【正文】 投資估算開發(fā)面積投資估算1A棟公寓 4,350 254 　　 4,350 254 2B棟公寓 4,350 254 　　 4,350 254 3C棟公寓　　 4,350 254 4,350 254 4D棟公寓　　4,350 254 4,350 254 5E棟綜合樓2,800 164 　　 2,800 164 合 計 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算（1）土地取得費土地取得費＝土地面積土地單價 ＝1005 ＝500（萬元）（2）配套工程及附屬基礎(chǔ)設(shè)施包括水電、道路、地坪、圍墻等，投資估算詳見下表。（3）裝修費用按房建工程投資的60％估算，約700萬元。（4）家用電器、醫(yī)療設(shè)備、交通工具等按現(xiàn)行市價估算，詳見下表。（5）土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算＝1818（萬元）。具體明細(xì)如下： 土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算明細(xì)表 單位：萬元序號項目第一年第二年合計數(shù)量金額數(shù)量金額數(shù)量金額1土地（畝）100 500 　　 100 500 2門球場（個）　1 5 　　　1 5 3垂釣場（個）　1　　 15 　1 15 4風(fēng)雨走廊　 10 　 20 　 30 5圍墻　 20 　　　 20 6院內(nèi)道路、地坪　 20 　 20 　 40 7門房　1 10 　　　1 10 8綠化　 20 　 30 　 50 9藥材植物觀賞園　　　 30 　 30 10室外康體設(shè)施　 5 　 3 　 8 11裝修　 350 　 350 　 700 12家電　 100 　 100 　 200 13供電　 40 　　　 40 14排水　 40 　　　 40 15供水　 40 　　　 40 16醫(yī)療設(shè)施　 20 　　　 20 17交通工具　 40 　　　 40 18其他　　　 30 　 30 合 計　 1,220 　 598 　 1,818 總投資估算本項目總投資估算＝房屋建筑物工程投資估算+土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算 ＝1182+1818 ＝3000（萬元）具體明細(xì)見下表： 項目總投資估算表 單位：萬元序號項 目第一年第二年合計開發(fā)面積投資估算開發(fā)面積投資估算開發(fā)面積投資估算1房屋建筑物 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 2土地使用權(quán)　 500 　　　 500 3附屬設(shè)施、裝修及其它　 720 　 598 　 1,318 合 計 11,500 1,893 8,700 1,107 20,200 3,000 第九章 效益分析和預(yù)測一、財務(wù)評價的依據(jù)本項目建設(shè)的固定資產(chǎn)建筑物及附屬設(shè)施按30年計提折舊，一般設(shè)備按8年計提折舊，采用年限平均法（不考慮殘值）。國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）《投資項目可行性研究指南》（中國國際工程咨詢公司編著）。財政部《企業(yè)會計制度》。湖北省統(tǒng)計局《湖北省統(tǒng)計年鑒》。項目計算期：本項目計算期定為10年（不含2年建設(shè)期）。二、投資經(jīng)濟效益分析（一）總經(jīng)營收入估算客房收入客房按月租金2000元估算，第一年入住率為70％，第二年入住率為80％，第三年入住率為90％，第四年及以后入住率為100％，則估算常住客房收入如下：第一年收入＝480200070％12247。10000 ＝（萬元）第二年收入＝480200080％12247。10000 ＝（萬元）第三年收入＝480200090％12247。10000 ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝4802000100％12247。10000 ＝（萬元）護理收入護理分為特級護理、一般護理及鐘點護理。（1）特級護理收入按客房收入的5％估算，則：第一年收入＝5％ ＝（萬元）第二年收入＝5％ ＝（萬元）第三年收入＝5％ ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝5％ ＝（萬元）（2）一般護理收入按客房收入的3％計算，則：第一年收入＝3％ ＝（萬元）第二年收入＝3％ ＝（萬元）第三年收入＝3％ ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝3％ ＝（萬元）（3）鐘點護理收入按客房收入的2％計算，則：第一年收入＝2％ ＝（萬元）第二年收入＝2％ ＝（萬元）第三年收入＝2％ ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝2％ ＝（萬元）其他收入其他收入包括招待所收入、餐飲收入、醫(yī)療收入、鐘點服務(wù)收入及其他收入。（1）招待所收入按20個床位，每床位100元/天，周末入住一天，每年52天，入住率為第一年70％、第二年80％、第三年90％、第四年及以后年度100％。則估算招待所收入如下：第一年收入＝2010070％52247。10000 ＝（萬元）第二年收入＝2010080％52247。10000 ＝（萬元）第三年收入＝2010090％52247。10000 ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝20100100％52247。10000 ＝（萬元）（2）餐飲收入按床位數(shù)的50％、入住率、每周一次、每次50元保守估算，則估算餐飲收入如下：第一年收入＝48050％70％5052247。10000 ＝（萬元）第二年收入＝48050％80％5052247。10000 ＝（萬元）第三年收入＝48050％90％5052247。10000 ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝48050％100％5052247。10000 ＝（萬元）（3）醫(yī)療收入按每床位1000元/年、入住率估算，則估算醫(yī)療收入如下：第一年收入＝48070％1000247。10000 ＝（萬元）第二年收入＝48080％1000247。10000 ＝（萬元）第三年收入＝48090％1000247。10000 ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝480100％1000247。10000 ＝（萬元）（4）鐘點服務(wù)收入按每床位200元/月的30％估算，則：年鐘點服務(wù)收入＝4802001230％247。10000 ＝（萬元）（5）其他收入包括垂釣、花卉苗木等的收入，每年按10萬元估算。估算期內(nèi)經(jīng)營收入?yún)R總 經(jīng)營收入?yún)R總表單位:萬元項目第一年第二年第三年　第四年第五年第六年第七年　第八年第九年第十年　常住客房收入 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 護理收入 特級護理收入 一般護理收入 鐘點護理收入 其他收入 招待所客房收入 餐飲收入 醫(yī)療收入 鐘點服務(wù)收入 其他收入 合 計　1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, （二）總成本費用估算本項目總成本費用包括經(jīng)營費用、管理費用、以及應(yīng)計入經(jīng)營費用中的固定資產(chǎn)折舊費用。按有關(guān)政策規(guī)定，本項目不考慮營業(yè)稅及所得稅。經(jīng)營費用估算本項目經(jīng)營費用包括經(jīng)營人員工資、廣告宣傳等費用，本次經(jīng)營費用按總營業(yè)收入的30％估算，則各年經(jīng)營費用估算如下：第一年經(jīng)營費用＝30％ ＝（萬元）第二年經(jīng)營費用＝30％ ＝（萬元）第三年經(jīng)營費用＝30％ ＝（萬元）第四年及以后年度經(jīng)營費用＝30％ ＝（萬元）管理費用估算本項目管理費用包括管理人員工資、水電、維修、員工福利等費用，本次管理費用按總營業(yè)收入的15％估算，則各年管理費用估算如下：第一年經(jīng)營費用＝15％ ＝（萬元）第二年經(jīng)營費用＝15％ ＝（萬元）第三年經(jīng)營費用＝15％ ＝（萬元）第四年及以后年度經(jīng)營費用＝15％ ＝（萬元）固定資產(chǎn)攤銷費用估算根據(jù)投資估算，本項目建筑物投資成本為1182萬元，設(shè)備投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資、相關(guān)附加費用及裝修等成本為1318萬元，建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施投資按30年攤銷，設(shè)備投資按8年攤銷，門球場按5年攤銷，垂釣場按15年攤銷，相關(guān)附加費用按比例分?jǐn)偟礁黜?，依此估算?0年計算期內(nèi)固定資產(chǎn)投資成本攤銷見下表。 固定資產(chǎn)攤銷費用估算表單位:萬元項目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年房屋建筑物 門球場（個） 　　　　　垂釣場（個）　 風(fēng)雨走廊 圍墻 院內(nèi)道路、地坪 門房 室外康體設(shè)施 　　裝修 　　家電