【正文】 九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究. 三、 項目宏觀環(huán)境研究 2022 年全國房地產(chǎn)形勢和特點(diǎn) 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資特點(diǎn) 　　。 　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 　　。2022 年全國房地產(chǎn)土地購置面積比 2022 年減少 4%，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量比上年減少了 %；商品房結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比重低。農(nóng)村人均住房建筑面積從 1997 年的 平方米提高到 2022 年的 平方米。開放住房二級市場，降低住房消費(fèi)的稅費(fèi)。在此期間，房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展，住宅投資超過了 1500 億元，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到了 26 平方米，位居中部地區(qū)第一，房地產(chǎn)業(yè)增加值年遞增 10%以上。各類科研機(jī)構(gòu)科研人員眾多，科技對工農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率在40％以上。國有企業(yè)改革進(jìn)一步深化，全市近 90%的市屬國有中小企業(yè)完成改制任務(wù)。5 年來，全市共改造擴(kuò)建農(nóng)村敬老院 26 所，新增床位 1300 張。5 年間新增電排裝機(jī)容量 萬千瓦，新增灌溉面積 3500 公頃，硬化各類渠道 1923 公九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.里，田園化 萬畝，旱澇保收面積達(dá) 179 萬畝。通過“十五”期間的加速發(fā)展，全市已基本形成了冶金、機(jī)電、化纖紡織、新材料等支柱產(chǎn)業(yè)。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比 2022 年增長 %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長 138 %。 七、交通運(yùn)輸和郵電業(yè)　　交通綜合運(yùn)輸能力不斷提升。五年來共有 87 項科技成果獲國家、省部級科技進(jìn)步獎，專利申請量達(dá) 2060 件，授權(quán) 1232 件，均居全省前列。重點(diǎn)突破了農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生薄弱環(huán)節(jié)，調(diào)整衛(wèi)生管理體制，構(gòu)建市、縣、鄉(xiāng)、村衛(wèi)生網(wǎng)絡(luò)，改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院 23 所，并在**縣開展新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點(diǎn)工作。 GDP、各產(chǎn)業(yè)增加值絕對數(shù)按現(xiàn)價計算，增長速度按可比價計算。目前**市的房地產(chǎn)市場還存在著個諸多的問題和不足，如裝修市場混亂等等這些問題，都是阻礙**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素。房地產(chǎn)投資加速。 （六）金融運(yùn)行平穩(wěn)。其 中 前 兩 種 是 主 體 ， 同 時 ， 由 于 土 地 、 建 材 價 格 上 漲 ， 住 宅 品 質(zhì) 的提 升 ， 使 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 成 本 加 大 。由于該地域的特殊地域性及內(nèi)部特殊的道路結(jié)構(gòu)，可以把商業(yè)規(guī)劃布局為“兩點(diǎn)一線” 。九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.該地塊位于城郊結(jié)合部，現(xiàn)有住宅密度高，成分復(fù)雜，造成拆遷量大，約有 6 萬平方米的房屋拆遷，再加上與政府許諾的道路的修建，這些都依賴于政府的政策支持，政府是否給予優(yōu)惠政策，政府對拆遷是否有強(qiáng)有力的支持，這是該地塊能否順利動工，且縮短開發(fā)周期的關(guān)鍵。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化，2022 年，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %，比九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.2022 年提高 個百分點(diǎn) 、 社 會 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 突 破 500 億 元 大 關(guān) ，城市居民人均可支配收入由 2022 年的 6049 元增加到 2022 年的9685 元，同比增長 %，年均增長 %。4 月，全市實現(xiàn)財政總收入 億元，同比增長 %，14 月累計完成 億元，同比增長%，增速較一季度提高 個百分點(diǎn)。 新 城 區(qū) —河 東 板 塊 ： 高 品 位 的 城 市 規(guī) 劃 及 社 區(qū) 概 念 形 成的 中 高 檔 樓 盤 處 于 熱 銷 狀 態(tài)隨 著 市 政 府 的 東 移 ， 三 市 融 城 的 發(fā) 展 ， 新 的 城 市 發(fā) 展 規(guī) 劃 帶 來的 新 城 日 趨 完 善 的 市 政 配 套 ， 城 市 高 品 位 的 規(guī) 劃 ， 開 發(fā) 商 規(guī) 模 化 開發(fā) 帶 來 的 高 品 質(zhì) 生 活 社 區(qū) 概 念 引 導(dǎo) 著 人 們 的 生 活 ， 優(yōu) 美 的 生 態(tài) 環(huán) 境及 巨 大 的 升 值 空 間 致 使 該 區(qū) 域 樓 盤 熱 銷 ， 且 開 發(fā) 的 規(guī) 模 、 品 質(zhì) 均 比xx 高 ， 整 體 開 發(fā) 量 也 占 了 **樓 市 住 宅 開 發(fā) 總 量 的 70%多 ：序 號 項 目 區(qū) 位 規(guī) 模 （ ㎡ ）1 九 州 怡 景 苑 河 東 10 萬2 裕 豐 新 城 國 際 河 東 約 9 萬3 新 景 家 園 xx 約 40 萬4 建 鑫 城 市 廣 場 河 東 約 12 萬5 沁 園 小 區(qū) xx 約 10 萬6 金 橋 世 紀(jì) 苑 河 東 約 16 萬7 金 橋 中 央 花 園 河 東 約 13 萬8 金 芙 蓉 小 區(qū) 河 東 約 10 萬 對 **市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 預(yù) 測 與 分 析 1～4 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況 （一）工業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快運(yùn)行。受市場需求影響，我市二手房市場交易量明顯回升，交易價格上漲。　　城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，居住條件進(jìn)一步改善?！　V播電視事業(yè)迅速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善。其中,短險 億元,壽險 億元,分別比 2022 年增長 104%、%。引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴邁出可喜步伐，5 年共引進(jìn)跨國集團(tuán)、國內(nèi) 500 強(qiáng)企業(yè) 16 家。人民大廈、廣電中心、夢澤山莊、東方紅廣場等一批文化設(shè)施和大型標(biāo)志性建筑相繼建成并投入使用。通過狠抓項目建設(shè)，工業(yè)技改投入逐年增加，由 2022 年的 10 億元增加到 2022 年的 億元，5 年內(nèi)共投入技改資金 億元，比“九五”增長 倍。5 個千畝以上的特色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品示范基地取得較好經(jīng)濟(jì)效益。全市參保企業(yè)退休人員養(yǎng)老金和國有企業(yè)下崗職工基本生活費(fèi)做到了按時足額發(fā)放。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2022 年的 17：36：47 調(diào)整至 2022 年的 ：：，二產(chǎn)業(yè)比重有了較大提高。集航空、鐵路、公路、水路、通訊、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)于一體的快捷通暢的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)已處于全國中等城市領(lǐng)先水平?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司 520 家，從業(yè)人員 21000 人，涌現(xiàn)出 97 個國家級和省級優(yōu)秀物業(yè)管理項目。經(jīng)濟(jì)適用住房以其價低質(zhì)不低的優(yōu)勢，受到了中低收入家庭的普遍歡迎，發(fā)展成為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主渠道。1998 年來為應(yīng)對亞洲金融危機(jī)和國內(nèi)有效需求不足，全省認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展住宅建設(shè)、拉動經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略決策，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，逐步建立城鎮(zhèn)住房新制度，迅速啟動住房消費(fèi)，加快住宅建設(shè)步伐，房地產(chǎn)市場開始發(fā)揮其在資源配置和拉動經(jīng)濟(jì)增長中的重要作用。 　　 年四季度商品房價格上漲 %，漲幅回落 個百分點(diǎn)。個人住房貸款余額 萬億元，同比增長 %，漲幅回落 個百分點(diǎn)，是 2022 年 6 月份以來的連續(xù) 19 個月的回落。 用 地 規(guī) 模 與 地 塊 形 狀用 地 規(guī) 模 ： 項 目 總 用 地 畝 ， 合 224453 平 方 米 。財務(wù)分析包括以下主要因素： l．房屋的銷售收入； 2．開發(fā)成本； 3．營業(yè)費(fèi)用； 4．財務(wù)費(fèi)用； 5．可實現(xiàn)的利潤； 6．財務(wù)現(xiàn)金流量分析。 市 場 需 求 分 析項 目 處 于 **市 商 業(yè) 發(fā) 達(dá) 、 配 套 成 熟 、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 善 的 xx 區(qū) ，根 據(jù) 分 析 ， 在 此 區(qū) 域 ， 近 幾 年 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 量 及 上 市 量 均 不 及 河 東 ，而 項 目 所 在 地 的 獨(dú) 一 無 二 性 和 開 發(fā) 方 對 項 目 的 精 心 策 劃 與 定 位 ， 使?jié)?在 消 費(fèi) 人 群 對 項 目 充 滿 期 待 ， 砂 子 嶺 商 圈 的 日 益 成 熟 與 擴(kuò) 展 ， 使項 目 商 業(yè) 部 分 和 公 寓 部 分 銷 售 壓 力 均 不 大 ， 目 標(biāo) 客 戶 可 選 擇 本 市 、項 目 區(qū) 域 內(nèi) 成 功 的 商 業(yè) 人 士 ， 而 項 目 住 宅 部 分 以 **xx 居 民 的 購 買 力和 大 學(xué) 教 師 群 、 商 業(yè) 人 士 的 消 化 力 ， 不 必 依 托 過 大 的 市 場 ， 即 可 實現(xiàn) 項 目 的 售 磬 。 項 目 用 地 現(xiàn) 狀 與 規(guī) 劃現(xiàn) 狀項 目 用 地 坐 落 于 **市 西 不 某 公 園 旁 ， 東 臨 大 湖 路 ， 南 臨 某 公 園 ，西 臨 寶 慶 路 ， 北 近 路 。長株潭城市群已被國家“十五”計劃九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.列為全國重點(diǎn)支持發(fā)展的七大城市密集區(qū)之一，隨著首屆四年一度的“齊某國際藝術(shù)節(jié)”在**隆重召開，又隨著**德國工業(yè)園的順利開工，這一切的一切都預(yù)示著在不久的將來**的商業(yè)天空將出現(xiàn)一片燦爛的盛世。**是新中國重要的機(jī)電工業(yè)生產(chǎn)基地，現(xiàn)已形成以冶金、機(jī)電、紡織、化工、建材為主體并極具競爭力的支柱產(chǎn)業(yè)。繼 2022 年房產(chǎn)交易量增之后，05年再創(chuàng)新高，達(dá)到 15 億元，盡管房價穩(wěn)中有升，但居民購房的熱情不減，甚至出現(xiàn)無樓可售的現(xiàn)象。 項 目 開 發(fā) 條 件 分 析 項 目 一 期 已 取 得 拆 遷 許 可 證 ， 正 進(jìn) 行 緊 張 的 拆 遷 工 作 ， 本項 目 全 部 拆 遷 量 約 8 萬 平 方 米 ， 因 此 ， 項 目 能 否 按 計 劃 的 完 成 拆 遷 ，是 項 目 能 否 能 按 時 啟 動 ， 完 成 銷 售 的 關(guān) 鍵 ， 也 是 土 地 成 本 能 否 控 制在 計 劃 內(nèi) ， 實 現(xiàn) 利 潤 的 關(guān) 鍵 。九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.二、項目基本情況 目的　　我們受**市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，對其投資的**市“九龍城”房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行獨(dú)立的考察，對項目開發(fā)的可行性進(jìn)行研究。 研究范圍九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.根據(jù)委托研究協(xié)議和項目目前所完成的工作，本研究為對已完成審批的建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究，為項目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會、商業(yè)等方面的評價，為項目的具體實施提供科學(xué)依據(jù)。在 40 個鐘點(diǎn)城市中，住宅投資增幅超過 50%的有 6 個，也都在中西部地區(qū)，南京最高，達(dá)到 %。1—7 月全國房地產(chǎn)銷售面積同比增長 %，銷售額同比增長 %；銷售額增幅高于銷售面積增幅表明房價在上漲。還有市場預(yù)期、投機(jī)炒作等因素的影響。全省共歸集住房公積金 億元，歸集余額 億元。有 72 家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)經(jīng)過脫鉤改制后重新獲得了房地產(chǎn)評估資質(zhì)，按照公平競爭的原則，為房地產(chǎn)交易提供估價服務(wù)。市區(qū)有雨湖、文廟、關(guān)圣殿、魯班殿、昭山寺、海會寺、秋瑾故居、壺山等勝跡。地方財政收入的比重由 2022 年的 %提高到 %，總量由第 11 位上升到第 7 位。園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷壯大。水果、蔬菜、花卉苗木、藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積比 2022 年大大增加。 “十五”期間是**市工業(yè)企業(yè)效益狀況最好的時期，5 年內(nèi)全市規(guī)模以上獨(dú)立核算工業(yè)盈虧相抵后共實現(xiàn)利潤 億元，扭轉(zhuǎn)“九五”時期連年虧損局面。三大橋建成通車，四大橋開工，城市二環(huán)線、湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利。5 年來，全市累計批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 161家，直接利用外資 億美元，比“九五”時期增長 倍，年均增長 %。2022 年末全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額為 億元，各項貸款余額 億元，分別比2022 年增加 163 億元和 億元，其中：農(nóng)業(yè)貸款 億元，比 2022 年增加 億元。教育基礎(chǔ)條件明顯改善，全市共消除和改造農(nóng)村中小學(xué)危房面積 34 萬平方米。其中：2022 年全市審批建設(shè)項目 107 項，比 2022 年增長 %。 2022 年，**市土地價格仍然維持高位運(yùn)行態(tài)勢，其中居住用地價格為 萬元/畝，同比上漲 個百分點(diǎn)。**市房地產(chǎn)價格走勢圖1500 1500 元/m21200 1200 元/m21000 850 元/m2800 750 元/m2700 700 元/m2600 600 元/m2500 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究. 外圍資金看好本地市場 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅攀升從市場的產(chǎn)品、價格以及居民的消費(fèi)觀念來分析，**市的房地產(chǎn)市場發(fā)展還未完全成熟，商品房價格還停留在較低的水平，發(fā)展空間廣闊，加上近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序不斷規(guī)范，市場投資環(huán)境向好，吸引了不少異地的開發(fā)商如**多凌華城置業(yè)有限公司等大品牌發(fā)展商先后落戶。海關(guān)統(tǒng)計，一季度全市實現(xiàn)出口 8746 萬美元，同比下降 %。全部工業(yè)增加值由 2022 年的 億元增加到 134 億元，年均增長 %。該地塊在**xx 老城區(qū)，周邊地區(qū)配套比較完善，人氣旺，是**的休閑購物餐飲觀光的中心。九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.010002022300040001 2 3 4 5 6 7 8系 列 1注：1地段；2價格；3環(huán)境；4配套；5戶型；6開發(fā)商；7交通；8物業(yè)管理?！?　 梯 極 消 費(fèi) 格 局 穩(wěn) 定 ， 二 級 市 場 將 更 趨 活 躍　 　 二 手