【文章內(nèi)容簡介】 成的結(jié)算協(xié)議有效。屬國家投資建設(shè)的重大工程，并由國家對工程款結(jié)算依法進行管理的除外（需要進行國家審計監(jiān)督）。具備法人資格的承包人的內(nèi)部分支機構(gòu)，具備一定的技術(shù)能力，對外具備一定的責(zé)任承攬能力，且在其營業(yè)執(zhí)照的范圍內(nèi)對外簽訂的建設(shè)工程合同，應(yīng)視為承包人對其行為已授權(quán)，其簽訂的合同有效，并應(yīng)以該承包人的建筑資質(zhì)等級結(jié)算工程款；無營業(yè)執(zhí)照的建筑施工隊以承包人的名義對外簽訂合同，合同無效。承包人的內(nèi)部職能部門對外簽訂的建設(shè)工程合同，屬于效力待定合同，一般情況下不能否定合同的效力。購房者選擇退房的條件？ 對于大多數(shù)的購房者來說，買房是其人生的一件大事，或傾半生積蓄，或背負長期的銀行債務(wù)，故應(yīng)慎重對待。從目前的法律規(guī)定來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。合同中約定的退房條件滿足，可以退房。在一般情況下，合同中都應(yīng)當(dāng)約定在出現(xiàn)何種情況下可以退房，下面簡要介紹三種情況：逾期交房超過一定期限的。在目前使用的格式合同中都有這樣的規(guī)定，即開發(fā)商應(yīng)于規(guī)定的日期交付房屋，逾期超過一定期限仍未交付的，購房者有權(quán)解除合同，有權(quán)退房，并要求返還樓價款及相應(yīng)的利息，并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這里需要明確一點，即只有逾期交房超過了合同約定的期限，在開發(fā)商構(gòu)成根本違反的條件下，開發(fā)商才承擔(dān)退房的義務(wù)；如果逾期交房沒有超過合同的期限，那么開發(fā)商不構(gòu)成根本違反合同，購房者不能解除合同，只能要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的義務(wù)。超過規(guī)定期限不能辦理完畢或根本辦不了房產(chǎn)證的。在正常情況下，開發(fā)項目履行了合法的開發(fā)手續(xù)，房產(chǎn)證的辦理期限是從房屋竣工交付之日起九個月左右。一般開發(fā)商都為自己在時間上留有余地。如果合同中有約定，超過約定的時間仍不能辦理完畢或根本就無法辦理房產(chǎn)證的，那么購房者可以選擇退房。房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者修復(fù)后仍不能達到約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買房者有權(quán)退房。在房屋質(zhì)量問題上糾紛比較多，原因是一般在合同中就質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)買賣雙方?jīng)]有做出詳細約定。如果有約定，從其約定，出現(xiàn)合同中約定的符合退房條件的質(zhì)量問題，購房者有權(quán)退房，有權(quán)要求返還房價款及相應(yīng)的利息，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)的，那么對是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認定原則是：是否符合居住、使用的條件。如果該房屋因質(zhì)量問題不符合居住、使用的條件，那么開發(fā)商即構(gòu)成根本違反合同，購房者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下項： 。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。造成購房合同無效的常見情形有：　　開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)。主要有開發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭議，司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形?！　￠_發(fā)商存在欺詐情形。雖然時有購房者以此項理由請求退房，但實際中法院支持的并不多，主要是購房者對開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽字認可?！　?。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。　　。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對值超出時，購房人有權(quán)退房。　　、設(shè)計導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時間內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房。　　。商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房。實測房屋面積與暫測面積的誤差超過。新版合同規(guī)定，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。這突破了以前按建筑面積來測量的“慣例”。此現(xiàn)象比較嚴(yán)重，延遲交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。以上都是購房者可以退房的具體情形，但在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，往往會使購房者遭受損失。在與開發(fā)商簽訂購房合同時，也要注意約定，當(dāng)因開發(fā)商過錯導(dǎo)致退房時，開發(fā)商除返還房款外還應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任的條款，如此才能真正達到制約開發(fā)商的目的。最后提請購房者注意的是，如果出現(xiàn)退房的情況，在與開發(fā)商協(xié)商不成時，應(yīng)盡早采取法律手段，以免延誤訴訟時效，導(dǎo)致失去解決問題的有效途徑。觀點與思考觀點與思考離婚時婚前按揭房產(chǎn)歸誰？所謂婚前按揭房產(chǎn)是指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買，婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。那么，對婚前按揭房產(chǎn)在離婚時如何處理呢？是作為一方的婚前財產(chǎn)，歸其所有？還是作為夫妻共同財產(chǎn)分割？ ，并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)。此種情況下該房產(chǎn)屬于婚前個人財產(chǎn)，但房產(chǎn)共同還貸部分，應(yīng)視為向銀行的借款，為買房人一方的個人債務(wù)。無論婚后個人還貸還是共同還貸，都是夫妻的共同權(quán)益的支出，還貸的部分中含對方一半權(quán)益的，離婚時一方要返還給對方。如果能證實還貸資金來源于婚前財產(chǎn)或雙方另有約定的除外。關(guān)于房屋增值部分，各地判定不一，如果房產(chǎn)增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān)，則共同還貸一方無權(quán)要求分割增值部分收益。，婚后取得產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)的歸屬問題。這種情況在現(xiàn)實生活中比較常見，也是我們處理離婚案件中涉及到房產(chǎn)比較多的情況。此情形其實就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題。目前婚姻法對此沒有明確規(guī)定。但我們認為產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證就是婚后房產(chǎn)，因為房屋所有權(quán)是在簽訂購房協(xié)議時即確定下來，房產(chǎn)登記只是國家為了便于管理，使物權(quán)能夠具有公信公示力而進行的行政行為。該房財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應(yīng)視為婚前個人財產(chǎn)。因此，離婚時應(yīng)將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有，同時應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。案例解析合同無效購房信賴?yán)鎿p害的計算　　原審認定事實：趙某系王某母親，本市金域藍灣5幢1單元301號房屋的產(chǎn)權(quán)屬于王某，趙某在利豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司登記出售該房。2007年9月23日，肖某在利豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的中介下，與趙某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定肖某以人民幣476600元的價格購買本市金域藍灣5幢1單元301號房屋，合同簽訂后，肖某向趙某支付了定金人民幣10000元。后趙某向肖某表示不同意售房。經(jīng)云南天禹司法鑒定中心鑒定，本市金域藍灣5幢1單元301號房屋在2008年2月22日時的價值為人民幣589750元。 原審法院認為：根據(jù)庭審查明的事實，該案訴爭房確系王某所有。趙某對該案訴爭房沒有所有權(quán)和處分權(quán)。趙某在未經(jīng)王某認可的情況下擅自出售其無權(quán)處理的該案訴爭房屋給肖某，故其與肖某簽訂的房屋買賣合同違反了我國有關(guān)法律法規(guī)，合同無效，趙某因取得的定金10000元應(yīng)全部退還肖某。趙某因過錯致使合同無效，從而導(dǎo)致肖某遭受信賴?yán)鎿p害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。信賴?yán)鎿p害系指一方因信賴合同的成立和有效，但由于對方的締約過失行為致使合同不成立和無效，而造成直接財產(chǎn)的減少，包括各種費用的支出、應(yīng)增加而未增加的合理利益等。在該案中，肖某與趙某簽訂房屋買賣合同時，房價為人民幣476600元，而在2008年2月22日肖某向原審法院起訴時，價值已達人民幣589750元。其中產(chǎn)生的差額人民幣113150元屬肖某應(yīng)增加而未增加的合理利益，應(yīng)認定為損害賠償責(zé)任的具體數(shù)額。因在簽訂合同時，趙某擅自處分其無權(quán)處理的該案訴爭房屋，負主要締約過失責(zé)任，某利豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在中介時，未能認真審核房屋的權(quán)屬，負次要締約過失責(zé)任，肖某未盡