【正文】 歪門邪道來降低成本。否則,其結(jié)果不但坑害了消費者,最終也會使企業(yè)喪失信譽,甚至破產(chǎn)倒閉。 成本控制方法 ，獲得盡可能多的使用價值，從而為賺取利潤提供盡可能好的基礎，從而提高成本效益。在經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生劇變、市場競爭變得異常激烈的情況下，成本優(yōu)勢的取得對于一個企業(yè)的生存是至關重要的。應密切關注整個市場和競爭對手的動向來發(fā)現(xiàn)問題，調(diào)整和改變自己的戰(zhàn)略戰(zhàn)術。從加強戰(zhàn)略成本管理出發(fā)，企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)、設計階段要加大科技含量投入，通過重組生產(chǎn)流程來避免不必要的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，對產(chǎn)品全生命周期成本進行管理，實現(xiàn)成本的持續(xù)性降低，達到成本控制的目的。 ，必須要考慮到成本的事情，控制成本自然是要控制產(chǎn)品的全部成本，從成本產(chǎn)生全過程、全方位來控制成本，包括設計、采購、制造、營銷與管理各個環(huán)節(jié)都要置于企業(yè)成本控制范圍之內(nèi)。但如果企業(yè)控制成本不分輕重，全方位，不加區(qū)分地都花大力氣進行成本控制，往往達到的效果不一定就好。 我們簡要地將成本分為材料費、人工費和管理費等幾個方面，視企業(yè)產(chǎn)品的不同，各項費用在產(chǎn)品成本中所占比例的高低也可能存在差異，但就一般而言，材料費用在產(chǎn)品成本中所占比例較高，一般占到60%~80%份額，人工費用占份額相對材料少此，一般占5%~10%，其他成本占比例10%~15%，企業(yè)成本控制首要的是控制成本的主要方面，從占成本比例高的材料、人工等方面作手，只要牢牢地控制住成本占有比例較高的幾個部分，企業(yè)的成本計劃一般就不會被突破，成本控制的目標就也比較容易達到。 、幾個重點人物就能做好的，需要所有與成本相關人員的參與。如何發(fā)揮每個成本相關者在成本控制中的作用是企業(yè)成本控制必須解決的問題之一，我們當然希望每個成本相關者都能自覺地控制好自己所管轄范圍內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)、材料消耗，但這只不過是一種理想，一種愿望，要相信制度的力量，企業(yè)成本控制不能建立在人人自覺的美好愿望之上，應當建立成本控制制度，建立與之相關的激勵與約束機制，靠制度，用激勵與約束的方式來調(diào)動員工控制成本的主觀能動性，將節(jié)約成本與控制者的切身利益聯(lián)系起來，利用獎懲的辦法將企業(yè)被動成本控制轉(zhuǎn)換為全員的主動成本控制。 促銷策略與廣告宣傳 如何促使房價下降 常言道：買菜要砍價，買衣服要砍價，買房子怎么不能砍價呢！買過房的人的都清楚，在整個買房過程中總會有一些讓利的活動，實際上，開發(fā)商讓利程度絕不止于此。要了解這些情況，可以通過樓盤廣告，售樓書，已入住業(yè)主和實地考察等方式。重點搞清楚開發(fā)商背景、資質(zhì)和信譽狀況，企業(yè)品牌影響力等?，F(xiàn)在已經(jīng)有不少中介開始代理新盤銷售，中介也擁有一定的折扣權(quán)限，為了促成交易，中介也會為購房者爭取更多的價格優(yōu)惠。 當然，在和置業(yè)顧問聊的時候要掌握火候，差不多的時候就可以談談價格了。要坐下來談，讓對方覺得你更有誠意，如果只是站著談，基本上很難得到最優(yōu)惠的價格，頂多也就是指導價。記住，不要表現(xiàn)出對房子有好感，可以一種漫不經(jīng)心的態(tài)度對待，越是這樣的置業(yè)顧問，越想拿下你這個顧客。如果置業(yè)顧問著急賣，他們會主動打電話給你，你已經(jīng)掌握了主動權(quán)。不同級別的銷售，折扣權(quán)限也不同，如果你要求的超出對方的權(quán)限，對方就得請示上級。如果銷售員請示完畢面露難色，說明你要求的價位距離他們能給價格尚有一定距離。這個時候，可以找找項目的缺點，比如 戶型、朝向、公攤或配套的不足，也可以聊聊附近競爭樓盤的優(yōu)點。最后，還可以表示自己預算有限，并與其他樓盤做比較，要求對方降價。這個時候，購房者應表現(xiàn)出遺憾的神態(tài)，并可安慰置業(yè)顧問，并給出比第一次請示價格更低的價格。如果成功，你就成功升級為業(yè)主了。所謂的業(yè)主，是指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。物業(yè)與建筑上講的業(yè)主本質(zhì)上是一致的，都是指物業(yè)（產(chǎn)權(quán)）所有者，房屋租賃人不是業(yè)主。隨著房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，廣大業(yè)主越來越關注對其自身權(quán)益的維護，因此對業(yè)主委員會的關注程度也日益提高。業(yè)主委員會作為一個新興的事物，是介于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間，溝通業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁，它代表和維護著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。它應是代表廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。與此同時，業(yè)主帶來的購房者一般都能享受額外折扣，并且購房者和介紹人都有機會享受到一定年限的物業(yè)費減免優(yōu)惠，慷慨的開發(fā)商還會贈送一些福利。 誠信廣告宣傳 廣告宣傳策略是指針對產(chǎn)品定位與目標消費群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等，為了迎合消費者的心理需求依據(jù)自身的實際情況，同時又能保證消費者能夠接受的廣告策略。任何企業(yè)要想使本企業(yè)的產(chǎn)品在市場與顧客心目中占據(jù)一定的位置，必須通過一定內(nèi)容的廣告宣傳去影響市場與顧客，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)商要加強廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強房地產(chǎn)廣告策劃。但實際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。主要包括營銷環(huán)境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。若開發(fā)商在營銷策劃時已將宏觀和微觀營銷環(huán)境分析得透徹、準確，則可將重點放在其它幾項分析上?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩碓春唾徺I動機，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設計合理、地段較好、價位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個案分析主要分析開發(fā)商的實力、業(yè)績，樓盤規(guī)劃、設計特色，主要設備和裝修情況，配套設施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu)、朝向、間隔、價位等方面的情況。進行競爭對手分析時，除了要分析競爭對手實力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短，包括樓盤的銷售也離不開廣告宣傳。 另外在廣告宣傳的過程當中，應當把握以下幾點：所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對待。廣告的內(nèi)容是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場觀察一下或向有關規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任。 對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。 樹立企業(yè)形象房地產(chǎn)項目的形象定位，顧名思議，指的就是想把項目做成一個什么樣子；這里所指的形象，一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個項目在市場上的形象，即在客戶心目中的形象。對于營銷人來說，接觸的比較多的就是給項目確定一個市場形象。 很多營銷人認為，項目的市場形象是由項目的硬件決定的，這個話不能說錯，因為項目的市場形象確實和硬件有些關系，你再怎么說他是豪宅，也會讓人感覺不舒服，畢竟它不具備這一形象的基本素質(zhì)。但是，項目的形象也并不完全由硬件決定，就如當年順德的碧桂園項目，一開始定位為中低檔項目，房子都建好了，卻銷售不理想，后來提出了“給你一個五星級的家”的概念，定位為高檔社區(qū)，反而成就了一個營銷神話和今天這個被稱為是“中國最大的地主”的公司。在與許多公司合作的過程中，經(jīng)常會遇到對項目的形象理解不一致的情況，許多人會根據(jù)個人的喜愛來左右項目的形象，或者說是根據(jù)片面的市場調(diào)查的情況來對項目形象進行定位，這里想要說明的是，項目的形象定位不能完全根據(jù)產(chǎn)品來，而要根據(jù)真實的市場來。其實碧桂園和萬科的模式很值得做營銷的人思考，碧桂園造城，他幾乎每一個項目都有一個五星級酒店，而且所拿的地都離城市非常遠，但依然能銷售好，這除了品牌因素之外，很重要的一點就在于他在堅持不為市場形象打折的同時，在銷售方面采取的靈活的方式；其很多項目在區(qū)域市場不成熟的時候，都是先開發(fā)一部分旅游地產(chǎn)，待區(qū)域熱起來以后，再以商品房的形式銷售的。而萬科，為了堅持自己的風格，從來不愿意在產(chǎn)品質(zhì)量上打折扣，所以，當一個城市的房價達不到他的要求的時候，他寧可暫時不去這個城市。除此之外，企業(yè)形象塑造：是指企業(yè)經(jīng)營理念、企業(yè)形象概念在各視覺塑造要素上的具體化。塑造概念有三個重心：形象、機能和系統(tǒng)。 結(jié) 論 新時期的房地產(chǎn)創(chuàng)新營銷貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，既依賴企業(yè)的綜合實力，更強調(diào)各個環(huán)節(jié)體現(xiàn)地產(chǎn)的主題理念。 城市規(guī)劃是城市人民政府對建設進行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進行合理控制，實現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。綜合開發(fā)較之以前的分散建設，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經(jīng)濟效益和社會效益。 通過以上的闡述，對于我的理論學習和工作實踐都得到了很大的提高。以及將后來的日常生活，都有非常大的幫助。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和提高運營效率對房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)可以說是資源型行業(yè)，地段優(yōu)良、價格便宜的土地對地產(chǎn)公司來說至關重要，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源的注入帶來業(yè)績提升的巨大想象空間。此外，薪酬改革、股權(quán)激勵能夠?qū)⒐芾碚叩睦媾c公司利益相綁定，增強公司市場活力和市值管理動力；混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資者同樣能夠提升國企活力，增強企業(yè)競爭力，激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。 致 謝 大學三年學習時光已經(jīng)接近尾聲，在此我想對我的母校，我的父母、親人們，我的老師和同學們表達我由衷的謝意。感謝我的家人對我大學三年學習的默默支持。感謝我的母校給了我在大學三年努力學習的會，讓我能繼續(xù)學習和提高。感謝辛苦繁忙的老師和團結(jié)友愛的同學們?nèi)陙淼年P心和鼓勵。老師們課堂上的激情洋溢，課堂下的諄諄教誨。同學們在學習中的認真熱情，生活上的熱心主動，所有這些都讓我的三年充滿了感動。這次畢業(yè)論文設計我得到了很多老師和同學的幫助，其中我的論文指導老師吳老師對我們的關心和支持尤為重要。每次遇到難題，我最先做得就是向吳老師尋求幫助，而吳老師每次不管忙或閑，總會抽空來幫我解答難題?！　∥易霎厴I(yè)設計的每個階段，從選題到查閱資料，論文提綱的確定，中期論文的修改，后期論文格式調(diào)整等各個環(huán)節(jié)中都給予了我悉心的指導。這幾個月以來，吳老師不僅在學業(yè)上給我以精心指導，同時還在思想給我以無微不至的關懷，在此謹向吳老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。同時，本片畢業(yè)論文的寫作也得到了許多同學的熱情幫助。感謝在整個畢業(yè)設計期間和我密切合作的同學，和曾經(jīng)在各個方面給予過我?guī)椭幕锇閭儯诖?，我再一次真誠地向幫助過我的老師和同學表示衷心感謝!祝福那些幫助過我的同學，以及在生活中互相關心，日常學習中互相幫助的朋友在今后的人生道路上鵬程萬里，學業(yè)有成。 簽 名： 2016年5月22日 參考文獻 [1]林盛，[J].河北工業(yè)大學學報，2007(1)：80一84.　　[2]周飛，[J].中國商界，2009(12)：177—180.　　[3][J].生產(chǎn)力研究，2009(10)：133—135.　　[4][J].貴州大學學報(社會科學版)，2005(3)：114—116.　　[5][J].統(tǒng)計與決策，2006(8)：140—141.　　[6][J].武漢理工大學學報，2009(16)：183—186.　　[7][J].哈爾濱商業(yè)大學學報(社會科學版)，2009(1)：52—54.　　[8][D].天津大學，2004.　　[9][D].中南大學，2008.　　[10][D].復旦大學，2009.