【正文】 物業(yè)增值盈利模式。資本營運的目的就是通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)或者壯大資本實力來增強酒店的競爭力，從而增強酒店的盈利能力。酒店資本營運盈利模式需要通過資本不斷的流動來實現(xiàn)合理配置和增值，資本的閑置是資本的極大浪費和流失。資本直接運作的方式包括：證券投資、股票的收回與分割、期權(quán)交易、酒店租賃、酒店買賣等。同時酒店品牌還為企業(yè)提供了超越產(chǎn)品本身有形資產(chǎn)以外的價值，一個酒店品牌的價格包括兩個部分：一是產(chǎn)品本身的價格，即產(chǎn)品價值（或零售價格），另一部分則是品牌在資本市場銷售時的價格，即產(chǎn)權(quán)價格（或形象價值），因而大大提升了酒店的競爭實力和盈利水平。品牌創(chuàng)新盈利模式是酒店長期盈利的最佳模式，酒店品牌的發(fā)展和創(chuàng)新可分為三個階段：酒店品牌塑造、酒店品牌擴張、酒店品牌維護。酒店品牌的延伸擴展強調(diào)的是酒店對已實現(xiàn)的某個品牌資源的充分開發(fā)和利用，使品牌生命不斷得以延長，品牌價值得以增值，品牌的市場份額不斷擴大。酒店集團為了適應(yīng)商務(wù)、家庭豪華市場和大眾市場的變化，又在其核心品牌下延伸出了不同名稱、不同市場、不同服務(wù)、不同設(shè)施、不同檔次的產(chǎn)品系列。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌價值，為酒店的全方位、多層面盈利奠定了基礎(chǔ)。表1 2004年世界酒店品牌二十強排名表 （.）2003排名2004排名連鎖品牌所屬集團酒店數(shù)量客房數(shù)量變動率2003200420032004客房%11Best WesternBest Western4,0644,110308,911310,2451,334%22Holiday InnInterContinental HG1,5671,529293,346287,7695,577%33Comfort Inns amp。與單體酒店相比，營運成本的降低、網(wǎng)絡(luò)建設(shè)市場推廣、集約化經(jīng)營帶來的效益，都會帶來更多的投資收益?，F(xiàn)代激烈的酒店業(yè)市場競爭環(huán)境下，通過內(nèi)部成長方式來擴大酒店規(guī)模，發(fā)展酒店集團較少。如英國巴斯釀酒集團通過收購假日酒店集團大規(guī)模進入了酒店業(yè)市場；法國雅高集團對CLUB6的收購；1997年馬里奧特集團以10億美元購并Renaissance品牌；假日、希爾頓、喜來登酒店集團等以特許經(jīng)營方式獲得全球的快速增長。然而，要想在競爭異常激烈并已進入“微利時代”的飯店業(yè)中獲取利潤，對于投資商來說，首先必須要有一套完善的投資策略體系。圍繞市場需求和投資意向可以將所有飯店分為三大系列，即主題型飯店、功能性飯店和綜合型飯店，三大系列飯店都可分別開發(fā)不同的投資產(chǎn)品線，其中主題型飯店則包含了種類豐富多樣且非常鮮明的主題，它是國外飯店經(jīng)營模式中比較成功的一種，客人在消費中時刻都能體會到飯店獨特的主題內(nèi)涵，例如拉斐特以法國源遠流長的葡萄酒文化為主題、瑞士蘇黎世單身女性飯店、美國PestHotel寵物飯店等；功能型飯店則是以滿足某種細分市場為目的著重突出某種功能的飯店，在飯店的功能、設(shè)施和服務(wù)中體現(xiàn)出相應(yīng)的專業(yè)水平，又可以細分為度假飯店、會議展覽飯店、商務(wù)飯店、公寓式飯店等；綜合型飯店則是滿足一般大眾消費市場的飯店，當然每一種飯店都會有自身的一個主題定位，綜合型飯店只是在服務(wù)和產(chǎn)品中更加體現(xiàn)大眾化，各種功能都還比較齊全。以資金鏈為紐帶的投資策略隨著飯店市場的不斷成熟，飯店投資者以大投入攫取高利潤的時代已經(jīng)不復(fù)存在，并且一般飯店的投資回收期相對延長，投資飯店必須有雄厚的資金作保證，另外則可以通過合理的資金循環(huán)形成良性的資金鏈，將資金分散在一些防御性強、成長性好的飯店類型上，從而確保飯店資金的順利回收和增值。以時間軸為序列的飯店投資策略，是從投資資本的時間價值出發(fā)，結(jié)合飯店產(chǎn)品的生命周期規(guī)律，在時序上進行對投資進行優(yōu)化組合。以收益率為前提的投資策略投資收益率是每一位精明的投資商最關(guān)心的指標，它能夠直接反映整個投資活動的狀況。第二，投資超前市場，客源市場是一個風云變幻的消費集中人群，準確把握未來市場的發(fā)展趨勢和潮流，就需要投資商敏銳的市場洞察力和判斷力，就目前來說，經(jīng)濟型飯店能夠較好的滿足目前國內(nèi)大眾需求，產(chǎn)權(quán)式飯店則引領(lǐng)著高端的度假休閑市場；第三，投資品牌飯店，飯店品牌本身具有一定的擴張度，在營銷宣傳、人力資源開發(fā)、財務(wù)管理等方面有著成功的經(jīng)驗，可有效地降低飯店營運成本。中國飯店業(yè)投資渠道選擇的方法與路徑研究 摘要本文從分析飯店投資渠道的概念及內(nèi)涵入手，提出飯店投資渠道選擇的意義，接著從兩個大的方面闡述了飯店投資渠道選擇的影響因素，最后給出了三種投資渠道選擇方法與路徑，主要是從宏觀層面上戰(zhàn)略性地分析飯店投資渠道與路徑選擇策略。一般來說，投資渠道就是投資主體在選定被投資對象后，基于對投資對象的全面調(diào)查和了解后，根據(jù)自身的實力，所選擇的一種投資方式和途徑。飯店投資渠道簡要來說就是社會各投資主體將資金、技術(shù)、管理、設(shè)備等等投入到飯店業(yè)的方式和途徑。競爭性飯店業(yè)是我國加入WTO以來，在其他行業(yè)懼怕外資進入的情況下，率先接觸外資的一個行業(yè)，這為飯店業(yè)的發(fā)展帶來了新的發(fā)展機遇，國內(nèi)外投資主體紛紛搶占中國飯店市場業(yè)市場，運用多種投資渠道增加我國飯店業(yè)的投資總額。為各方尋找最佳搭檔提供有效途徑投資主體的多元化和投資渠道的多樣化是投資商和飯店尋找最佳搭檔的前提條件，投資主體和飯店是一個雙向選擇的動態(tài)過程，不同投資主體因自身條件的限制為飯店所提供的投資渠道有著一定的差異性，而飯店也應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展需要，選擇能夠滿足其發(fā)展需求的投資主體，因此投資渠道的選擇過程就是為尋找最佳搭檔提供一條有效的路徑，把握好投資渠道選擇這個中心環(huán)節(jié)就是實現(xiàn)了最佳搭檔的選擇過程。經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀是衡量飯店贏利大小的一個關(guān)鍵因素，它與飯店所處的地理位置、功能類型和當?shù)貙︼埖甑男枨蟪潭扔兄芮械穆?lián)系，一般說來，飯店的星級與飯店的經(jīng)營狀況沒有直接的聯(lián)系，因此，不同類型的投資商所站立場和角度的不同從而對不同的飯店表現(xiàn)出不同的投資偏好。發(fā)展?jié)摿︼埖甑慕?jīng)營現(xiàn)狀是投資分析中一個不可缺少的因素，那么飯店的發(fā)展?jié)摿t是影響投資回報率的一個關(guān)鍵點，擁有較大發(fā)展?jié)摿Φ娘埖晔峭顿Y方理想中的投資對象，是實現(xiàn)低投入高回收的一個有效途徑，正確把握飯店的發(fā)展?jié)摿κ峭顿Y商投入資本的一個切入點，只有客觀、全面的分析影響飯店發(fā)展?jié)摿Φ母鞣N因素才能正確把握飯店的發(fā)展?jié)摿?，為投資商科學的預(yù)測投資回收期及投資回收率提供現(xiàn)實依據(jù)。由此可以看出，政府行為是影響飯店投資渠道選擇一個基礎(chǔ)支撐要素。例如：在硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量基本相同的情況下，同星級的飯店在北京的經(jīng)營效益就與在武漢的大不相同，同在武漢的四星級飯店，因其所在地理位置的不同，經(jīng)營效益也存在較大的差別。（一）資金融合目前最為常見的一種投資渠道就是投資主體以現(xiàn)金的形式投資飯店，也是我們通常所說的直接投資的一種形式，投資主體可以是政府，外企，民營資本等多種形式，投資主體根據(jù)自身的經(jīng)濟實力選擇飯店類型及對應(yīng)的星級，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷深入，飯店業(yè)的發(fā)展也日趨成熟，在較短的時間內(nèi)以高投入獲得高利潤的時代已經(jīng)不復(fù)存在，在投資回收期相對拉長，利潤較平的情況下，投資主體在選擇被投資對象時，一定要做出理性的判斷，根據(jù)自身的實力選擇資金投放的方式，從而確保資金的良性循環(huán)，對于一些發(fā)展?jié)摿^大、有一定經(jīng)營優(yōu)勢的飯店應(yīng)加大資金投放的力度，將資金集中投放，以取保飯店發(fā)展的需要，保證資金的順利回收和增值；對于那些豪華型飯店，建設(shè)周期長，所需投入資金數(shù)量較大，因此不宜將資金一次性投入，而應(yīng)分期分批地投放，既有利于投資主體及時地激活自己的資金，也提高了飯店的資金利用率。因此，投資主體在自身條件許可的情況下，對飯店進行技術(shù)投入，可從根本上改變飯店的經(jīng)營現(xiàn)狀，是飯店在發(fā)展的過程中，除了資金外的另一大關(guān)鍵要素，在技術(shù)投入的過程中，投資主體和飯店之間的溝通互動顯得尤為重要，按需投入是技術(shù)投入過程中的一大原則，從整體上來說，技術(shù)投入風險性要比資金投入風險性小，因此是投資主體較容易接受和使用的一種投資渠道。專家解讀酒店業(yè)東莞現(xiàn)象：不可復(fù)制的奇跡 中新社東莞十二月二日電 廣東東莞十年來酒店業(yè)以令人吃驚的速度迅速發(fā)展，目前擁有九十五家星級酒店，其中五星級酒店十五家，是五星級酒店擁有量僅次于北京和上海的中國城市。五星級就有十多家?！?中國社會科學院旅游研究中心高級研究員魏小安則把“東莞現(xiàn)象”稱作奇跡。美國拉斯維加斯酒店眾多，但它是建立在發(fā)達的娛樂業(yè)和賭博業(yè)之上的，東莞卻在一個工廠林立的地方涌現(xiàn)這么多的酒店，這在全世界都不多見。“如廣州周邊有番禺等市，深圳旁邊有珠海等市，但是酒店增量不如東莞。隨著城市化的進程，土地的增值使土地的投資早就收了回來。另一方面，土地價格便宜的時代已經(jīng)過去，從城市和政府的角度而言，必須在硬件上軟件上提供更好的環(huán)境，才能讓那些大的國際企業(yè)留在東莞。而來自港澳的客人總量是一定的，城市高速公路網(wǎng)的建成，到哪里都方便?！皷|莞酒店業(yè)應(yīng)首先解決主題定位問題，應(yīng)在粵港澳整個地區(qū)來樹立品牌。80%的酒店沒有利潤，是什么原因造成的呢？這些酒店存在哪些無利潤區(qū)？無利潤區(qū)是酒店行業(yè)的“黑洞”。這項成本的高低，和不同地區(qū)、城市的物業(yè)價格水平有關(guān)。這項成本的高低，和酒店的建設(shè)周期、籌建負責人是否專業(yè)有關(guān)。 怎樣的投資成本才能保證酒店實現(xiàn)未來經(jīng)營的利潤？根據(jù)國際酒店業(yè)的一般標準，五星級酒店的投資成本，換算為每間客房為單位來計算，在美元15萬到20萬之間；四星級酒店的投資成本，在美元10萬到14萬之間；三星級酒店的投資成本，在美元5萬到8萬之間；經(jīng)濟型酒店的投資成本。這高出的成本部分，給日后酒店的正常經(jīng)營，造成了一個極大的“黑洞”。根據(jù)現(xiàn)實能賣出房價的平均水準推算，明確地預(yù)示了酒店目標收益率會比建造前的預(yù)算減少一半以上。 以上數(shù)據(jù)表明，酒店投資的總成本失控，總成本和酒店的規(guī)模、檔次錯位，是導(dǎo)致酒店在未來的經(jīng)營中陷入無利潤的“黑洞”的原因。 ，包括土建的招標、土建施工合同的簽訂、設(shè)計單位的招標、投標、定標及最終設(shè)計方案的定稿。 、設(shè)施安裝，內(nèi)裝飾設(shè)計、施工和營業(yè)準備期這一時期一般也是一年半左右。 四個階段時期，互相交叉，段段緊扣，整個籌建周期能否按計劃完成，由多方面的因素造成。 不少酒店的項目，結(jié)構(gòu)封頂后，由于缺乏后續(xù)資金，鋼筋加水泥的建筑便屹立在空間多年，無法變成能夠接待顧客的酒店。 三、從資金結(jié)構(gòu)看酒店利潤的“黑洞” 建造一個酒店所需的資金，少則幾千萬元，多則幾個億，乃至幾十個億。以這種形式建造的酒店，對日后的經(jīng)營管理者來說，沒有資金方面的壓力，也沒有債務(wù)負擔，是最為有利的。 ，立項以后，資金是完全靠銀行貸款解決的。如果酒店在建設(shè)期一切順利，到開業(yè)以后要支付利息加本金，對于酒店的經(jīng)營管理者都會是一項不小的負擔。如果部分酒店經(jīng)營不佳，經(jīng)營的利潤都不足以抵付銀行的利息，經(jīng)營5年后往往將無力支撐，最終只能將酒店交給銀行。 從以上三種資金的結(jié)構(gòu)來分析，第一種結(jié)構(gòu)已經(jīng)越來越少，第二種加第三種的結(jié)構(gòu)是比較通用的做法。在這種情況下，再優(yōu)秀的經(jīng)營管理者，可能都無法向業(yè)主有個利潤的交待。B旅館，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)；像法國的Formule1旅館，服務(wù)完善，房內(nèi)家具安排十分合理，9平方米的客房可以容納3位客人。原因是，這種類型產(chǎn)品設(shè)施單一，建筑利用面積率高，用工比例低，市場需求量大，現(xiàn)有服務(wù)公寓酒店供不應(yīng)求。這是酒店經(jīng)營利潤的又一個“黑洞”，應(yīng)該由酒店獲取的利潤，在同類產(chǎn)品的競殺中，無為地失去了。經(jīng)營管理酒店主要有五種形式： ，其最大的利益是擁有獨立的經(jīng)營自主權(quán)，不必向經(jīng)營者支付酬金，不必支付網(wǎng)絡(luò)銷售費用。 ，但加入全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)定系統(tǒng)這種形式的經(jīng)營管理，最大的利益同樣是擁有獨立的經(jīng)營自主權(quán)，不必向經(jīng)營者支付酬金，只需支付費用，即可加入全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)定系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡(luò)，提高酒店對外的影響，通過網(wǎng)絡(luò)，給酒店帶來境外的顧客。網(wǎng)絡(luò)費用會成為額外的支出。在開業(yè)后的日常經(jīng)營中，業(yè)主可以從特許者那里獲得長期培訓(xùn)和廣泛的咨詢。如果酒店本身經(jīng)營管理不到位的話，花費的特許經(jīng)營的昂貴代價，未必能達到預(yù)期的經(jīng)營目標，反而增加了正常的經(jīng)營成本。這個收入是有限的，但是保險的。如果酒店的規(guī)模不大，檔次不高，聘請了高檔的管理集團，增加的收入可能還不足以抵付增加的支出。但開業(yè)后的現(xiàn)實是，一貨應(yīng)付不了百客。這樣的餐飲結(jié)構(gòu)，滿足了細分市場客源的全部要求。一接團隊，問題接踵而來，大量接待團隊顧客，有兩個床位的房間大量缺乏。酒店的利潤從客房部分產(chǎn)出最高，其他部分產(chǎn)出要低得多。 國際酒店業(yè)人員配比的平均水平，是一間客房數(shù)一個員工，也就是行話中的1∶1配置比例。兩個中心互相支持、配合，為了酒店經(jīng)營的最終目標而工作，使顧客滿意、使酒店盈利。 ，根據(jù)國家勞動局的規(guī)定，需要有人三班看管，這一規(guī)定，使酒店耗費了不少無為的勞力。這個規(guī)定，使得酒店需要配備額外的人員，否則，前臺工作人員，都可以在有此項業(yè)務(wù)時，為顧客提供服務(wù)即可。如果各類專業(yè)公司不斷形成，酒店的長期雇用員工人數(shù)，可以大大減少。簡單舉例：如果出賣一間客房所需的勞動力成本是200元的話，當一間客房的售價在300元的時候，%；當一間客房的售價在500元的時候，勞動力成本占客房收入的比例為40%；當一間客房的售價在800元的時候，勞動力成本占客房收入的比例為25%。 八、從面積的經(jīng)營功能和有效利用看酒店利潤的“黑洞” 從酒店經(jīng)營的角度來說，如果每一個平方米都能有效產(chǎn)出的話，酒店的經(jīng)營利潤不會發(fā)生問題。比如客房的總面積，一般占酒店總建筑面積的50%，設(shè)備層及內(nèi)部使用面積，一般占建筑總面積的10%，走道、大堂等公共面積，一般占建筑總面積的15%到20%，餐飲、娛樂以及其他經(jīng)營的面積，一般占建筑總面積的20%到25%。如果客房數(shù)量為600間，就會相對合理的多。對專業(yè)不熟悉的設(shè)計單位，就無法理解酒店的各種設(shè)施的功能，也就無法做到設(shè)計合理于經(jīng)營。有的酒店宴會廳大到可以容納二三千人，但宴會廳旁的廁所卻只有3個座，當有大的活動，解決人的生理需求問題，往往發(fā)生問題。 有的設(shè)計單位，一味追求時尚，在設(shè)計中采用了最現(xiàn)代的思路、最昂貴的材料、最復(fù)雜的工藝，由于沒有和經(jīng)營思路有所結(jié)合，業(yè)主花費的錢，都用于天花、墻面等視覺裝飾，真正功能性的設(shè)計，卻存在許多不盡合理之處，當今精明的顧客，是不會花錢購買貼在天花上的金箔的，顧