售后返祖模式和租金回報(bào)率計(jì)算方式-資料下載頁(yè)
2025-06-23 15:56本頁(yè)面
【正文】 前不能預(yù)見(jiàn)的部分支出；純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況 下獲得的收益。假設(shè)商場(chǎng)在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格已知。假設(shè)為：計(jì)算數(shù)據(jù)說(shuō)明：按照好百年租期為8年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià)；%、10年3%計(jì)算。前三年的租金保持不變，從第四年開(kāi)始，按照每年12%遞增。計(jì)算過(guò)程與公式第一種，按8年租期算：將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價(jià)10000－銷售均價(jià)100008%8＋月租金10000123＋{月租金1210000（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－銷售均價(jià)10000%＝2250010000得出銷售均價(jià)與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價(jià)＝53731－361月租金按照月租金從50元/㎡到100元/㎡的價(jià)格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價(jià)，既當(dāng)該好百年的租金達(dá)到某個(gè)價(jià)格時(shí)，要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價(jià)，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。（二層均價(jià)按照2：1的比例計(jì)算）計(jì)算結(jié)果為：說(shuō)明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為8年總共所需的金額由以上遞增方式得出每年租金表（元/㎡）：第二種，按10年租期算：計(jì)算方法同上，則計(jì)算結(jié)果為：說(shuō)明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為10年總共所需的金額；當(dāng)租金達(dá)到80元/㎡，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/㎡時(shí)，發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額最少，如果均價(jià)超過(guò)這個(gè)價(jià)格，則需貼補(bǔ)的金額也要相應(yīng)增加；當(dāng)租金達(dá)到90元/㎡，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/㎡時(shí)，發(fā)展商的租金收益超過(guò)了回報(bào)給客戶的金額，這時(shí)，發(fā)展商就不需貼補(bǔ)，租金已足可以滿足給客戶回報(bào)的金額，還有盈余。 由以上遞增方式得出：每年租金表（元/㎡） 結(jié)論：從兩個(gè)計(jì)算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報(bào)客戶的金額及發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額，當(dāng)租期為10年，租金達(dá)到80元/㎡時(shí)，銷售價(jià)格比較接近市場(chǎng)水平。 分析說(shuō)明：租期越長(zhǎng)，發(fā)展商要返還給客戶的金額越多，即發(fā)展商要貼補(bǔ)的錢要增加，這樣必定要提高商場(chǎng)的銷售價(jià)格來(lái)填補(bǔ)，無(wú)疑，這樣做對(duì)銷售的壓力將非常大；好百年的租金水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加，也會(huì)提高商場(chǎng)的銷售價(jià)格，增大銷售壓力。
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