【正文】 就會影響項目的進程。 ，立項以后，資金是完全靠銀行貸款解決的。貸款當然采用多種組合，有長期的、短期的，有外資的、人民幣的。用貸款就有一個利息問題，外幣貸款除了利息，還有一個匯率差問題。 利息不管何種組合，對于像酒店這樣的項目，平均利率都會在6%—7%左右。如果酒店在建設(shè)期一切順利，到開業(yè)以后要支付利息加本金，對于酒店的經(jīng)營管理者都會是一項不小的負擔。如果酒店的經(jīng)營凈利潤只有6%—7%的話，那么酒店經(jīng)營10年，可能酒店就是為銀行打工10年。現(xiàn)在全國有不少酒店就是處在這種狀態(tài)。酒店經(jīng)營能夠和預期相對接近，非常出色的話，歸還利息加本金的期限，一般會在10年左右，反之會更長。如果部分酒店經(jīng)營不佳，經(jīng)營的利潤都不足以抵付銀行的利息，經(jīng)營5年后往往將無力支撐，最終只能將酒店交給銀行。這也是目前銀行有了許多酒店不良資產(chǎn)的原因。 外匯貸款的風險更高，如果酒店在籌建期貸款的匯率時間不佳的話，隨著國際匯市的起落，往往在開業(yè)以后，經(jīng)營還貸的負擔除了利息，還有數(shù)額巨大的匯率差，有一些酒店就是由于匯率差的問題，而不得不使酒店易主，而酒店的主人，90%以上是酒店的貸款銀行。這又是銀行成為酒店股東的另一個原因。 從以上三種資金的結(jié)構(gòu)來分析，第一種結(jié)構(gòu)已經(jīng)越來越少，第二種加第三種的結(jié)構(gòu)是比較通用的做法。如果結(jié)構(gòu)不當，貸款比例過高，這無疑又為酒店日后的經(jīng)營埋下了一個“黑洞”。經(jīng)營所得的利潤，都用于歸還銀行利息，在為銀行打工的同時，財務(wù)報表上沒有利潤這欄目的數(shù)據(jù)。如果酒店的籌建周期問題像第二個“黑洞”所述那樣，那貸款利息的支出可能會是原來貸款時的一倍。在這種情況下，再優(yōu)秀的經(jīng)營管理者，可能都無法向業(yè)主有個利潤的交待。 貸款是籌資的一種有效途徑，但貸款的比例最好不要超過60%。 四、從產(chǎn)品類型看酒店利潤的“黑洞” 大多數(shù)的酒店，無論是三星級還是五星級，差不多設(shè)施齊全，什么顧客都能接，要說到有特色的產(chǎn)品，就顯得困難了，要談到有哪幾家酒店有特色服務(wù)，就更困難了。像歐美流行的住宿加早餐Bamp。B旅館，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)；像法國的Formule1旅館，服務(wù)完善，房內(nèi)家具安排十分合理，9平方米的客房可以容納3位客人。這是大眾游客十分青睞的旅館，但在國內(nèi)也未面世。至于真正意義上的度假酒店，只有少數(shù)在海南等地有所發(fā)展，各城市郊區(qū)的那些度假酒店，服務(wù)和設(shè)施還有不少需要完善的地方。 以歐美酒店的五種城市酒店產(chǎn)品為分類，目前我國的服務(wù)公寓酒店是五種分類中盈利最高的。原因是，這種類型產(chǎn)品設(shè)施單一，建筑利用面積率高，用工比例低，市場需求量大，現(xiàn)有服務(wù)公寓酒店供不應(yīng)求。其他分類酒店，在不同城市，真正意義上的會議酒店、商務(wù)酒店、度假酒店都數(shù)不出幾個，有特色的精品酒店，更是寥寥無幾。 根據(jù)酒店行業(yè)價格的彈性指數(shù)原理，如果產(chǎn)品和服務(wù)是相對標準、雷同的，酒店之間競爭激烈，價格彈性指數(shù)大；反之，如果產(chǎn)品和服務(wù)是有特色的，沒有雷同性的，沒有競爭，價格彈性指數(shù)小。在這個原理的原則下，目前我國的酒店現(xiàn)狀是：產(chǎn)品雷同、互相競爭、殺價，酒店沒有核心產(chǎn)品，市場上有什么客源就做什么。這是酒店經(jīng)營利潤的又一個“黑洞”，應(yīng)該由酒店獲取的利潤，在同類產(chǎn)品的競殺中，無為地失去了。 五、從管理形式看酒店利潤的“黑洞” 大量的酒店建成，投資主體是全國的各行各業(yè)。建成后的酒店，存在一個經(jīng)營管理的問題。經(jīng)營管理得好，可以使酒店在作為一個城市的文化窗口的同時，使酒店的不動產(chǎn)保值和增值。經(jīng)營管理酒店主要有五種形式： ，其最大的利益是擁有獨立的經(jīng)營自主權(quán)，不必向經(jīng)營者支付酬金，不必支付網(wǎng)絡(luò)銷售費用?？梢允雇顿Y者的收益最大。但必要的、能達到收益最大的前提是：投資方自己擁有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段極佳，酒店的規(guī)模適中。如果必要的前提不在，投資方?jīng)]有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段不理想，酒店的規(guī)模很大，那么，酒店經(jīng)營管理的風險會很大，不但無法獲取最大利潤，還會出現(xiàn)不必要的虧損。 ，但加入全球網(wǎng)絡(luò)預定系統(tǒng)這種形式的經(jīng)營管理，最大的利益同樣是擁有獨立的經(jīng)營自主權(quán)，不必向經(jīng)營者支付酬金，只需支付費用，即可加入全球網(wǎng)絡(luò)預定系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡(luò)，提高酒店對外的影響，通過網(wǎng)絡(luò)，給酒店帶來境外的顧客。 加入網(wǎng)絡(luò)由兩部分費用組成，一部分是入網(wǎng)成員資格費，這部分費用一般要占到客房營業(yè)收入的2%到3%；第二部分費用是預定交易費，任何一間客房的成交，費用大約在美元7到10之間。 但如果沒有專業(yè)人才的經(jīng)營管理，酒店的產(chǎn)品和服務(wù)滿足不了顧客的需求，支付的代價是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來的顧客，回頭的可能幾乎沒有，酒店的影響也很難通過網(wǎng)絡(luò)有所擴大。最大的效益風險是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來的收入，不足以抵消加入網(wǎng)絡(luò)的基本成員費。網(wǎng)絡(luò)費用會成為額外的支出。 ，業(yè)主自己經(jīng)營投資者和業(yè)主采用與特許者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，可以得到不少業(yè)主所需要的利益。特許者可以為業(yè)主在籌建期間提供各項咨詢服務(wù)，這些服務(wù)包括幫助業(yè)主選址、提供可行性分析、為建設(shè)設(shè)計、內(nèi)裝修設(shè)計提供參考意見。在營業(yè)準備階段，特許經(jīng)營者要為業(yè)主提供整套的管理手冊、操作手冊。在開業(yè)后的日常經(jīng)營中，業(yè)主可以從特許者那里獲得長期培訓和廣泛的咨詢。 簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，業(yè)主想要得到每一項支持和服務(wù)，都是需要支付費用的。特許經(jīng)營費用，采用兩種收費方法，一種是根據(jù)酒店的客房數(shù)為基數(shù)，業(yè)主需要支付美元2到4一間一天的費用，作為特許權(quán)使用費，其他要加入預定網(wǎng)絡(luò)，要提供專項咨詢，費用另算。業(yè)主如果需要的服務(wù)內(nèi)容較多，各項費用加起來，可能比請管理公司的代價還要大。如果酒店本身經(jīng)營管理不到位的話，花費的特許經(jīng)營的昂貴代價，未必能達到預期的經(jīng)營目標，反而增加了正常的經(jīng)營成本。 ，根據(jù)期望的投資回報率，將酒店出租給經(jīng)營管理者。這種方法虧損風險小，但失去管理權(quán)。如果經(jīng)營管理者成績出色，業(yè)主除了租金收入，沒有其他收益。這個收入是有限的，但是保險的。 ，會采用與管理集團簽訂委托管理合同的方法，來解決酒店的經(jīng)營管理問題。采取這項形式的，如果經(jīng)營管理有方的話，業(yè)主在支付了合同規(guī)定的管理酬金以后，能夠享有酒店上升的收益，反之亦然。選擇的管理集團是否恰當是此種形式是否成功的前提。如果酒店的規(guī)模不大，檔次不高，聘請了高檔的管理集團，增加的收入可能還不足以抵付增加的支出。另一種情況是，投資巨大、高檔豪華的酒店，結(jié)果請了管理經(jīng)濟性酒店的集團，那么其結(jié)果同樣會不盡人意。 六、從目標市場和銷售組合看酒店利潤的“黑洞” 沒有經(jīng)驗和沒有專業(yè)經(jīng)營管理人才的酒店，在開業(yè)前，沒有一個明確的目標市場，產(chǎn)品和人員也就沒有特別的要求，客房床位的種類，沒有明確的配比，餐廳的種類，沒有明確的方向。這樣的酒店大有一貨應(yīng)百客的姿態(tài)。但開業(yè)后的現(xiàn)實是，一貨應(yīng)付不了百客。沒有明確目標市場的酒店，永遠招不來能夠帶來利潤的顧客。 有經(jīng)驗的經(jīng)營管理者，如果把目標市場定為：高檔休閑商務(wù)客，細分市場配置為：歐美市場30%，日本市場30%，亞洲及國內(nèi)市場40%。根據(jù)這個細分市場，酒店在人員的招募中，外語除了英語的要求，還有日語的要求，這樣的語種配置，在接待顧客上，不會發(fā)生語言問題；餐廳的安排，有美式扒房、日式餐廳、中式餐廳以及24小時的咖啡廳。這樣的餐飲結(jié)構(gòu)，滿足了細分市場客源的全部要求。根據(jù)目標市場的客源，客房內(nèi)床位的配置，都會有合理的比例。 沒有經(jīng)驗的經(jīng)營管理者，開業(yè)以后，采用來的都是客，會議市場客源多，就想做會議市場，結(jié)果硬拉顧客，沒有規(guī)模合適的會場，把宴會廳當會議廳；要滿足大量會議顧客同時用餐，再把會議廳當餐廳，如此多功能，受折騰的是顧客和員工，最終顧客的滿意程度還會受到影響。設(shè)計時想接待商務(wù)顧客的酒店，由于銷售渠道不通和產(chǎn)品不到位，沒有足夠的商務(wù)顧客光顧，有團隊生意時當然不想放過。一接團隊，問題接踵而來，大量接待團隊顧客，有兩個床位的房間大量缺乏。看到日本客源市場訪華人數(shù)增加，也積極爭取接待日本顧客，結(jié)果整個酒店只能找出1到2個會講日語的員工，語言成了接待中最大的障礙，顧客的滿意指數(shù)不會很高。如此種種，投入的大量資金，由于沒有明確的目標市場，應(yīng)該得到的經(jīng)營利潤，明明白白地流入了“黑洞”。 銷售組合的結(jié)構(gòu)比例是和目標市場同樣的問題。酒店的利潤從客房部分產(chǎn)出最高，其他部分產(chǎn)出要低得多。沒有經(jīng)驗的經(jīng)營管理者，在沒能做好高利潤產(chǎn)出的客房銷售時，積極地轉(zhuǎn)向低利潤產(chǎn)出的餐飲和其他部門經(jīng)營，而且花費大量的人力和精力，最終產(chǎn)出的利潤會遠遠低于理想的期望。 七、從人員配置和勞動生產(chǎn)率看酒店利潤的“黑洞” 隨著勞動力成本的提高，越來越多的酒店看到這一塊的成本在不斷地侵吞著酒店的利潤。是的，如果原來還有點利潤的酒店，仍然按原來的人員配置、仍然按原來的勞動生產(chǎn)率行事，利潤不抵成本的侵吞是必然的結(jié)果。 國際酒店業(yè)人員配比的平均水平，是一間客房數(shù)一個員工，也就是行話中的1∶1配置比例。國內(nèi)多數(shù)的酒店，遠遠沒有到達如此的水平。原因有幾個： ，以職能部門組成的服務(wù)中心，服務(wù)中心由人力資源、計劃財務(wù)、市場營銷、工程、安保等部門組成。以經(jīng)營部門組成的利潤中心，利潤中心由客房部、餐飲部、娛樂部、商場及其他經(jīng)營部門組成。兩個中心互相支持、配合，為了酒店經(jīng)營的最終目標而工作，使顧客滿意、使酒店盈利。這樣的結(jié)構(gòu)中，就不會有目前不少酒店設(shè)置的辦公室、綜合部這樣的部門存在。黨委、工會可以有一名專職干部擔任，團的工作完全可以由一名年輕經(jīng)理兼任。辦公室的工作有一名行政助理就全部解決了。 ，根據(jù)國家勞動局的規(guī)定，需要有人三班看管，這一規(guī)定，使酒店耗費了不少無為的勞力。國際上酒店的自動化設(shè)備是不需要安排人員看管的。一項規(guī)定，可以使一個酒店多增加6到8個人員的成本開支。又比如，酒店前臺的外幣兌換業(yè)務(wù)，銀行規(guī)定，一個班次要配備2人以上，可以批準進行，其他前臺人員兼職是不允許的。這個規(guī)定，使得酒店需要配備額外的人員，否則，前臺工作人員，都可以在有此項業(yè)務(wù)時，為顧客提供服務(wù)即可。 ，有眾多的和酒店業(yè)務(wù)配套的專業(yè)化公司，可以隨時為酒店提供各類服務(wù)。這類專業(yè)公司有清潔公司、維修公司、公關(guān)公司、培訓公司、介紹有專業(yè)技能小時工的獵頭公司……這樣，作為酒店來說，有許多工作就不需要長期雇用正式員工，只要和這些公司簽訂合同，即隨時能夠得到所需的服務(wù)。 目前國內(nèi)這樣的專業(yè)配套公司還很少，已經(jīng)運作的只有外墻清潔公司。如果各類專業(yè)公司不斷形成，酒店的長期雇用員工人數(shù)，可以大大減少。 勞動生產(chǎn)率，是另一個到目前為止，并沒有引起多數(shù)酒店重視的考核指標。多數(shù)酒店關(guān)心的是如何控制批準的總的工資額度，但沒有考慮、或者沒有下功夫考慮如何提高勞動生產(chǎn)率的問題。在國際酒店業(yè)，人均創(chuàng)利是一項非常重要的、有意義的經(jīng)營效益指標，這項指標越高，說明酒店的經(jīng)營管理越好，這項指標高，勞動力成本占營收的比例就不會高。簡單舉例：如果出賣一間客房所需的勞動力成本是200元的話，當一間客房的售價在300元的時候，%；當一間客房的售價在500元的時候，勞動力成本占客房收入的比例為40%；當一間客房的售價在800元的時候，勞動力成本占客房收入的比例為25%。這一簡單的例子告訴我們，目前太多的酒店只專注研究如何降低客房200元勞動力成本，而沒有研究如何使客房的售價從300元提高到500元，甚至到800元。 在勞動生產(chǎn)率得不到提高的前提下，勞動力成本的下降是沒有可能的。如果酒店的經(jīng)營管理者的思路沒有改變的話，酒店的利潤就會陷入這個“黑洞”而沒有感覺。 八、從面積的經(jīng)營功能和有效利用看酒店利潤的“黑洞” 從酒店經(jīng)營的角度來說，如果每一個平方米都能有效產(chǎn)出的話，酒店的經(jīng)營利潤不會發(fā)生問題。在現(xiàn)實中，有太多的酒店有太多的面積沒有做到有效產(chǎn)出，這樣酒店的利潤就發(fā)生了問題。酒店內(nèi)的面積沒有有效產(chǎn)出是由兩方面的原因造成的。 ，造成經(jīng)營困難在酒店的設(shè)計中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的，這個比例越科學，越符合經(jīng)營需要，在經(jīng)營中的平方米產(chǎn)出就越大。比如客房的總面積，一般占酒店總建筑面積的50%，設(shè)備層及內(nèi)部使用面積，一般占建筑總面積的10%，走道、大堂等公共面積，一般占建筑總面積的15%到20%，餐飲、娛樂以及其他經(jīng)營的面積，一般占建筑總面積的20%到25%。根據(jù)酒店不同的類型，如商務(wù)酒店、機場酒店、會議酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪華酒店，客房區(qū)、餐飲區(qū)、功能區(qū)、娛樂區(qū)、大堂、停車場的面積配比，都是有所區(qū)別的。 有特殊功能的酒店，在設(shè)計中的配比更為重要。如有的會議中心酒店，由于會議場館的面積和客房面積的不配比(會議場館可以容納8000人)，但客房只有200多間，這樣設(shè)計留下的不合理，可能是這個會議酒店流失了大量的、當有大型會議召開時應(yīng)該在客房部分賺取的利潤。如果客房數(shù)量為600間，就會相對合理的多。不合理狀態(tài)下的400間客房部分利潤，自然地流入了附近的酒店，這些酒店并沒有花費巨資投入會議設(shè)施，卻由于會議中心設(shè)計中的比例失調(diào)而輕易地得到了不花促銷成本的客源。這個事例，從一個城市的角度來說，利潤沒有流失，但從一個投資主體來說，利潤又流入了“黑洞”。 有不少的酒店，在籌建期，沒有在初期階段就讓設(shè)計單位介入，或者請了設(shè)計單位介入，但并沒有請到熟悉酒店行業(yè)的專業(yè)設(shè)計單位。對專業(yè)不熟悉的設(shè)計單位，就無法理解酒店的各種設(shè)施的功能，也就無法做到設(shè)計合理于經(jīng)營?？头渴蔷频杲?jīng)營創(chuàng)利的主角，設(shè)計的好，面積合適，效用高，同時能滿足不同顧客的需求；設(shè)計的沒有經(jīng)驗，占用面積大，但使用功能差，顧客會有說不出的不如意。餐廳的設(shè)計，與之相配套的廚房面積，餐廳、廚房進出入門的流向，都會對餐廳的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)生直接的影響。比如有的酒店的廚房設(shè)計，遠離餐廳或不在一層樓面，后果是直接影響餐廳的上菜速度、交通流量、用工人數(shù)。有的酒店宴會廳大到可以容納二三千人，但宴會廳旁的廁所卻只有3個座，當有大的活動，解決人的生理需求問題，往往發(fā)生問題。有的酒店送餐服務(wù)沒有通道可以通到后區(qū)服務(wù)梯，結(jié)果送餐服務(wù)只能用客梯，后果可想而知。有的酒店，經(jīng)過長期的籌建，到了開業(yè)前夕，會發(fā)現(xiàn)有不少部門，競沒有1平方米的辦公場地，只能在昂貴的經(jīng)營面積中占用，這種狀況在不少酒店發(fā)生。有的酒店甚至占用一層樓面，全部用作內(nèi)部辦公，這樣的辦公費用，可能是正常的辦公費用的10倍。 有的設(shè)計單位，一味追求時尚，在設(shè)計中采用了最現(xiàn)代的思路、最昂貴的材料、最復雜的工藝，由于沒有和經(jīng)營思路有所結(jié)合，業(yè)主花費的錢，都用于天花、墻面等視覺裝飾，真正功能性的設(shè)計，卻存在許多不盡合理之處，當今精明的顧客，是不會花錢購買貼在天花上的金箔的，