【正文】 產(chǎn)品策劃創(chuàng)新? 價格策略創(chuàng)新? 廣告策略創(chuàng)新? 銷售策略創(chuàng)新? 物業(yè)管理創(chuàng)新 五、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)概況? 房地產(chǎn)策劃師是指通過房地產(chǎn)策劃師統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)策劃師職業(yè)證書，并登記后從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營銷和項目運營等工作的專業(yè)人員。其基本思路是:在定價時,首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本, 然后加上一定的利潤。 競爭導向定價 競爭導向定價是企業(yè)為了應付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。這種定價策略多用于期房銷售。（三）穩(wěn)定價格策略含義 這種價格策略是指在整個營銷期間, 樓盤的售價始終保持相對穩(wěn)定, 既不大幅度提價, 也不大幅度降價。影響水平價差的因素 ①朝向； ②采光； ③私密性； ④景觀； ⑤格局 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目的廣告策劃一、廣告費用預算廣告預算的內(nèi)容 （1） 廣告調(diào)查費用 包括廣告前期市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費用、媒介調(diào)查費用, 約占廣告費總額的5 %左右 （2）廣告設計與制作費用 廣告設計與制作費用包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、 錄像、文案創(chuàng)作、美術(shù)設計、廣告禮品等直接制作費用, 一般占廣告費用的5%～10%。以方案可能實現(xiàn)的總營業(yè)額為基數(shù)，規(guī)定一定的百分比，作為廣告費用的上限，不得超支。 房地產(chǎn)投資主體 國家 企業(yè) 個人 房地產(chǎn)投資分類 按房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)容劃分 土地開發(fā)投資 房屋開發(fā)投資 房地產(chǎn)經(jīng)營投資 房地產(chǎn)中介服務投資 房地產(chǎn)管理和服務投資 按房地產(chǎn)投資形式劃分 直接投資 投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或者購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資。 國家預算內(nèi)投資 自籌投資 發(fā)行股票 吸收國外資本直接投資 項目負債籌資的渠道與方式 銀行貸款發(fā)行債券設備租賃 借用國外資金2．2 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 2．2．1 自有資金 企業(yè)自身積累 主管部門投入資金 聯(lián)營企業(yè)單位提供的資金 2．2 銀行貸款 2．2．1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 用于：開發(fā)前期所需占用資金 土地開發(fā)和基礎(chǔ)設施建設所占用的資金包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、拆遷補償費和道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明燈建設資金。 Ⅱ、資金成本的計算 （一）資金成本計算的一般形式 資金成本一般用相對數(shù)表示，稱之為資金成本率。 Ⅲ、房屋租賃合同房屋租賃合同的概念及內(nèi)容 租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。 Ⅳ、房屋租金 房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)的房屋使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟補償。 兩個房屋租賃合同具有主合同與附合同的關(guān)系。 寫字樓市場總供給量的分析 寫字樓的需求必須結(jié)合現(xiàn)存量和潛在供給量進行分析，才能對未來市場條件作出估計。 如，預測年度城市在某行業(yè)就業(yè)人口的估計值=上一年度城市在某行業(yè)的就業(yè)人口/上一年度全國在某行業(yè)的就業(yè)人口*預測年度全國某行業(yè)的就業(yè)人口。三、寫字樓租戶的選擇主要考慮的因素 商業(yè)信譽和財務狀況 所需面積大小 需要提供的物業(yè)管理服務 四、寫字樓租金確定 租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。通?？紤]以下三方面因素： 計算可出租面積或可使用面積 基礎(chǔ)租金與市場租金 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 第三節(jié)　零售商業(yè)租賃經(jīng)營 一、零售商業(yè)物業(yè)的分類 （1）按區(qū)域?qū)α闶凵虡I(yè)物業(yè)細分，可分為： ①市級購物中心。 規(guī)模一般在1萬3萬m2，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務人口10萬30萬人，年營業(yè)額在15億元。日用百貨和超級市場是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品商店、音像制品出租屋、藥店等常為次要租戶。 ⑤特色商店。 （2）按規(guī)模劃分零售商業(yè)物業(yè)，可分為小型商場（3050m2）、中型商場（100200m2）、中大型商場（2001000m2）、大型商場（1000m2以上）、超大型商場（50001萬m2）等。二、零售商業(yè)物業(yè)需求的預測 預測零售商業(yè)物業(yè)需求，基本步驟如下：計算商圈內(nèi)不同收入階層人們對不同商品的購買力；計算不同商品的銷售額與營業(yè)面積的比；計算總的零售商業(yè)物業(yè)需求；用總需求減去零售商業(yè)物業(yè)可供給量，便是零售商業(yè)物業(yè)的需求缺口。 百分比租金 收取百分比租金時，業(yè)主分享在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果，百分比租金常以年營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，不同商業(yè)百分比不同。第七章 房地產(chǎn)稅收第一節(jié)　稅收的基本知識Ⅰ、稅收的基本原理 （一）稅收的概念 稅收是國家運用政治權(quán)力，向公民強制性地、無償?shù)厥杖∫欢ū壤呢敻?，它是任何國家存在的?jīng)濟基礎(chǔ)。 逆轉(zhuǎn)：納稅人通過壓低購進商品或要素的價格將稅負轉(zhuǎn)嫁給商品或要素的供給者。（二）稅收的經(jīng)濟效應 收入效應：由于納稅使納稅人的實際收入降低，因而降低了納稅人的購買力和生活水平，從而使?jié)撛诘募{稅人降低商品的購買和消費能力。計稅依據(jù)：納稅人實際占用的土地面積。由于經(jīng)營規(guī)模擴大，年初該公司又受讓了一尚未辦理土地使用證的土地3000平方米，公司按其當年開發(fā)使用的2000平方米土地面積進行申報納稅，以上土地均適用6元/平方米的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。計稅依據(jù)：實際占用的耕地面積。課稅對象：有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。 簡便計算：（土地增值額60%扣除項目35%）扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）土地開發(fā)成本、費用（3）建房及配套設施的成本、費用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費（5）財政部規(guī)定的其他應扣除的項目例題 某企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，試確定該企業(yè)應繳納的土地增值稅。例題： 某企業(yè)2008年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。課稅對象：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、房屋。例題 某公司2008年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務，并已辦理相關(guān)手續(xù)。Ⅵ、兩稅一費（一）營業(yè)稅納稅人：提供勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人。（二）城市維護建設稅納稅人：繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人。城市市區(qū)7%，縣城、建制鎮(zhèn)5%，其他1%。計稅依據(jù)： 應納稅所得額=納稅年度收入總額準予扣除項目金額。Ⅷ、印花稅納稅人：在中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人。（3）不記載金額的營業(yè)執(zhí)照、專利、許可證照，按憑證的件數(shù)納稅。無法計算金額的憑證。大多數(shù)風險研究者所認同的風險定義如下所述：風險是指系統(tǒng)因系統(tǒng)本身和環(huán)境條件的不確定性，而引起的系統(tǒng)實際產(chǎn)出與預期目標產(chǎn)出間偏離的可能性。 （3）有多種風險管理的措施，在風險管理時，應選擇最優(yōu)的風險管理措施的組合。物業(yè)是指在一定范圍內(nèi)存在并被使用或可以投入使用的各類建筑物及其附屬設備、配套設施，包括建筑物所占用的土地等 物業(yè)構(gòu)成要素包括： 已建成并具有使用功能的各類建筑物； 與這些建筑物相配套的設備和市政、公用設施； 建筑物所占用的場地、庭院、。 2）貫徹執(zhí)行國家法規(guī)的需要 3）維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定 4）減少風險經(jīng)濟損失 5）增加企業(yè)經(jīng)濟效益 第二節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的風險 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中面臨的主要風險 按風險損失形成原因可分為政策風險（產(chǎn)業(yè)政策風險、城市規(guī)劃風險、土地政策風險、金融政策風險）、經(jīng)濟風險（國民經(jīng)濟狀況風險、市場供求風險、資金變現(xiàn)的風險、通貨膨脹的風險、稅率變動的風險）、自然風險（自然災害風險、地質(zhì)狀況風險）、技術(shù)風險（建筑設計風險、建筑施工風險）、管理風險。 從以上定義可知，風險的管理具有以下的特征： （1）由于風險存在于投資的全過程，所以風險的管理也必須貫穿投資的全過程。 ②投資領(lǐng)域 風險是由于未來的不確定性而使投入本金所應產(chǎn)生的預期收益損失或減少的可能性 ③牛津百科大詞典中將風險定義：“危險，或意外事故或損失的可能性。載有金額的憑證。 （2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)； （3）營業(yè)賬簿 （4）權(quán)利、許可證照 （5）經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。 居民企業(yè)25%。 計稅依據(jù)：增值稅、消費稅與營業(yè)稅之和 稅率：比例稅率。 建筑企業(yè)以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，同時繳納城市維護建設稅。即提供勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用（包括基金、手續(xù)費等）稅率：比例稅率。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%。稅率：比例稅率。試確定企業(yè)當年應繳納的房產(chǎn)稅額。課稅對象：房產(chǎn)。稅率：累進稅率。稅額標準詳見教材245頁。 Ⅱ、耕地占用稅納稅人：凡是占用耕地建房或是從事其他非農(nóng)建設的單位或個人。稅額標準詳見教材245頁。第二節(jié)　我國的房地產(chǎn)稅收 中國現(xiàn)行稅體制涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有：城鎮(zhèn)土地使用稅 城市房地產(chǎn)稅耕地占用稅 契稅土地增值稅 城市維護建設稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 營業(yè)稅企業(yè)所得稅 Ⅰ、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人：擁有土地使用權(quán)的單位或個人。如在零售環(huán)節(jié)對某種商品征稅，零售商很難提高價格，只能壓低進貨價格逆轉(zhuǎn)給批發(fā)商，批發(fā)商逆轉(zhuǎn)給制造商，制造商壓低原材料價格或壓低勞動力成本，轉(zhuǎn)嫁給原材料供應商或工人。 Ⅲ、稅收的效應（一）稅收的轉(zhuǎn)嫁效應 順轉(zhuǎn)：納稅人通過抬高銷售價格將稅負轉(zhuǎn)嫁給購買者的方式。而許多租戶喜歡凈租的形式。零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費用，以支付整個物業(yè)的經(jīng)營成本和公用面積的維護費用；租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。 （4）按產(chǎn)品類型劃分，可分為電器商店、服裝店、食品店、禮品店、眼鏡店、書店、糧店、文具店、家具店、建材店等。如專為旅游者提供購物服務的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大折扣的換季名牌商品店等。 規(guī)模一般在3000m2以下，且以5001000m2居多，服務人口1萬人以下，年營業(yè)額在3000萬元以下。 ③居住區(qū)商場。在市級購物中心通常以一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材店、男女鞋店、體育健身用品商店，通常也可作為次要租戶進入中心經(jīng)營；銀行分支機構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務中心等，也作為這些市級購物中心的租戶。物業(yè)的一些經(jīng)營費用（如房產(chǎn)稅、保險費、公共面積和公共設施的維護與維修費）可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收。 寫字樓的人均占用面積 估計出了寫字樓使用的人數(shù)，根據(jù)目前我國現(xiàn)行的寫字樓設計標準，一般的寫字樓人均占用建筑面積是10m2，隨著時間的變化，分析者還要根據(jù)其變化隨時調(diào)整這個值。 需求量預測方法（1）按行業(yè)進行就業(yè)預測 房地產(chǎn)市場分析人員通常是從國家有關(guān)機構(gòu)得到就業(yè)預測資料。第二節(jié)　寫字樓租賃經(jīng)營一、寫字樓及其分類 廣義的寫字樓是指國家機關(guān)、社會團體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務或從事業(yè)務活動的建筑物。 Ⅴ、房屋轉(zhuǎn)租 房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 應具備以下條款：（1）當事人姓名或名稱及住所（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況（3）租賃用途（4）租賃期限（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責任（7）轉(zhuǎn)租的約定（8）變更和解除合同的條件（9）違約責任（10）當事人約定的其他條款 在上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款 租賃合同的終止 （1）自然終止 1）租賃合同到期，合同自行終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應在租賃期滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同； 2）符合法律規(guī)定或合同約