【正文】 他認(rèn)為，東莞酒店為投資者帶來的巨大現(xiàn)金流是其他地方所不可比擬的。 魏小安認(rèn)為，東莞酒店業(yè)有很多獨(dú)有的特點(diǎn)。 湖北大學(xué)旅游發(fā)展研究院院長馬勇稱，“東莞現(xiàn)象”讓很多人看不懂。其風(fēng)險(xiǎn)的來源有多種形式，如領(lǐng)導(dǎo)者宏觀決策失誤，飯店資金運(yùn)行過程中的脫節(jié)等等，如果不能及時(shí)地化解風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)給投資主體和飯店雙方造成巨大的損失。市場環(huán)境對飯店投資渠道的選擇有著很大的影響作用，市場環(huán)境是飯店投資渠道選擇信息的主要來源，投資是一個(gè)雙向的選擇，飯店和投資主體在相互選擇時(shí)，全面調(diào)查市場環(huán)境，有針對性的選擇投資是實(shí)現(xiàn)飯店和投資主體雙贏的一個(gè)關(guān)鍵要素。投資商通過對飯店經(jīng)營現(xiàn)狀的分析調(diào)查中，可以細(xì)化該飯店所需投資的類型、相應(yīng)的數(shù)量及實(shí)現(xiàn)投資的方式，整合內(nèi)部資源，強(qiáng)化飯店的優(yōu)勢，提升飯店的營銷能力，以更快更好地達(dá)到投資商的有效投資目標(biāo)。（二）飯店投資渠道選擇的意義傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對應(yīng)單一的公有制，對飯店投入的主體必然是國家，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，市場機(jī)制的引入，呈現(xiàn)出以公有制為主體，各種經(jīng)濟(jì)成分并存的基本經(jīng)濟(jì)制度，在生產(chǎn)力水平不斷提高的基礎(chǔ)上，不僅激發(fā)了社會(huì)各方對飯店投資的興趣，同時(shí)也使他們具備了直接參與飯店的能力，投資主體對飯店投資的極終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)較高的收益回報(bào)，在投資目標(biāo)已經(jīng)確定的情況下，選擇正確的投資渠道對實(shí)現(xiàn)這一終極目的有著重要的意義。而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中與國際接軌最早，最容易引進(jìn)和引起外資的關(guān)注，在我國加入WTO后，又迎來了新一輪的挑戰(zhàn)。飯店投資的商機(jī)也是稍縱即逝，在進(jìn)行科學(xué)分析的基礎(chǔ)之上，更需要投資決策者的個(gè)人智慧和勇氣，真正做到理性投資。美國Wimberly Allison Tong amp。通常投資商會(huì)在三大系列飯店之間或之中重點(diǎn)打造一條或多條產(chǎn)品線，并通過這些產(chǎn)品線的不斷延伸實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的綜合效益和持續(xù)發(fā)展。中國飯店業(yè)的投資策略分析 從2005年開始我國將逐步開始履行入世承諾的“后過渡期”，旅行社、飯店業(yè)等服務(wù)行業(yè)開放程度將逐漸加大，充當(dāng)中國開放先鋒的旅游飯店業(yè)與國際接軌最早，在我國其它行業(yè)懼怕外資進(jìn)入的情況下，飯店業(yè)卻迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，國內(nèi)外投資商紛紛增加在華的飯店業(yè)投資總額。在這些國際超級酒店集團(tuán)中，排名前十的酒店集團(tuán)所控制的酒店市場供應(yīng)占前100名酒店集團(tuán)市場供應(yīng)的3/4強(qiáng)。該戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)注意對已有品牌的注冊、防偽、維權(quán)以及品牌內(nèi)容創(chuàng)新等方面，從而實(shí)現(xiàn)酒店品牌的全面盈利。假日集團(tuán)最早擁有中檔酒店品牌Holiday Inn（假日酒店），是集團(tuán)的核心品牌，價(jià)格適中，服務(wù)全面。品牌價(jià)值，使品牌具有了超越產(chǎn)品價(jià)值以上的另一部分價(jià)值，同樣品質(zhì)的酒店產(chǎn)品，具有知名品牌的產(chǎn)品就能獲得較高的價(jià)格認(rèn)同，消費(fèi)者愿意支付比其它產(chǎn)品更高的價(jià)格去購買知名品牌的產(chǎn)品，從而使企業(yè)能獲得更大的利益。我國不少酒店積累了相當(dāng)數(shù)量的存量資產(chǎn)，與此同時(shí)，又有大量的存量資產(chǎn)處于閑置與半閑置狀態(tài)。酒店除了選擇交通和地段良好、商業(yè)氛圍濃厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ睦洹氐?，包裝利用酒店設(shè)施、設(shè)備，形成酒店的物業(yè)增值盈利模式，同時(shí)酒店還可以利用酒店物業(yè)管理的專業(yè)化優(yōu)勢，采用委托式管理、顧問式管理、咨詢服務(wù)等方式實(shí)行物業(yè)管理輸出，從而拓寬酒店的盈利渠道。如果酒店的選址在交通便利的城市口岸或商業(yè)中心，將大大提升酒店的口岸價(jià)值。再者，酒店的信息化給信息時(shí)代的酒店發(fā)展增加了籌碼。經(jīng)營增長盈利模式主要是指酒店采取傳統(tǒng)的以銷售酒店住宿、娛樂、餐飲、會(huì)議等主打產(chǎn)品，在產(chǎn)品功能調(diào)整和提升基礎(chǔ)上，實(shí)施專業(yè)化服務(wù)、信息化操作，并根據(jù)顧客的需求提供人性化的解決方案，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高品質(zhì)和顧客的高滿意度，最終實(shí)現(xiàn)酒店的盈利的模式。，即當(dāng)?shù)氐馁徺I力狀況、目標(biāo)客戶群的情況調(diào)查。建設(shè)以五星酒店為主、辦公樓（或服務(wù)性公寓）為輔的綜合性地標(biāo)建筑，分二期進(jìn)行，二期總面積為地上17萬平米，地下4萬平米，合計(jì)21萬平米。同時(shí)也應(yīng)該正視中國酒店業(yè)市場發(fā)展并不太均衡的狀況，除了熱點(diǎn)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展一線城市酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)效益還較為可觀外，還有很多地區(qū)酒店的發(fā)展還存在大量不明朗的前景，如市場不成熟、客房出租率不高、投資回報(bào)有限等，所有上述問題就需要我們審時(shí)度勢地全面分析和研究中國酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，選擇合理的投資盈利模式，實(shí)施理性化的戰(zhàn)略措施，從而使得我國酒店業(yè)能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)步地發(fā)展。另外，酒店的空間功能布局也十分重要，如提高酒店大堂等公共區(qū)域空間、酒店餐廳區(qū)域空間和客房內(nèi)部空間的利用效率，讓空間的利用既符合功能要求，又充分滿足客人的需求，提高單位空間利潤率。酒店升值潛力的大小受多方面因素的影響，主要包括交通、地段、商業(yè)氛圍、地產(chǎn)升值、人流聚集狀況等，酒店物業(yè)價(jià)值會(huì)隨著這些影響因素的變化而產(chǎn)生很大的漲幅，因此，酒店物業(yè)增值模式具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。譬如宋城集團(tuán)為了獲得物業(yè)增值利潤，物業(yè)選址多是城郊未開發(fā)區(qū)域，通過集團(tuán)自身力量進(jìn)行造景，形成旅游流，利用人氣帶旺整個(gè)區(qū)域，然后進(jìn)行酒店、景觀房產(chǎn)等多種方式的置業(yè)，形成物業(yè)增值利潤。因此，一個(gè)開放性、自由化、有深度的資本市場是酒店實(shí)施資本營運(yùn)盈利模式所必不可少的外界基礎(chǔ)條件之一。在如今同質(zhì)化程度較高的酒店供給市場上，產(chǎn)品間的差異很大程度上表現(xiàn)為其品牌形象的差異，因而品牌也就成為超越產(chǎn)品的新的競爭核心。為了擴(kuò)大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二階段必須實(shí)施酒店品牌擴(kuò)張，即酒店在成功塑造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應(yīng)采取的品牌縱深化發(fā)展戰(zhàn)略。上海錦江集團(tuán)也利用其品牌資產(chǎn)延伸出了錦江假日、錦江之星等品牌。 Resorts20621087,00089,5422,542%1315Hilton HotelsHilton Corp.23123087,61889,0121,394%1716CourtyardMarriott Internat.58761684,35688,2143,858%1617MercureAccor73372686,52586,239286%1818HiltonHilton International25025473,12375,0051,882%1919IbisAccor62265165,79169,9504,159%2020NovotelAccor36938862,69467,2684,574%數(shù)據(jù)來源： MKG Consulting Database – 06/2004五、集團(tuán)建設(shè)盈利模式酒店通過集團(tuán)化經(jīng)營，擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)與實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，是酒店盈利的主要模式之一。外部擴(kuò)張是現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)擴(kuò)張的最常見方式，也是形成快速集團(tuán)增長盈利的途徑。以產(chǎn)品線為依托的投資策略所謂產(chǎn)品線是從投資者角度將飯店看作是投資活動(dòng)的產(chǎn)品。以時(shí)間軸為序列的投資策略在價(jià)值時(shí)代投資是為了資本增值，但是在如今高速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，資本增值不僅表現(xiàn)為表面決對數(shù)額的增加，還要考慮資本的時(shí)間價(jià)值、通貨膨脹、匯率變動(dòng)和國家政策等因素。要確保飯店投資經(jīng)營能夠獲得正?；虺５氖找妫仨毧紤]以下幾種投資策略：第一，投資優(yōu)勢區(qū)位，從地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和增長潛力來看，沿海發(fā)達(dá)城市、活力型和增長型的二線城市可作為飯店投資方向，像江蘇的無錫、常州、江陰，浙江的寧波、溫州、湖州、番禺等，廣東的珠海、惠州、東莞等，湖北的宜昌、荊州、襄樊等；從市場需求狀態(tài)來看，交通便利、流動(dòng)人口大、基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市可作為飯店投資方向，如全國的政治中心北京、國際金融都是北京、交通樞紐武漢、旅游勝地桂林等。改革開放以來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在市場經(jīng)濟(jì)的刺激下，經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，投資成為一個(gè)社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，在投資意識(shí)逐漸形成后，接著又引發(fā)了資金投向哪里，如何投入，資金最終的回收效益如何等等一系列問題，其中，如何投入即本文所講的投資渠道?；?dòng)性飯店投資是資金、技術(shù)、管理、設(shè)備等由投資主體流向飯店的一個(gè)互動(dòng)交流的復(fù)雜過程，而不是簡單的單項(xiàng)轉(zhuǎn)移，其中涉及到投資主體與飯店的多項(xiàng)合作與交流，投資渠道的選擇與定位顯得尤其重要，飯店要配合投資主體使投資商能夠準(zhǔn)確、全面的把握飯店的發(fā)展現(xiàn)狀，為投資目標(biāo)和投資渠道的選擇確定方向，使得資金、技術(shù)、管理、等能夠迅速落到實(shí)處，盡快地發(fā)揮其巨大的作用，實(shí)現(xiàn)飯店和投資主體的雙贏，得到經(jīng)濟(jì)效益最大化，并且在各種客觀條件都具備的情況下，雙方還可對投資渠道進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)。此外，員工素質(zhì)和企業(yè)文化影響著服務(wù)質(zhì)量同時(shí)也潛移默化的影響著員工面對顧客所表現(xiàn)出的一種工作狀態(tài)，在硬件設(shè)施和軟件設(shè)施的全面綜合考察下所表現(xiàn)出的飯店的現(xiàn)有實(shí)力是投資方選擇投資類型和投資途徑的一個(gè)有效因素。相反，當(dāng)?shù)卣畬︼埖陿I(yè)的重視力度不夠，有利于飯店業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能夠滿足發(fā)展飯店業(yè)的需要，就會(huì)對投資商的投資決策產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，在這種情況下，投資商更難以把握投資渠道的定位。無論投資主體以何種渠道對飯店進(jìn)行投資，都是一個(gè)雙向交流互動(dòng)合作的過程，同時(shí)也是一個(gè)雙向選擇的過程，在投資主體和飯店合作的過程中，投資主體有以資金融合、技術(shù)投入、管理參與中的任何一種向飯店進(jìn)行投資，也有綜合使用兩種或三種的投資方式，不管何種投資方式都是依照投資主體和飯店二者的自身情況而定，其最終目的還是要實(shí)現(xiàn)投資主體和飯店的雙贏。結(jié)語我國旅游業(yè)自改革開放以來，得到了迅猛的發(fā)展，而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中與國際交流與合作的領(lǐng)頭軍，它的發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)核心力量，就我國目前的情況來看，飯店業(yè)的發(fā)展面臨著嚴(yán)重的資金不足、管理不善、技術(shù)不到位等一系列問題，無法與國際知名的飯店集團(tuán)相提并論，因此，我國飯店要在起步較晚的前提下，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須借助外界各種力量，及時(shí)地疏通投資渠道，選擇正確的投資途徑，確保發(fā)展飯店所需資金、技術(shù)、管理的逐步到位，為飯店的發(fā)展提供充足的物質(zhì)基礎(chǔ)，逐步引導(dǎo)飯店走向健康、快速、可持續(xù)的發(fā)展道路。探討東莞的資本投資，有利于我國酒店業(yè)的研究與發(fā)展?！?粵海（國際）酒店管理集團(tuán)有限公司董事長李華生認(rèn)為，“東莞現(xiàn)象”在華南地區(qū)乃至國內(nèi)無法被輕易復(fù)制?！皷|莞飯店業(yè)的發(fā)展得益于東莞制造業(yè)的發(fā)展，那么談它的未來發(fā)展，也要看未來東莞的制造業(yè)能否持續(xù)發(fā)展下去。他說，現(xiàn)在休閑度假是主流，而嚴(yán)格說來，東莞不是一座休閑度假的城市，旅游資源非常少，更多的是人造景觀和設(shè)施，所以酒店業(yè)要進(jìn)一步繁榮，就需增加產(chǎn)品類型、服務(wù)項(xiàng)目、層次選擇，來豐富整個(gè)休閑度假市場。根據(jù)內(nèi)容，投資成本可以分為四大類： 。投資總成本控制得當(dāng)，和酒店的規(guī)模、檔次匹配，是酒店實(shí)現(xiàn)投資收益率目標(biāo)的第一前提。但行業(yè)的現(xiàn)狀是，五星級酒店的平均房價(jià)只能賣到一半的水平；四星級酒店的平均房價(jià)只能賣到三分之一的水平；三星級酒店的平均房價(jià)也是賣到一半水平；只有經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房價(jià)能賣到80%的水平。具體可以分為四個(gè)時(shí)間段： ，由立項(xiàng)、報(bào)批、申請各類項(xiàng)目所需的許可證，到籌建人員的到位。營業(yè)準(zhǔn)備包括人員的招募，家具及各類用品的采購，人員的培訓(xùn)，市場計(jì)劃的制定等等。這又給酒店未來的經(jīng)營利潤的獲得，造成了另一個(gè)“黑洞”。當(dāng)有這種現(xiàn)象發(fā)生的時(shí)候，籌建方需要花費(fèi)額外的時(shí)間和精力，去募集缺額的資金，資金如果一時(shí)無法解決，就會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)程。酒店經(jīng)營能夠和預(yù)期相對接近，非常出色的話，歸還利息加本金的期限，一般會(huì)在10年左右，反之會(huì)更長。如果酒店的籌建周期問題像第二個(gè)“黑洞”所述那樣，那貸款利息的支出可能會(huì)是原來貸款時(shí)的一倍。 以歐美酒店的五種城市酒店產(chǎn)品為分類，目前我國的服務(wù)公寓酒店是五種分類中盈利最高的。經(jīng)營管理得好，可以使酒店在作為一個(gè)城市的文化窗口的同時(shí)，使酒店的不動(dòng)產(chǎn)保值和增值。最大的效益風(fēng)險(xiǎn)是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來的收入，不足以抵消加入網(wǎng)絡(luò)的基本成員費(fèi)。業(yè)主如果需要的服務(wù)內(nèi)容較多，各項(xiàng)費(fèi)用加起來，可能比請管理公司的代價(jià)還要大。選擇的管理集團(tuán)是否恰當(dāng)是此種形式是否成功的前提。根據(jù)這個(gè)細(xì)分市場，酒店在人員的招募中，外語除了英語的要求，還有日語的要求，這樣的語種配置，在接待顧客上，不會(huì)發(fā)生語言問題；餐廳的安排，有美式扒房、日式餐廳、中式餐廳以及24小時(shí)的咖啡廳。 銷售組合的結(jié)構(gòu)比例是和目標(biāo)市場同樣的問題。以經(jīng)營部門組成的利潤中心，利潤中心由客房部、餐飲部、娛樂部、商場及其他經(jīng)營部門組成。又比如，酒店前臺(tái)的外幣兌換業(yè)務(wù)，銀行規(guī)定，一個(gè)班次要配備2人以上，可以批準(zhǔn)進(jìn)行，其他前臺(tái)人員兼職是不允許的。在國際酒店業(yè)，人均創(chuàng)利是一項(xiàng)非常重要的、有意義的經(jīng)營效益指標(biāo)，這項(xiàng)指標(biāo)越高，說明酒店的經(jīng)營管理越好，這項(xiàng)指標(biāo)高，勞動(dòng)力成本占營收的比例就不會(huì)高。 ，造成經(jīng)營困難在酒店的設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的，這個(gè)比例越科學(xué)，越符合經(jīng)營需要，在經(jīng)營中的平方米產(chǎn)出就越大。 有不少的酒店，在籌建期，沒有在初期階段就讓設(shè)計(jì)單位介入，或者請了設(shè)計(jì)單位介入，但并沒有請到熟悉酒店行業(yè)的專業(yè)設(shè)計(jì)單位。有的酒店甚至占用一層樓面，全部用作內(nèi)部辦公，這樣的辦公費(fèi)用，可能是正常的辦公費(fèi)用的10倍?？头渴蔷频杲?jīng)營創(chuàng)利的主角，設(shè)計(jì)的好，面積合適，效用高，同時(shí)能滿足不同顧客的需求；設(shè)計(jì)的沒有經(jīng)驗(yàn)，占用面積大，但使用功能差，顧客會(huì)有說不出的不如意。根據(jù)酒店不同的類型，如商務(wù)酒店、機(jī)場酒店、會(huì)議酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪華酒店，客房區(qū)、餐飲區(qū)、功能區(qū)、娛樂區(qū)、大堂、停車場的面積配比，都是有所區(qū)別的。這一簡單的例子告訴我們，目前太多的酒店只專注研究如何降低客房200元?jiǎng)趧?dòng)力成本，而沒有研究如何使客房的售價(jià)從300元提高到500元，甚至到800元。 ，有眾多的和酒店業(yè)務(wù)配套的專業(yè)化公司，可以隨時(shí)為酒店提供各類服務(wù)。這樣的結(jié)構(gòu)中，就不會(huì)有目前不少酒店設(shè)置的辦公室、綜合部這樣的部門存在。沒有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營管理者，在沒能做好高利潤產(chǎn)出的客房銷售時(shí)，積極地轉(zhuǎn)向低利潤產(chǎn)出的餐飲和其他部門經(jīng)營，而且花費(fèi)大量的人力和精力，最終產(chǎn)出的利潤會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理想的期望。根據(jù)目標(biāo)市場的客源，客房內(nèi)床位的配置，都會(huì)有合理的比例。另一種情況是，投資巨大、高檔豪華的酒店，結(jié)果請了管理經(jīng)濟(jì)性酒店的集團(tuán)，那么其結(jié)果同樣會(huì)不盡人意。 ，根據(jù)期望的投資回報(bào)率，將酒店出租給經(jīng)營管理者。 ，業(yè)主自己經(jīng)營投資者和業(yè)主采用與特許者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，可以得到不少業(yè)主