【正文】 投資商在短期內(nèi)實現(xiàn)項目資金的平衡，以便能夠進行持續(xù)的投資建設，保證項目的預期進行和良性發(fā)展，早日實現(xiàn)都江堰新型養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)體系的構建，需要政府在包括土地在內(nèi)等多方面政策大力的支持與優(yōu)惠。隨著養(yǎng)生文化園的成熟運作，政府對項目大力支持和適當投入也將收獲更多，達到“以土地換取產(chǎn)業(yè)基地，用政策換取市場，用適當投入創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)”的目的。因此，我們希望并建議政府能免費提供96畝土地，用于興建耆亭公園和耆亭古街。另一方面，也希望政府能夠以合理低價出售其余374畝土地用于久道天居服務公寓和久道天居中老年生活社區(qū)。首先這并不是出于獲得更高商業(yè)利潤的目的。事實上，我們的初衷是積極響應市政府的發(fā)展規(guī)劃部署，積極投身于我國老年社會公益事業(yè)，急政府所想，為政府分憂，為天下老年人安享晚年做出我們的貢獻，以期用我們創(chuàng)造的價值來回報社會，回報天下千千萬萬辛勞一生的老年人，為他們打造出一片精彩的幸福晚年生活天地。其次，我們的理念是期望更多的中老年人來體驗和分享“久道天居”青城國際養(yǎng)生文化園的安逸休閑生活，因此前期土地價格的過高，勢必會影響未來項目運行成本與費用的提高，這將極大的限制和違背我們期望廣大中老年朋友共享養(yǎng)生文化，共度安逸晚年的初衷。八、項目的投資及收益估算8．1 工程初期造價估算（不含土地費用）項目用地470畝，容積率：、（，，），住宅部分為清水房，商業(yè)、公寓和老年大學部分裝飾工程按中檔裝修考慮，酒店、博物館和醫(yī)院按三星級裝修考慮。工程總造價即初期投入估算為20770萬元（1180元/平方米）。其中：序號項目單價(元/㎡)數(shù)量(㎡)合計(萬元)備注一住宅部分6001360008160磚混結(jié)構，含外裝、水電安裝商業(yè)及配套部分650400002600部分框架結(jié)構，含外裝、水電安裝二三通一平和土方10176000176電梯50176000880大約40部勘察、設計、監(jiān)理、質(zhì)檢、環(huán)評40176000704總平綠化與附屬小工程建設1501760002640報建配套費1101760001936消防和水電氣40176000704裝修450660002970商業(yè)、公寓、配套合計單平方造價1180總造價20770為了保證養(yǎng)生文化園的持續(xù)經(jīng)營，后期投入的資產(chǎn)維護費用應與項目初期投入相當，因此，項目全部投入（不含土地費用）約為40000萬元。8．2 項目直接收益估算該項目在開發(fā)過程中將向地方財政上繳3000余萬元的稅收。項目開發(fā)完成后，約2000套住宅及700套酒店式公寓將會給社區(qū)帶來相對固定的人流和消費。其中，2000套住宅可以容納至少4000人的固定業(yè)主，這部分業(yè)主都是中高檔收入及消費群體，按照平均月消費2500元計算，每年將會帶來約1億元的消費產(chǎn)值。探親酒店的200套住房可容納400人左右同時入住，主要面向本社區(qū)老年業(yè)主的子女開放。酒店的客戶比較固定，每周都會構成固定的消費，入住率至少在85%以上，按照每周入住2天，每年10個月（按42周計），人均消費500元計算，每年將會帶來至少700萬元的經(jīng)營收入。公寓的500套住房主要面向長期療養(yǎng)和短期度假游客，按照每年10個月，入住率70%，游客平均停留時間1周，人均消費1500元計算，每年將會帶來至少4000萬元的旅游收入。耆亭古街是養(yǎng)生文化園內(nèi)的商業(yè)街區(qū)，它為業(yè)主及游客提供相關的配套服務，因此，消費在園區(qū)內(nèi)即可實現(xiàn)。在后續(xù)的經(jīng)營中，也會為地方政府提供持續(xù)的稅收和經(jīng)濟貢獻。該項目的建成將會為中興鎮(zhèn)乃至都江堰市提供約3000人的就業(yè)機會，為社會穩(wěn)定和地方經(jīng)濟的繁榮做出貢獻。該項目的成功開發(fā)，將會樹立一個具有強大影響力的優(yōu)良的企業(yè)形象和品牌形象，為后續(xù)的老年產(chǎn)業(yè)（如老年食品、老年保健品、老年旅游服務等）的發(fā)展打下堅實的基礎，同時也會為地方經(jīng)濟的發(fā)展做出長期持續(xù)的貢獻。由以上概算可以看出，“久道天居”青城國際養(yǎng)生文化園的建成，為都江堰市和中興鎮(zhèn)留住了大約4000人的固定業(yè)主和上萬人次的游客，在養(yǎng)生文化園內(nèi)可實現(xiàn)大部分消費，預計每年的經(jīng)營收入約為14700萬元。九、項目的資源支持體系“久道天居”青城國際養(yǎng)生文化園的開發(fā)，一方面是開發(fā)商自身形成以老年房地產(chǎn)為核心、圍繞中老年人需求進行產(chǎn)業(yè)延伸，在企業(yè)內(nèi)部形成相關老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展的價值鏈體系；另一方面，也可以通過該項目的發(fā)展幫助都江堰地區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的相互帶動，充分利用都江堰地區(qū)的產(chǎn)業(yè)資源，構建以文化產(chǎn)業(yè)帶動的地方經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展模式。因此，這一項目旨在創(chuàng)造具有地方特色的、國內(nèi)領先乃至國際知名的。為了實現(xiàn)這一產(chǎn)業(yè)構建的目標，需要整合多方面的優(yōu)勢資源，只有從產(chǎn)品的設計、營銷推廣、品牌經(jīng)營、項目運營管理、資本運作、產(chǎn)業(yè)合作等各個方面提供有利的支持，才能保證該項目順利進行和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及服務的生產(chǎn)，進而為地方經(jīng)濟做出應有貢獻?！熬玫捞炀印鼻喑菄H養(yǎng)生文化園整合多方面資源構建項目保障體系，保證項目的順利實施：1．項目定位準確項目定位以“頤養(yǎng)天和”長壽理念為主題的中老年高檔養(yǎng)生社區(qū)，目標客戶以年齡4565歲之間的退休前為企事業(yè)單位中高層干部、白領階層、高校教師、私營老板及自由職業(yè)者等中老年人為主（以及部分65歲以上但健康狀況良好的人群）這部分人群 ，收入水平較高、素質(zhì)好，具備有效消費需求和能力。2．設計品位高聯(lián)合清華大學建筑設計規(guī)劃院、深圳中深建筑設計有限公司以及法國著名設計師PHILIP等著名設計機構，使項目具有鮮明特色、符合本地文化和消費者需求，并能夠提升都江堰城市品位。3．服務模式領先與國際著名的服務公寓管理公司新加坡雅詩閣（ASCOTT）管理集團合作，打造國內(nèi)領先的服務模式，為消費者提供高品質(zhì)的服務，營造人性化的、具有文化底蘊的服務體系和氛圍。4．運營體系科學在北京豐收企業(yè)管理顧問有限公司專業(yè)顧問團隊的支持下，打造科學的運營體系，進行品牌經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，提升都江堰作城市形象、帶動地旅游、醫(yī)藥、食品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。5．融資渠道通暢除了開發(fā)商現(xiàn)有資金及金融機構的投入外，公司在后期還將引入ING霸菱（荷蘭）、第一東方投資集團（香港）等海外戰(zhàn)略投資者，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供持續(xù)動力。十、結(jié)束語通過三年周密的市場調(diào)查論證，開發(fā)商認為在都江堰市中興鎮(zhèn)建設一個高標準的國際養(yǎng)生文化園是可行的。該項目的成功開發(fā)，不僅可以為近萬名老年人提供一個配套完善、環(huán)境優(yōu)美、健康舒適、有鮮明特色的老年養(yǎng)生場所，還將促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，完善都江堰市旅游休閑功能，提升城市形象，成為打造世界長壽之鄉(xiāng)的一張國際化名片?！熬玫捞炀印鼻喑菄H養(yǎng)生文化園的建成因此具備了“挖掘文化潛力，構建產(chǎn)業(yè)平臺；實施戰(zhàn)略構想，探索發(fā)展模式”的重大社會意義。同時，“久道天居”青城國際養(yǎng)生文化園是一項綜合復雜的社會工程項目，其發(fā)展戰(zhàn)略的順利實施與預期效果如期實現(xiàn)，最終要依靠政府、企業(yè)家和社會各界三方面共同努力才能實現(xiàn)的，缺一不可。政府認同、企業(yè)參與、社會支持才能保證投入、良性運行，締造的養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園將為天下老人頤養(yǎng)天年提供更為完善的服務，也是為政府分憂，是一件功至千秋的大事。相信在各級黨委、政府的領導和支持幫助下，在社會各界的共同努力下，開發(fā)商必定可以克服困難，整合國內(nèi)外優(yōu)秀資源，組建一流的經(jīng)營管理團隊，精心打造中國西部最好的養(yǎng)生文化園，為解決社會的老年問題和地方經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻。