售后返祖模式和租金回報(bào)率計(jì)算方式-wenkub
2023-07-08 15:56:24 本頁面
【正文】 業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到固定的租金回報(bào)優(yōu)勢分割靈活、客戶層面廣，開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力；前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位，有效保證整體商業(yè)形象；幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投資收益明確，如果主力品牌好，則有較強(qiáng)的安全感；劣勢承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高，但實(shí)施可能性小；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)適用性統(tǒng)一經(jīng)營管理的大型商場產(chǎn)權(quán)商鋪；統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街、專業(yè)市場；有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售售后返租操作方式A、招商→經(jīng)營→銷售→返租B、招商→銷售→返租→經(jīng)營定義該模式采用先招商，經(jīng)營一段時(shí)間后再分割銷售商鋪。此時(shí)銷售屬于帶租約銷售，然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢該模式是一種較新穎的銷售型地產(chǎn)操作模式，視經(jīng)營情況而定，在經(jīng)營成熟后，再銷售對于后期的返租運(yùn)營阻力較小劣勢情況無法預(yù)測，價(jià)格較高定義用先招商，在招商的同時(shí)或稍微遲一些時(shí)間銷售商鋪。這種操作模式的方式是：發(fā)展商首先需判斷自身資金的使用效率如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對投資客戶的補(bǔ)貼就可通過回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補(bǔ)，補(bǔ)貼僅僅作為一種資金成本而已優(yōu)勢在市場允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長期的高回報(bào)保障前提下，項(xiàng)目的市場銷售價(jià)值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當(dāng)彌補(bǔ)回報(bào)的補(bǔ)貼劣勢這種方式必須非常理性，脫離了市場規(guī)律的價(jià)值同樣不具備實(shí)現(xiàn)的可行性難點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目由大型商家整體長期租賃，大型商家作為本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營者的角色而存在，而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業(yè)主小業(yè)主作為商鋪的投資者而存在發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者，它既是三者之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者B、返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散風(fēng)險(xiǎn)從整體上看，三者之間存在兩個(gè)基本點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系：返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散風(fēng)險(xiǎn)分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了矛盾，但在返租期滿后如何保障眾多小業(yè)主利益是難題大型商家如繼續(xù)租用，則恐怕難以應(yīng)對眾多小業(yè)主；但若不繼續(xù)租用，也需將其統(tǒng)一規(guī)劃成一個(gè)商場來實(shí)現(xiàn)其
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