【正文】 租金的調(diào)整 由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(zhǎng)（主要租戶(hù)一般2030年，次要租戶(hù)310年），因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整作出明確規(guī)定，對(duì)主要租戶(hù)每5年調(diào)整一次，次要承租人每年調(diào)整一次。第七章 房地產(chǎn)稅收第一節(jié)　稅收的基本知識(shí)Ⅰ、稅收的基本原理 （一）稅收的概念 稅收是國(guó)家運(yùn)用政治權(quán)力，向公民強(qiáng)制性地、無(wú)償?shù)厥杖∫欢ū壤呢?cái)富，它是任何國(guó)家存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 （二）稅收的特征 強(qiáng)制性 無(wú)償性 固定性 Ⅱ、稅收術(shù)語(yǔ)? 納稅人? 負(fù)稅人? 課稅對(duì)象? 課稅標(biāo)準(zhǔn)（稅基）? 稅率? 加成、附加、減免? 違章處理：偷稅、抗稅、漏稅、欠稅。 Ⅲ、稅收的效應(yīng)（一）稅收的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng) 順轉(zhuǎn)：納稅人通過(guò)抬高銷(xiāo)售價(jià)格將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)者的方式。在房屋買(mǎi)賣(mài)或租賃中，較容易出現(xiàn)順轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)抬高房?jī)r(jià)或租金，從而將政府征收的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者或承租人。 逆轉(zhuǎn)：納稅人通過(guò)壓低購(gòu)進(jìn)商品或要素的價(jià)格將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給商品或要素的供給者。逆轉(zhuǎn)一般發(fā)生在對(duì)生產(chǎn)要素的課稅上。如在零售環(huán)節(jié)對(duì)某種商品征稅，零售商很難提高價(jià)格，只能壓低進(jìn)貨價(jià)格逆轉(zhuǎn)給批發(fā)商，批發(fā)商逆轉(zhuǎn)給制造商，制造商壓低原材料價(jià)格或壓低勞動(dòng)力成本，轉(zhuǎn)嫁給原材料供應(yīng)商或工人。名義上零售商是納稅人，但實(shí)際負(fù)擔(dān)是原材料供應(yīng)商或工人。（二）稅收的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 收入效應(yīng)：由于納稅使納稅人的實(shí)際收入降低，因而降低了納稅人的購(gòu)買(mǎi)力和生活水平，從而使?jié)撛诘募{稅人降低商品的購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)能力。 替代效應(yīng)：指納稅人在商品購(gòu)買(mǎi)方面的影響，表現(xiàn)為當(dāng)政府對(duì)不同商品進(jìn)行區(qū)別征稅時(shí)，其征稅行為會(huì)影響到商品的相對(duì)價(jià)格，而使納稅人減少對(duì)重稅商品的購(gòu)買(mǎi)量，而增加無(wú)稅或輕稅商品的購(gòu)買(mǎi)量，由此輕稅或無(wú)稅商品替代了重稅商品。第二節(jié)　我國(guó)的房地產(chǎn)稅收 中國(guó)現(xiàn)行稅體制涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有：城鎮(zhèn)土地使用稅 城市房地產(chǎn)稅耕地占用稅 契稅土地增值稅 城市維護(hù)建設(shè)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅 Ⅰ、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人：擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人。課稅對(duì)象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的土地。計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際占用的土地面積。稅率：定額稅率。稅額標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)教材245頁(yè)。計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用土地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 例題 某城市一家公司，實(shí)際占地23000平方米。由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，年初該公司又受讓了一尚未辦理土地使用證的土地3000平方米，公司按其當(dāng)年開(kāi)發(fā)使用的2000平方米土地面積進(jìn)行申報(bào)納稅，以上土地均適用6元/平方米的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。試確定該公司當(dāng)年應(yīng)繳納的土地使用稅。 Ⅱ、耕地占用稅納稅人：凡是占用耕地建房或是從事其他非農(nóng)建設(shè)的單位或個(gè)人。課稅對(duì)象：占用耕地從事非農(nóng)建設(shè)的行為。計(jì)稅依據(jù)：實(shí)際占用的耕地面積。稅率：定額稅率。稅額標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)教材245頁(yè)。計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用耕地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn) Ⅲ、土地增值稅納稅人：一切轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物并取得收入的單位、企業(yè)、團(tuán)體、組織和個(gè)人等。課稅對(duì)象：有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。計(jì)稅依據(jù)：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－應(yīng)扣除金額。稅率：累進(jìn)稅率。（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%； 簡(jiǎn)便計(jì)算：（土地增值額30%）（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%； 簡(jiǎn)便計(jì)算： （土地增值額40%扣除項(xiàng)目5%）（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%； 簡(jiǎn)便計(jì)算：（土地增值額50%扣除項(xiàng)目15%）（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 簡(jiǎn)便計(jì)算：（土地增值額60%扣除項(xiàng)目35%）扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用（3）建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（5）財(cái)政部規(guī)定的其他應(yīng)扣除的項(xiàng)目例題 某企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬(wàn)元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬(wàn)元，試確定該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅。Ⅳ、房產(chǎn)稅納稅人：凡是在中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象：房產(chǎn)。計(jì)稅依據(jù)：（1）非出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值減10%30%的余值為計(jì)稅依據(jù)，%（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%稅率：比例稅率。例題： 某企業(yè)2008年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬(wàn)元，4月1日將其中原值為1000萬(wàn)元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值征稅。試確定企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅額。Ⅴ、契稅納稅人：承受房屋或土地權(quán)屬的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為包括：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬?）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換（3）房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換；（4）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股、抵債（5）以獲獎(jiǎng)方式、預(yù)購(gòu)或預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。課稅對(duì)象：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、房屋。計(jì)稅依據(jù)： 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。稅率：比例稅率。3%5% 購(gòu)買(mǎi)個(gè)人首套面積小于90平米的商品房，按照1%征收。例題 某公司2008年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值為800萬(wàn)元；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值700萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%。試確定該公司應(yīng)繳納的契稅稅額。Ⅵ、兩稅一費(fèi)（一）營(yíng)業(yè)稅納稅人：提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象：在我我國(guó)境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù) 營(yíng)業(yè)額。即提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括基金、手續(xù)費(fèi)等）稅率：比例稅率。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅率5%。（二）城市維護(hù)建設(shè)稅納稅人：繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人。計(jì)稅依據(jù)：增值稅、消費(fèi)稅與營(yíng)業(yè)稅之和。 建筑企業(yè)以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。稅率：差額比例稅率。城市市區(qū)7%，縣城、建制鎮(zhèn)5%，其他1%。 （三）教育費(fèi)附加 納稅人：繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人。 計(jì)稅依據(jù)：增值稅、消費(fèi)稅與營(yíng)業(yè)稅之和 稅率：比例稅率。3%Ⅶ、企業(yè)所得稅納稅人：中國(guó)境內(nèi)所有企業(yè)。計(jì)稅依據(jù)： 應(yīng)納稅所得額=納稅年度收入總額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額。稅率：比例稅率。 居民企業(yè)25%。 非居民企業(yè)20%。Ⅷ、印花稅納稅人：在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象： （1）合同或具有合同性質(zhì)的憑證。 （2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)； （3）營(yíng)業(yè)賬簿 （4）權(quán)利、許可證照 （5）經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。計(jì)稅依據(jù)：（1）合同或合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額（2）營(yíng)業(yè)賬簿中，以固定資產(chǎn)原值和自由流動(dòng)資金總額。（3）不記載金額的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、專(zhuān)利、許可證照，按憑證的件數(shù)納稅。稅率： （1）比例稅率。載有金額的憑證。 （2）定額稅率。無(wú)法計(jì)算金額的憑證。第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 第一節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理概述一、風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)的定義 （1）不同領(lǐng)域?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的表述 ①保險(xiǎn)領(lǐng)域 保險(xiǎn)領(lǐng)域?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的表述有以下幾種：風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生損失的概率；風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生損失的不確定性；風(fēng)險(xiǎn)就是實(shí)際后果與預(yù)期目標(biāo)的離散程度；風(fēng)險(xiǎn)就是實(shí)際后果與預(yù)期后果以外的任何后果的概率。 ②投資領(lǐng)域 風(fēng)險(xiǎn)是由于未來(lái)的不確定性而使投入本金所應(yīng)產(chǎn)生的預(yù)期收益損失或減少的可能性 ③牛津百科大詞典中將風(fēng)險(xiǎn)定義：“危險(xiǎn)，或意外事故或損失的可能性?！? （2）風(fēng)險(xiǎn)的定義 包含三個(gè)方面的含義：①引起風(fēng)險(xiǎn)的因素；②風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性；③風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生給活動(dòng)和預(yù)期目標(biāo)造成的損益程度。大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)研究者所認(rèn)同的風(fēng)險(xiǎn)定義如下所述：風(fēng)險(xiǎn)是指系統(tǒng)因系統(tǒng)本身和環(huán)境條件的不確定性，而引起的系統(tǒng)實(shí)際產(chǎn)出與預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)出間偏離的可能性。 風(fēng)險(xiǎn)的特征 （1）風(fēng)險(xiǎn)的客觀性 （2）風(fēng)險(xiǎn)的偶然性 （3）風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)性 （4）風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)性 （5）風(fēng)險(xiǎn)與效益的共生性 風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi) （1）靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) （2）純粹風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) （3）基本風(fēng)險(xiǎn)、特定風(fēng)險(xiǎn) （4）自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn) （5）財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 二、風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)管理的定義 風(fēng)險(xiǎn)管理是指在投資過(guò)程中采用科學(xué)的方法，通過(guò)對(duì)潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別、度量、評(píng)價(jià)和決策處理，選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)管理措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)予以處理，以最小的成本獲得最大的安全保障。 從以上定義可知，風(fēng)險(xiǎn)的管理具有以下的特征： （1）由于風(fēng)險(xiǎn)存在于投資的全過(guò)程，所以風(fēng)險(xiǎn)的管理也必須貫穿投資的全過(guò)程。 （2）風(fēng)險(xiǎn)的管理是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)管理者通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的是別、估計(jì)、評(píng)價(jià)和決策，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理。 （3）有多種風(fēng)險(xiǎn)管理的措施，在風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，應(yīng)選擇最優(yōu)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施的組合。 （4）風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是盡量減少風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性，獲得較高的安全保障，而并不是獲得額外是巨額收益 風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性 1）滿(mǎn)足人類(lèi)的安全需要。 2）貫徹執(zhí)行國(guó)家法規(guī)的需要 3）維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定 4）減少風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)損失 5）增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 第二節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) 按風(fēng)險(xiǎn)損失形成原因可分為政策風(fēng)險(xiǎn)（產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、土地政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)）、自然風(fēng)險(xiǎn)（自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、地質(zhì)狀況風(fēng)險(xiǎn)）、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)（建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工風(fēng)險(xiǎn)）、管理風(fēng)險(xiǎn)。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析 政策風(fēng)險(xiǎn) （1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) （2）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) （3）土地政策風(fēng)險(xiǎn) （4）金融政策風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況風(fēng)險(xiǎn)（2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（3）資金變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)（4）通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)（5）稅率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn) （1）地質(zhì)狀況風(fēng)險(xiǎn) （2）自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) （1）建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) （2）建筑施工風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制方法 風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)控制 （1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 1）投資決策階段 2）前期工作階段 3）項(xiàng)目建設(shè)階段 4）租售管理階段 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 （1）合同途徑 （2）保證途徑 （3）保險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)自留 （1）計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留 （2）非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留 風(fēng)險(xiǎn)分散二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理措施 建立房地產(chǎn)投資基金 做好可行性研究 加強(qiáng)公司間合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 加強(qiáng)與金融業(yè)合作 不斷提高物業(yè)管理水平 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè) 做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)規(guī)劃? 第九章 物業(yè)服務(wù)第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)概述一、物業(yè)的概念 含義 物業(yè)一詞是由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)的，自我國(guó)香港地區(qū)傳入內(nèi)地。物業(yè)是指在一定范圍內(nèi)存在并被使用或可以投入使用的各類(lèi)建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施，包括建筑物所占用的土地等 物業(yè)構(gòu)成要素包括： 已建成并具有使用功能的各類(lèi)建筑物； 與這些建筑物相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施； 建筑物所占用的場(chǎng)地