【正文】 到實處，盡快地發(fā)揮其巨大的作用，實現(xiàn)飯店和投資主體的雙贏，得到經(jīng)濟效益最大化，并且在各種客觀條件都具備的情況下，雙方還可對投資渠道進行最優(yōu)化設計。是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏的保證 按照經(jīng)濟學家的觀點，資金投入的目的就是要在最短的時間內實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，因此，選擇正確的投資渠道是實現(xiàn)投資主體和飯店的雙贏的一個重要保證和中心環(huán)節(jié)，飯店應經(jīng)營的時間和發(fā)展的狀況不同，在投資需求上有著不同的表現(xiàn)形式，投資主體針對飯店的不同需求，按需投入，為飯店的發(fā)展及時的補充各種所需物資，以保證飯店健康、快速、可持續(xù)發(fā)展，是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏的基礎和保證。此外，員工素質和企業(yè)文化影響著服務質量同時也潛移默化的影響著員工面對顧客所表現(xiàn)出的一種工作狀態(tài)，在硬件設施和軟件設施的全面綜合考察下所表現(xiàn)出的飯店的現(xiàn)有實力是投資方選擇投資類型和投資途徑的一個有效因素。但是經(jīng)營現(xiàn)狀這個指標具有易變性，對它的判斷必須立足于一個大的環(huán)境，正確對待一些客觀因素對經(jīng)營現(xiàn)狀所產(chǎn)生的實效性的影響，以確保投資的有效性。相反，當?shù)卣畬︼埖陿I(yè)的重視力度不夠，有利于飯店業(yè)發(fā)展的基礎配套設施等不能夠滿足發(fā)展飯店業(yè)的需要，就會對投資商的投資決策產(chǎn)生一定的負面影響，在這種情況下，投資商更難以把握投資渠道的定位。地理位置同星級的飯店在不同的地理位置，其經(jīng)營效益有著一定的差異性，消費者對飯店的偏好不同，飯店所需要的投入也呈現(xiàn)出一定的差異性，因此，投資主體在選擇飯店時，地理位置是一個不可忽視的客觀因素，同星級的飯店在不同的城市和在同一個城市的不同的區(qū)域，其經(jīng)營狀況存在一定的差異性。無論投資主體以何種渠道對飯店進行投資，都是一個雙向交流互動合作的過程，同時也是一個雙向選擇的過程，在投資主體和飯店合作的過程中，投資主體有以資金融合、技術投入、管理參與中的任何一種向飯店進行投資，也有綜合使用兩種或三種的投資方式，不管何種投資方式都是依照投資主體和飯店二者的自身情況而定，其最終目的還是要實現(xiàn)投資主體和飯店的雙贏。（二）技術投入信息時代的來臨使我國飯店業(yè)的發(fā)展迎來了時代性的挑戰(zhàn)，科學技術的進步，社會化大生產(chǎn)進一步加大，網(wǎng)絡化程度的不斷提高，我國飯店業(yè)要實現(xiàn)跨越性發(fā)展，就必須依靠科學技術的全面進步來提高飯店的管理效率，特別是對于飯店業(yè)這種典型的服務行業(yè)，顧客在飯店所享受的一切和飯店提供給顧客的優(yōu)質服務都需要網(wǎng)絡化，信息化作為技術支撐，特別是高檔次飯店，其配套設施，服務質量，信息管理系統(tǒng)都依賴于高度的技術投入，據(jù)有關數(shù)據(jù)表明，全球較為知名的飯店集團，其用在技術方面的投入所占的比例逐漸加大，事實證明，科學技術運用有效的減少了成本投入，提高了飯店整體的運作效率，增強了收集和處理信息的能力，改變了投入－產(chǎn)出比例，重組飯店內部結構。結語我國旅游業(yè)自改革開放以來，得到了迅猛的發(fā)展，而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中與國際交流與合作的領頭軍，它的發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展的基礎核心力量，就我國目前的情況來看，飯店業(yè)的發(fā)展面臨著嚴重的資金不足、管理不善、技術不到位等一系列問題，無法與國際知名的飯店集團相提并論，因此，我國飯店要在起步較晚的前提下，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須借助外界各種力量，及時地疏通投資渠道，選擇正確的投資途徑，確保發(fā)展飯店所需資金、技術、管理的逐步到位，為飯店的發(fā)展提供充足的物質基礎，逐步引導飯店走向健康、快速、可持續(xù)的發(fā)展道路。“在數(shù)量上，在一個地級市聚集了大量高星級酒店。探討東莞的資本投資，有利于我國酒店業(yè)的研究與發(fā)展?！耙皇且劳兄圃鞓I(yè)形成龐大的酒店格局?！?粵海（國際）酒店管理集團有限公司董事長李華生認為，“東莞現(xiàn)象”在華南地區(qū)乃至國內無法被輕易復制?！笆昵埃习鍌兙湍玫搅肆畠r的土地，現(xiàn)在高速公路把這些區(qū)域鏈接起來?！皷|莞飯店業(yè)的發(fā)展得益于東莞制造業(yè)的發(fā)展，那么談它的未來發(fā)展，也要看未來東莞的制造業(yè)能否持續(xù)發(fā)展下去?，F(xiàn)在有很多地區(qū)在學習東莞，如惠州、番禺、中山等地，娛樂休閑等產(chǎn)品同質化。他說，現(xiàn)在休閑度假是主流，而嚴格說來，東莞不是一座休閑度假的城市，旅游資源非常少，更多的是人造景觀和設施，所以酒店業(yè)要進一步繁榮，就需增加產(chǎn)品類型、服務項目、層次選擇，來豐富整個休閑度假市場。但是，根據(jù)近三年有關統(tǒng)計資料表明，行業(yè)的獲利能力和國際同行水平相比還有很大差距，只有20%的酒店略有盈利，80%的酒店在無利潤區(qū)間徘徊。根據(jù)內容，投資成本可以分為四大類： 。 、籌建期的法律咨詢費、設計費、籌資成本、保險費、營業(yè)準備費用、開業(yè)資本金。投資總成本控制得當，和酒店的規(guī)模、檔次匹配，是酒店實現(xiàn)投資收益率目標的第一前提。按酒店的檔次進行兩者相比，我國目前的投資成本平均水平，要比國際標準高出30%到40%。但行業(yè)的現(xiàn)狀是，五星級酒店的平均房價只能賣到一半的水平；四星級酒店的平均房價只能賣到三分之一的水平；三星級酒店的平均房價也是賣到一半水平；只有經(jīng)濟型酒店的平均房價能賣到80%的水平。在各類酒店中最賣不出價的要數(shù)四星和三星級酒店，而徘徊在無利潤區(qū)間的酒店，大多數(shù)就是這類星級的酒店。具體可以分為四個時間段： ，由立項、報批、申請各類項目所需的許可證，到籌建人員的到位。承建單位在酒店建筑結構施工的同時，籌建方開始進行設備、設施的選擇、比價、定購。營業(yè)準備包括人員的招募，家具及各類用品的采購，人員的培訓，市場計劃的制定等等。其中最多的原因是資金跟不上。這又給酒店未來的經(jīng)營利潤的獲得，造成了另一個“黑洞”。這種資金結構，目前已不多見。當有這種現(xiàn)象發(fā)生的時候，籌建方需要花費額外的時間和精力，去募集缺額的資金，資金如果一時無法解決，就會影響項目的進程。 利息不管何種組合，對于像酒店這樣的項目，平均利率都會在6%—7%左右。酒店經(jīng)營能夠和預期相對接近，非常出色的話，歸還利息加本金的期限，一般會在10年左右，反之會更長。這又是銀行成為酒店股東的另一個原因。如果酒店的籌建周期問題像第二個“黑洞”所述那樣，那貸款利息的支出可能會是原來貸款時的一倍。像歐美流行的住宿加早餐Bamp。 以歐美酒店的五種城市酒店產(chǎn)品為分類，目前我國的服務公寓酒店是五種分類中盈利最高的。在這個原理的原則下，目前我國的酒店現(xiàn)狀是：產(chǎn)品雷同、互相競爭、殺價，酒店沒有核心產(chǎn)品，市場上有什么客源就做什么。經(jīng)營管理得好，可以使酒店在作為一個城市的文化窗口的同時，使酒店的不動產(chǎn)保值和增值。如果必要的前提不在，投資方?jīng)]有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段不理想，酒店的規(guī)模很大，那么，酒店經(jīng)營管理的風險會很大，不但無法獲取最大利潤，還會出現(xiàn)不必要的虧損。最大的效益風險是，從網(wǎng)絡上帶來的收入，不足以抵消加入網(wǎng)絡的基本成員費。在營業(yè)準備階段，特許經(jīng)營者要為業(yè)主提供整套的管理手冊、操作手冊。業(yè)主如果需要的服務內容較多，各項費用加起來，可能比請管理公司的代價還要大。如果經(jīng)營管理者成績出色，業(yè)主除了租金收入，沒有其他收益。選擇的管理集團是否恰當是此種形式是否成功的前提。這樣的酒店大有一貨應百客的姿態(tài)。根據(jù)這個細分市場，酒店在人員的招募中，外語除了英語的要求，還有日語的要求，這樣的語種配置，在接待顧客上，不會發(fā)生語言問題；餐廳的安排，有美式扒房、日式餐廳、中式餐廳以及24小時的咖啡廳。設計時想接待商務顧客的酒店，由于銷售渠道不通和產(chǎn)品不到位，沒有足夠的商務顧客光顧，有團隊生意時當然不想放過。 銷售組合的結構比例是和目標市場同樣的問題。是的，如果原來還有點利潤的酒店，仍然按原來的人員配置、仍然按原來的勞動生產(chǎn)率行事，利潤不抵成本的侵吞是必然的結果。以經(jīng)營部門組成的利潤中心，利潤中心由客房部、餐飲部、娛樂部、商場及其他經(jīng)營部門組成。辦公室的工作有一名行政助理就全部解決了。又比如，酒店前臺的外幣兌換業(yè)務，銀行規(guī)定，一個班次要配備2人以上，可以批準進行，其他前臺人員兼職是不允許的。 目前國內這樣的專業(yè)配套公司還很少，已經(jīng)運作的只有外墻清潔公司。在國際酒店業(yè)，人均創(chuàng)利是一項非常重要的、有意義的經(jīng)營效益指標，這項指標越高，說明酒店的經(jīng)營管理越好，這項指標高，勞動力成本占營收的比例就不會高。如果酒店的經(jīng)營管理者的思路沒有改變的話，酒店的利潤就會陷入這個“黑洞”而沒有感覺。 ，造成經(jīng)營困難在酒店的設計中，各類設施的面積是有一定的比例配套要求的，這個比例越科學，越符合經(jīng)營需要，在經(jīng)營中的平方米產(chǎn)出就越大。如有的會議中心酒店，由于會議場館的面積和客房面積的不配比(會議場館可以容納8000人)，但客房只有200多間，這樣設計留下的不合理，可能是這個會議酒店流失了大量的、當有大型會議召開時應該在客房部分賺取的利潤。 有不少的酒店，在籌建期，沒有在初期階段就讓設計單位介入，或者請了設計單位介入，但并沒有請到熟悉酒店行業(yè)的專業(yè)設計單位。比如有的酒店的廚房設計，遠離餐廳或不在一層樓面，后果是直接影響餐廳的上菜速度、交通流量、用工人數(shù)。有的酒店甚至占用一層樓面，全部用作內部辦公，這樣的辦公費用，可能是正常的辦公費用的10倍。有的酒店送餐服務沒有通道可以通到后區(qū)服務梯，結果送餐服務只能用客梯，后果可想而知。客房是酒店經(jīng)營創(chuàng)利的主角，設計的好，面積合適，效用高，同時能滿足不同顧客的需求；設計的沒有經(jīng)驗，占用面積大，但使用功能差，顧客會有說不出的不如意。不合理狀態(tài)下的400間客房部分利潤，自然地流入了附近的酒店，這些酒店并沒有花費巨資投入會議設施，卻由于會議中心設計中的比例失調而輕易地得到了不花促銷成本的客源。根據(jù)酒店不同的類型，如商務酒店、機場酒店、會議酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪華酒店，客房區(qū)、餐飲區(qū)、功能區(qū)、娛樂區(qū)、大堂、停車場的面積配比，都是有所區(qū)別的。在現(xiàn)實中，有太多的酒店有太多的面積沒有做到有效產(chǎn)出，這樣酒店的利潤就發(fā)生了問題。這一簡單的例子告訴我們，目前太多的酒店只專注研究如何降低客房200元勞動力成本，而沒有研究如何使客房的售價從300元提高到500元，甚至到800元。 勞動生產(chǎn)率，是另一個到目前為止，并沒有引起多數(shù)酒店重視的考核指標。 ，有眾多的和酒店業(yè)務配套的專業(yè)化公司，可以隨時為酒店提供各類服務。國際上酒店的自動化設備是不需要安排人員看管的。這樣的結構中，就不會有目前不少酒店設置的辦公室、綜合部這樣的部門存在。國內多數(shù)的酒店，遠遠沒有到達如此的水平。沒有經(jīng)驗的經(jīng)營管理者，在沒能做好高利潤產(chǎn)出的客房銷售時，積極地轉向低利潤產(chǎn)出的餐飲和其他部門經(jīng)營，而且花費大量的人力和精力，最終產(chǎn)出的利潤會遠遠低于理想的期望。看到日本客源市場訪華人數(shù)增加，也積極爭取接待日本顧客，結果整個酒店只能找出1到2個會講日語的員工，語言成了接待中最大的障礙，顧客的滿意指數(shù)不會很高。根據(jù)目標市場的客源，客房內床位的配置，都會有合理的比例。沒有明確目標市場的酒店，永遠招不來能夠帶來利潤的顧客。另一種情況是，投資巨大、高檔豪華的酒店，結果請了管理經(jīng)濟性酒店的集團，那么其結果同樣會不盡人意。 ，會采用與管理集團簽訂委托管理合同的方法，來解決酒店的經(jīng)營管理問題。 ，根據(jù)期望的投資回報率，將酒店出租給經(jīng)營管理者。 簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，業(yè)主想要得到每一項支持和服務，都是需要支付費用的。 ，業(yè)主自己經(jīng)營投資者和業(yè)主采用與特許者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，可以得到不少業(yè)主所需要的利益。 加入網(wǎng)絡由兩部分費用組成，一部分是入網(wǎng)成員資格費，這部分費用一般要占到客房營業(yè)收入的2%到3%；第二部分費用是預定交易費，任何一間客房的成交，費用大約在美元7到10之間?？梢允雇顿Y者的收益最大。 五、從管理形式看酒店利潤的“黑洞” 大量的酒店建成，投資主體是全國的各行各業(yè)。其他分類酒店，在不同城市，真正意義上的會議酒店、商務酒店、度假酒店都數(shù)不出幾個，有特色的精品酒店，更是寥寥無幾。這是大眾游客十分青睞的旅館，但在國內也未面世。 貸款是籌資的一種有效途徑，但貸款的比例最好不要超過60%。如果結構不當，貸款比例過高，這無疑又為酒店日后的經(jīng)營埋下了一個“黑洞”。這也是目前銀行有了許多酒店不良資產(chǎn)的原因。如果酒店的經(jīng)營凈利潤只有6%—7%的話，那么酒店經(jīng)營10年，可能酒店就是為銀行打工10年。貸款當然采用多種組合，有長期的、短期的，有外資的、人民幣的。 ，自行招商引資，投資者根據(jù)投入的資金多少，確定在整個酒店占有的股份的比例。這種數(shù)額的投資，資金的結構往往是多元的。另外一些酒店的項目，已經(jīng)到了內裝飾、營業(yè)準備期，聘請的管理公司的人員也已經(jīng)到位，又由于部分資金的缺乏，開業(yè)期一拖再拖，最長有拖了2到3年的。這些因素大體如下：籌建人員的專業(yè)化管理水平，項目的資金保證，設計單位、施工單位的資質及管理水平，供應商的資質和實力。在酒店建筑結構完成的情況下，定購的設備、設施隨著內裝修的進程而逐步進行安裝。這一時期，籌建方和土建單位以及設計單位的配合，是這一周期時間的保證。 二、從籌建周期看酒店利潤的“黑洞” 建造一個酒店，屬于比較大和比較復雜的一項工程，籌建的周期相對其他工程而言會比較長。在各類星級酒店中，數(shù)經(jīng)濟型酒店狀況最好，投資回收期最接近原來預算的水平。 按照如此的投資平均成本，以國際酒店業(yè)“千分之一法” 估價原理進行換算，五星級酒店的房價，要賣到平均美元200元以上，酒店才能得到正常的投資回報；以此類推，四星級酒店的房價要賣到平均美元180元以上；三星級酒店的房價要賣到平均美元70元以上；而經(jīng)濟型酒店的平均房價要賣到平均美元25元以上。根據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國近幾年建造的不同星級的酒店，投資成本都大大超出國際行業(yè)標準。 ，和酒店建造所在的城市、選擇的具體地段有關。 、固定裝置、設備、室外娛樂活動設施、停車場、環(huán)境美化、管道鋪設、路面修筑等。自然界的黑洞，光線被吸入將不再復八個方面來探尋酒店利潤“黑洞”的根源。同樣是承辦會議，會議設施的配備、人員服務等，都可獨具特色。東莞酒店如三正半山、帝豪等，已成為業(yè)內‘標桿’，其他酒店不論在環(huán)境區(qū)域、營銷成本、土地成本上都很難超越這些‘標桿’”?！?李華生則提出東莞酒店業(yè)“危機論”。由于民營資本建酒店，造價相對低廉，一般兩億元左右就可以造一間酒店，但是在其他城市一般一個三星級酒店就要四到五個億。東莞改革開放后聚集了大量的港臺商人，他們已成為主要消費群體?！?他說，東莞酒店業(yè)最大的特點是民營資本挑大梁、唱主角?！皷|莞酒店可以說是在中國酒店業(yè)，甚至是世界酒店業(yè)的一個異類，可以說是一個奇跡”。位置上，很多商務酒店選址在城市中心，但東莞的高星級酒店很多在鄉(xiāng)鎮(zhèn)。中國酒店業(yè)專家