貨場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-06-22 04:57本頁(yè)面
【正文】 設(shè)周期評(píng)估投資及回報(bào)。 回報(bào)預(yù)測(cè)l （含稅）。l 51%=。l 中力物流收益約：5400萬(wàn)元。第八章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)**貨場(chǎng)雖地處武漢中央商務(wù)區(qū)，但以南國(guó)大武漢為代表的建材市場(chǎng)異軍突起。在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的支持下，精品城與玻璃行業(yè)合作，于2009年初開(kāi)始運(yùn)作“中南玻璃城”項(xiàng)目。實(shí)踐證明，中南玻璃城的成功進(jìn)駐也顯示了時(shí)代精品城的歷史榮光。由于諸多因素的變化將應(yīng)有的市場(chǎng)份額，無(wú)形地流失，如欲再回暖必須進(jìn)行比周邊市場(chǎng)更優(yōu)越的軟硬件投入，實(shí)行亮點(diǎn)打造。216。 市場(chǎng)保有量的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范**貨場(chǎng)現(xiàn)有商戶約350家，開(kāi)發(fā)后將達(dá)到2000家，相當(dāng)于現(xiàn)有商戶的6倍，商戶進(jìn)駐是否能夠達(dá)到飽和，將是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之一。解決方案應(yīng)采取五個(gè)步驟：一是培養(yǎng)現(xiàn)有商戶成為開(kāi)發(fā)的主力軍，從優(yōu)惠、投資權(quán)等方面放寬政策。確?，F(xiàn)有商戶沉淀，擴(kuò)大轉(zhuǎn)介紹。實(shí)現(xiàn)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一翻（700家）的目標(biāo)；二是盡快啟動(dòng)招商宣傳工作，在**路、中央商務(wù)區(qū)、金太陽(yáng)等正在執(zhí)行拆遷的地段或建制地引進(jìn)商戶和品牌，實(shí)現(xiàn)600家進(jìn)駐的目標(biāo)；三是通過(guò)廣告等手段，將尚未進(jìn)駐**的建材品牌引進(jìn)**貨場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)300家進(jìn)駐目標(biāo)；四是引進(jìn)“城市綜合體”概念，將補(bǔ)充性質(zhì)的項(xiàng)目引入**貨場(chǎng)，如餐廳、酒店、銀行、百貨、娛樂(lè)等等，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于300家建材進(jìn)駐的面積；五是整體引進(jìn)類似歐亞達(dá)家居這種有品牌影響力的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于500家建材進(jìn)駐的面積。216。 市場(chǎng)持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范要實(shí)現(xiàn)**貨場(chǎng)項(xiàng)目“青春永駐“，最好的解決方案就是不斷升級(jí)。在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，必須提供足夠的用以企業(yè)發(fā)展的儲(chǔ)備資源，必須提前準(zhǔn)備超越現(xiàn)狀的成長(zhǎng)性項(xiàng)目。比如，我們考慮的“玻璃期貨交易”和“商會(huì)總部基地”項(xiàng)目，現(xiàn)在看來(lái)，可能有很多條件還不成熟，但我們得準(zhǔn)備，得爭(zhēng)取，得想辦法總是走在別人前面。 政策與效益風(fēng)險(xiǎn)國(guó)企改革隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷健康的發(fā)展，走出了具有中國(guó)特色的成功路子。鐵路也不例外，鐵道部門沉淀資產(chǎn)豐厚，人力資源豐盛，技術(shù)隊(duì)伍龐大，這恰好說(shuō)明鐵路的改革攻堅(jiān)階段即將來(lái)臨。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，雖存在諸多難以預(yù)測(cè)的政策變化和相關(guān)制度的改革等，但是開(kāi)發(fā)不能等，刻不容緩。要認(rèn)真分析政策前景，切實(shí)把握政策變化的機(jī)遇與有利因素，規(guī)避可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。利益分配的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范有的國(guó)企改革總會(huì)在改革之后背負(fù)“國(guó)有資產(chǎn)流失”的議論，我們也可能會(huì)承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。防范這一風(fēng)險(xiǎn)，一是在程序上依法、講科學(xué)，和鐵路、投資人的利益分配，除了這兩個(gè)主體之間的討價(jià)還價(jià)以外，盡量引入政府部門和權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)參與其中，讓他們當(dāng)裁判，做出中性、公正的判斷；二是建立分配工作的階段性協(xié)商機(jī)制，可能因?yàn)闂l件變化導(dǎo)致原始評(píng)估的客觀失衡，所以，有必要建立后期利益調(diào)整的協(xié)商機(jī)制，保證項(xiàng)目健康、長(zhǎng)久、雙贏。216。 宏觀政策的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范鐵路什么時(shí)候改革、如何改革，在目前看來(lái)，存在諸多未知因素。如何打造一種合作思路，既符合現(xiàn)有政策，又能適應(yīng)將來(lái)政策變化，是**貨場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目機(jī)制建設(shè)的必修課。有一點(diǎn)我們肯定，無(wú)論宏觀政策如何調(diào)整，保持發(fā)展，提高效益的方向是不會(huì)變的。因此，我們建議，在合作機(jī)制中，考慮“雙軌制”的元素，即一方面保持并延續(xù)現(xiàn)有機(jī)制“存檔”，另一方面創(chuàng)新并發(fā)展新機(jī)制，尋找一種“進(jìn)可攻，退可守”的策略。216。 職工消化的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范職工進(jìn)入新的合作公司，工作習(xí)慣可能與以往不一樣，薪酬待遇可能與原來(lái)有區(qū)別，晉級(jí)升遷可能與現(xiàn)有方式存在差異，很多地方都可能表現(xiàn)出不一樣的特征。一方面，這部分職工對(duì)“既得利益”的留戀，另一方面他們又對(duì)“未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)”的觀望。但是，就整體而言，鐵路職工在政策水平、個(gè)人素養(yǎng)、組織觀念等方面，相對(duì)于一般的民企來(lái)說(shuō)，還是勝人一籌的。把這部分職工積極、穩(wěn)妥、有效地組織起來(lái)，可以更多地為合作公司創(chuàng)造價(jià)值。所以，關(guān)鍵的問(wèn)題是在組織工作中，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，既讓他們感受到與鐵路的“血親”關(guān)系，保持“鐵老大”文化的優(yōu)越感，又讓他們感受到新公司的成長(zhǎng)希望和國(guó)家利益、社會(huì)利益的一脈相承?，F(xiàn)有鐵路部門之間的“勞務(wù)輸出”概念等一系列的成功經(jīng)驗(yàn)，都是我們需要學(xué)習(xí)和借鑒的。 隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，我們必然會(huì)發(fā)現(xiàn)和面對(duì)更多的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范，是從立項(xiàng)、執(zhí)行，到發(fā)展、變遷，一直都不能放松的永久性的工作任務(wù)。因此，建立和健全項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和防范機(jī)制，才是抵制風(fēng)險(xiǎn)的根本方法。結(jié)論**貨場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)，是歷史的必然選擇。新興市場(chǎng)的升級(jí)等現(xiàn)狀和二環(huán)線建設(shè)等元素，從正反兩個(gè)方面催促著整體開(kāi)發(fā)工作的啟動(dòng)。保持鐵路系統(tǒng)的主動(dòng)權(quán)，創(chuàng)新鐵路改革思路，樹(shù)立國(guó)企與民企合作的典范，是**貨場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)的基本方向。提高商業(yè)價(jià)值，優(yōu)化城市形象，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是**貨場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)的最終目的。商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目在整合中創(chuàng)造價(jià)值，建材市場(chǎng)項(xiàng)目在承襲中領(lǐng)馭**，智能倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目在創(chuàng)新中獨(dú)樹(shù)一幟，商會(huì)總部和玻璃期貨更在追求中為后續(xù)發(fā)展藏儲(chǔ)可持續(xù)元素。因此，整體開(kāi)發(fā)**貨場(chǎng)，是智慧的選擇，更是歷史的必然。 商會(huì)（協(xié)會(huì)）聯(lián)合體 2010年10月18日貨場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性論證報(bào)
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