【正文】 有的酒店，經(jīng)過長期的籌建，到了開業(yè)前夕，會(huì)發(fā)現(xiàn)有不少部門，競沒有1平方米的辦公場地，只能在昂貴的經(jīng)營面積中占用，這種狀況在不少酒店發(fā)生。餐廳的設(shè)計(jì)，與之相配套的廚房面積，餐廳、廚房進(jìn)出入門的流向，都會(huì)對餐廳的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)生直接的影響。這個(gè)事例，從一個(gè)城市的角度來說，利潤沒有流失，但從一個(gè)投資主體來說，利潤又流入了“黑洞”。 有特殊功能的酒店，在設(shè)計(jì)中的配比更為重要。酒店內(nèi)的面積沒有有效產(chǎn)出是由兩方面的原因造成的。 在勞動(dòng)生產(chǎn)率得不到提高的前提下，勞動(dòng)力成本的下降是沒有可能的。多數(shù)酒店關(guān)心的是如何控制批準(zhǔn)的總的工資額度，但沒有考慮、或者沒有下功夫考慮如何提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的問題。這類專業(yè)公司有清潔公司、維修公司、公關(guān)公司、培訓(xùn)公司、介紹有專業(yè)技能小時(shí)工的獵頭公司……這樣，作為酒店來說，有許多工作就不需要長期雇用正式員工，只要和這些公司簽訂合同，即隨時(shí)能夠得到所需的服務(wù)。一項(xiàng)規(guī)定，可以使一個(gè)酒店多增加6到8個(gè)人員的成本開支。黨委、工會(huì)可以有一名專職干部擔(dān)任，團(tuán)的工作完全可以由一名年輕經(jīng)理兼任。原因有幾個(gè)： ，以職能部門組成的服務(wù)中心，服務(wù)中心由人力資源、計(jì)劃財(cái)務(wù)、市場營銷、工程、安保等部門組成。 七、從人員配置和勞動(dòng)生產(chǎn)率看酒店利潤的“黑洞” 隨著勞動(dòng)力成本的提高，越來越多的酒店看到這一塊的成本在不斷地侵吞著酒店的利潤。如此種種，投入的大量資金，由于沒有明確的目標(biāo)市場，應(yīng)該得到的經(jīng)營利潤，明明白白地流入了“黑洞”。 沒有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營管理者，開業(yè)以后，采用來的都是客，會(huì)議市場客源多，就想做會(huì)議市場，結(jié)果硬拉顧客，沒有規(guī)模合適的會(huì)場，把宴會(huì)廳當(dāng)會(huì)議廳；要滿足大量會(huì)議顧客同時(shí)用餐，再把會(huì)議廳當(dāng)餐廳，如此多功能，受折騰的是顧客和員工，最終顧客的滿意程度還會(huì)受到影響。 有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營管理者，如果把目標(biāo)市場定為：高檔休閑商務(wù)客，細(xì)分市場配置為：歐美市場30%，日本市場30%，亞洲及國內(nèi)市場40%。 六、從目標(biāo)市場和銷售組合看酒店利潤的“黑洞” 沒有經(jīng)驗(yàn)和沒有專業(yè)經(jīng)營管理人才的酒店，在開業(yè)前，沒有一個(gè)明確的目標(biāo)市場，產(chǎn)品和人員也就沒有特別的要求，客房床位的種類，沒有明確的配比，餐廳的種類，沒有明確的方向。采取這項(xiàng)形式的，如果經(jīng)營管理有方的話，業(yè)主在支付了合同規(guī)定的管理酬金以后，能夠享有酒店上升的收益，反之亦然。這種方法虧損風(fēng)險(xiǎn)小，但失去管理權(quán)。特許經(jīng)營費(fèi)用，采用兩種收費(fèi)方法，一種是根據(jù)酒店的客房數(shù)為基數(shù)，業(yè)主需要支付美元2到4一間一天的費(fèi)用，作為特許權(quán)使用費(fèi)，其他要加入預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，要提供專項(xiàng)咨詢，費(fèi)用另算。特許者可以為業(yè)主在籌建期間提供各項(xiàng)咨詢服務(wù)，這些服務(wù)包括幫助業(yè)主選址、提供可行性分析、為建設(shè)設(shè)計(jì)、內(nèi)裝修設(shè)計(jì)提供參考意見。 但如果沒有專業(yè)人才的經(jīng)營管理，酒店的產(chǎn)品和服務(wù)滿足不了顧客的需求，支付的代價(jià)是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來的顧客，回頭的可能幾乎沒有，酒店的影響也很難通過網(wǎng)絡(luò)有所擴(kuò)大。但必要的、能達(dá)到收益最大的前提是：投資方自己擁有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段極佳，酒店的規(guī)模適中。建成后的酒店，存在一個(gè)經(jīng)營管理的問題。 根據(jù)酒店行業(yè)價(jià)格的彈性指數(shù)原理，如果產(chǎn)品和服務(wù)是相對標(biāo)準(zhǔn)、雷同的，酒店之間競爭激烈，價(jià)格彈性指數(shù)大；反之，如果產(chǎn)品和服務(wù)是有特色的，沒有雷同性的，沒有競爭，價(jià)格彈性指數(shù)小。至于真正意義上的度假酒店，只有少數(shù)在海南等地有所發(fā)展，各城市郊區(qū)的那些度假酒店，服務(wù)和設(shè)施還有不少需要完善的地方。 四、從產(chǎn)品類型看酒店利潤的“黑洞” 大多數(shù)的酒店，無論是三星級還是五星級，差不多設(shè)施齊全，什么顧客都能接，要說到有特色的產(chǎn)品，就顯得困難了，要談到有哪幾家酒店有特色服務(wù)，就更困難了。經(jīng)營所得的利潤，都用于歸還銀行利息，在為銀行打工的同時(shí)，財(cái)務(wù)報(bào)表上沒有利潤這欄目的數(shù)據(jù)。 外匯貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，如果酒店在籌建期貸款的匯率時(shí)間不佳的話，隨著國際匯市的起落，往往在開業(yè)以后，經(jīng)營還貸的負(fù)擔(dān)除了利息，還有數(shù)額巨大的匯率差，有一些酒店就是由于匯率差的問題，而不得不使酒店易主，而酒店的主人，90%以上是酒店的貸款銀行?，F(xiàn)在全國有不少酒店就是處在這種狀態(tài)。用貸款就有一個(gè)利息問題，外幣貸款除了利息，還有一個(gè)匯率差問題。這種形式，往往在酒店的建造過程中，不同股東之間對投資的主體有不同的看法，在多方意見無法統(tǒng)一的情況下，時(shí)有發(fā)生股東中途退股或資金不到位現(xiàn)象。按照一般規(guī)律，目前在我國建造酒店資金的結(jié)構(gòu)由以下幾部分組成： ，拿出一筆資金投資酒店。 籌建周期的失控和延長，使得整個(gè)投資成本增加，其中軟成本的增加比例最大。在整個(gè)籌建過程中，如果受到這些因素的任何影響，整個(gè)酒店的籌建期就會(huì)延長，延長期限可以從1年到3年，最長的可以有5年到6年。內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)又需要進(jìn)行招、投標(biāo)，設(shè)計(jì)方案最終確定后，內(nèi)裝修的隊(duì)伍和安裝隊(duì)伍基本上是同時(shí)進(jìn)場。 、設(shè)施定購期這一時(shí)期一般是在一年左右。正常的籌建周期一般在3年到4年左右。這也是目前投資經(jīng)濟(jì)型酒店掀起熱潮的原因之一。只有這樣比例的平均房價(jià)范圍，才可以保證酒店經(jīng)營的正常投資收益率。在沿海發(fā)達(dá)城市，五星級酒店的投資成本，換算成每間客房為單位來計(jì)算，是在美元20萬到30萬之間；四星級酒店的投資成本，在美元18萬到25萬之間；三星級酒店的投資成本，在美元7萬到10萬之間；經(jīng)濟(jì)型酒店的投資成本。 以上四類成本之和構(gòu)成酒店的投資總成本。這項(xiàng)大類成本的高低，和酒店投資的檔次有關(guān)。 一、從酒店投資成本看酒店利潤的“黑洞” 酒店的投資，作為物業(yè)的一種，需要的資金量大，投資成本的內(nèi)容多?！碧綄ぞ频昀麧櫋昂诙础?改革開放二十多年來，全國酒店的數(shù)量平均每年以大約300家左右的速度增長，目前已經(jīng)有了7000多家星級酒店。 對于“東莞現(xiàn)象”如何持續(xù)的問題，馬勇有自己的看法。他說：“東莞酒店業(yè)已經(jīng)走過春秋戰(zhàn)國時(shí)代，危機(jī)時(shí)代已經(jīng)來臨?！?在上海社科院旅游研究中心主任王大悟看來，獲得極大成功的東莞酒店業(yè)現(xiàn)在需要“居安思?！??！?他認(rèn)為，東莞酒店為投資者帶來的巨大現(xiàn)金流是其他地方所不可比擬的。“東莞酒店絕大多數(shù)是民營資本投資，這也與其他很多地方星級酒店國有化和外資化背景大相徑庭。 魏小安認(rèn)為，東莞酒店業(yè)有很多獨(dú)有的特點(diǎn)。盈利模式上，也很特殊，揭示了多元化的投資策略。 湖北大學(xué)旅游發(fā)展研究院院長馬勇稱，“東莞現(xiàn)象”讓很多人看不懂。一般來說，管理一般分為直接管理和間接管理，直接管理就是投資主體與飯店代表兩種不同的利益，投資主體擁有經(jīng)營權(quán)，而飯店擁有所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的有效分離，而間接管理則是投資主體不參與飯店的日常管理工作，飯店只借用投資主體的品牌，成功的管理模式來改變自己目前的經(jīng)營狀況，管理參與這種投資渠道對被投資飯店的要求較高，投資主體只有在全面調(diào)查飯店的基本現(xiàn)狀，綜合評價(jià)影響飯店發(fā)展的各種因素，預(yù)測飯店有著一定的發(fā)展?jié)摿?，才?huì)通過管理參與的手段來對飯店進(jìn)行投資。其風(fēng)險(xiǎn)的來源有多種形式，如領(lǐng)導(dǎo)者宏觀決策失誤，飯店資金運(yùn)行過程中的脫節(jié)等等，如果不能及時(shí)地化解風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)給投資主體和飯店雙方造成巨大的損失。三、飯店投資渠道選擇的方法與路徑飯店投資渠道選擇的路徑與方法通常分為三類：資金融合、技術(shù)投入、管理參與。市場環(huán)境對飯店投資渠道的選擇有著很大的影響作用，市場環(huán)境是飯店投資渠道選擇信息的主要來源，投資是一個(gè)雙向的選擇，飯店和投資主體在相互選擇時(shí)，全面調(diào)查市場環(huán)境，有針對性的選擇投資是實(shí)現(xiàn)飯店和投資主體雙贏的一個(gè)關(guān)鍵要素。（二）外部支撐因素政府行為政府對飯店投資的支持程度極大的影響著投資商對飯店投資渠道的選擇，政府行為對飯店投資渠道與路徑的選擇通常表現(xiàn)出正面和負(fù)面兩種影響，正面的影響集中表現(xiàn)在政府對飯店投資的大力支持與引導(dǎo)，傾斜性政策的制定，另外當(dāng)?shù)氐膶ν忾_放程度和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀也將影響著投資商對飯店的投資興趣，進(jìn)而對飯店投資的類型和渠道也起到了一定的客觀引導(dǎo)作用，而這兩項(xiàng)與政府行為是密不可分的，因此，政府對飯店的積極態(tài)度是飯店吸引外資的一個(gè)最為有效的間接支撐要素。投資商通過對飯店經(jīng)營現(xiàn)狀的分析調(diào)查中，可以細(xì)化該飯店所需投資的類型、相應(yīng)的數(shù)量及實(shí)現(xiàn)投資的方式，整合內(nèi)部資源，強(qiáng)化飯店的優(yōu)勢，提升飯店的營銷能力，以更快更好地達(dá)到投資商的有效投資目標(biāo)。二、飯店投資渠道選擇的影響因素分析（一）內(nèi)部核心因素現(xiàn)有實(shí)力飯店作為被投資對象吸引投資方前來洽談投資，為飯店注入一股新鮮的血液，以推動(dòng)飯店的發(fā)展，其現(xiàn)有實(shí)力的客觀評估是影響飯店投資渠道選擇的一個(gè)基礎(chǔ)要素，投資方所確定的投資類型以及實(shí)現(xiàn)投資的方式都是全面、系統(tǒng)對飯店自身實(shí)力的考察下所做出的選擇和判斷，而衡量飯店的現(xiàn)有實(shí)力主要從硬件設(shè)施和軟件設(shè)施這兩個(gè)方面來考核，目前應(yīng)用的最為廣泛的硬件衡量標(biāo)準(zhǔn)主要有國內(nèi)的星級評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和國際上所推廣的ISO9000系列，而飯店的軟件設(shè)施主要從飯店的服務(wù)質(zhì)量、員工素質(zhì)、企業(yè)文化這三個(gè)方面來判斷，其中服務(wù)質(zhì)量又是凸現(xiàn)軟件設(shè)施的一個(gè)關(guān)鍵因素，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量不僅表現(xiàn)在“老三化”（規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化）的規(guī)范化完成，還體現(xiàn)在“新三化”（個(gè)性化、特色化、形象化）的靈活性運(yùn)用。（二）飯店投資渠道選擇的意義傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對應(yīng)單一的公有制，對飯店投入的主體必然是國家，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，市場機(jī)制的引入，呈現(xiàn)出以公有制為主體，各種經(jīng)濟(jì)成分并存的基本經(jīng)濟(jì)制度，在生產(chǎn)力水平不斷提高的基礎(chǔ)上，不僅激發(fā)了社會(huì)各方對飯店投資的興趣，同時(shí)也使他們具備了直接參與飯店的能力，投資主體對飯店投資的極終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)較高的收益回報(bào)，在投資目標(biāo)已經(jīng)確定的情況下，選擇正確的投資渠道對實(shí)現(xiàn)這一終極目的有著重要的意義。例如；有以設(shè)施設(shè)備等實(shí)物形態(tài)的直接投入；也有以技術(shù)、管理等知識產(chǎn)權(quán)等形式的投入；而最為直接最為普遍的還是以貨幣資金的形式直接進(jìn)入飯店，資金的來源大致分為外資、民營資本和政府資金三種基本類型；還有以金融資產(chǎn)購買為特征的間接投資，其中最為典型的為依托房地產(chǎn)業(yè)為投資形式進(jìn)入飯店。而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中與國際接軌最早，最容易引進(jìn)和引起外資的關(guān)注，在我國加入WTO后，又迎來了新一輪的挑戰(zhàn)。一、飯店投資渠道的解讀（一）飯店投資渠道的概念及內(nèi)涵在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，我國的所有制結(jié)構(gòu)基本上只有全民所有制和集體所有制，而集體所有制主要是處于生產(chǎn)力水平很低的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)這根指揮棒的統(tǒng)籌下，投資對于社會(huì)各界是一個(gè)非常陌生的概念，而投資渠道則更是很少有人去關(guān)注和了解。飯店投資的商機(jī)也是稍縱即逝，在進(jìn)行科學(xué)分析的基礎(chǔ)之上，更需要投資決策者的個(gè)人智慧和勇氣，真正做到理性投資。根據(jù)飯店經(jīng)營管理的屬性，一般影響飯店投資收益的因素有：飯店區(qū)位、產(chǎn)品市場、經(jīng)營管理等，其中區(qū)位的選擇又要考慮城市的經(jīng)濟(jì)水平、交通狀況、競爭態(tài)勢、基礎(chǔ)設(shè)施和制度環(huán)境等因素；產(chǎn)品市場則要尋求適合飯店自身特色的市場定位；經(jīng)營管理一般與管理品牌、人力資源等因素相關(guān)。美國Wimberly Allison Tong amp。從投資策略上講，目前投資豪華飯店回收期較長，業(yè)績增長較緩，高星級飯店在我國某些地區(qū)呈現(xiàn)出過剩的供需狀況，如短時(shí)間投資大量的高星級飯店，資金運(yùn)作會(huì)存在一定的難度；投資飯店業(yè)投資但是連鎖的經(jīng)濟(jì)型飯店對宏觀調(diào)控不敏感，其規(guī)模化的經(jīng)營提高了出租率，品牌化的經(jīng)營提供了服務(wù)保障，連鎖化的經(jīng)營降低了單位經(jīng)營成本，我國近期投資連鎖經(jīng)濟(jì)型飯店成長性較好，2004年號稱世界上最大的經(jīng)濟(jì)型飯店連鎖品牌速8正式亮牌北京，并打算每月兩家的速度拓展，法國雅高也計(jì)劃每年在中國發(fā)展10家宜必思品牌飯店，他們經(jīng)濟(jì)型飯店經(jīng)營利潤率現(xiàn)在能達(dá)到50%，雖然2004年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型飯店品牌錦江之星和如家快捷都先后完成了全國布點(diǎn)，市場需求旺盛。通常投資商會(huì)在三大系列飯店之間或之中重點(diǎn)打造一條或多條產(chǎn)品線，并通過這些產(chǎn)品線的不斷延伸實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的綜合效益和持續(xù)發(fā)展。不過，在新的國際形勢和發(fā)展機(jī)遇下，結(jié)合中國本土的發(fā)展政策和飯店業(yè)自身的屬性，國內(nèi)飯店投資的策略、盈利模式和營運(yùn)模式等還需要不斷總結(jié)創(chuàng)新，從而確保未來飯店投資能夠獲得一個(gè)較高的收益回報(bào)。中國飯店業(yè)的投資策略分析 從2005年開始我國將逐步開始履行入世承諾的“后過渡期”，旅行社、飯店業(yè)等服務(wù)行業(yè)開放程度將逐漸加大，充當(dāng)中國開放先鋒的旅游飯店業(yè)與國際接軌最早，在我國其它行業(yè)懼怕外資進(jìn)入的情況下，飯店業(yè)卻迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，國內(nèi)外投資商紛紛增加在華的飯店業(yè)投資總額。與企業(yè)內(nèi)部成長相對應(yīng)的是外部擴(kuò)張，即充分利用外部資源和力量，通過資本紐帶、兼并收購、管理合同、特許經(jīng)營、戰(zhàn)略聯(lián)盟等多種方式，來擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成酒店集團(tuán)的發(fā)展路徑。在這些國際超級酒店集團(tuán)中，排名前十的酒店集團(tuán)所控制的酒店市場供應(yīng)占前100名酒店集團(tuán)市場供應(yīng)的3/4強(qiáng)。 ResortsStarwood396394133,519134,6481,129%87Hampton InnHilton Corp.1,2221,255124,653127,5432,890%78Super 8 MotelsCendant2,0832,086126,862126,421441%109Express by Holiday InnInterContinental HG1,3521,455109,205120,29811,093%910Ramada Franchise SystemsCendant971905116,098104,63611,462%1111Radisson Hotels WorldwideCarlson Hospitality435441102,646103,7091,063%1212Motel 6Accor86388090,89092,4681,578%1513Quality Inns, Hotels, SuitesChoice82087886,66292,0115,349%1414Hyatt HotelsHyatt Hotels amp。該戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)注意對已有品牌的注冊、防偽、維權(quán)以及品牌內(nèi)容創(chuàng)新等方面，從而實(shí)現(xiàn)酒店品牌的全面