【正文】 1200 元/m21000 850 元/m2800 750 元/m2700 700 元/m2600 600 元/m2500 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究. 外圍資金看好本地市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅攀升從市場(chǎng)的產(chǎn)品、價(jià)格以及居民的消費(fèi)觀(guān)念來(lái)分析，**市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還未完全成熟，商品房?jī)r(jià)格還停留在較低的水平，發(fā)展空間廣闊，加上近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序不斷規(guī)范，市場(chǎng)投資環(huán)境向好，吸引了不少異地的開(kāi)發(fā)商如**多凌華城置業(yè)有限公司等大品牌發(fā)展商先后落戶(hù)。外來(lái)品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，同時(shí)也將他們優(yōu)秀的作品帶到**，必然引起**房地產(chǎn)市場(chǎng)的革新。**市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 板 塊 特 征 老 城 區(qū) —xx 板 塊 ： 成 熟 商 圈 ， 城 市 區(qū) 域 樓 盤(pán) 熱 銷(xiāo)由 于 老 城 區(qū) 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 市 政 設(shè) 施 配 套 完 善 ， 商 業(yè) 氛 圍 濃 厚 ，生 活 極 為 方 便 ， 但 因 老 城 區(qū) 改 造 成 本 過(guò) 大 ， 該 區(qū) 域 樓 盤(pán) 開(kāi) 發(fā) 體 量 較小 ， 盡 管 需 求 量 大 ， 但 規(guī) 模 在 4 萬(wàn) 平 方 米 以 上 的 項(xiàng) 目 鳳 毛 麟 角 ， 從2022 年 1～ 7 月 **市 兩 大 板 塊 的 開(kāi) 發(fā) 體 量 來(lái) 看 ， xx 不 足 河 東 開(kāi) 發(fā) 量的 十 分 之 一 ， 具 有 老 **故 土 觀(guān) 點(diǎn) 的 本 土 **人 更 希 望 生 活 品 質(zhì) 和 生 活方 式 的 改 變 ， 但 故 土 情 結(jié) 又 使 他 們 不 愿 離 開(kāi) 世 代 生 養(yǎng) 的 老 城 區(qū) 生 活半 徑 ， 所 以 xx 地 產(chǎn) 一 直 處 于 旺 銷(xiāo) 狀 態(tài) ， 地 產(chǎn) 供 應(yīng) 量 長(zhǎng) 期 處 于 不 飽和 狀 態(tài) ， 但 因 老 城 區(qū) 屬 舊 城 改 造 區(qū) 域 ， 直 接 經(jīng) 濟(jì) 成 本 遠(yuǎn) 比 河 東 新 城九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究.建 設(shè) 的 成 本 高 ， 所 以 沒(méi) 有 實(shí) 力 的 開(kāi) 發(fā) 商 均 不 敢 涉 及 xx 老 城 區(qū) 的 開(kāi)發(fā) 。 新 城 區(qū) —河 東 板 塊 ： 高 品 位 的 城 市 規(guī) 劃 及 社 區(qū) 概 念 形 成的 中 高 檔 樓 盤(pán) 處 于 熱 銷(xiāo) 狀 態(tài)隨 著 市 政 府 的 東 移 ， 三 市 融 城 的 發(fā) 展 ， 新 的 城 市 發(fā) 展 規(guī) 劃 帶 來(lái)的 新 城 日 趨 完 善 的 市 政 配 套 ， 城 市 高 品 位 的 規(guī) 劃 ， 開(kāi) 發(fā) 商 規(guī) 模 化 開(kāi)發(fā) 帶 來(lái) 的 高 品 質(zhì) 生 活 社 區(qū) 概 念 引 導(dǎo) 著 人 們 的 生 活 ， 優(yōu) 美 的 生 態(tài) 環(huán) 境及 巨 大 的 升 值 空 間 致 使 該 區(qū) 域 樓 盤(pán) 熱 銷(xiāo) ， 且 開(kāi) 發(fā) 的 規(guī) 模 、 品 質(zhì) 均 比xx 高 ， 整 體 開(kāi) 發(fā) 量 也 占 了 **樓 市 住 宅 開(kāi) 發(fā) 總 量 的 70%多 ：序 號(hào) 項(xiàng) 目 區(qū) 位 規(guī) 模 （ ㎡ ）1 九 州 怡 景 苑 河 東 10 萬(wàn)2 裕 豐 新 城 國(guó) 際 河 東 約 9 萬(wàn)3 新 景 家 園 xx 約 40 萬(wàn)4 建 鑫 城 市 廣 場(chǎng) 河 東 約 12 萬(wàn)5 沁 園 小 區(qū) xx 約 10 萬(wàn)6 金 橋 世 紀(jì) 苑 河 東 約 16 萬(wàn)7 金 橋 中 央 花 園 河 東 約 13 萬(wàn)8 金 芙 蓉 小 區(qū) 河 東 約 10 萬(wàn) 對(duì) **市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 預(yù) 測(cè) 與 分 析 1～4 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況 （一）工業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快運(yùn)行。14 月，全市規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。（二）固定資產(chǎn)投資不斷提速。14 月，全市城鎮(zhèn)以上固定資九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究.產(chǎn)投資完成了 38 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較 13 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資加速。4 月，全市完成房地產(chǎn)投資 億元，規(guī)模較 3 月增加 億元，14 月累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，這是去年 3 月國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)新政后，**房地產(chǎn)投資增幅首次超過(guò) 30%。從結(jié)構(gòu)看，主要是幾大樓盤(pán)啟動(dòng)和擴(kuò)張所致，啟動(dòng)的如湘鋼職工住宅、盤(pán)龍名府，擴(kuò)張的如金僑世紀(jì)苑、陽(yáng)光山莊等。此外，錦繡湘江小區(qū)、新景家園、建鑫城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快，也在一定程度上助推了房地產(chǎn)整體投資增幅的上揚(yáng)。進(jìn)一步分析，也可認(rèn)為**樓市發(fā)展健康，受?chē)?guó)家房地產(chǎn)新政影響有限。技術(shù)改造投資進(jìn)展順利。 （三）消費(fèi)市場(chǎng)較為活躍。14 月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，其中限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng) %。 （四）出口有所回升，到位外資情況良好。海關(guān)統(tǒng)計(jì)，一季度全市實(shí)現(xiàn)出口 8746 萬(wàn)美元，同比下降 %。14 月全市新批利用外資項(xiàng)目 5 個(gè)，合同外資 3556 萬(wàn)美元，同比下降 %，實(shí)際到位外資 5362 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。 （五）財(cái)政收入仍保持較快增長(zhǎng)。4 月，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %，14 月累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng)%，增速較一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等主要稅種均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增速均有所放緩。分級(jí)次看，市本級(jí)財(cái)政收入增速回升，縣（市）區(qū)級(jí)收入增九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究.速回落。14 月，市本級(jí)財(cái)政收入完成 億元，同比增長(zhǎng)% ，增速較一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)；縣（市）區(qū)級(jí)財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) %，增幅較一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。 （六）金融運(yùn)行平穩(wěn)。4 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，較年初增加 億元，其中儲(chǔ)蓄存款較年初增加 億元。4 月末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額達(dá) 億元，較年初增加 億元。其中：工業(yè)貸款增加 億元，農(nóng)業(yè)貸款增加 億元，私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體貸款增加 億元。 2022 年**房地產(chǎn)行業(yè)分析與預(yù)測(cè) 開(kāi) 發(fā) 增 速 將 減 緩 ， 土 地 資 源 將 得 到 優(yōu) 化 配 置 。　 　 受 國(guó) 家 宏 觀(guān) 調(diào) 控 政 策 的 影 響 ， **市 房 地 產(chǎn) 投 資 增 速 將 趨 緩 。 同時(shí) ， 受 國(guó) 家 土 地 市 場(chǎng) 整 頓 的 影 響 ， 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 的 土 地 價(jià) 格 和 成 本 將繼 續(xù) 走 高 。 而 按 照 招 拍 掛 模 式 ， 限 量 供 應(yīng) 的 土 地 將 更 多 的 集 中 在 一些 有 資 金 、 有 實(shí) 力 的 品 牌 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 手 中 ， 反 映 到 商 品 房 市 場(chǎng) 的 表象 就 是 大 項(xiàng) 目 、 大 盤(pán) 增 多 ， 小 項(xiàng) 目 、 小 盤(pán) 相 對(duì) 減 少 。 　 　 市 場(chǎng) 需 求 旺 盛 ， 房 價(jià) 穩(wěn) 中 有 升2022 年 ,**市 生 產(chǎn) 總 值 達(dá) 到 億 元 ， 比 2022 年增長(zhǎng)%，2022 年，全市全部工業(yè)總產(chǎn)值完成 475 億元，5 年平均增長(zhǎng)%。全部工業(yè)增加值由 2022 年的 億元增加到 134 億元，年均增長(zhǎng) %。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由 388 戶(hù)增加到 460 多戶(hù)。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 2022 年達(dá) 億元，年均增長(zhǎng) %。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化，2022 年，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %，比九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究.2022 年提高 個(gè)百分點(diǎn) 、 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 突 破 500 億 元 大 關(guān) ，城市居民人均可支配收入由 2022 年的 6049 元增加到 2022 年的9685 元，同比增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 眾 多 具 有 標(biāo) 志 性 意 義 的“關(guān) 口 ” 得 以 跨 越 ， 導(dǎo) 致 居 住 購(gòu) 房 需 求 旺 盛 。**市 住 房 需 求 主 要 有 四 種 ： 城 市 人 口 增 容 產(chǎn) 生 的 主 動(dòng) 型 住 房 需求 、 居 民 改 善 性 住 房 需 求 、 投 資 型 住 房 需 求 和 城 市 房 屋 拆 遷 所 產(chǎn) 生的 被 動(dòng) 型 需 求 。 據(jù) 測(cè) 算 ， **市 住 房 需 求 每 年 在 400 萬(wàn) 平 方 米 以 上 。其 中 前 兩 種 是 主 體 ， 同 時(shí) ， 由 于 土 地 、 建 材 價(jià) 格 上 漲 ， 住 宅 品 質(zhì) 的提 升 ， 使 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 成 本 加 大 。 需 求 和 成 本 將 促 使 房 價(jià) 繼 續(xù) 上 漲 。近 年 來(lái) ， **房 價(jià) 的 上 漲 呈 現(xiàn) 出 梯 級(jí) 增 長(zhǎng) 的 曲 線(xiàn) ， 從 每 年 的 2%、 3%的 漲 幅 ， 到 6%左 右 的 漲 幅 ， 從 2022 年 的 11%到 2022 年 突 破12%， 2022 年 商 品 房 價(jià) 格 達(dá) 到 了 1780 元 /平 方 米 ， 按 照 現(xiàn) 在 的 走 勢(shì) ，2022 年 房 價(jià) 仍 將 小 幅 上 漲 ?！?　 梯 極 消 費(fèi) 格 局 穩(wěn) 定 ， 二 級(jí) 市 場(chǎng) 將 更 趨 活 躍　 　 二 手 房 交 易 量 在 2022 年 完 成 歷 史 性 跨 越 ， 2022 年 穩(wěn) 步 上 升 后 ，2022 年，全市二手房銷(xiāo)售面積達(dá) 501325 平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手房住宅 821 元/平方米，同比上漲 4 個(gè)百分點(diǎn)。 一 方 面 是 房 價(jià) 整 體 上 漲 激 活 了 部 分存 量 二 手 房 進(jìn) 入 市 場(chǎng) ， 另 一 方 面 是 **市 梯 極 消 費(fèi) 格 局 基 本 已 形 成 ，二 手 房 需 求 量 逐 年 擴(kuò) 大 。 二 級(jí) 市 場(chǎng) 的 活 躍 將 在 一 定 程 度 上 化 解 后 市潛 在 的 供 求 失 衡 的 問(wèn) 題 ?！?　 金 融 信 貸 緊 縮 ， 開(kāi) 發(fā) 企 業(yè) 面 臨 新 的 挑 戰(zhàn)九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究.按 照 國(guó) 家 新 的 金 融 政 策 ， 從 2022 年 開(kāi) 始 ， 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 貸款 門(mén) 檻 大 幅 度 提 高 ， 其 監(jiān) 管 措 施 也 愈 發(fā) 嚴(yán) 格 ， 這 種 信 貸 緊 縮 給 房 地產(chǎn) 企 業(yè) 帶 來(lái) 的 影 響 將 在 2022 年 開(kāi) 始 更 多 顯 現(xiàn) ， 一 些 資 金 實(shí) 力 薄 弱的 本 土 企 業(yè) 將 面 臨 被 市 場(chǎng) 淘 汰 或 被 兼 并 的 局 面 ， 而 這 也 必 將 導(dǎo) 致 **市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 格 局 的 新 一 輪 演 變 。九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究.四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 地 塊 概 況項(xiàng)目?jī)粲玫丶s 300 畝，**xx 砂子嶺地區(qū)，沿某公園西北面，東西寬約 680 米，南北寬約 750 米，臨湖面長(zhǎng)約 850 米，南距湘江僅300 米。該地塊在**xx 老城區(qū)，周邊地區(qū)配套比較完善，人氣旺，是**的休閑購(gòu)物餐飲觀(guān)光的中心。她周邊有目前全省最大的開(kāi)放式公園，這里每四年舉辦一次的全國(guó)性的某文化藝術(shù)節(jié)；有某商業(yè)城，某商業(yè)步行街；賓館、醫(yī)院、銀行、餐飲、學(xué)校、郵政等公共設(shè)施應(yīng)有盡有；電影院、某紀(jì)念館、群眾藝術(shù)館等配套齊全，另外該地塊，交通便利，四通八達(dá)，西二環(huán)、320 國(guó)道、潭衡公路、長(zhǎng)潭西線(xiàn)等環(huán)饒西周，與韶山、湘鄉(xiāng)、邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、長(zhǎng)沙、株州等地區(qū)聯(lián)系都非常方便。該地塊內(nèi)部有兩條城市干道，三十米寬的南嶺南路自南向北貫穿該地塊，二十米寬的高標(biāo)路聯(lián)系東西，同時(shí)地塊成帶狀，是城區(qū)與郊區(qū)的連結(jié)地帶 地塊特征該地塊東南邊的某公園是目前全省最大的開(kāi)放式文化公園，有典型的文化藝術(shù)性和群眾性，它的存在直接影響該地塊開(kāi)發(fā)規(guī)劃的理念，如建筑外立面的風(fēng)格、規(guī)劃的理念、用地的性質(zhì)、建筑高度的分配等。九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究.該地塊位于城郊結(jié)合部，現(xiàn)有住宅密度高，成分復(fù)雜，造成拆遷量大，約有 6 萬(wàn)平方米的房屋拆遷，再加上與政府許諾的道路的修建，這些都依賴(lài)于政府的政策支持，政府是否給予優(yōu)惠政策，政府對(duì)拆遷是否有強(qiáng)有力的支持，這是該地塊能否順利動(dòng)工，且縮短開(kāi)發(fā)周期的關(guān)鍵。地塊西北西南連接寶慶路的南端，東北面按居住條件比較成熟的地塊，寶慶路北端砂子嶺商業(yè)密集，是一個(gè)粗放式的建材集散地，由砂子嶺廣場(chǎng)向四周商業(yè)輻射，如向?qū)殤c路南端輻射出家具市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)、汽車(chē)維修、文化用品市場(chǎng)、日雜市場(chǎng)，向韶山西路輻射出摩托市場(chǎng)、五金配件，到韶山西路東端的安居樂(lè)建材市場(chǎng)及道路中部的電子數(shù)碼市場(chǎng)等。到衡陽(yáng)方向輻射出糧酒副食、大米、家電等市場(chǎng)。地塊東北地段，高標(biāo)路東端緊鄰某藝術(shù)中心，人流大。由于該地域的特殊地域性及內(nèi)部特殊的道路結(jié)構(gòu)，可以把商業(yè)規(guī)劃布局為“兩點(diǎn)一線(xiàn)” 。充分考慮商業(yè)、居住、環(huán)境及商業(yè)發(fā)展的周期性來(lái)規(guī)劃布局。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查,目前,消費(fèi)者對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的因素關(guān)注度從高到低分別為價(jià)格、環(huán)境、地段，九龍城項(xiàng)目所在地恰好在價(jià)格、環(huán)境、地段上有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。九龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究.010002022300040001 2 3 4 5 6 7 8系 列 1注：1地段；2價(jià)格；3環(huán)境；4配套；5戶(hù)型；6開(kāi)發(fā)商；7交通；8物業(yè)管理。 時(shí)機(jī)特征國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控，抑制一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。此時(shí)一批規(guī)模小、自