法律知識(shí)探析關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題-資料下載頁(yè)
2025-06-22 00:19本頁(yè)面
【正文】 提下，按照土地使用權(quán)依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)原則，土地中介管理機(jī)構(gòu)接受土地用益物權(quán)人委托，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)、經(jīng)市縣政府審批，將其擁有的土地用益物權(quán)在一定期限沒(méi)內(nèi)移轉(zhuǎn)給其他單位或個(gè)人使用。其中，該過(guò)程的實(shí)施，須以產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)義明確為前提。故該土地管理中介機(jī)構(gòu)在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，首先應(yīng)加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)及其上所附的權(quán)利義務(wù)登記工作，并對(duì)這些信息進(jìn)行公布，使外人得以知悉；當(dāng)有需要流轉(zhuǎn)的土地時(shí)，中介管理機(jī)構(gòu)對(duì)流轉(zhuǎn)雙方磋商進(jìn)行協(xié)調(diào)，尤其要對(duì)作為土地使用權(quán)出讓人的村民進(jìn)行指導(dǎo)登記，促成雙方流轉(zhuǎn)成功交易；最后，由該機(jī)構(gòu)對(duì)流轉(zhuǎn)后的情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查、服務(wù)，相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)及流轉(zhuǎn)后的糾紛進(jìn)行初步調(diào)解等。當(dāng)然，該中介機(jī)構(gòu)在其服務(wù)的過(guò)程中應(yīng)收取一定的費(fèi)用，用于機(jī)構(gòu)自身運(yùn)轉(zhuǎn)等支出。（四）建立健全集體建設(shè)用地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)收費(fèi)制度及資金使用監(jiān)管制度，加快新農(nóng)村建設(shè)集體建設(shè)用地作為農(nóng)村最為重要的資源、資本，其使用權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給他人后，村集體就會(huì)對(duì)其暫時(shí)失去支配及再次收益的權(quán)利，為了使移轉(zhuǎn)了土地使用權(quán)后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展不至受到影響，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收費(fèi)制度，對(duì)流轉(zhuǎn)收益進(jìn)行合理的分配。在流轉(zhuǎn)期間，由土地管理中介機(jī)構(gòu)協(xié)助土地使用權(quán)出讓方與受讓方進(jìn)行協(xié)商、交易，村委會(huì)作為農(nóng)村土地所有權(quán)主體，在交易時(shí)收取一定的資源費(fèi)，作為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之用，以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。建立資金使用公開(kāi)制度，由村民代表大會(huì)及土地管理中介機(jī)構(gòu)作為監(jiān)督人，對(duì)資金使用行使監(jiān)督職責(zé)。（五）做好集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)兩種流轉(zhuǎn)形態(tài)的協(xié)調(diào)要做到集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)“同地、同價(jià)、同權(quán)”，在國(guó)有土地存量日少、價(jià)格日漲的現(xiàn)實(shí)情況下，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致政府與民爭(zhēng)地的現(xiàn)象發(fā)生。因?yàn)橐环矫嬲チ嗽瓉?lái)的農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)、征地權(quán)受到限制等，使其失去了農(nóng)地經(jīng)濟(jì)來(lái)源。另一方面農(nóng)地存量相對(duì)于國(guó)有土地而言，數(shù)量巨大，故在流轉(zhuǎn)時(shí)價(jià)格可能遠(yuǎn)低于國(guó)土，從而農(nóng)地過(guò)旺流轉(zhuǎn)嚴(yán)重沖擊國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。如此一來(lái)，政府部門就可能采取一些影響公平競(jìng)爭(zhēng)的措施，例如濫用征地權(quán)，更改土地規(guī)劃及村鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃等。不僅使法規(guī)政策付諸東流，影響法治威嚴(yán)，更將嚴(yán)重影響農(nóng)村村權(quán)益。所以，必須對(duì)兩類土地使用權(quán)兩種流轉(zhuǎn)形態(tài)進(jìn)行合理協(xié)調(diào)。對(duì)此，可以在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃、合理分配各類用途土地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，用土地用途管制、土地流轉(zhuǎn)稅收及土地儲(chǔ)備制度等對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)兩種流轉(zhuǎn)形態(tài)協(xié)調(diào)，以確保國(guó)家宏觀調(diào)控有效實(shí)現(xiàn)的同時(shí)集體建設(shè)用地使用權(quán)能得以有償、合理、規(guī)范流轉(zhuǎn)。[1] 賈生華，張宏斌著，《中國(guó)土地非農(nóng)化過(guò)程與機(jī)制實(shí)證研究》，上海，上海交通大學(xué)出版社，2002年第6月第6版，第4頁(yè)[2] 張鵬，王亦白，《對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的思考》載于《法學(xué)》，2006年第5期刊[3] 郭潔著，《土地資源保護(hù)與民事立法研究》，北京，法律出版社，2002年1月第1版，第261頁(yè)[4] 韓洪今等，《論中國(guó)農(nóng)村土地集體所有權(quán)制度改革》，載于《哈爾濱工業(yè)大學(xué)報(bào)》，2005年11月刊[5] 王衛(wèi)國(guó)主編，《中國(guó)土地權(quán)利的法律制度》，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年6月第1版，第137頁(yè)[6] 方湖柳，《農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)已到》，載于《中國(guó)改革（綜合版）》，2006年第6期刊[7] 曾永昌，《試析土地宏觀調(diào)控體系的制度缺陷、產(chǎn)生原因、可能后果》，載于內(nèi)江決策咨詢網(wǎng)， [8] 王蘭萍，《論我國(guó)土地使用權(quán)與用益物權(quán)》，載于《山東師范大學(xué)報(bào)》，1999年第2期刊[9]安徽省人民政府， 《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》,載于碭山縣國(guó)土資源局網(wǎng)， [10] 王佑輝，《談集體建設(shè)用地市場(chǎng)中的政府失靈與市場(chǎng)失靈》，載于《商業(yè)時(shí)代》，2006年30期刊8 / 8
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