【正文】 上海高星級酒店的消費群體中，本土客戶占比已經超過40%。近兩年國內客源正在迅速擴大，這部分客源對于國際品牌的認知度尚且不高。WEAKNESS：管理體制與市場經濟的矛盾。目前，國內產權交易不發(fā)達、酒店產權退出機制不健全、許多國有高星級酒店市場化程度不高，這些問題均導致國內酒店業(yè)的服務水平遲遲未能顯著改善。但我們也看到，面對國外品牌的大舉進入，酒店的市場化改革步伐已經加快，大批的政府招待所、星級酒店真正進入市場經濟的運行軌道，相信管理體制問題會盡快得到解決。沒有具有影響力的品牌。經濟型酒店中的如家、錦江之星等品牌已經樹立了在中低檔酒店業(yè)的地位。但酒店管理業(yè)務的發(fā)展更多倚重品牌在高端市場的影響力。而現(xiàn)在國內還沒有一個酒店管理品牌在高端市場上形成了足以于國際品牌抗衡的號召力。目前高星級酒店主要爭取的顧客群是入境過夜旅游者，對國內市場重視程度不夠。而中國消費結構的升級與商務旅游的興起必將為高星級酒店提供另一個廣闊的市場空間。根據(jù)中國酒店協(xié)會2006年進行的消費者調查，中國高端商務消費者目前更注重的是酒店“性價比”，“品牌”還在其次。我們認為，這樣的消費傾向為能夠保證服務質量的國內酒店管理公司提供了良好的機遇。相關配套服務欠缺。國際知名酒店管理公司（例如專注高端，擁有6個豪華酒店品牌的STARWOOD），在提供管理服務的同時，還會為托管的酒店提供家具設計、燈光調控等附加服務，且這部分的收入已經超過了酒店管理傭金及分成收入。而國內的酒店管理公司在配套服務的開發(fā)還很不成熟。OPPORTUNITY：中國產業(yè)政策與旅游行業(yè)的快速發(fā)展為酒店業(yè)的發(fā)展提供了保障和巨大空間。中國旅游的發(fā)展是從鼓勵入境游開始，因此中國星級酒店行業(yè)的發(fā)展可以說是先于旅游行業(yè)發(fā)展的。目前中國星級酒店擁有的巨大存量，這些酒店的市場化改革為酒店管理業(yè)務提供了機遇；而酒店的增量也使得整個行業(yè)的規(guī)模仍在不斷擴大。奧運會、世博會將為中國帶來持續(xù)數(shù)年的入境旅游高峰，這也是酒店管理企業(yè)迅速擴展業(yè)務、營銷品牌、擴大影響的絕佳機會。THREAT：國外的品牌實力強勁，擁有近百年的酒店管理經驗，各品牌突出差異定位，文化獨特，將爭奪大量市場空間。合同風險。據(jù)酒店協(xié)會對近兩年所解除的酒店管理合同調查分析，除個別是由于雙方合同到期，商談沒有續(xù)簽而結束外，大多數(shù)是酒店業(yè)主不遵守合同而被迫終止的(如不按和約支付管理費用)。而這一情況應當會隨社會信用體系的逐步完善而有所改進。綜合以上觀點，我們認為，中國酒店管理業(yè)務具有廣闊的市場空間。對于國內酒店管理公司，我們將持續(xù)重點關注那些具有一定的品牌知名度，行業(yè)經驗豐富，未來發(fā)展戰(zhàn)略清晰且具有優(yōu)質管理人才儲備的公司。在上市公司中，以錦江股份、金陵飯店為代表，兩家公司都明確將酒店管理作為公司重點發(fā)展業(yè)務；此外，華天酒店、中青旅也將關注發(fā)展連鎖經濟型酒店與相應的管理輸出。二、經濟型酒店SWOT分析STRENGTH：近年來，我國旅游飯店業(yè)發(fā)展迅速，但飯店檔次結構不合理，高星級酒店價格過高，普通消費者無法承受，而小旅館、招待所則服務、衛(wèi)生太差。因此，消費者對物美價廉的經濟型酒店需求就越來越大。成本優(yōu)勢：當前，四星級飯店一個標準間的建造成本為70萬，五星級約為85萬元，成本過高；而且高星級飯店在硬件和服務方面的成本都遠遠高于經濟型酒店。但是，經濟型酒店的物業(yè)成本至少比三年前翻了一倍，有些地方甚至超過一倍。油價、水電費也上漲較快。價格優(yōu)勢：經濟型酒店的最大優(yōu)勢在于價格合適。相對于高星級酒店，經濟型酒店的固定成本以及后期追加成本少，同時管理和服務成本也較低，管理和服務費率遠低于高星級酒店的水平，經濟型酒店具有價格競爭優(yōu)勢。我國經濟型酒店的價位一般在150400元之間。有數(shù)據(jù)顯示，我國旅游人均花費394元/次，，我國70%的工薪族可以接受150200元左右的價位。經濟型酒店的價格比較適合普通商務和游客的消費能力，具有較強的價格競爭優(yōu)勢?？驮垂┙o優(yōu)勢：我國國內游和入境游都呈高速增長的態(tài)勢，國內和國外的游客中通常以普通商務人士和普通大眾為主，因此經濟型酒店的客戶群更加廣泛，較高星級酒店擁有更大的客源。盈利優(yōu)勢：從盈利角度看，經濟型酒店目標客戶群是普通商務和游客，這部分顧客的需求價格彈性高，因而經濟型酒店適于薄利多銷，盡管絕對單體利潤率可能不如高星級酒店，但集團利潤額卻較大，這因為經濟型酒店管理成本較低。WEAKNESS：價格競爭混亂：我國高檔酒店增長速度過快，競爭手段主要是降價，使得酒店結構和客源結構的對應規(guī)律被打破，不但降低了酒店業(yè)的總體效益，擾亂酒店業(yè)競爭秩序，同時還導致高端酒店相對地剝奪了其他酒店的邊際利潤。這也是經濟型酒店價格混亂的原因之一。缺乏酒店品牌品牌知名度低是由于我國酒店管理業(yè)發(fā)展較慢，沒有形成具有一定輻射范圍的中低檔酒店品牌，目前經濟型酒店知名品牌仍較少。認識混亂：目前，一些服務質量不高、衛(wèi)生條件差、管理不規(guī)范的酒店也大著經濟型酒店的旗號，擾亂經濟型酒店市場。OPPORTUNITY：國內外市場巨大。酒店供給結構不合理帶來機會：我國目前已經建成的酒店在數(shù)量結構上呈“兩頭大、中間小”的不合理模式，給經濟型酒店的發(fā)展提供來大好機遇。THREAT：經濟型酒店市場潛力較大，但在其低投資、高回報、周期短等利好因素下，使得經濟型酒店進入壁壘較低，大量投資者進入，意味著若干年后市場競爭激烈。另外，國際酒店巨頭也看到了我國的巨大市場，開始大規(guī)模進入。法國雅高酒店集團旗下宜必思加速在廣東、江蘇、山東等地布點，2006年，美國速8在我國內地已經開了24家連鎖店，美國萬豪集團也宣布進入中國市場，未來國際酒店將會對本土經濟型酒店產生較大競爭威脅。第三節(jié) 旅游飯店行業(yè)企業(yè)兼并重組分析及預測一、兼并重組的動力飯店業(yè)是一個“低進入壁壘、高退出壁壘”的產業(yè)，一旦投資飯店企業(yè)，除非出售，否則飯店很難轉作它用，而在行業(yè)整體經營業(yè)績不佳的情況下，飯店出售又很困難，從而導致飯店企業(yè)退出門檻較高。這一特點就決定了飯店業(yè)競爭強度越大，飯店集團擴張的動力就越大。因為任何飯店都不想在市場競爭中被其它對手所擊垮，在退出成本很高的情況下只有通過擴大企業(yè)規(guī)模、增強企業(yè)實力、進入新的市場等方式以期在競爭中求生存、謀發(fā)展。一個地區(qū)現(xiàn)有飯店市場的同質化競爭強度越大，優(yōu)勢飯店擴大企業(yè)規(guī)模的動力就越強，而經營不善的飯店則提供了被兼并的對象。因此，區(qū)域市場競爭壓力越大，飯店與飯店之間的兼并聯(lián)合越頻繁，從而推動了飯店集團市場擴張進程。二、兼并重組的方式旅游飯店企業(yè)兼并重組方式橫向一體化擴張和縱向一體化擴張。橫向一體化擴張指飯店集團在飯店行業(yè)范圍內通過拓展多品種飯店產品類型、擴大企業(yè)數(shù)量等方式實現(xiàn)擴大市場目標的擴張方式，這種擴張方式的行業(yè)范圍單一而產品類別多元?？v向一體化擴張指飯店集團向飯店行業(yè)相關聯(lián)的上下游行業(yè)擴展，向市場提供與飯店產品相關的產品，這種擴張方式的行業(yè)范圍多元而產品類別單一。飯店集團將飯店上下游企業(yè)例如旅行社（旅游批發(fā)商、旅游零售商、旅游經營商）、旅游交通（航空公司、車船公司、鐵路運輸公司）、旅游餐娛（餐飲、娛樂、康體）、旅游景區(qū)、原材料與物質供應商（建筑材料、酒店日耗品、布草）等行業(yè)整合在企業(yè)集團中，將不同行業(yè)的業(yè)務整合為某一完整的業(yè)務活動，從而為旅游者提供整體產品與服務。三、飯店行業(yè)兼并重組案例隨著經濟發(fā)達程度的加深，同行業(yè)的競爭日趨激烈，優(yōu)勝劣汰的市場法則也日益得到體現(xiàn)。當前，同行業(yè)之間的變動總能引起業(yè)界的高度重視。2007年最大的經濟型連鎖酒店“如家連鎖”“七斗星”100%股權，收購完成后，如家擁有酒店數(shù)量將超過330家，這也是國內經濟型連鎖酒店間第一樁大規(guī)模收購案。10月22日，%股權，雙方已經簽署相關的收購合同，如家從11月1日開始接管。如家收購的是七斗星在國內所擁有的分布于18個城市的26家連鎖酒店。整合完成后如家酒店連鎖的網絡將覆蓋全國80多個城市，擁有酒店數(shù)量超過330家。七斗星創(chuàng)立于2005年9月，目前擁有客房數(shù)量約為4200間。11月18日，開元旅業(yè)集團未來整體策略將作重大調整，計劃投資景區(qū)，將逐步提高純粹輸出酒店管理的比例，計劃以每年擴張5~6家新酒店的速度發(fā)展，到2010年將酒店數(shù)量從現(xiàn)在的20多家發(fā)展到35家左右，2010年后數(shù)年內希望將酒店規(guī)模擴大到65家左右。將在2008年或2009年赴港上市。目前開元總資產超過60億元，在全國酒店企業(yè)中排名第8，但在前10位企業(yè)中是唯一的民營企業(yè)。隨著各種海外資本源源不斷涌入市場，競爭日益加劇，未來市場重新整合的機會也將此起彼伏，從2007年的收購態(tài)勢中可見一斑。一些國際酒店憑著獨特的競爭模式逐漸兼并老化、陳舊的老牌五星酒店。2007年，深圳的富苑酒店就被洲際酒店集團全盤接管。而這些被收購的酒店，也將以嶄新的面孔和更為先進的管理理念重新出現(xiàn)在市場，發(fā)揮其價值。4月，沙特王子阿瓦里德親王旗下的迪拜上市企業(yè)Kingdom酒店投資公司（Kingdom Hotel Investments），以約5800萬美元價格收購昆山商貿飯店。10月25日，()收購5家位于甘肅、遼寧、山東省及西藏自治區(qū)的酒店資產。5間酒店分別為甘肅隴南市郵政賓館、遼寧營口市郵政大廈、西藏林芝地區(qū)郵政大酒店、遼寧瓦房店郵政賓館及山東濰坊市郵電賓館。另外，2007年中央企業(yè)的飯店資產重組也成為業(yè)界關注的焦點。7月19日，中國中旅集團宣布，國資委已同意中國中旅(集團)有限公司并入香港中旅(集團)有限公司，成為其全資子企業(yè)，并由港中旅按照管資產和管人、管事相結合的原則依法對中旅履行出資人職責。3月22日，中國郵政集團在北京宣布旗下首批30家酒店資產開始在上海產權交易所掛牌交易；6月27日，馬來西亞林氏家族旗下的卓越金融宣布收購中國郵政集團所屬的11家酒店，分布在湖北、山東、吉林、四川、甘肅、新疆、陜西等7個省份。中國郵政集團表示，2008年年底前全面退出酒店經營，盤活全部酒店資產。11月27日，中國郵政集團60家賓館、酒店、度假村等資產出現(xiàn)在北京產權交易所，12月中旬掛牌后，意向受讓人正式登記舉牌需交付酒店轉讓資產20%至30%的舉牌保證金，60家酒店資產具體財務數(shù)據(jù)在12月中旬發(fā)布公告。酒店分布在北京、上海、廣東等24個省市自治區(qū)的56個地區(qū)，很多是集餐飲、住宿、商務會議、休閑娛樂為一體的多功能酒店，大多位于市中心、火車站等交通便利地區(qū)或發(fā)展前景看好的旅游景區(qū)，在當?shù)赜幸欢ㄕJ知度，其中，四星級及以上5 家，三星級12家，二星級及以下43家。四川、浙江和山東三個省份比較集中，四川省郵政公司有包括樂山郵電賓館、南充市南部縣郵政局辦公大樓等10項資產，居各省之首；浙江和山東以7項和5項排在第二、三位；北京的2家酒店分別是北京天野溫泉度假村和京懷郵政培訓中心；福建3家分別為中國郵政集團公司福建省郵政公司廈門92間客房的三星級驛緣酒店、福安市鴻鵬物業(yè)管理有限公司郵電公寓、福建瑯岐培訓中心；廣東省郵政公司擁有部分產權的清遠市鴻信賓館、云浮市富臨郵政賓館；浙江省郵政公司擁有部分產權的文成陽光假日大酒店、臨安白天鵝酒店、蕭山新世紀郵電賓館、普陀鴻雁賓館。目前全國郵政總資產為1245億元，其中固定資產60%，全國各地的400多家酒店資產規(guī)模超過100億元。3月22日，中國郵政集團公司將所屬首批30家酒店資產在上海聯(lián)交所掛牌出售，其中部分資產分布在近20個省份，目前已有24家成功實現(xiàn)了轉讓，其中酒店出售溢價最高達27%。第三章 旅游酒店行業(yè)投資與效益分析第一節(jié) 旅游酒店行業(yè)效益分析一、全國星級飯店的營業(yè)收入情況2006年，%；，%；，%。全國星級飯店實現(xiàn)利潤33億元人民幣，與上年同比增長了兩倍多。按注冊登記類型劃分2006年，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。表15 2006年星級飯店營業(yè)收入和客房出租率（按經濟類型劃分）營業(yè)收入客房出租率（億元）（%）合 計按經濟類型劃分 國有企業(yè) 集體企業(yè) 股份合作企業(yè) 聯(lián)營企業(yè) 有限責任公司 股份有限公司 私營經濟 其他企業(yè) 港澳臺投資經濟 外商投資經濟數(shù)據(jù)來源：國家旅游局按規(guī)模劃分2006年，%；，%；，%；，%；，%。表16 2006年星級飯店營業(yè)收入和客房出租率（按規(guī)模劃分）營業(yè)收入客房出租率（億元）（%）合 計按規(guī)模劃分 客房數(shù)500間以上 客房數(shù)300－499間 客房數(shù)200－299間 客房數(shù)100－199間 客房數(shù)99間以下數(shù)據(jù)來源：國家旅游局二、全國星級飯店的客房出租率情況我國星級飯店的總體規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，平均客房出租率比上年也有所提高。到2006年末，%。2006年，%。其中：%；%；%；%；%。表17 2006年星級飯店營業(yè)收入和客房出租率（按星級劃分）營業(yè)收入客房出租率（億元）（%）合 計按飯店星級劃分 五星級 四星級 三星級 二星級 一星級數(shù)據(jù)來源：國家旅游局按注冊登記類型劃分2006年，在全國12751座星級飯店中，%，；%，；%，；%，；%，；%，；%，；%，；%，；%。按規(guī)模劃分按飯店規(guī)模大小劃分的情況是：(1)%，；(2)%，；(3)%，；(4)%，；(5)%。第二節(jié) 旅游飯店行業(yè)投資狀況分析2007年，住宿與餐飲業(yè)新設立外商投資企業(yè)數(shù)為938家，%；，%；，%，行業(yè)投資熱情高漲。我國品牌旅游飯店業(yè)傾向于在資本市場上融資。1月13日，S*ST慶豐公告將其子公司“浙江新宇之星賓館有限公司”名稱變更為“浙江萬好萬家連鎖酒店有限公司”，1月底新宇之星在杭州機場路上的第8家酒店將直接命名為“萬好萬家”商務酒店。1