【正文】 投資商在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡，以便能夠進(jìn)行持續(xù)的投資建設(shè)，保證項(xiàng)目的預(yù)期進(jìn)行和良性發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)都江堰新型養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建，需要政府在包括土地在內(nèi)等多方面政策大力的支持與優(yōu)惠。隨著養(yǎng)生文化園的成熟運(yùn)作，政府對(duì)項(xiàng)目大力支持和適當(dāng)投入也將收獲更多，達(dá)到“以土地?fù)Q取產(chǎn)業(yè)基地，用政策換取市場(chǎng)，用適當(dāng)投入創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)”的目的。因此，我們希望并建議政府能免費(fèi)提供96畝土地，用于興建耆亭公園和耆亭古街。另一方面，也希望政府能夠以合理低價(jià)出售其余374畝土地用于久道天居服務(wù)公寓和久道天居中老年生活社區(qū)。首先這并不是出于獲得更高商業(yè)利潤(rùn)的目的。事實(shí)上，我們的初衷是積極響應(yīng)市政府的發(fā)展規(guī)劃部署，積極投身于我國(guó)老年社會(huì)公益事業(yè)，急政府所想，為政府分憂，為天下老年人安享晚年做出我們的貢獻(xiàn)，以期用我們創(chuàng)造的價(jià)值來回報(bào)社會(huì)，回報(bào)天下千千萬萬辛勞一生的老年人，為他們打造出一片精彩的幸福晚年生活天地。其次，我們的理念是期望更多的中老年人來體驗(yàn)和分享“久道天居”青城國(guó)際養(yǎng)生文化園的安逸休閑生活，因此前期土地價(jià)格的過高，勢(shì)必會(huì)影響未來項(xiàng)目運(yùn)行成本與費(fèi)用的提高，這將極大的限制和違背我們期望廣大中老年朋友共享養(yǎng)生文化，共度安逸晚年的初衷。八、項(xiàng)目的投資及收益估算8．1 工程初期造價(jià)估算（不含土地費(fèi)用）項(xiàng)目用地470畝，容積率：、（，，），住宅部分為清水房，商業(yè)、公寓和老年大學(xué)部分裝飾工程按中檔裝修考慮，酒店、博物館和醫(yī)院按三星級(jí)裝修考慮。工程總造價(jià)即初期投入估算為20770萬元（1180元/平方米）。其中：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元/㎡)數(shù)量(㎡)合計(jì)(萬元)備注一住宅部分6001360008160磚混結(jié)構(gòu)，含外裝、水電安裝商業(yè)及配套部分650400002600部分框架結(jié)構(gòu)，含外裝、水電安裝二三通一平和土方10176000176電梯50176000880大約40部勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)檢、環(huán)評(píng)40176000704總平綠化與附屬小工程建設(shè)1501760002640報(bào)建配套費(fèi)1101760001936消防和水電氣40176000704裝修450660002970商業(yè)、公寓、配套合計(jì)單平方造價(jià)1180總造價(jià)20770為了保證養(yǎng)生文化園的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，后期投入的資產(chǎn)維護(hù)費(fèi)用應(yīng)與項(xiàng)目初期投入相當(dāng)，因此，項(xiàng)目全部投入（不含土地費(fèi)用）約為40000萬元。8．2 項(xiàng)目直接收益估算該項(xiàng)目在開發(fā)過程中將向地方財(cái)政上繳3000余萬元的稅收。項(xiàng)目開發(fā)完成后，約2000套住宅及700套酒店式公寓將會(huì)給社區(qū)帶來相對(duì)固定的人流和消費(fèi)。其中，2000套住宅可以容納至少4000人的固定業(yè)主，這部分業(yè)主都是中高檔收入及消費(fèi)群體，按照平均月消費(fèi)2500元計(jì)算，每年將會(huì)帶來約1億元的消費(fèi)產(chǎn)值。探親酒店的200套住房可容納400人左右同時(shí)入住，主要面向本社區(qū)老年業(yè)主的子女開放。酒店的客戶比較固定，每周都會(huì)構(gòu)成固定的消費(fèi)，入住率至少在85%以上，按照每周入住2天，每年10個(gè)月（按42周計(jì)），人均消費(fèi)500元計(jì)算，每年將會(huì)帶來至少700萬元的經(jīng)營(yíng)收入。公寓的500套住房主要面向長(zhǎng)期療養(yǎng)和短期度假游客，按照每年10個(gè)月，入住率70%，游客平均停留時(shí)間1周，人均消費(fèi)1500元計(jì)算，每年將會(huì)帶來至少4000萬元的旅游收入。耆亭古街是養(yǎng)生文化園內(nèi)的商業(yè)街區(qū)，它為業(yè)主及游客提供相關(guān)的配套服務(wù)，因此，消費(fèi)在園區(qū)內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)。在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)中，也會(huì)為地方政府提供持續(xù)的稅收和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目的建成將會(huì)為中興鎮(zhèn)乃至都江堰市提供約3000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，為社會(huì)穩(wěn)定和地方經(jīng)濟(jì)的繁榮做出貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目的成功開發(fā)，將會(huì)樹立一個(gè)具有強(qiáng)大影響力的優(yōu)良的企業(yè)形象和品牌形象，為后續(xù)的老年產(chǎn)業(yè)（如老年食品、老年保健品、老年旅游服務(wù)等）的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)也會(huì)為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出長(zhǎng)期持續(xù)的貢獻(xiàn)。由以上概算可以看出，“久道天居”青城國(guó)際養(yǎng)生文化園的建成，為都江堰市和中興鎮(zhèn)留住了大約4000人的固定業(yè)主和上萬人次的游客，在養(yǎng)生文化園內(nèi)可實(shí)現(xiàn)大部分消費(fèi)，預(yù)計(jì)每年的經(jīng)營(yíng)收入約為14700萬元。九、項(xiàng)目的資源支持體系“久道天居”青城國(guó)際養(yǎng)生文化園的開發(fā)，一方面是開發(fā)商自身形成以老年房地產(chǎn)為核心、圍繞中老年人需求進(jìn)行產(chǎn)業(yè)延伸，在企業(yè)內(nèi)部形成相關(guān)老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的價(jià)值鏈體系；另一方面，也可以通過該項(xiàng)目的發(fā)展幫助都江堰地區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的相互帶動(dòng)，充分利用都江堰地區(qū)的產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建以文化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的地方經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展模式。因此，這一項(xiàng)目旨在創(chuàng)造具有地方特色的、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先乃至國(guó)際知名的。為了實(shí)現(xiàn)這一產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的目標(biāo)，需要整合多方面的優(yōu)勢(shì)資源，只有從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、品牌經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)合作等各個(gè)方面提供有利的支持，才能保證該項(xiàng)目順利進(jìn)行和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)的生產(chǎn)，進(jìn)而為地方經(jīng)濟(jì)做出應(yīng)有貢獻(xiàn)?！熬玫捞炀印鼻喑菄?guó)際養(yǎng)生文化園整合多方面資源構(gòu)建項(xiàng)目保障體系，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施：1．項(xiàng)目定位準(zhǔn)確項(xiàng)目定位以“頤養(yǎng)天和”長(zhǎng)壽理念為主題的中老年高檔養(yǎng)生社區(qū)，目標(biāo)客戶以年齡4565歲之間的退休前為企事業(yè)單位中高層干部、白領(lǐng)階層、高校教師、私營(yíng)老板及自由職業(yè)者等中老年人為主（以及部分65歲以上但健康狀況良好的人群）這部分人群 ，收入水平較高、素質(zhì)好，具備有效消費(fèi)需求和能力。2．設(shè)計(jì)品位高聯(lián)合清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃院、深圳中深建筑設(shè)計(jì)有限公司以及法國(guó)著名設(shè)計(jì)師PHILIP等著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，使項(xiàng)目具有鮮明特色、符合本地文化和消費(fèi)者需求，并能夠提升都江堰城市品位。3．服務(wù)模式領(lǐng)先與國(guó)際著名的服務(wù)公寓管理公司新加坡雅詩閣（ASCOTT）管理集團(tuán)合作，打造國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)模式，為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的服務(wù)，營(yíng)造人性化的、具有文化底蘊(yùn)的服務(wù)體系和氛圍。4．運(yùn)營(yíng)體系科學(xué)在北京豐收企業(yè)管理顧問有限公司專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)的支持下，打造科學(xué)的運(yùn)營(yíng)體系，進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，提升都江堰作城市形象、帶動(dòng)地旅游、醫(yī)藥、食品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。5．融資渠道通暢除了開發(fā)商現(xiàn)有資金及金融機(jī)構(gòu)的投入外，公司在后期還將引入ING霸菱（荷蘭）、第一東方投資集團(tuán)（香港）等海外戰(zhàn)略投資者，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。十、結(jié)束語通過三年周密的市場(chǎng)調(diào)查論證，開發(fā)商認(rèn)為在都江堰市中興鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際養(yǎng)生文化園是可行的。該項(xiàng)目的成功開發(fā)，不僅可以為近萬名老年人提供一個(gè)配套完善、環(huán)境優(yōu)美、健康舒適、有鮮明特色的老年養(yǎng)生場(chǎng)所，還將促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，完善都江堰市旅游休閑功能，提升城市形象，成為打造世界長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)的一張國(guó)際化名片?！熬玫捞炀印鼻喑菄?guó)際養(yǎng)生文化園的建成因此具備了“挖掘文化潛力，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)；實(shí)施戰(zhàn)略構(gòu)想，探索發(fā)展模式”的重大社會(huì)意義。同時(shí)，“久道天居”青城國(guó)際養(yǎng)生文化園是一項(xiàng)綜合復(fù)雜的社會(huì)工程項(xiàng)目，其發(fā)展戰(zhàn)略的順利實(shí)施與預(yù)期效果如期實(shí)現(xiàn)，最終要依靠政府、企業(yè)家和社會(huì)各界三方面共同努力才能實(shí)現(xiàn)的，缺一不可。政府認(rèn)同、企業(yè)參與、社會(huì)支持才能保證投入、良性運(yùn)行，締造的養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園將為天下老人頤養(yǎng)天年提供更為完善的服務(wù)，也是為政府分憂，是一件功至千秋的大事。相信在各級(jí)黨委、政府的領(lǐng)導(dǎo)和支持幫助下，在社會(huì)各界的共同努力下，開發(fā)商必定可以克服困難，整合國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀資源，組建一流的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，精心打造中國(guó)西部最好的養(yǎng)生文化園，為解決社會(huì)的老年問題和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。