近年我國(guó)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(參考版)
2025-06-24 21:10本頁(yè)面
【正文】 綜上，報(bào)告認(rèn)為，面對(duì)日益加大的投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)符合客戶需求、并具有個(gè)性化特征的別墅產(chǎn)品是避免風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，只有富有特色的別墅產(chǎn)品才能贏得市場(chǎng)的青睞。別墅是個(gè)性化的物業(yè)，不是一種可以“標(biāo)準(zhǔn)化”的商品，很難用地段、單價(jià)、小區(qū)等一般概念衡量，從一定程度上增加了價(jià)格評(píng)估的難度，同時(shí)也增加了別墅投資的成本。雖然別墅擁有稀缺的土地資源，升值潛力也大幅超過(guò)普通商品房，但由于別墅總的市場(chǎng)容量太狹小，制約了別墅投資價(jià)值的提升。原因在于：別墅永遠(yuǎn)不可能成為一種主流的居住形態(tài)。另外，國(guó)外進(jìn)口的木結(jié)構(gòu)也已在一些項(xiàng)目中運(yùn)用，還有一些項(xiàng)目采用中空的輕質(zhì)砼塊，增加了別墅的保暖、防潮性能，這些新技術(shù)的運(yùn)動(dòng)更增強(qiáng)了高檔別墅的舒適性和環(huán)保性。n 別墅新技術(shù)應(yīng)用前景正以人性化、節(jié)能環(huán)保為主題近幾年來(lái)，高檔別墅市場(chǎng)大力推進(jìn)先進(jìn)科技、成熟技術(shù)在項(xiàng)目中的應(yīng)用，以此提高產(chǎn)品的附加值。這些客戶需要的不僅是一座獨(dú)門獨(dú)戶的住宅，而且更需要一個(gè)適應(yīng)新生活方式，具有新空間概念、空間體驗(yàn)的高級(jí)住宅。因此，庭院作為別墅客戶的戶外活動(dòng)空間之一，其景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修風(fēng)格的統(tǒng)一也是高檔別墅發(fā)展的趨勢(shì)之一。n 庭院景觀與室內(nèi)裝修風(fēng)格日趨統(tǒng)一隨著國(guó)人追求居住環(huán)境檔次的觀念深入，人們生活水平的提高，戶外的生活，包括在別墅私家花園內(nèi)和在整個(gè)小區(qū)內(nèi)的戶外活動(dòng)，已經(jīng)成為別墅業(yè)主生活的重要部分。良好的自然山水環(huán)境具有很強(qiáng)的稀缺性，加之豐富的可借鑒資源（如文教資源和風(fēng)景名勝等），均能夠提升高檔別墅的升值潛力。2. 高檔別墅設(shè)計(jì)熱點(diǎn)演變狀況隨著別墅市場(chǎng)的發(fā)展日漸成熟，別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平也不斷提高，高檔別墅的性價(jià)比將顯著提升，品質(zhì)和個(gè)性化程度也將有較大程度的提高。從兩地高檔別墅市場(chǎng)比較中我們發(fā)現(xiàn)，兩地市場(chǎng)中有一定共性之處，高端市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)化，小戶型別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中得到追捧，社區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境得到更大的關(guān)注，項(xiàng)目品牌效應(yīng)成為客戶選擇購(gòu)買的重要砝碼，并且又都存在著嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性供求矛盾。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2002年得到審批的、將于近兩年推出的別墅項(xiàng)目，已經(jīng)超過(guò)800套，加上目前正在銷售的項(xiàng)目，上千套別墅將陸續(xù)面市，這樣的供應(yīng)量可滿足兩到三年的市場(chǎng)需求?？梢哉f(shuō)，深圳的別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前幾年的快速發(fā)展以及后期的長(zhǎng)期調(diào)整，目前已進(jìn)入有序、成熟的運(yùn)行階段。像仙湖山莊、云深處、翠林別墅、華景園所在的蓮塘梧桐山片區(qū)，擁有珍貴的仙湖植物園和東湖水庫(kù)；齊明別墅、頤園三期、國(guó)際會(huì)議中心、棕櫚泉?jiǎng)e墅、銀谷別墅軍在銀湖傳統(tǒng)別墅區(qū)，知名度較高；名商園、城市山谷、波托菲諾所在的華僑城片區(qū)具有良好的人文環(huán)境和生態(tài)資源；月亮灣山莊、龜山別墅、青青山莊、半山海景別墅則建在大小南山，兼?zhèn)渚蛹倚秃蜕虅?wù)型，具有濃郁的海濱氣息；華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅則位于葵涌鎮(zhèn)沿深葵公路的海岸線上，海景資源得天獨(dú)厚；鹽田萬(wàn)科東海岸項(xiàng)目、富春東方項(xiàng)目、華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目是典型的休閑度假兼投資型別墅，擁有大小梅沙的珍貴海景、旅游及酒店資源。廣州曾是港澳同胞在內(nèi)地購(gòu)房置業(yè)的首選城市(最高時(shí)曾占港人內(nèi)地置業(yè)比重達(dá)8成)，但如今廣州在吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士來(lái)穗置業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)正在弱化，而上海卻已成為目前中國(guó)最能吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士購(gòu)房置業(yè)的首選城市，如何提高“外銷”比重，吸引更多境外人士來(lái)穗購(gòu)房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重大課題。但近年購(gòu)買廣州別墅的港澳臺(tái)同胞及外籍人士所占比例較少(%)，而購(gòu)買上海別墅的這類消費(fèi)者所占比例較大(%)，兩者相比，廣州僅為上海的1/3。廣州別墅市場(chǎng)需求特點(diǎn)隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本地消費(fèi)者購(gòu)買能力愈來(lái)愈強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)型別墅會(huì)越來(lái)越受到他們的歡迎。另外作為恒大集團(tuán)今年主打項(xiàng)目的金碧御水山莊，也已取得首期130多萬(wàn)平方米的別墅用地和66萬(wàn)多平方米的高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用地，該盤主打戶型是總價(jià)在4050萬(wàn)元的中檔別墅消費(fèi)，主要面向廣州和珠三角地區(qū)。在廣州別墅市場(chǎng)背后我們看到越來(lái)越多“地產(chǎn)巨鱷”的身影?？傮w而言，與北京、上海相比，廣州別墅市場(chǎng)還是以大眾型別墅為主，而高檔別墅開(kāi)發(fā)供應(yīng)量較小，下面本司將根據(jù)近年廣州別墅市場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)單分析闡述:廣州別墅市場(chǎng)供給特點(diǎn)2003年別墅市場(chǎng)的總體需求旺盛，截至2003年11月30日，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)銷售別墅近3000套，市場(chǎng)需求明顯多元化，2003年獲得銷售許可證的別墅類項(xiàng)目中，聯(lián)排別墅銷售率在40％～50％，獨(dú)棟別墅的銷售率在20％～30％。南湖板塊的別墅處于山水之間，空氣清新，環(huán)境幽雅。n 廣州廣州是華南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，廣州的別墅主要分布在二沙島、南湖板塊、番禺的洛溪和華南板塊。目前上海別墅買家，9個(gè)中有8個(gè)都是初次購(gòu)買別墅居住(%)。l 中年客戶仍為購(gòu)買主力從購(gòu)買客戶年齡上看，3050歲的占了65%—44歲段最多，占21%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在別墅類物業(yè)和相關(guān)的高檔商品房市場(chǎng)中，這部分新上海人的客戶比例占到上海本地客戶比例的40%以上。l 新上海人客戶購(gòu)買比例持續(xù)上升上海本地客戶（包括一部分在滬停留時(shí)間2年以上并具備相當(dāng)條件的“新上海人”等）購(gòu)買別墅的比例持續(xù)上升。上海別墅市場(chǎng)目標(biāo)客戶分析l 外地、滬、港臺(tái)客戶各分秋色上海別墅購(gòu)買者中，%，%，%，此三部分人群占據(jù)市場(chǎng)主體(%)，且比例相對(duì)平均，可說(shuō)是“三足鼎立，各有千秋”。l 外籍客戶租多于買目前在上海購(gòu)買別墅的外籍人士所占比例不足一成(%)，但在上海居住在別墅物業(yè)中的外籍人士卻超過(guò)一成(%)，相反，將買家區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成與用家構(gòu)成情況相比較，則可發(fā)現(xiàn)上海籍人士、外省市人士與港澳臺(tái)同胞用家比例均較買家比例有所下降，這說(shuō)明，上述別墅購(gòu)買者中有相當(dāng)部分是投資型買家而并非完全為自用型。l 外地別墅分散滬上需求外地別墅較之上海本地別墅樓盤，最大的優(yōu)勢(shì)便是價(jià)格相對(duì)低廉，且借助旅游資源的優(yōu)勢(shì)使房產(chǎn)本身的性價(jià)比得到提升，加之高速公路行車暢通，交通便捷，與上海市區(qū)僅１個(gè)小時(shí)左右車程，上海的廣大購(gòu)房者對(duì)于這些外地別墅樓盤表現(xiàn)出越來(lái)越多大興趣。在上海市區(qū)有不少老洋房別墅就滿足了這部分需求。四是旅游型別墅需求,那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的別墅。二是度假型的需求,也有人稱之為5＋2的居住需求,也就是有兩套房,一套在市區(qū),一套在郊區(qū),五天在市區(qū),兩天在郊區(qū)。因此，上海的別墅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買賣雙方的心理博弈期，觀望氣氛濃厚。經(jīng)過(guò)近期各項(xiàng)調(diào)控政策的調(diào)整，上海別墅市場(chǎng)長(zhǎng)期仍然看好。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，眾多高價(jià)別墅基本拿不出更多的吸引賣點(diǎn)，同價(jià)、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)局面已十分鮮明。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對(duì)于300到600平方米的別墅豪宅，上海一般每年僅需幾百多套的市場(chǎng)吸納量，購(gòu)買力支撐存在明顯的缺陷。市場(chǎng)測(cè)算，以單個(gè)別墅項(xiàng)目平均占地10萬(wàn)平方米左右、幾年內(nèi)，上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將超過(guò)1000萬(wàn)平方米，若要在3年內(nèi)消化掉這些新建別墅，每年差不多要賣出1萬(wàn)套。地段稍好的獨(dú)立別墅，單價(jià)均價(jià)每平方米上萬(wàn)元，面積也越搞越大，總價(jià)500萬(wàn)以上的別墅如雨后春筍。l 獨(dú)棟別墅增量過(guò)快，別墅結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整統(tǒng)計(jì)顯示，上海市場(chǎng)上總價(jià)200至200萬(wàn)元的別墅供應(yīng)量明顯增多，從2003年底從占總供應(yīng)量的17%升至30%，增近1倍。從長(zhǎng)期需求來(lái)
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