫章律師事務(wù)所2010年度工作總結(jié)大會在新東方大酒店召開u 2010年11月119日豫章所律師張工、何大年、陳愛生、漆思劍參加江西省首屆服務(wù)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)律師論壇，陳愛生、漆思劍、胡東平所著論文分獲優(yōu)秀論文獎u 2010年12月20日豫章所廖軍民律師參加江西省立法研究會第五次地方立法理論研討會獲三等獎u 2010年10月21日至25日豫章所組織本所人員及家屬近40人赴寶島臺灣觀光旅游25 / 25