【文章內容簡介】 成的結算協(xié)議有效。屬國家投資建設的重大工程，并由國家對工程款結算依法進行管理的除外（需要進行國家審計監(jiān)督）。具備法人資格的承包人的內部分支機構，具備一定的技術能力，對外具備一定的責任承攬能力，且在其營業(yè)執(zhí)照的范圍內對外簽訂的建設工程合同，應視為承包人對其行為已授權，其簽訂的合同有效，并應以該承包人的建筑資質等級結算工程款；無營業(yè)執(zhí)照的建筑施工隊以承包人的名義對外簽訂合同，合同無效。承包人的內部職能部門對外簽訂的建設工程合同，屬于效力待定合同，一般情況下不能否定合同的效力。購房者選擇退房的條件？ 對于大多數的購房者來說，買房是其人生的一件大事，或傾半生積蓄，或背負長期的銀行債務，故應慎重對待。從目前的法律規(guī)定來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。合同中約定的退房條件滿足，可以退房。在一般情況下，合同中都應當約定在出現(xiàn)何種情況下可以退房，下面簡要介紹三種情況：逾期交房超過一定期限的。在目前使用的格式合同中都有這樣的規(guī)定，即開發(fā)商應于規(guī)定的日期交付房屋，逾期超過一定期限仍未交付的，購房者有權解除合同，有權退房，并要求返還樓價款及相應的利息，并要求開發(fā)商承擔相應的違約責任。這里需要明確一點，即只有逾期交房超過了合同約定的期限，在開發(fā)商構成根本違反的條件下，開發(fā)商才承擔退房的義務；如果逾期交房沒有超過合同的期限，那么開發(fā)商不構成根本違反合同，購房者不能解除合同，只能要求開發(fā)商承擔逾期交房的義務。超過規(guī)定期限不能辦理完畢或根本辦不了房產證的。在正常情況下，開發(fā)項目履行了合法的開發(fā)手續(xù)，房產證的辦理期限是從房屋竣工交付之日起九個月左右。一般開發(fā)商都為自己在時間上留有余地。如果合同中有約定，超過約定的時間仍不能辦理完畢或根本就無法辦理房產證的，那么購房者可以選擇退房。房屋質量不符合合同約定標準，不能修復或者修復后仍不能達到約定質量標準的，買房者有權退房。在房屋質量問題上糾紛比較多，原因是一般在合同中就質量標準買賣雙方沒有做出詳細約定。如果有約定，從其約定，出現(xiàn)合同中約定的符合退房條件的質量問題，購房者有權退房，有權要求返還房價款及相應的利息，并要求開發(fā)商承擔違約責任。如果合同中沒有約定房屋質量的具體標準的，那么對是否符合質量標準的認定原則是：是否符合居住、使用的條件。如果該房屋因質量問題不符合居住、使用的條件，那么開發(fā)商即構成根本違反合同，購房者有權退房，并追究開發(fā)商的違約責任。 法定條件則是根據法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下項： 。根據《合同法》的規(guī)定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。造成購房合同無效的常見情形有：　　開發(fā)商無權處分該房產。主要有開發(fā)商未取得預售許可，房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的，該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。　　開發(fā)商存在欺詐情形。雖然時有購房者以此項理由請求退房，但實際中法院支持的并不多，主要是購房者對開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽字認可?！　?。根據《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房?！　　＜春贤s定面積與產權登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關規(guī)定，誤差比絕對值超出時，購房人有權退房?！　?、設計導致退房。已預售的商品房，開發(fā)商應在變更規(guī)劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內通知的，購房者有權要求退房。　　。商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房。實測房屋面積與暫測面積的誤差超過。新版合同規(guī)定，套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。這突破了以前按建筑面積來測量的“慣例”。此現(xiàn)象比較嚴重，延遲交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。以上都是購房者可以退房的具體情形，但在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，往往會使購房者遭受損失。在與開發(fā)商簽訂購房合同時，也要注意約定，當因開發(fā)商過錯導致退房時，開發(fā)商除返還房款外還應承擔何種違約責任的條款，如此才能真正達到制約開發(fā)商的目的。最后提請購房者注意的是，如果出現(xiàn)退房的情況，在與開發(fā)商協(xié)商不成時，應盡早采取法律手段，以免延誤訴訟時效，導致失去解決問題的有效途徑。觀點與思考觀點與思考離婚時婚前按揭房產歸誰？所謂婚前按揭房產是指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買，婚后由夫妻共同償還貸款的房產。那么，對婚前按揭房產在離婚時如何處理呢？是作為一方的婚前財產，歸其所有？還是作為夫妻共同財產分割？ ，并取得了產權證，婚后繼續(xù)還貸的房產。此種情況下該房產屬于婚前個人財產，但房產共同還貸部分，應視為向銀行的借款，為買房人一方的個人債務。無論婚后個人還貸還是共同還貸，都是夫妻的共同權益的支出，還貸的部分中含對方一半權益的，離婚時一方要返還給對方。如果能證實還貸資金來源于婚前財產或雙方另有約定的除外。關于房屋增值部分，各地判定不一，如果房產增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務無關，則共同還貸一方無權要求分割增值部分收益。，婚后取得產權證，婚后繼續(xù)還貸的房產的歸屬問題。這種情況在現(xiàn)實生活中比較常見，也是我們處理離婚案件中涉及到房產比較多的情況。此情形其實就是產權證取得與房產產權權屬有無關系的問題。目前婚姻法對此沒有明確規(guī)定。但我們認為產權證雖然是物權憑證，是證明房產權屬關系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產證就是婚后房產，因為房屋所有權是在簽訂購房協(xié)議時即確定下來，房產登記只是國家為了便于管理，使物權能夠具有公信公示力而進行的行政行為。該房財產權益在婚前簽訂合同后就已經取得，取得房產證的結果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應視為婚前個人財產。因此，離婚時應將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有，同時應當將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。案例解析合同無效購房信賴利益損害的計算　　原審認定事實：趙某系王某母親，本市金域藍灣5幢1單元301號房屋的產權屬于王某，趙某在利豐房地產經紀有限公司登記出售該房。2007年9月23日，肖某在利豐房地產經紀有限公司的中介下，與趙某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定肖某以人民幣476600元的價格購買本市金域藍灣5幢1單元301號房屋，合同簽訂后，肖某向趙某支付了定金人民幣10000元。后趙某向肖某表示不同意售房。經云南天禹司法鑒定中心鑒定，本市金域藍灣5幢1單元301號房屋在2008年2月22日時的價值為人民幣589750元。 原審法院認為：根據庭審查明的事實，該案訴爭房確系王某所有。趙某對該案訴爭房沒有所有權和處分權。趙某在未經王某認可的情況下擅自出售其無權處理的該案訴爭房屋給肖某，故其與肖某簽訂的房屋買賣合同違反了我國有關法律法規(guī)，合同無效，趙某因取得的定金10000元應全部退還肖某。趙某因過錯致使合同無效，從而導致肖某遭受信賴利益損害，應承擔相應的損害賠償責任。信賴利益損害系指一方因信賴合同的成立和有效，但由于對方的締約過失行為致使合同不成立和無效，而造成直接財產的減少，包括各種費用的支出、應增加而未增加的合理利益等。在該案中，肖某與趙某簽訂房屋買賣合同時，房價為人民幣476600元，而在2008年2月22日肖某向原審法院起訴時，價值已達人民幣589750元。其中產生的差額人民幣113150元屬肖某應增加而未增加的合理利益，應認定為損害賠償責任的具體數額。因在簽訂合同時，趙某擅自處分其無權處理的該案訴爭房屋，負主要締約過失責任，某利豐房地產經紀有限公司在中介時，未能認真審核房屋的權屬，負次要締約過失責任，肖某未盡