【正文】 主要指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。項(xiàng)目資本金的形式可以是現(xiàn)金、實(shí)物、符合國(guó)家規(guī)定的無(wú)形資產(chǎn)等。 建筑安裝工程所需占用的資金 公共設(shè)施配套工程所需占用的資金 2．2．2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款2．3 社會(huì)集資2. 4 利用外資2. 5 預(yù)收款 Ⅰ、資金成本的概念 資金成本是企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。 資金使用成本 包括支付給股東的各種股利、向債權(quán)人支付的貸款利息以及支付給其他債權(quán)人的各種利息費(fèi)用等。一般公式為 （二） 各種資金來(lái)源的資金成本 優(yōu)先股成本 普通股成本 債券成本 銀行貸款 租賃成本（三）平均資金成本第六章 房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng) Ⅰ、房屋租賃的概念及分類 （一）房屋租賃的概念 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。 （2）人為終止 ①將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； ②將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的； ③將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的； ④無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的； ⑤公有住宅無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的； ⑥承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的； ⑦故意損壞房屋的； ⑧法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的情形。房屋租金可分為： 成本租金：折舊費(fèi)+維修費(fèi)+管理費(fèi)+融資利息+稅金； 商品租金：成本租金+保險(xiǎn)費(fèi)+地租+利潤(rùn)； 市場(chǎng)租金：在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成。由轉(zhuǎn)租人和新承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同，租賃期限不得超出原租賃合同中約定的租賃期限，租賃用途為原租賃用途，若需發(fā)生改變或延長(zhǎng)租賃期限，需征得原出租人的同意。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除、終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之 、解除、終止。寫(xiě)字樓分類在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所屬的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類： 甲級(jí)寫(xiě)字樓 乙級(jí)寫(xiě)字樓 丙級(jí)寫(xiě)字樓 二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)與住宅物業(yè)、商鋪物業(yè)市場(chǎng)不同，住宅的需求可以看做是由住戶及其收入決定的，商鋪物業(yè)需求可以看做是由顧客的人數(shù)和購(gòu)買(mǎi)力決定的，寫(xiě)字樓的需求則是由商務(wù)的、專門(mén)職業(yè)的、管理的和其他寫(xiě)字樓空間使用者決定的。 供給分析要不斷跟蹤地方市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)，跟蹤調(diào)查的內(nèi)容包括：①已經(jīng)被使用的寫(xiě)字樓的供給量；②空置的可供出租的寫(xiě)字樓的供給量；③在建的寫(xiě)字樓供給量；④竣工的寫(xiě)字樓供給量；⑤預(yù)立項(xiàng)的寫(xiě)字樓面積；⑥可能擴(kuò)建或改建為寫(xiě)字樓的面積。然后，根據(jù)以往地區(qū)就業(yè)人口資料，對(duì)地區(qū)各行業(yè)的就業(yè)預(yù)測(cè)，也可根據(jù)地區(qū)各行業(yè)就業(yè)的歷史資料進(jìn)行回歸，得到地區(qū)各行業(yè)就業(yè)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。 （2）辦公室使用者人數(shù) 每個(gè)產(chǎn)業(yè)都有一部分人事在寫(xiě)字樓、辦公室里工作的，如果能夠估計(jì)出每個(gè)產(chǎn)業(yè)中辦公室人員的比例，或者找到有關(guān)白領(lǐng)就業(yè)人數(shù)在各產(chǎn)業(yè)中的比重，進(jìn)行寫(xiě)字樓需求預(yù)測(cè)就容易了。假設(shè)人均占用的面積是10m2，那么用預(yù)測(cè)得到的寫(xiě)字樓工作人員的人數(shù)與之相乘，得到寫(xiě)字樓的需求量。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊付資金的還本付息。租戶的電費(fèi)，可以根據(jù)其用電量由供電部門(mén)直接收取或由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳 在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)。 規(guī)模一般在3萬(wàn)m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。 ②地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)。中型百貨公司是主要租戶；家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品商店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店是次要租戶。 規(guī)模在300010000 m2，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以某一小區(qū)為主，服務(wù)人口1萬(wàn)5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在300010000萬(wàn)元。 ④鄰里服務(wù)性商店。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶、服裝干洗、家電維修等經(jīng)營(yíng)者通常是主要租戶。 通常以其經(jīng)營(yíng)的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營(yíng)方式構(gòu)成自己的特色。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。 （3）按經(jīng)營(yíng)方式劃分，可分為百貨店、超市、連鎖店、專賣(mài)店、購(gòu)物中心、打折店、便利店等。 （5）按服務(wù)對(duì)象劃分可分為老年人商店、兒童商店、婦女商店、殘疾人商店等。購(gòu)買(mǎi)力分析 商圈內(nèi)總購(gòu)買(mǎi)力=（人均收入*人口）或（戶均收入住戶*數(shù)量）支出模式分析 我國(guó)內(nèi)地收入與支出的調(diào)查主要是借助各城市的城市居民家庭收支入戶調(diào)查，典型抽樣 零售商業(yè)物業(yè)需求的測(cè)算潛在的和顯在的供給量分析 三、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇 聲譽(yù) 財(cái)務(wù)能力 組合與位置分配 需要的服務(wù)四、零售商業(yè)物業(yè)的租金 是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積為基礎(chǔ)計(jì)算的。 基礎(chǔ)租金 又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。 代收代繳費(fèi)用和凈租約 使用毛租的形式，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。 租金的調(diào)整 由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(zhǎng)（主要租戶一般2030年，次要租戶310年），因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整作出明確規(guī)定，對(duì)主要租戶每5年調(diào)整一次，次要承租人每年調(diào)整一次。 （二）稅收的特征 強(qiáng)制性 無(wú)償性 固定性 Ⅱ、稅收術(shù)語(yǔ)? 納稅人? 負(fù)稅人? 課稅對(duì)象? 課稅標(biāo)準(zhǔn)（稅基）? 稅率? 加成、附加、減免? 違章處理：偷稅、抗稅、漏稅、欠稅。在房屋買(mǎi)賣(mài)或租賃中，較容易出現(xiàn)順轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)抬高房?jī)r(jià)或租金，從而將政府征收的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者或承租人。逆轉(zhuǎn)一般發(fā)生在對(duì)生產(chǎn)要素的課稅上。名義上零售商是納稅人，但實(shí)際負(fù)擔(dān)是原材料供應(yīng)商或工人。 替代效應(yīng)：指納稅人在商品購(gòu)買(mǎi)方面的影響，表現(xiàn)為當(dāng)政府對(duì)不同商品進(jìn)行區(qū)別征稅時(shí)，其征稅行為會(huì)影響到商品的相對(duì)價(jià)格，而使納稅人減少對(duì)重稅商品的購(gòu)買(mǎi)量，而增加無(wú)稅或輕稅商品的購(gòu)買(mǎi)量，由此輕稅或無(wú)稅商品替代了重稅商品。課稅對(duì)象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的土地。稅率：定額稅率。計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用土地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 例題 某城市一家公司，實(shí)際占地23000平方米。試確定該公司當(dāng)年應(yīng)繳納的土地使用稅。課稅對(duì)象：占用耕地從事非農(nóng)建設(shè)的行為。稅率：定額稅率。計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用耕地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn) Ⅲ、土地增值稅納稅人：一切轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物并取得收入的單位、企業(yè)、團(tuán)體、組織和個(gè)人等。計(jì)稅依據(jù)：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－應(yīng)扣除金額。（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%； 簡(jiǎn)便計(jì)算：（土地增值額30%）（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%； 簡(jiǎn)便計(jì)算： （土地增值額40%扣除項(xiàng)目5%）（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%； 簡(jiǎn)便計(jì)算：（土地增值額50%扣除項(xiàng)目15%）（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。Ⅳ、房產(chǎn)稅納稅人：凡是在中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。計(jì)稅依據(jù)：（1）非出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值減10%30%的余值為計(jì)稅依據(jù)，%（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%稅率：比例稅率。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值征稅。Ⅴ、契稅納稅人：承受房屋或土地權(quán)屬的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為包括：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換（3）房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換；（4）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股、抵債（5）以獲獎(jiǎng)方式、預(yù)購(gòu)或預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。計(jì)稅依據(jù)： 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。3%5% 購(gòu)買(mǎi)個(gè)人首套面積小于90平米的商品房，按照1%征收。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值為800萬(wàn)元；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值700萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬(wàn)元。試確定該公司應(yīng)繳納的契稅稅額。課稅對(duì)象：在我我國(guó)境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù) 營(yíng)業(yè)額。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅率5%。計(jì)稅依據(jù)：增值稅、消費(fèi)稅與營(yíng)業(yè)稅之和。稅率：差額比例稅率。 （三）教育費(fèi)附加 納稅人：繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人。3%Ⅶ、企業(yè)所得稅納稅人：中國(guó)境內(nèi)所有企業(yè)。稅率：比例稅率。 非居民企業(yè)20%。課稅對(duì)象： （1）合同或具有合同性質(zhì)的憑證。計(jì)稅依據(jù)：（1）合同或合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額（2）營(yíng)業(yè)賬簿中，以固定資產(chǎn)原值和自由流動(dòng)資金總額。稅率： （1）比例稅率。 （2）定額稅率。第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 第一節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理概述一、風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)的定義 （1）不同領(lǐng)域?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的表述 ①保險(xiǎn)領(lǐng)域 保險(xiǎn)領(lǐng)域?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的表述有以下幾種：風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生損失的概率；風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生損失的不確定性；風(fēng)險(xiǎn)就是實(shí)際后果與預(yù)期目標(biāo)的離散程度；風(fēng)險(xiǎn)就是實(shí)際后果與預(yù)期后果以外的任何后果的概率。” （2）風(fēng)險(xiǎn)的定義 包含三個(gè)方面的含義：①引起風(fēng)險(xiǎn)的因素；②風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性；③風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生給活動(dòng)和預(yù)期目標(biāo)造成的損益程度。 風(fēng)險(xiǎn)的特征 （1）風(fēng)險(xiǎn)的客觀性 （2）風(fēng)險(xiǎn)的偶然性 （3）風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)性 （4）風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)性 （5）風(fēng)險(xiǎn)與效益的共生性 風(fēng)險(xiǎn)的分類 （1）靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) （2）純粹風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) （3）基本風(fēng)險(xiǎn)、特定風(fēng)險(xiǎn) （4）自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn) （5）財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 二、風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)管理的定義 風(fēng)險(xiǎn)管理是指在投資過(guò)程中采用科學(xué)的方法，通過(guò)對(duì)潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別、度量、評(píng)價(jià)和決策處理，選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)管理措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)予以處理，以最小的成本獲得最大的安全保障。 （2）風(fēng)險(xiǎn)的管理是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)管理者通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的是別、估計(jì)、評(píng)價(jià)和決策，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理。 （4）風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是盡量減少風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性，獲得較高的安全保障，而并不是獲得額外是巨額收益 風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性 1）滿足人類的安全需要。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析 政策風(fēng)險(xiǎn) （1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) （2）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) （3）土地政策風(fēng)險(xiǎn) （4）金融政策風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況風(fēng)險(xiǎn)（2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（3）資金變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)（4）通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)（5）稅率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn) （1）地質(zhì)狀況風(fēng)險(xiǎn) （2）自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) （1）建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) （2）建筑施工風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制方法 風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)控制 （1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 1）投資決策階段 2）前期工作階段 3）項(xiàng)目建設(shè)階段 4）租售管理階段 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 （1）合同途徑 （2）保證途徑 （3）保險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)自留 （1）計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留 （2）非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留 風(fēng)險(xiǎn)分散二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理措施 建立房地產(chǎn)投資基金 做好可行性研究 加強(qiáng)公司間合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 加強(qiáng)與金融業(yè)合作 不斷提高物業(yè)管理水平 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè) 做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)規(guī)劃? 第九章 物業(yè)服務(wù)第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)概述一、物業(yè)的概念 含義 物業(yè)一詞是由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)的，自我國(guó)香港地區(qū)傳入內(nèi)