近年我國(guó)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析-資料下載頁(yè)
2025-06-21 21:10本頁(yè)面
【正文】 新增中高檔別墅進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)量不斷增加，但仍不足上海年供應(yīng)總量的一半。在廣州別墅市場(chǎng)背后我們看到越來(lái)越多“地產(chǎn)巨鱷”的身影。大鱷自然離不開(kāi)廣園東碧桂園鳳凰城，其占地近萬(wàn)畝，首期開(kāi)發(fā)面積2500畝，共推出360多套別墅，鳳凰城的出籠將廣州別墅引入了新階段。另外作為恒大集團(tuán)今年主打項(xiàng)目的金碧御水山莊，也已取得首期130多萬(wàn)平方米的別墅用地和66萬(wàn)多平方米的高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用地，該盤主打戶型是總價(jià)在4050萬(wàn)元的中檔別墅消費(fèi)，主要面向廣州和珠三角地區(qū)。泰湖山莊項(xiàng)目規(guī)劃用地面積也高達(dá)266多萬(wàn)平方米，依山傍水共建441棟別墅。廣州別墅市場(chǎng)需求特點(diǎn)隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本地消費(fèi)者購(gòu)買能力愈來(lái)愈強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)型別墅會(huì)越來(lái)越受到他們的歡迎。而對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)一步深化，則吸引了眾多國(guó)內(nèi)外商家進(jìn)入廣州市，他們一般居住需求集中于高端市場(chǎng)，高檔、低檔別墅都可能在他們這里找到需求。但近年購(gòu)買廣州別墅的港澳臺(tái)同胞及外籍人士所占比例較少(%)，而購(gòu)買上海別墅的這類消費(fèi)者所占比例較大(%)，兩者相比，廣州僅為上海的1/3。由于上海別墅銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于廣州，說(shuō)明購(gòu)買別墅的港澳臺(tái)同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。廣州曾是港澳同胞在內(nèi)地購(gòu)房置業(yè)的首選城市(最高時(shí)曾占港人內(nèi)地置業(yè)比重達(dá)8成)，但如今廣州在吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士來(lái)穗置業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)正在弱化，而上海卻已成為目前中國(guó)最能吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士購(gòu)房置業(yè)的首選城市，如何提高“外銷”比重，吸引更多境外人士來(lái)穗購(gòu)房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重大課題。n 深圳深圳別墅物業(yè)主要分布在南山蛇口片區(qū)、華僑城片區(qū)、羅湖銀湖片區(qū)、蓮塘片區(qū)及龍崗的大鵬灣區(qū)域，深圳市區(qū)內(nèi)的別墅主要為居家類型，關(guān)外別墅則大多為消閑度假類型。像仙湖山莊、云深處、翠林別墅、華景園所在的蓮塘梧桐山片區(qū)，擁有珍貴的仙湖植物園和東湖水庫(kù)；齊明別墅、頤園三期、國(guó)際會(huì)議中心、棕櫚泉?jiǎng)e墅、銀谷別墅軍在銀湖傳統(tǒng)別墅區(qū)，知名度較高；名商園、城市山谷、波托菲諾所在的華僑城片區(qū)具有良好的人文環(huán)境和生態(tài)資源；月亮灣山莊、龜山別墅、青青山莊、半山海景別墅則建在大小南山，兼?zhèn)渚蛹倚秃蜕虅?wù)型，具有濃郁的海濱氣息；華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅則位于葵涌鎮(zhèn)沿深葵公路的海岸線上，海景資源得天獨(dú)厚；鹽田萬(wàn)科東海岸項(xiàng)目、富春東方項(xiàng)目、華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目是典型的休閑度假兼投資型別墅，擁有大小梅沙的珍貴海景、旅游及酒店資源。今年，深圳別墅創(chuàng)新動(dòng)向表現(xiàn)在對(duì)傳統(tǒng)單一風(fēng)格的改變，歐美、美式、西班牙式等等，在追求風(fēng)格多樣性的同時(shí)，更注重別墅的人性化，設(shè)計(jì)理念較注意別墅的地區(qū)特征，強(qiáng)調(diào)風(fēng)格與人文及地理環(huán)境的共融?？梢哉f(shuō)，深圳的別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前幾年的快速發(fā)展以及后期的長(zhǎng)期調(diào)整，目前已進(jìn)入有序、成熟的運(yùn)行階段。但由于早期的集中開(kāi)發(fā)，目前深圳能夠用于建造高檔別墅的用地已經(jīng)相當(dāng)稀缺，因?yàn)楦邫n別墅產(chǎn)品對(duì)環(huán)境要求太高，深圳具備這種條件的地塊已經(jīng)不多。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2002年得到審批的、將于近兩年推出的別墅項(xiàng)目，已經(jīng)超過(guò)800套，加上目前正在銷售的項(xiàng)目，上千套別墅將陸續(xù)面市，這樣的供應(yīng)量可滿足兩到三年的市場(chǎng)需求。綜上分析，中國(guó)高檔別墅主要還是集中在北京、上海兩地，而廣州和深圳還是以中低檔別墅為主力。從兩地高檔別墅市場(chǎng)比較中我們發(fā)現(xiàn)，兩地市場(chǎng)中有一定共性之處，高端市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)化，小戶型別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中得到追捧，社區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境得到更大的關(guān)注，項(xiàng)目品牌效應(yīng)成為客戶選擇購(gòu)買的重要砝碼，并且又都存在著嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性供求矛盾。另外，從兩地市場(chǎng)比較而言，北京別墅社區(qū)產(chǎn)品相對(duì)混雜，而上海高檔別墅社區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；在購(gòu)買人群中，北京主力客戶還是國(guó)內(nèi)客戶，3040歲年齡客群增長(zhǎng)較快，而港臺(tái)客戶成為目前上海別墅市場(chǎng)一個(gè)不可忽視的購(gòu)買群體，購(gòu)買年齡層還是處于40歲以上的成功人士；北京別墅市場(chǎng)需求功能相對(duì)比較單一，主要集中于居家、度假兩種用途，而上海需求功能涉及辦公、投資、出租等諸多用途。2. 高檔別墅設(shè)計(jì)熱點(diǎn)演變狀況隨著別墅市場(chǎng)的發(fā)展日漸成熟，別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平也不斷提高，高檔別墅的性價(jià)比將顯著提升，品質(zhì)和個(gè)性化程度也將有較大程度的提高。預(yù)計(jì)未來(lái)高檔別墅的熱點(diǎn)仍將體現(xiàn)在其產(chǎn)品的綜合品質(zhì)上，主要特點(diǎn)有：n 自然景觀資源山水與環(huán)境資源是造就高檔別墅的重點(diǎn)。良好的自然山水環(huán)境具有很強(qiáng)的稀缺性，加之豐富的可借鑒資源（如文教資源和風(fēng)景名勝等），均能夠提升高檔別墅的升值潛力。n 社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量與景觀質(zhì)量隨著生活水平和品位的不斷提高，別墅客戶對(duì)高檔別墅產(chǎn)品的私密性要求越來(lái)越高，因此高檔別墅項(xiàng)目均已呈現(xiàn)出向大戶型、大花園、低容積率的方向發(fā)展的趨勢(shì)。n 庭院景觀與室內(nèi)裝修風(fēng)格日趨統(tǒng)一隨著國(guó)人追求居住環(huán)境檔次的觀念深入，人們生活水平的提高，戶外的生活，包括在別墅私家花園內(nèi)和在整個(gè)小區(qū)內(nèi)的戶外活動(dòng)，已經(jīng)成為別墅業(yè)主生活的重要部分。而且以“更健康，更接近自然，有更多戶外活動(dòng)”為特點(diǎn)的生活方式也日益深入人心，別墅客戶對(duì)環(huán)境的提出了更高的要求。因此，庭院作為別墅客戶的戶外活動(dòng)空間之一，其景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修風(fēng)格的統(tǒng)一也是高檔別墅發(fā)展的趨勢(shì)之一。n 戶型設(shè)計(jì)不斷滿足新的生活需求有不少別墅客戶購(gòu)買別墅的主要目的是為了進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，嘗試新的生活方式。這些客戶需要的不僅是一座獨(dú)門獨(dú)戶的住宅，而且更需要一個(gè)適應(yīng)新生活方式，具有新空間概念、空間體驗(yàn)的高級(jí)住宅。因此高檔別墅在功能上的設(shè)計(jì)將更加具體、細(xì)化，對(duì)生活方式的研究與探索更加深入。n 別墅新技術(shù)應(yīng)用前景正以人性化、節(jié)能環(huán)保為主題近幾年來(lái)，高檔別墅市場(chǎng)大力推進(jìn)先進(jìn)科技、成熟技術(shù)在項(xiàng)目中的應(yīng)用，以此提高產(chǎn)品的附加值。目前較典型的有：地板輻射制熱系統(tǒng)、斷橋式雙向開(kāi)啟三層中空窗戶、復(fù)合排氣排水植被屋面技術(shù)等。另外，國(guó)外進(jìn)口的木結(jié)構(gòu)也已在一些項(xiàng)目中運(yùn)用，還有一些項(xiàng)目采用中空的輕質(zhì)砼塊，增加了別墅的保暖、防潮性能，這些新技術(shù)的運(yùn)動(dòng)更增強(qiáng)了高檔別墅的舒適性和環(huán)保性。小結(jié)從中國(guó)高檔別墅的整體趨勢(shì)來(lái)看，高檔別墅仍具有較好的發(fā)展前景，但也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。原因在于：別墅永遠(yuǎn)不可能成為一種主流的居住形態(tài)。無(wú)論是土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批還是購(gòu)房政策方面，別墅都不可能得到太多的鼓勵(lì)，導(dǎo)致高檔別墅區(qū)在發(fā)展的步伐上大幅落后于公寓住宅，別墅區(qū)交通和公共設(shè)施配套的不便將長(zhǎng)期存在。雖然別墅擁有稀缺的土地資源，升值潛力也大幅超過(guò)普通商品房，但由于別墅總的市場(chǎng)容量太狹小，制約了別墅投資價(jià)值的提升。并且由于別墅的總價(jià)高啟，別墅的轉(zhuǎn)售或出租要困難得多，投資價(jià)值的實(shí)現(xiàn)難度較大。別墅是個(gè)性化的物業(yè)，不是一種可以“標(biāo)準(zhǔn)化”的商品，很難用地段、單價(jià)、小區(qū)等一般概念衡量，從一定程度上增加了價(jià)格評(píng)估的難度，同時(shí)也增加了別墅投資的成本。別墅市場(chǎng)周期性風(fēng)險(xiǎn)由于別墅業(yè)主屬于社會(huì)金字塔最尖端人士，只有當(dāng)財(cái)富積累至足夠多的程度，才會(huì)產(chǎn)生居住別墅的消費(fèi)需求，這種消費(fèi)能力的積累過(guò)程導(dǎo)致了別墅供求關(guān)系的階段性變化，最終表現(xiàn)為價(jià)格波動(dòng)，而這種價(jià)格的波動(dòng)無(wú)疑擴(kuò)大了投資別墅的風(fēng)險(xiǎn)。綜上，報(bào)告認(rèn)為，面對(duì)日益加大的投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)符合客戶需求、并具有個(gè)性化特征的別墅產(chǎn)品是避免風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，只有富有特色的別墅產(chǎn)品才能贏得市場(chǎng)的青睞。19 / 19
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