【正文】 新增中高檔別墅進入市場，供應量不斷增加，但仍不足上海年供應總量的一半。在廣州別墅市場背后我們看到越來越多“地產巨鱷”的身影。大鱷自然離不開廣園東碧桂園鳳凰城，其占地近萬畝，首期開發(fā)面積2500畝，共推出360多套別墅，鳳凰城的出籠將廣州別墅引入了新階段。另外作為恒大集團今年主打項目的金碧御水山莊，也已取得首期130多萬平方米的別墅用地和66萬多平方米的高爾夫球場建設用地，該盤主打戶型是總價在4050萬元的中檔別墅消費，主要面向廣州和珠三角地區(qū)。泰湖山莊項目規(guī)劃用地面積也高達266多萬平方米，依山傍水共建441棟別墅。廣州別墅市場需求特點隨著廣州市的經濟發(fā)展，本地消費者購買能力愈來愈強，經濟型別墅會越來越受到他們的歡迎。而對外開放的進一步深化，則吸引了眾多國內外商家進入廣州市，他們一般居住需求集中于高端市場，高檔、低檔別墅都可能在他們這里找到需求。但近年購買廣州別墅的港澳臺同胞及外籍人士所占比例較少(%)，而購買上海別墅的這類消費者所占比例較大(%)，兩者相比，廣州僅為上海的1/3。由于上海別墅銷量遠遠大于廣州，說明購買別墅的港澳臺同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。廣州曾是港澳同胞在內地購房置業(yè)的首選城市(最高時曾占港人內地置業(yè)比重達8成)，但如今廣州在吸引港澳臺同胞及外籍人士來穗置業(yè)方面的優(yōu)勢正在弱化，而上海卻已成為目前中國最能吸引港澳臺同胞及外籍人士購房置業(yè)的首選城市，如何提高“外銷”比重，吸引更多境外人士來穗購房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州房地產業(yè)界面臨的一個重大課題。n 深圳深圳別墅物業(yè)主要分布在南山蛇口片區(qū)、華僑城片區(qū)、羅湖銀湖片區(qū)、蓮塘片區(qū)及龍崗的大鵬灣區(qū)域，深圳市區(qū)內的別墅主要為居家類型，關外別墅則大多為消閑度假類型。像仙湖山莊、云深處、翠林別墅、華景園所在的蓮塘梧桐山片區(qū)，擁有珍貴的仙湖植物園和東湖水庫；齊明別墅、頤園三期、國際會議中心、棕櫚泉別墅、銀谷別墅軍在銀湖傳統(tǒng)別墅區(qū)，知名度較高；名商園、城市山谷、波托菲諾所在的華僑城片區(qū)具有良好的人文環(huán)境和生態(tài)資源；月亮灣山莊、龜山別墅、青青山莊、半山海景別墅則建在大小南山，兼?zhèn)渚蛹倚秃蜕虅招?，具有濃郁的海濱氣息；華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅則位于葵涌鎮(zhèn)沿深葵公路的海岸線上，海景資源得天獨厚；鹽田萬科東海岸項目、富春東方項目、華僑城地產項目是典型的休閑度假兼投資型別墅，擁有大小梅沙的珍貴海景、旅游及酒店資源。今年，深圳別墅創(chuàng)新動向表現在對傳統(tǒng)單一風格的改變，歐美、美式、西班牙式等等，在追求風格多樣性的同時，更注重別墅的人性化，設計理念較注意別墅的地區(qū)特征，強調風格與人文及地理環(huán)境的共融。可以說，深圳的別墅市場經過前幾年的快速發(fā)展以及后期的長期調整，目前已進入有序、成熟的運行階段。但由于早期的集中開發(fā)，目前深圳能夠用于建造高檔別墅的用地已經相當稀缺，因為高檔別墅產品對環(huán)境要求太高，深圳具備這種條件的地塊已經不多。根據資料統(tǒng)計，2002年得到審批的、將于近兩年推出的別墅項目，已經超過800套，加上目前正在銷售的項目，上千套別墅將陸續(xù)面市，這樣的供應量可滿足兩到三年的市場需求。綜上分析，中國高檔別墅主要還是集中在北京、上海兩地，而廣州和深圳還是以中低檔別墅為主力。從兩地高檔別墅市場比較中我們發(fā)現，兩地市場中有一定共性之處，高端市場產品進一步細化，小戶型別墅產品在市場中得到追捧，社區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境得到更大的關注，項目品牌效應成為客戶選擇購買的重要砝碼，并且又都存在著嚴重的結構性供求矛盾。另外，從兩地市場比較而言，北京別墅社區(qū)產品相對混雜，而上海高檔別墅社區(qū)產品同質化嚴重；在購買人群中，北京主力客戶還是國內客戶，3040歲年齡客群增長較快，而港臺客戶成為目前上海別墅市場一個不可忽視的購買群體，購買年齡層還是處于40歲以上的成功人士；北京別墅市場需求功能相對比較單一，主要集中于居家、度假兩種用途，而上海需求功能涉及辦公、投資、出租等諸多用途。2. 高檔別墅設計熱點演變狀況隨著別墅市場的發(fā)展日漸成熟，別墅的規(guī)劃設計水平也不斷提高，高檔別墅的性價比將顯著提升，品質和個性化程度也將有較大程度的提高。預計未來高檔別墅的熱點仍將體現在其產品的綜合品質上，主要特點有：n 自然景觀資源山水與環(huán)境資源是造就高檔別墅的重點。良好的自然山水環(huán)境具有很強的稀缺性，加之豐富的可借鑒資源（如文教資源和風景名勝等），均能夠提升高檔別墅的升值潛力。n 社區(qū)內部環(huán)境質量與景觀質量隨著生活水平和品位的不斷提高，別墅客戶對高檔別墅產品的私密性要求越來越高，因此高檔別墅項目均已呈現出向大戶型、大花園、低容積率的方向發(fā)展的趨勢。n 庭院景觀與室內裝修風格日趨統(tǒng)一隨著國人追求居住環(huán)境檔次的觀念深入，人們生活水平的提高，戶外的生活，包括在別墅私家花園內和在整個小區(qū)內的戶外活動，已經成為別墅業(yè)主生活的重要部分。而且以“更健康，更接近自然，有更多戶外活動”為特點的生活方式也日益深入人心，別墅客戶對環(huán)境的提出了更高的要求。因此，庭院作為別墅客戶的戶外活動空間之一，其景觀設計和室內裝修風格的統(tǒng)一也是高檔別墅發(fā)展的趨勢之一。n 戶型設計不斷滿足新的生活需求有不少別墅客戶購買別墅的主要目的是為了進一步提高生活質量，嘗試新的生活方式。這些客戶需要的不僅是一座獨門獨戶的住宅，而且更需要一個適應新生活方式，具有新空間概念、空間體驗的高級住宅。因此高檔別墅在功能上的設計將更加具體、細化，對生活方式的研究與探索更加深入。n 別墅新技術應用前景正以人性化、節(jié)能環(huán)保為主題近幾年來，高檔別墅市場大力推進先進科技、成熟技術在項目中的應用，以此提高產品的附加值。目前較典型的有：地板輻射制熱系統(tǒng)、斷橋式雙向開啟三層中空窗戶、復合排氣排水植被屋面技術等。另外，國外進口的木結構也已在一些項目中運用，還有一些項目采用中空的輕質砼塊，增加了別墅的保暖、防潮性能，這些新技術的運動更增強了高檔別墅的舒適性和環(huán)保性。小結從中國高檔別墅的整體趨勢來看，高檔別墅仍具有較好的發(fā)展前景，但也具有一定的風險。原因在于：別墅永遠不可能成為一種主流的居住形態(tài)。無論是土地供應、項目審批還是購房政策方面，別墅都不可能得到太多的鼓勵，導致高檔別墅區(qū)在發(fā)展的步伐上大幅落后于公寓住宅，別墅區(qū)交通和公共設施配套的不便將長期存在。雖然別墅擁有稀缺的土地資源，升值潛力也大幅超過普通商品房，但由于別墅總的市場容量太狹小，制約了別墅投資價值的提升。并且由于別墅的總價高啟，別墅的轉售或出租要困難得多，投資價值的實現難度較大。別墅是個性化的物業(yè)，不是一種可以“標準化”的商品，很難用地段、單價、小區(qū)等一般概念衡量，從一定程度上增加了價格評估的難度，同時也增加了別墅投資的成本。別墅市場周期性風險由于別墅業(yè)主屬于社會金字塔最尖端人士，只有當財富積累至足夠多的程度，才會產生居住別墅的消費需求，這種消費能力的積累過程導致了別墅供求關系的階段性變化，最終表現為價格波動，而這種價格的波動無疑擴大了投資別墅的風險。綜上，報告認為，面對日益加大的投資風險，開發(fā)符合客戶需求、并具有個性化特征的別墅產品是避免風險的有效手段，只有富有特色的別墅產品才能贏得市場的青睞。19 / 19