【正文】 務的發(fā)展，主力店信托化將取代“產(chǎn)權式商鋪”，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資方式之一。目前，市場上的商業(yè)地產(chǎn)主力店信托產(chǎn)品也不斷涌現(xiàn)，其信托模式主要有二種。一是主力店租賃收益權轉讓模式（以下簡稱受益權轉讓模式），另一種則是購入產(chǎn)權后續(xù)租模式（以下簡稱產(chǎn)權買后續(xù)租模式）?！　∈芤鏅噢D讓模式一般由開發(fā)商將已出租的商業(yè)物業(yè)的租賃收益權委托信托公司，由信托公司按照開發(fā)商的意愿和市場的實際情況，將收益權分割成若干份轉讓給中小投資者。在一定期限后，委托方再回購收益權。而產(chǎn)權買后續(xù)租模式是中小投資者將合法的資金委托信托公司，由信托公司以自己的名義向開發(fā)商購入已出租的商業(yè)物業(yè)，再將物業(yè)續(xù)租給原有的大型商家，收取的租金作為委托人的收益。在一定期限后，信托公司自行向所有委托人回購商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權?！　“咐唬喝A堂商場大興店租金收益權信托計劃受托人：北京國際信托投資有限公司委托人：北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推介期：自2004年7月26日起不超過30個工作日信托方式：北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以華堂商場大興店20年租金收益權作為財產(chǎn)信托給北京國際信托投資有限公司，將受益權轉讓。信托計劃規(guī)模：不超過人民幣7000萬元信托計劃期限：二年資金要求最低認購額：10萬元，25萬元以上優(yōu)先購買。預計年收益率與分配：預計年收益率為6％，收益每年支付一次。項目簡介華堂商場大興店位于北京大興縣黃村衛(wèi)星城的“興城嘉園”小區(qū)內(nèi)，包括地上一、二、三層，建筑面積約為：20,500平方米。所在項目占地面積近10萬平方米，，是一個集住宅、聯(lián)體別墅、大型商業(yè)服務場所和寫字樓于一體的中高檔社區(qū)。開發(fā)商為北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目風險控制：（1）北京國投與方正地產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》，并在房管部門備案登記，一旦方正地產(chǎn)不能到期回贖受益權，則北京國投將持有華堂商場大興店物業(yè)產(chǎn)權。（2）華堂商場租金收入進入信托賬戶監(jiān)管使用。（3）受益權轉讓資金進入監(jiān)管賬戶由北京國投監(jiān)管使用。本信托計劃募集的7000萬資金將用于華堂商場后期購置設備及裝修，此筆資金的進入將會增加本物業(yè)的價值。（4）華堂商場大興店房產(chǎn)市價約7000元/平米，北京國投代表投資人以3414元/平米的價格取得，這意味著一旦轉讓方不能回贖，商鋪處置達到市值的50%就可以實現(xiàn)償還全部本金?！　∵@是一個受益權轉讓模式的信托案例。富智商業(yè)顧問認為：　　對于開發(fā)商而言，這種模式未要求對物業(yè)產(chǎn)權的監(jiān)管或控制，開發(fā)商同時可以用產(chǎn)權來進行其他方式的抵押融資，進一步擴大融資的規(guī)模。另外，此模式為財產(chǎn)信托，可規(guī)避“200份和5萬元”的限制，使融資額增大。就中小投資者來說，此模式有較大的風險。除了主力店經(jīng)營風險外，還須承擔開發(fā)商將物業(yè)進行其他融資抵押造成的風險。當主力店經(jīng)營不善或未及時支付租金時，中小投資者的收益未能保障。而因開發(fā)商將物業(yè)進行其他融資抵押造成物業(yè)被拍賣而產(chǎn)權轉移時，中小投資者的損失更慘重。對于信托公司，由于未能監(jiān)管或控制物業(yè)產(chǎn)權，在受托過程中顯得比較被動，這種信托模式容易因物業(yè)產(chǎn)權被轉移而蒙受聲譽損失。但是，因此模式為財產(chǎn)信托，只要信托公司愿意，發(fā)行時可以打“擦邊球”，規(guī)避“200份和5萬元”的限制，使融資規(guī)模進一步擴大，信托管理費用也同時可以增收。但是，一般來講，規(guī)模較大的信托公司會避免這種打“擦邊球”的做法，而多數(shù)規(guī)模小的信托公司則愿意做這種業(yè)務?！　“咐阂壮跎徎ㄎ飿I(yè)投資集合信托計劃受托人：平安信托投資股份有限公司發(fā)售時間：2005年3月8日資金運用：信托資金購入易初蓮花廣州三元里分店，然后續(xù)租給易初蓮花使用獲得租金收益，信托期滿將資產(chǎn)出售，投資者收回本金。收益來源：信托財產(chǎn)的收益來自于租金收入和期末出售資產(chǎn)可能的增值。信托計劃規(guī)模： 信托計劃期限： 2年 。信托成立1 年后，在滿足所有投資者本金和收益的情況下，受托人可以隨時提前終止信托計劃，%的提前終止收益補償。資金要求：投資者最低認購額60萬元 預期收益與分配：%。在信托分配時，%的收益和本金，剩余部分才作為信托管理費。物業(yè)概況：易初蓮花三元里店分店，位于廣州市白云區(qū)廣花路，地鐵三元里出口上蓋。整幢商用物業(yè)地面三層，地下一層， 。該店目前是易初蓮花華南地區(qū)的旗艦店，經(jīng)營狀況良好，商業(yè)氣氛成熟。承租方：易初蓮花是正大集團下屬企業(yè)，外資品牌超市之一。風險控制：由法國興業(yè)銀行保函和香港上市公司正大企業(yè)聯(lián)合擔保。信托期末受托人將資產(chǎn)出售，讓投資者收回本金。平安信托的關聯(lián)企業(yè)平安置業(yè)投資管理公司提供保護價認購承諾。這是一個產(chǎn)權買后續(xù)租模式的信托案例。富智商業(yè)顧問認為：對于開發(fā)商而言，這種模式等同于將物業(yè)銷售出去，取得的售樓款可以任由支配，不須做出其它承諾。但由于此模式為資金信托，受到“200份和5萬元”的限制，融資規(guī)模相當有限。就中小投資者來說，此模式的風險相對較低。由于有主力店的關聯(lián)企業(yè)提供擔保，信托期內(nèi)的收益有一定的保障。而信托期終止后的回購也有信托公司的關聯(lián)企業(yè)提供擔保，規(guī)避了回收風險。同時，投資者在一年后可以提前終止信托，使這種產(chǎn)品具有一定的可兌現(xiàn)性。但是，由于受到資金信托“200份和5萬元”的限制，投資門檻較高。對于信托公司，由于以自己的名義買入物業(yè)，能夠控制物業(yè)產(chǎn)權，在受托過程中顯得比較主動，規(guī)避了因物業(yè)產(chǎn)權被轉移的風險。但同時也承擔著物業(yè)貶值的風險，一旦主力店經(jīng)營失敗或整個房地產(chǎn)市場價格下落時，信托公司承擔的風險較大。當然，若出現(xiàn)主力店經(jīng)營非常成功或整個房地產(chǎn)市場價格上升的情況，信托公司也可以獲得一筆可觀的物業(yè)增值利潤。相對而言，在我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀下，信托公司更愿意采用第二種模式。由于信托公司自有資本金都很大，遇到好的項目，信托公司都會去爭取獲得更多的利潤，畢竟1%的信托管理費用非常有限，還比不上一個銷售代理公司所收的銷售傭金高（%）。MALL開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作與大型百貨公司、超級市場不同，MALL的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營。統(tǒng)一管理是指管理公司對MALL實行統(tǒng)一的集中管理，使整個MALL的營業(yè)運行、市場推廣、保安、清潔、維修、機電控制等工作有組織、有計劃地進行，并使所有的零售商、服務商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關資源。分散經(jīng)營則指各零售商、服務商在整個MALL統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標消費群服務而進行不同形式的進銷存、營業(yè)推廣、員工管理等各項工作。在我國，MALL是最近幾年才迅速發(fā)展的，成功經(jīng)營的案例很少，多數(shù)已開業(yè)的MALL經(jīng)營并不理想，有的甚至即將關門或計劃重新策劃招商和重組管理團隊。從一些MALL開發(fā)商了解到，他們對建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒有這方面的經(jīng)驗。但是，他們對MALL的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔心，這種擔心更說明了這些開發(fā)商老總們對開發(fā)MALL綜合開發(fā)的悲觀成分。從MALL管理要素來看看開發(fā)商擔心的原因：一是開發(fā)商缺乏MALL管理專才。管理總的有管理團隊，我國MALL管理人才奇少，目前活躍在業(yè)內(nèi)的MALL高層管理人員多數(shù)是港臺、廣東、上海、北京等地的專業(yè)人士，其中，大部分是從百貨業(yè)轉過來的，目前的百貨業(yè)管理也含有租賃、營業(yè)額提成、保底分成、自營商品等與MALL類似的經(jīng)營方式，只是業(yè)態(tài)組合或商品服務大類沒有MALL豐富。MALL管理人才的供求關系，使其薪資水平居高不下，個別人員的月薪高達60萬元（在東北某MALL任職的某臺灣專業(yè)人士）。但是，一個新的問題也出來了，由于多數(shù)開發(fā)商在項目剛啟動時并沒有成立MALL管理公司，在引進這些高級管理人員時，只能按照開發(fā)公司部門負責人的待遇定薪資級別，結果當然是吸引不了這些專才加盟。二是開發(fā)商習慣了以前開發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭取辦完房產(chǎn)證后盡快與購房者拜拜。而對于復雜、繁瑣的MALL管理，開發(fā)商們都想在商鋪售后將其交給一家專業(yè)的管理顧問公司，雖然多花些銀兩，但希望換來既省心又省力的好事。其實，開發(fā)商在制訂商鋪租金、售價和預期利潤時，應該同時考慮商鋪返租和MALL開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營業(yè)推廣費用，這部分費用占的比例不少，一定要注意計入開發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒人去管理你的MALL。筆者曾經(jīng)接觸過常州一個商業(yè)樓盤開發(fā)商的老總，他似乎很精明，要求管理公司承擔商鋪返租和MALL開業(yè)后管理期內(nèi)的整體營業(yè)推廣費用，只愿意承擔委托招商費用。這種觀點他堅持了八個月，談了N家商業(yè)管理公司和零售商。后來，其結果只能是拖延了項目的開發(fā)時間，造成了良好銷售時機的錯失和資金利息等方面的損失。不管是從商鋪營銷手法，還是從務實的MALL管理來考慮，開發(fā)商很樂意與管理水平相對高些的異地管理顧問公司合作，特別是香港、臺灣、深圳、北京等地專業(yè)管理顧問。但是，如何與異地管理顧問進行有效的合作，卻難倒了很多開發(fā)商。MALL的管理具有高度的社會分工和技能專業(yè)化的特點，這種特點也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢，提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營銷管理、客戶服務、物業(yè)管理、行政人事管理、財務管理等各項內(nèi)容。筆者很贊同國內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的“六位一體”MALL運作模式的觀點，即投資者、開發(fā)商、商鋪經(jīng)營者、專業(yè)運營商、終端消費者和政府六方共同參與，結為一體，實現(xiàn)各方利益平衡，達到多贏目的。異地管理顧問的優(yōu)勢在于租賃管理、營銷管理以及各類管理流程的設計、控制實施等，弱項是當?shù)卣块T等相關關系的協(xié)調(diào)能力差，而這項正是當?shù)亻_發(fā)公司的強項。這里舉個例子，某地一家商業(yè)廣場聘用了南方一家管理顧問公司為其進行商業(yè)管理，當?shù)亟值狼鍧嵐芾砉緦τ谶@種外地的管理公司也只能按章辦事，要求其交納每年十多萬的清潔費，后來經(jīng)過開發(fā)商有關人員協(xié)助公關，最終街道清潔管理公司只收了每年七萬元的清潔費，節(jié)省了近十萬元。一般情況下，政府一些管理部門制訂收費標準有一定的范圍，這也給企業(yè)提供了講價還價的機會，而協(xié)調(diào)溝通正是創(chuàng)造機會的具體辦法。由于MALL管理需與工商、稅務、消防、衛(wèi)生防疫、質(zhì)量技術監(jiān)督、海關、城管、公安、勞動、社保等多個政府職能部門以及各類媒體單位打交道，這就要求MALL管理公司必須具備特強的公關協(xié)調(diào)能力，對于異地管理顧問來講，這些要求實在無法做到。結合香港、臺灣慣用的管理模式和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實際情況，筆者認為，較佳的管理模式是開發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團隊，全權負責MALL的各項管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗的管理公顧問，由其提供管理流程及相關文件的設計以及前期營運管理、促銷管理、客戶服務等顧問服務；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負責?，F(xiàn)時，管理顧問的收費都比較高，雖然顧問費占商鋪銷售收入的比例很小，但長期聘用管理顧問并不是最佳辦法。其原因一是長期的顧問費用總額也是一筆不少的開支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開發(fā)商項目利潤的回吐；二是MALL管理公司無法真正學到深厚的管理知識和高超的管理技能，使自身處于相當被動的地位，一旦顧問公司出現(xiàn)高級管理人員變動或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機。建議聘用時間為半年至二年，視項目營業(yè)面積大小、經(jīng)營易難度、管理專才加盟情況和商圈競爭性等因素而定。一般情況下，管理顧問公司只提供管理咨詢服務，不具備承擔經(jīng)營風險的能力。開發(fā)商更不能將MALL的整個管理權都交給管理顧問公司，一旦發(fā)生嚴重虧損或其他不利經(jīng)營的情況，可能會使開發(fā)商蒙受多種損失。在這里要特別提醒，個別開發(fā)商在商鋪銷售前，的確是邀請了某些知名度較高的香港或臺灣的管理顧問公司擔任商業(yè)運營或物業(yè)顧問，但實際上是只掛名不顧問，開發(fā)商一次性交十幾、二十萬簽個短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷售，并非實際提供高質(zhì)量管理顧問。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險的商鋪產(chǎn)權分散后遺癥。我國商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫？這段時間，中國房地產(chǎn)泡沫的說法再掀波瀾，境外媒體及研究機構紛紛發(fā)表相關文章，直指中國房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。人們不會忘記上世紀九十年代初房地產(chǎn)泡沫的破滅給國民經(jīng)濟帶來的嚴重負面影響，留下了大量的爛尾樓和銀行壞賬。中國目前的房地產(chǎn)過熱是否會重演十年前的一幕？ 房地產(chǎn)繁榮是好事，其對國民經(jīng)濟相關行業(yè)的拉動是毋庸置疑的；房地產(chǎn)“雪崩”是可怕的，對房地產(chǎn)企業(yè)的打擊甚至是致命的。我國商業(yè)地產(chǎn)是否也存在泡沫呢？隨著住宅開發(fā)商利潤率的減少，從2002年年初起，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擠入利潤空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年15月，商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，%，占全社會固定資產(chǎn)投資額的3%，%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，%，其中，新開工2734萬平方米，增長23%，竣工2822萬平方米，%。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)增長速度遠遠超過國民經(jīng)濟的增長速度。從這些數(shù)字來看，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)的確是過熱。但是，筆者認為，這未必是泡沫。泡沫的中心是房地產(chǎn)出現(xiàn)價格高、空置率高、資金持續(xù)涌入三大現(xiàn)象。我們逐個來分析價格、空置率和資金這三個因素。價格：商業(yè)地產(chǎn)的利潤就體現(xiàn)在商鋪的銷售上，商鋪價格的高低也決定了整個項目的利潤大小，因此，制訂高價格成為了商業(yè)地產(chǎn)商鋪的必備策略。一些省會城市的最高價格高達8萬元/M10萬元/M2，有的甚至10幾萬元/M2，如重慶解放碑商圈最高的商鋪價格達到16萬元/M2。而一些中小城市的臨街商鋪一般都要2~3萬元/M2。為何高價格的商鋪容易被投資客接受？在中國，一直有“旺鋪富三代”的說法，投資客往往樂意將商鋪作為長線投資的品種，一可常年收取租金，二待商鋪升值適時脫手套現(xiàn)。一般情況下，2~3萬元/M2的商鋪價格是經(jīng)營者、投資客都可以接受的，經(jīng)營者考慮的是經(jīng)營業(yè)績能否承受起租金，投資客的預期租金則是接近銀行按揭款，哪怕再貼一些都不在乎，關鍵是商鋪及整體項目能正常經(jīng)營，以保證其商鋪的增值。除個別項目因受營銷概念的炒作，商鋪價格異常外，多數(shù)項目的價格并不背離租金。空置率：廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長在年中曾透露，今年上半年，％，其中商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)空置率高達25％，上升速度快，內(nèi)部結構不合理加劇。北京某資產(chǎn)管理公司的測算，到2003年第三季度，北京商鋪的隱性空置率已經(jīng)達到15％到20％，而官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計的北京商鋪空置率，一般在5％到10％之間，這是顯性空置率。北京、上海、廣州、重慶等地都是商業(yè)地產(chǎn)的大戶，大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量造