【正文】 務(wù)的發(fā)展，主力店信托化將取代“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資方式之一。目前，市場上的商業(yè)地產(chǎn)主力店信托產(chǎn)品也不斷涌現(xiàn)，其信托模式主要有二種。一是主力店租賃收益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式（以下簡稱受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式），另一種則是購入產(chǎn)權(quán)后續(xù)租模式（以下簡稱產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式）?！　∈芤鏅?quán)轉(zhuǎn)讓模式一般由開發(fā)商將已出租的商業(yè)物業(yè)的租賃收益權(quán)委托信托公司，由信托公司按照開發(fā)商的意愿和市場的實際情況，將收益權(quán)分割成若干份轉(zhuǎn)讓給中小投資者。在一定期限后，委托方再回購收益權(quán)。而產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式是中小投資者將合法的資金委托信托公司，由信托公司以自己的名義向開發(fā)商購入已出租的商業(yè)物業(yè)，再將物業(yè)續(xù)租給原有的大型商家，收取的租金作為委托人的收益。在一定期限后，信托公司自行向所有委托人回購商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)?！　“咐唬喝A堂商場大興店租金收益權(quán)信托計劃受托人：北京國際信托投資有限公司委托人：北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推介期：自2004年7月26日起不超過30個工作日信托方式：北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以華堂商場大興店20年租金收益權(quán)作為財產(chǎn)信托給北京國際信托投資有限公司，將受益權(quán)轉(zhuǎn)讓。信托計劃規(guī)模：不超過人民幣7000萬元信托計劃期限：二年資金要求最低認購額：10萬元，25萬元以上優(yōu)先購買。預(yù)計年收益率與分配：預(yù)計年收益率為6％，收益每年支付一次。項目簡介華堂商場大興店位于北京大興縣黃村衛(wèi)星城的“興城嘉園”小區(qū)內(nèi)，包括地上一、二、三層，建筑面積約為：20,500平方米。所在項目占地面積近10萬平方米，，是一個集住宅、聯(lián)體別墅、大型商業(yè)服務(wù)場所和寫字樓于一體的中高檔社區(qū)。開發(fā)商為北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目風(fēng)險控制：（1）北京國投與方正地產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》，并在房管部門備案登記，一旦方正地產(chǎn)不能到期回贖受益權(quán)，則北京國投將持有華堂商場大興店物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（2）華堂商場租金收入進入信托賬戶監(jiān)管使用。（3）受益權(quán)轉(zhuǎn)讓資金進入監(jiān)管賬戶由北京國投監(jiān)管使用。本信托計劃募集的7000萬資金將用于華堂商場后期購置設(shè)備及裝修，此筆資金的進入將會增加本物業(yè)的價值。（4）華堂商場大興店房產(chǎn)市價約7000元/平米，北京國投代表投資人以3414元/平米的價格取得，這意味著一旦轉(zhuǎn)讓方不能回贖，商鋪處置達到市值的50%就可以實現(xiàn)償還全部本金?！　∵@是一個受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的信托案例。富智商業(yè)顧問認為：　　對于開發(fā)商而言，這種模式未要求對物業(yè)產(chǎn)權(quán)的監(jiān)管或控制，開發(fā)商同時可以用產(chǎn)權(quán)來進行其他方式的抵押融資，進一步擴大融資的規(guī)模。另外，此模式為財產(chǎn)信托，可規(guī)避“200份和5萬元”的限制，使融資額增大。就中小投資者來說，此模式有較大的風(fēng)險。除了主力店經(jīng)營風(fēng)險外，還須承擔(dān)開發(fā)商將物業(yè)進行其他融資抵押造成的風(fēng)險。當(dāng)主力店經(jīng)營不善或未及時支付租金時，中小投資者的收益未能保障。而因開發(fā)商將物業(yè)進行其他融資抵押造成物業(yè)被拍賣而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，中小投資者的損失更慘重。對于信托公司，由于未能監(jiān)管或控制物業(yè)產(chǎn)權(quán)，在受托過程中顯得比較被動，這種信托模式容易因物業(yè)產(chǎn)權(quán)被轉(zhuǎn)移而蒙受聲譽損失。但是，因此模式為財產(chǎn)信托，只要信托公司愿意，發(fā)行時可以打“擦邊球”，規(guī)避“200份和5萬元”的限制，使融資規(guī)模進一步擴大，信托管理費用也同時可以增收。但是，一般來講，規(guī)模較大的信托公司會避免這種打“擦邊球”的做法，而多數(shù)規(guī)模小的信托公司則愿意做這種業(yè)務(wù)?！　“咐阂壮跎徎ㄎ飿I(yè)投資集合信托計劃受托人：平安信托投資股份有限公司發(fā)售時間：2005年3月8日資金運用：信托資金購入易初蓮花廣州三元里分店，然后續(xù)租給易初蓮花使用獲得租金收益，信托期滿將資產(chǎn)出售，投資者收回本金。收益來源：信托財產(chǎn)的收益來自于租金收入和期末出售資產(chǎn)可能的增值。信托計劃規(guī)模： 信托計劃期限： 2年 。信托成立1 年后，在滿足所有投資者本金和收益的情況下，受托人可以隨時提前終止信托計劃，%的提前終止收益補償。資金要求：投資者最低認購額60萬元 預(yù)期收益與分配：%。在信托分配時，%的收益和本金，剩余部分才作為信托管理費。物業(yè)概況：易初蓮花三元里店分店，位于廣州市白云區(qū)廣花路，地鐵三元里出口上蓋。整幢商用物業(yè)地面三層，地下一層， 。該店目前是易初蓮花華南地區(qū)的旗艦店，經(jīng)營狀況良好，商業(yè)氣氛成熟。承租方：易初蓮花是正大集團下屬企業(yè)，外資品牌超市之一。風(fēng)險控制：由法國興業(yè)銀行保函和香港上市公司正大企業(yè)聯(lián)合擔(dān)保。信托期末受托人將資產(chǎn)出售，讓投資者收回本金。平安信托的關(guān)聯(lián)企業(yè)平安置業(yè)投資管理公司提供保護價認購承諾。這是一個產(chǎn)權(quán)買后續(xù)租模式的信托案例。富智商業(yè)顧問認為：對于開發(fā)商而言，這種模式等同于將物業(yè)銷售出去，取得的售樓款可以任由支配，不須做出其它承諾。但由于此模式為資金信托，受到“200份和5萬元”的限制，融資規(guī)模相當(dāng)有限。就中小投資者來說，此模式的風(fēng)險相對較低。由于有主力店的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，信托期內(nèi)的收益有一定的保障。而信托期終止后的回購也有信托公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，規(guī)避了回收風(fēng)險。同時，投資者在一年后可以提前終止信托，使這種產(chǎn)品具有一定的可兌現(xiàn)性。但是，由于受到資金信托“200份和5萬元”的限制，投資門檻較高。對于信托公司，由于以自己的名義買入物業(yè)，能夠控制物業(yè)產(chǎn)權(quán)，在受托過程中顯得比較主動，規(guī)避了因物業(yè)產(chǎn)權(quán)被轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。但同時也承擔(dān)著物業(yè)貶值的風(fēng)險，一旦主力店經(jīng)營失敗或整個房地產(chǎn)市場價格下落時，信托公司承擔(dān)的風(fēng)險較大。當(dāng)然，若出現(xiàn)主力店經(jīng)營非常成功或整個房地產(chǎn)市場價格上升的情況，信托公司也可以獲得一筆可觀的物業(yè)增值利潤。相對而言，在我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀下，信托公司更愿意采用第二種模式。由于信托公司自有資本金都很大，遇到好的項目，信托公司都會去爭取獲得更多的利潤，畢竟1%的信托管理費用非常有限，還比不上一個銷售代理公司所收的銷售傭金高（%）。MALL開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作與大型百貨公司、超級市場不同，MALL的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營。統(tǒng)一管理是指管理公司對MALL實行統(tǒng)一的集中管理，使整個MALL的營業(yè)運行、市場推廣、保安、清潔、維修、機電控制等工作有組織、有計劃地進行，并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關(guān)資源。分散經(jīng)營則指各零售商、服務(wù)商在整個MALL統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標(biāo)消費群服務(wù)而進行不同形式的進銷存、營業(yè)推廣、員工管理等各項工作。在我國，MALL是最近幾年才迅速發(fā)展的，成功經(jīng)營的案例很少，多數(shù)已開業(yè)的MALL經(jīng)營并不理想，有的甚至即將關(guān)門或計劃重新策劃招商和重組管理團隊。從一些MALL開發(fā)商了解到，他們對建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒有這方面的經(jīng)驗。但是，他們對MALL的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔(dān)心，這種擔(dān)心更說明了這些開發(fā)商老總們對開發(fā)MALL綜合開發(fā)的悲觀成分。從MALL管理要素來看看開發(fā)商擔(dān)心的原因：一是開發(fā)商缺乏MALL管理專才。管理總的有管理團隊，我國MALL管理人才奇少，目前活躍在業(yè)內(nèi)的MALL高層管理人員多數(shù)是港臺、廣東、上海、北京等地的專業(yè)人士，其中，大部分是從百貨業(yè)轉(zhuǎn)過來的，目前的百貨業(yè)管理也含有租賃、營業(yè)額提成、保底分成、自營商品等與MALL類似的經(jīng)營方式，只是業(yè)態(tài)組合或商品服務(wù)大類沒有MALL豐富。MALL管理人才的供求關(guān)系，使其薪資水平居高不下，個別人員的月薪高達60萬元（在東北某MALL任職的某臺灣專業(yè)人士）。但是，一個新的問題也出來了，由于多數(shù)開發(fā)商在項目剛啟動時并沒有成立MALL管理公司，在引進這些高級管理人員時，只能按照開發(fā)公司部門負責(zé)人的待遇定薪資級別，結(jié)果當(dāng)然是吸引不了這些專才加盟。二是開發(fā)商習(xí)慣了以前開發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭取辦完房產(chǎn)證后盡快與購房者拜拜。而對于復(fù)雜、繁瑣的MALL管理，開發(fā)商們都想在商鋪售后將其交給一家專業(yè)的管理顧問公司，雖然多花些銀兩，但希望換來既省心又省力的好事。其實，開發(fā)商在制訂商鋪租金、售價和預(yù)期利潤時，應(yīng)該同時考慮商鋪返租和MALL開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營業(yè)推廣費用，這部分費用占的比例不少，一定要注意計入開發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒人去管理你的MALL。筆者曾經(jīng)接觸過常州一個商業(yè)樓盤開發(fā)商的老總，他似乎很精明，要求管理公司承擔(dān)商鋪返租和MALL開業(yè)后管理期內(nèi)的整體營業(yè)推廣費用，只愿意承擔(dān)委托招商費用。這種觀點他堅持了八個月，談了N家商業(yè)管理公司和零售商。后來，其結(jié)果只能是拖延了項目的開發(fā)時間，造成了良好銷售時機的錯失和資金利息等方面的損失。不管是從商鋪營銷手法，還是從務(wù)實的MALL管理來考慮，開發(fā)商很樂意與管理水平相對高些的異地管理顧問公司合作，特別是香港、臺灣、深圳、北京等地專業(yè)管理顧問。但是，如何與異地管理顧問進行有效的合作，卻難倒了很多開發(fā)商。MALL的管理具有高度的社會分工和技能專業(yè)化的特點，這種特點也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢，提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營銷管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理、行政人事管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)容。筆者很贊同國內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的“六位一體”MALL運作模式的觀點，即投資者、開發(fā)商、商鋪經(jīng)營者、專業(yè)運營商、終端消費者和政府六方共同參與，結(jié)為一體，實現(xiàn)各方利益平衡，達到多贏目的。異地管理顧問的優(yōu)勢在于租賃管理、營銷管理以及各類管理流程的設(shè)計、控制實施等，弱項是當(dāng)?shù)卣块T等相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)能力差，而這項正是當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司的強項。這里舉個例子，某地一家商業(yè)廣場聘用了南方一家管理顧問公司為其進行商業(yè)管理，當(dāng)?shù)亟值狼鍧嵐芾砉緦τ谶@種外地的管理公司也只能按章辦事，要求其交納每年十多萬的清潔費，后來經(jīng)過開發(fā)商有關(guān)人員協(xié)助公關(guān)，最終街道清潔管理公司只收了每年七萬元的清潔費，節(jié)省了近十萬元。一般情況下，政府一些管理部門制訂收費標(biāo)準(zhǔn)有一定的范圍，這也給企業(yè)提供了講價還價的機會，而協(xié)調(diào)溝通正是創(chuàng)造機會的具體辦法。由于MALL管理需與工商、稅務(wù)、消防、衛(wèi)生防疫、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、海關(guān)、城管、公安、勞動、社保等多個政府職能部門以及各類媒體單位打交道，這就要求MALL管理公司必須具備特強的公關(guān)協(xié)調(diào)能力，對于異地管理顧問來講，這些要求實在無法做到。結(jié)合香港、臺灣慣用的管理模式和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實際情況，筆者認為，較佳的管理模式是開發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團隊，全權(quán)負責(zé)MALL的各項管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗的管理公顧問，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計以及前期營運管理、促銷管理、客戶服務(wù)等顧問服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負責(zé)?，F(xiàn)時，管理顧問的收費都比較高，雖然顧問費占商鋪銷售收入的比例很小，但長期聘用管理顧問并不是最佳辦法。其原因一是長期的顧問費用總額也是一筆不少的開支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開發(fā)商項目利潤的回吐；二是MALL管理公司無法真正學(xué)到深厚的管理知識和高超的管理技能，使自身處于相當(dāng)被動的地位，一旦顧問公司出現(xiàn)高級管理人員變動或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機。建議聘用時間為半年至二年，視項目營業(yè)面積大小、經(jīng)營易難度、管理專才加盟情況和商圈競爭性等因素而定。一般情況下，管理顧問公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的能力。開發(fā)商更不能將MALL的整個管理權(quán)都交給管理顧問公司，一旦發(fā)生嚴(yán)重虧損或其他不利經(jīng)營的情況，可能會使開發(fā)商蒙受多種損失。在這里要特別提醒，個別開發(fā)商在商鋪銷售前，的確是邀請了某些知名度較高的香港或臺灣的管理顧問公司擔(dān)任商業(yè)運營或物業(yè)顧問，但實際上是只掛名不顧問，開發(fā)商一次性交十幾、二十萬簽個短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷售，并非實際提供高質(zhì)量管理顧問。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險的商鋪產(chǎn)權(quán)分散后遺癥。我國商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫？這段時間，中國房地產(chǎn)泡沫的說法再掀波瀾，境外媒體及研究機構(gòu)紛紛發(fā)表相關(guān)文章，直指中國房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。人們不會忘記上世紀(jì)九十年代初房地產(chǎn)泡沫的破滅給國民經(jīng)濟帶來的嚴(yán)重負面影響，留下了大量的爛尾樓和銀行壞賬。中國目前的房地產(chǎn)過熱是否會重演十年前的一幕？ 房地產(chǎn)繁榮是好事，其對國民經(jīng)濟相關(guān)行業(yè)的拉動是毋庸置疑的；房地產(chǎn)“雪崩”是可怕的，對房地產(chǎn)企業(yè)的打擊甚至是致命的。我國商業(yè)地產(chǎn)是否也存在泡沫呢？隨著住宅開發(fā)商利潤率的減少，從2002年年初起，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擠入利潤空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年15月，商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，%，占全社會固定資產(chǎn)投資額的3%，%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，%，其中，新開工2734萬平方米，增長23%，竣工2822萬平方米，%。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)增長速度遠遠超過國民經(jīng)濟的增長速度。從這些數(shù)字來看，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)的確是過熱。但是，筆者認為，這未必是泡沫。泡沫的中心是房地產(chǎn)出現(xiàn)價格高、空置率高、資金持續(xù)涌入三大現(xiàn)象。我們逐個來分析價格、空置率和資金這三個因素。價格：商業(yè)地產(chǎn)的利潤就體現(xiàn)在商鋪的銷售上，商鋪價格的高低也決定了整個項目的利潤大小，因此，制訂高價格成為了商業(yè)地產(chǎn)商鋪的必備策略。一些省會城市的最高價格高達8萬元/M10萬元/M2，有的甚至10幾萬元/M2，如重慶解放碑商圈最高的商鋪價格達到16萬元/M2。而一些中小城市的臨街商鋪一般都要2~3萬元/M2。為何高價格的商鋪容易被投資客接受？在中國，一直有“旺鋪富三代”的說法，投資客往往樂意將商鋪作為長線投資的品種，一可常年收取租金，二待商鋪升值適時脫手套現(xiàn)。一般情況下，2~3萬元/M2的商鋪價格是經(jīng)營者、投資客都可以接受的，經(jīng)營者考慮的是經(jīng)營業(yè)績能否承受起租金，投資客的預(yù)期租金則是接近銀行按揭款，哪怕再貼一些都不在乎，關(guān)鍵是商鋪及整體項目能正常經(jīng)營，以保證其商鋪的增值。除個別項目因受營銷概念的炒作，商鋪價格異常外，多數(shù)項目的價格并不背離租金?？罩寐剩簭V東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長在年中曾透露，今年上半年，％，其中商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)空置率高達25％，上升速度快，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理加劇。北京某資產(chǎn)管理公司的測算，到2003年第三季度，北京商鋪的隱性空置率已經(jīng)達到15％到20％，而官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計的北京商鋪空置率，一般在5％到10％之間，這是顯性空置率。北京、上海、廣州、重慶等地都是商業(yè)地產(chǎn)的大戶，大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量造