【正文】 l 經(jīng)開區(qū)政府計劃在項目東側(cè)海濱投資7億元修建一個海上樂園，建成后將對項目有較大的拉動作用。l 目前青島市區(qū)的一線海景住宅已經(jīng)所剩無幾，除麥島金岸還有一定存量之外，其它一線海景住宅項目已經(jīng)基本售罄，因此項目具有一定的稀缺性。l 經(jīng)開區(qū)良好的城市規(guī)劃和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實購買實踐，目前該區(qū)域的外來購房者已經(jīng)超過了40％，可為該項目提供一定的投資類客戶來源l 目前經(jīng)開區(qū)還沒有外地品牌公司介入，因此**集團(tuán)強(qiáng)大的品牌影響力將會對項目的價值帶來一定的提升。l 上海實業(yè)集團(tuán)計劃在青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)唐島灣（位于項目東側(cè)約2公里）開發(fā)興建游艇俱樂部項目，該項目建成后將成為休閑旅游的新亮點。威脅：l 目前經(jīng)開區(qū)在售樓盤較多，且拿地時間較早，拿地成本較低，這會對本項目造成一定的競爭壓力。l 上海實業(yè)在經(jīng)開區(qū)拿的項目位于本項目公側(cè)約兩公里出的地塊也將和本項目同階段開工并推向市場，該項目定位同本項目類似，這將對項目構(gòu)成較大的潛在競爭威脅。該項目物業(yè)類型包括商業(yè)、住宅兩部分，總建筑面積92200平方米，其中商業(yè)37200平方米，住宅55000平方米。產(chǎn)品組合初步定位為：商場、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓、純住宅等。六、投資分析（6311元/平方米），(公寓10250元/平方米，車位16/個),（1713元/平方米），％，具備良好的盈利能力。，并辦理3億元項目銀行開發(fā)貸款，即可通過滾動開發(fā)完成整個項目運(yùn)作。表61：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)值1總投資萬元151,845 2自投資金萬元18,000 3銀行貸款萬元30,000 4施工墊資萬元15,072 5銷售回款萬元209,253 6經(jīng)營稅金及附加萬元12,309 7土地增值稅萬元2,238 8總成本費(fèi)用萬元164,154 9利潤總額萬元57,407 10所得稅萬元14,352 11稅后利潤萬元43,055 12凈利潤率萬元%13投資利潤率萬元%14自有資金投資利潤率萬元%15投資回收期萬元3年表62：項目投資預(yù)測序號項目總投資(萬元)單位建面投資(元/平方米)占總投資的比例備注2008年2009年2010年2011年2012年2013年1土地費(fèi)用20,934 1,100 %　8,500 12,434 0 0 0 02前期工程費(fèi)7,536 300 %按照建安工程費(fèi)的10%估算，每平方米優(yōu)惠減免104元市政配套費(fèi)，但未計算1,130 5,275 1,130 0 0 03建筑安裝工程費(fèi)75,361 3,000 %按照3000元每平方米估算，結(jié)構(gòu)1200元/平方米，精裝修1500元/平方米，機(jī)電設(shè)備安裝300元/平方米0 18,840 30,144 15,072 7,536 3,768 4市政工程費(fèi)7,536 300 %按照建安工程費(fèi)的10%估算0 3,014 3,768 754 0 05園林工程費(fèi)5,275 210 %按照建安工程費(fèi)的7%估算0 0 528 2,638 2,110 06配套設(shè)施費(fèi)2,261 90 %按照建安工程費(fèi)的3%估算0 0 226 1,130 904 07開發(fā)間接費(fèi)2,261 90 %按照建安工程費(fèi)的2%估算0 226 226 452 678 678 8銷售費(fèi)用6,714 267 %按照銷售收入的3%估算0 0 1,387 2,278 2,158 891 9管理費(fèi)用3,007 120 %按照開發(fā)成本的3%估算150 301 601 902 752 301 10財務(wù)費(fèi)用3,024 120 %按照貸款3億，兩年期估算，%0 756 1,512 756 0 011不可預(yù)見費(fèi)3,389 135 %按照210合計的3%估算0 678 678 678 678 678 12開發(fā)期稅費(fèi)14,547 579 %根據(jù)利潤表得出0 0 3,006 4,936 4,676 1,930 合計151,845 6,311 %　9,781 41,525 43,207 29,596 19,492 8,245 備注：如果按照市政配套費(fèi)每平方米減免104元計算，則總投資可以節(jié)省2612萬元。 表63：項目銷售收入預(yù)測序號項目合計2008年2009年2010年2011年2012年2013年1公寓　　　　　　　每期銷售面積(平方米)190,306 0 0 47,576 66,607 57,092 19,031 銷售比例100%0%0%25%35%30%10%每期均價(元/平方米)10,250 0 0 9,000 10,000 11,000 12,000 銷售收入合計(萬元)195,063 0 0 42,819 66,607 62,801 22,837 2車位　　　　　　　每期銷售量(個)1,903 0 0 285 666 571 381 銷售比例100%0%0%15%35%30%20%每期均價售價(萬元/個)15 0 0 12 14 16 18 銷售收入合計(萬元)28,736 0 0 3,426 9,325 9,135 6,851 3銷售收入總計(萬元)223,800 0 0 46,244 75,932 71,936 29,688 4營業(yè)稅金及附加(萬元)12,309 0 0 2,543 4,176 3,956 1,633 5土地增值稅(萬元)2,238 0 0 462 759 719 297 6凈收入(萬元)209,253 0 0 43,238 70,996 67,260 27,758 表64：項目利潤表序號項目合計2008年2009年2010年2011年2012年2013年1經(jīng)營收入223,800 0 0 46,244 75,932 71,936 29,688 2經(jīng)營成本151,845 9,781 41,525 43,207 29,596 19,492 8,245 3經(jīng)營稅金及附加12,309 0 0 2,543 4,176 3,956 1,633 4土地增值稅2,238 0 0 462 759 719 297 5利潤總額57,407 9,781 41,525 31 41,401 47,768 19,513 6彌補(bǔ)以前年度虧損51,306 0 0 31 41,401 9,874 0 7應(yīng)納稅所得額57,407 0 0 0 0 37,894 19,513 8所得稅14,352 0 0 0 0 9,473 4,878 9凈利潤43,055 9,781 41,525 31 41,401 38,294 14,635 備注：如果營業(yè)稅按照80％返還，所得稅按照40％返還，則營業(yè)稅可以節(jié)省9847萬元，所得稅能夠節(jié)省2787萬元，總計12634萬元（建筑面積每平米約節(jié)省502元）。表65：投資使用計劃與資金籌措序號項目合計2008年2009年2010年2011年2012年2013年1總投資228,7449,78141,52552,21376,53133,64215,053項目投資151,8459,78141,52543,20729,59619,4928,245各項稅金28,899003,0064,93614,1496,808歸還集團(tuán)借款18,000006,00012,00000歸還銀行貸款30,00000030,000002資金籌措286,87210,00041,76852,27378,94673,44330,441集團(tuán)借款18,00010,0008,0000銷售收入223,8000046,24475,93271,93629,688銀行貸款30,000030,0000000其他來源15,07203,7686,0293,0141,5077543資金節(jié)余58,128219243602,41539,80115,388七、綜述青島太平洋國際廣場項目位于青島市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西側(cè)，緊鄰大海，項目地利位置較優(yōu)越，經(jīng)開區(qū)作為青島市未來的經(jīng)濟(jì)和工業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮螅貏e是2010年海底隧道的開通將極大的促進(jìn)經(jīng)開區(qū)的發(fā)展。（），，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，計劃開發(fā)酒店式公寓。項目原股東計劃將項目整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓或保留小部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為樓面價1100元/平方米，（209336369元）。（6311元/平方米），(公寓10250元/平方米，車位16/個),（1713元/平方米），％，具備良好的盈利能力。，并辦理3億元項目銀行開發(fā)貸款，即可通過滾動開發(fā)完成整個項目運(yùn)作。